Mamy 12 503 opinii naszych Klientów

Darowizna nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

Tematyka darowizny nieruchomości została już wielokrotnie omówiona, jeżeli chodzi o skutki podatkowe. Warto jednak zastanowić się, jakie skutki podatkowe wywołuje przypadek dokonania darowizny nieruchomości z obciążeniem w postaci kredytu hipotecznego.

Darowizna nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

Podatkowe skutki dokonania darowizny nieruchomości

W przypadku darowizny obowiązek podatkowy w zakresie podatku od spadków i darowizn obciąża osobę obdarowaną. Jeżeli darowizna jest dokonywana pomiędzy członkami najbliższej rodziny, to zastosowanie znajdzie całkowite zwolnienie od podatku. W takich okolicznościach nie ma obowiązku składania zgłoszenia SD-Z2, ponieważ wszelkich formalności dokonuje notariusz.

Inaczej natomiast przedstawia się sytuacja, gdy darowizna ma miejsce pomiędzy osobami niebędącymi najbliższą rodziną. Powoduje to, że konieczne staje się ustalenie podstawy opodatkowania.

WAŻNE!

Jeżeli obdarowany w ramach umowy darowizny nieruchomości nie jest członkiem najbliższej rodziny, to należy liczyć się z koniecznością odprowadzenia podatku od spadków i darowizn. W tym zakresie należy ustalić podstawę opodatkowania.

Zobacz też: Umowa darowizny z dożywotnią służebnością

Zasady określania podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn

Podstawę opodatkowania, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności, hipoteki.

Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy – wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych, zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

WAŻNE!

Podstawą opodatkowania w przypadku podatku od spadków i darowizn jest czysta wartość darowizny, czyli wartość rynkowa pomniejszona o ewentualne długi oraz ciężary.

Hipoteka jako ciężar darowizny

Zgodnie z art. 244 § 1 ustawy – Kodeks cywilny, hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa o księgach wieczystych i hipotece. W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Organy podatkowe akceptują możliwość zaliczenia do kategorii długów i ciężarów wartości hipoteki wpisanej na nieruchomości przekazywanej w drodze darowizny. Co jednak istotne, dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona nieruchomość.

W konsekwencji możemy mieć do czynienia z przypadkiem, w którym obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn, jeżeli wartość hipoteki skompensuje wartość rynkową nieruchomości. W takim przypadku na obdarowanym nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo w piśmie z dnia 24.09.2021 r., wydanym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0111-KDIB2-2.4015.95.2021.1.MZ, czytamy, że skoro w rozpatrywanej sprawie – jak wynika z wniosku – wartość hipoteki przekroczy wartość ww. nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania (stanowiąca czystą wartość udziału w nieruchomości) wyniesie zero. Tym samym w przedmiotowej sprawie wystąpi wprawdzie obowiązek podatkowy, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. A zatem, w związku z opisanym we wniosku zniesieniem współwłasności Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Podobnie też interpretacja Dyrektora KIS z dnia 28.02.2020 r., nr 0111-KDIB4.4015.2.2020.2.JKU:

„Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Zatem jeśli w przedmiotowej sprawie wartość hipoteki (1/2) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero.

Tym samym w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn.”

WAŻNE!

W konsekwencji należy podkreślić, że ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowi ciężar darowizny, który podlega odliczeniu od wartości rynkowej darowanej nieruchomości. Jeżeli hipoteka przekracza wartość rynkową, to zobowiązanie podatkowe z tytułu podatku od spadków i darowizn nie wystąpi.

Podsumowując, wskazać należy, że hipoteka zaliczana jest do kategorii ciężaru darowizny, co oznacza, że wartość wpisanej hipoteki – niezależnie od kwoty spłaty – podlega odliczeniu od wartości rynkowej.

Przykłady

 

Darowizna mieszkania obciążonego hipoteką między rodzeństwem

Ania zdecydowała się podarować swojemu bratu, Krzysztofowi, mieszkanie warte 500 000 zł, na którym ciąży hipoteka w wysokości 300 000 zł. Mieszkanie zostało zakupione na kredyt hipoteczny, który Ania spłacała przez ostatnie lata. Krzysztof, jako najbliższa rodzina, korzysta ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Wartość mieszkania pomniejszona o obciążenie hipoteką wynosi 200 000 zł, jednak ze względu na zwolnienie, Krzysztof nie musi płacić podatku. Wartość hipoteki została uznana za dług, który obniża podstawę opodatkowania.

 

Darowizna działki budowlanej obciążonej hipoteką na rzecz przyjaciela

Ewa postanowiła przekazać w darowiźnie swojemu długoletniemu przyjacielowi, Tomaszowi, działkę budowlaną, którą obciążyła hipoteką na sumę 100 000 zł w celu zabezpieczenia innego zobowiązania kredytowego. Wartość rynkowa działki to 250 000 zł. Ponieważ Tomasz nie jest członkiem rodziny Ewy, musi on odprowadzić podatek od spadków i darowizn od wartości nieruchomości pomniejszonej o wartość hipoteki, czyli od 150 000 zł. Tomasz, aby ustalić dokładną podstawę opodatkowania, musi zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego i uiścić należny podatek zgodnie z obowiązującymi stawkami.

 

Darowizna części nieruchomości obciążonej hipoteką między osobami nie będącymi rodziną

Barbara i Michał są współwłaścicielami nieruchomości wartej 800 000 zł, na której ciąży hipoteka w wysokości 400 000 zł. Barbara postanawia przekazać Michałowi swoją połowę nieruchomości w formie darowizny. Wartość tej części wynosi 400 000 zł, jednak po odliczeniu połowy hipoteki (200 000 zł), podstawa opodatkowania wynosi 200 000 zł. Ponieważ Barbara i Michał nie są członkami najbliższej rodziny, Michał musi zapłacić podatek od spadków i darowizn od wartości 200 000 zł. Przy obliczaniu podatku ważne jest, by Michał uwzględnił wszystkie możliwe odliczenia i zwolnienia, aby zoptymalizować swoje zobowiązania podatkowe.

Podsumowanie

 

Darowizna nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym może prowadzić do różnych skutków podatkowych, w zależności od relacji między darczyńcą a obdarowanym oraz wysokości obciążenia hipotecznego. Wartość hipoteki jest traktowana jako dług, który obniża wartość darowizny, potencjalnie zmniejszając lub eliminując obowiązek podatkowy. Ważne jest, aby osoby uczestniczące w transakcji darowizny były świadome możliwych konsekwencji podatkowych i odpowiednio je uwzględniały w swoich rozliczeniach z urzędem skarbowym.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz porady dotyczącej darowizny nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz pomocy w przygotowaniu niezbędnych pism. Zapewniamy profesjonalne wsparcie i indywidualne podejście do każdego przypadku. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
4. Pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 września.2021 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.95.2021.1.MZ
5. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 lutego 2020 r., nr 0111-KDIB4.4015.2.2020.2.JKU

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.

Zgadzam się na przesyłanie informacji handlowych przez administratora na podany e-mail zgodnie z ustawą z 18.07.02 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t. j. Dz. U. 2017 poz. 1219, z późn. zm.).

  Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu

Marcin Sądej

O autorze: Marcin Sądej

Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami...

>> więcej informacji o autorze