Darowizna nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

• Autor: Marcin Sądej

Tematyka darowizny nieruchomości została już wielokrotnie omówiona, jeżeli chodzi o skutki podatkowe. Warto jednak zastanowić się, jakie skutki podatkowe wywołuje przypadek dokonania darowizny nieruchomości z obciążeniem w postaci kredytu hipotecznego.

Podatkowe skutki dokonania darowizny nieruchomości

W przypadku darowizny obowiązek podatkowy w zakresie podatku od spadków i darowizn obciąża osobę obdarowaną. Jeżeli darowizna jest dokonywana pomiędzy członkami najbliższej rodziny, to zastosowanie znajdzie całkowite zwolnienie od podatku. W takich okolicznościach nie ma obowiązku składania zgłoszenia SD-Z2, ponieważ wszelkich formalności dokonuje notariusz.

Inaczej natomiast przedstawia się sytuacja, gdy darowizna ma miejsce pomiędzy osobami niebędącymi najbliższą rodziną. Powoduje to, że konieczne staje się ustalenie podstawy opodatkowania.

Zobacz też: Umowa darowizny z dożywotnią służebnością

Zasady określania podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn

Podstawę opodatkowania, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności, hipoteki.

Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy – wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych, zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Hipoteka jako ciężar darowizny

Zgodnie z art. 244 § 1 ustawy – Kodeks cywilny, hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Organy podatkowe akceptują możliwość zaliczenia do kategorii długów i ciężarów wartości hipoteki wpisanej na nieruchomości przekazywanej w drodze darowizny. Co jednak istotne, dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona nieruchomość.

W konsekwencji możemy mieć do czynienia z przypadkiem, w którym obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn, jeżeli wartość hipoteki skompensuje wartość rynkową nieruchomości. W takim przypadku na obdarowanym nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo w piśmie z dnia 24.09.2021 r., wydanym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0111-KDIB2-2.4015.95.2021.1.MZ, czytamy, że skoro w rozpatrywanej sprawie – jak wynika z wniosku – wartość hipoteki przekroczy wartość ww. nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania (stanowiąca czystą wartość udziału w nieruchomości) wyniesie zero. Tym samym w przedmiotowej sprawie wystąpi wprawdzie obowiązek podatkowy, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. A zatem, w związku z opisanym we wniosku zniesieniem współwłasności Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Podobnie też interpretacja Dyrektora KIS z dnia 28.02.2020 r., nr 0111-KDIB4.4015.2.2020.2.JKU:

Podsumowując, wskazać należy, że hipoteka zaliczana jest do kategorii ciężaru darowizny, co oznacza, że wartość wpisanej hipoteki – niezależnie od kwoty spłaty – podlega odliczeniu od wartości rynkowej.