Darowizna nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

Czy można darować nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym?

Tak. Przepisy nie zakazują darowizny mieszkania, domu, działki ani udziału w nieruchomości tylko dlatego, że w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka zabezpieczająca kredyt. Taka darowizna musi być jednak dokonana w formie aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego przeniesienie własności nieruchomości nie będzie skuteczne.

Trzeba odróżnić dwie kwestie: przeniesienie własności nieruchomości oraz przejęcie długu kredytowego. Hipoteka obciąża nieruchomość i zasadniczo podąża za nią, więc wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Nie oznacza to jednak, że obdarowany automatycznie staje się osobistym dłużnikiem banku. Przejęcie długu wymaga odrębnej podstawy prawnej, a w praktyce najczęściej także zgody banku.

Przed podpisaniem aktu warto sprawdzić treść umowy kredytowej. Bank może wymagać zgłoszenia planowanej darowizny, zgody na zmianę właściciela albo dodatkowych zabezpieczeń. Pominięcie tej kwestii może wywołać spór z bankiem albo naruszyć postanowienia umowy kredytowej.

Podatek od spadków i darowizn przy darowiźnie nieruchomości

Darowizna nieruchomości podlega podatkowi od spadków i darowizn, a podatnikiem jest obdarowany. Jeżeli darowizna jest dokonywana między osobami z najbliższej rodziny, możliwe jest pełne zwolnienie z podatku. Dotyczy ono małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwa, ojczyma i macochy, pod warunkiem spełnienia wymogów z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W przypadku darowizny nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego obdarowany nie musi składać formularza SD-Z2 tylko po to, aby skorzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Ustawa wyłącza obowiązek zgłoszenia, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Notariusz przekazuje właściwe informacje organom podatkowym, a jeżeli podatek jest należny, działa jako płatnik.

Jeżeli obdarowany nie należy do kręgu osób objętych pełnym zwolnieniem, znaczenie ma grupa podatkowa, kwota wolna oraz czysta wartość darowizny. Aktualnie kwoty wolne wynoszą: 36 120 zł dla I grupy podatkowej, 27 090 zł dla II grupy podatkowej i 5733 zł dla III grupy podatkowej. Limity odnoszą się do łącznej wartości nabyć od tej samej osoby w roku ostatniego nabycia oraz w okresie 5 lat poprzedzających ten rok.

Zobacz również: Jeżeli przy darowiźnie ustanawiane jest prawo korzystania z lokalu przez darczyńcę, sprawdź, jak działa umowa darowizny z dożywotnią służebnością.

Jak ustala się podstawę opodatkowania?

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów, czyli czysta wartość. Ustala się ją według stanu rzeczy i praw majątkowych z dnia nabycia oraz cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Wartość nieruchomości przyjmuje się w wysokości wskazanej przez obdarowanego, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej. Wynika to z art. 8 ust. 1 ustawy. Wartość rynkową ustala się według przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju, z uwzględnieniem miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że urząd skarbowy nie bada wyłącznie ceny albo wartości deklarowanej przez strony. Jeżeli wskazana wartość odbiega od wartości rynkowej, organ może wezwać podatnika do jej podwyższenia, obniżenia albo wyjaśnienia. Przy nieruchomości obciążonej hipoteką szczególnie ważne jest więc prawidłowe ustalenie zarówno wartości rynkowej nieruchomości, jak i wartości ciężaru przypadającego na przedmiot darowizny.

Hipoteka jako ciężar darowizny

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można obciążyć nieruchomość prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

W interpretacjach podatkowych konsekwentnie przyjmuje się, że hipoteka wpisana w księdze wieczystej stanowi ciężar darowizny w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Oznacza to, że przy obliczaniu podstawy opodatkowania wartość nieruchomości można pomniejszyć o wartość hipoteki przypadającą na darowaną nieruchomość albo udział.

Istotne jest to, że w utrwalonej praktyce organów podatkowych dla ustalenia podstawy opodatkowania liczy się wartość hipoteki obciążającej nieruchomość, a nie wyłącznie aktualna kwota kapitału kredytu pozostała do spłaty. Jeżeli wartość hipoteki przypadająca na nabywany udział przewyższa wartość tego udziału, podstawa opodatkowania może wynieść 0 zł. Wtedy obowiązek podatkowy może powstać, ale nie powstanie zobowiązanie podatkowe do zapłaty.

Takie stanowisko potwierdzają m.in. interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 września 2021 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.95.2021.1.MZ, z 28 lutego 2020 r., nr 0111-KDIB4.4015.2.2020.2.JKU, oraz z 22 lipca 2025 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.80.2025.1.PB. Interpretacje indywidualne chronią jednak zasadniczo adresata interpretacji, dlatego przy nietypowej strukturze transakcji warto rozważyć własny wniosek o interpretację.

Darowizna z hipoteką a przejęcie kredytu i PCC

Przekazanie nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest tym samym co przejęcie kredytu hipotecznego. Jeżeli obdarowany otrzymuje nieruchomość, ale nie przejmuje osobistego długu darczyńcy wobec banku, darczyńca nadal pozostaje kredytobiorcą. Obdarowany musi jednak liczyć się z tym, że nieruchomość nadal zabezpiecza wierzytelność banku.

Przejęcie długu wymaga spełnienia warunków z Kodeksu cywilnego, a przy kredycie hipotecznym w praktyce kluczowa jest zgoda banku. Bank bada zdolność kredytową osoby, która miałaby przejąć zobowiązanie, i może odmówić zwolnienia dotychczasowego kredytobiorcy.

Ta różnica ma również znaczenie dla podatku od czynności cywilnoprawnych. Umowa darowizny podlega PCC tylko w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Jeżeli obdarowany nie przejmuje zobowiązań osobistych darczyńcy, samo nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką co do zasady nie powoduje obowiązku zapłaty PCC. Jeżeli jednak w akcie notarialnym obdarowany przejmuje dług, notariusz powinien uwzględnić także skutki w PCC.

Zobacz również: Inaczej niż darowizna nieruchomości może być oceniana spłata kredytu przez bliskiego, a alternatywą dla darowizny bywa sprzedaż mieszkania z kredytem.

Czy można skorzystać z ulg lub zwolnień?

Najważniejsze zwolnienie dotyczy darowizn w najbliższej rodzinie. Jeżeli spełnione są warunki z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, darowizna może być całkowicie zwolniona z podatku, niezależnie od jej wartości. Przy nieruchomości przekazywanej aktem notarialnym nie trzeba dodatkowo składać SD-Z2.

W przypadku osób spoza najbliższej rodziny trzeba sprawdzić grupę podatkową, kwotę wolną, wartość hipoteki oraz ewentualne szczególne zwolnienia. W określonych sytuacjach obdarowany niebędący najbliższą rodziną może analizować ulgę dla mieszkań do 110 m2 z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale jej zastosowanie zależy od spełnienia szczegółowych warunków, m.in. dotyczących zamieszkiwania i braku innych praw do lokalu.

Jak przygotować się do darowizny nieruchomości z hipoteką?

Przed zawarciem umowy warto ustalić aktualną wartość rynkową nieruchomości, sprawdzić treść księgi wieczystej, wysokość hipoteki, aktualne saldo kredytu oraz warunki umowy z bankiem. Notariusz będzie potrzebował m.in. numeru księgi wieczystej, danych stron, podstawy nabycia nieruchomości przez darczyńcę oraz dokumentów podatkowych wymaganych w danej sprawie.

Jeżeli darowizna ma dotyczyć udziału w nieruchomości, należy prawidłowo obliczyć część hipoteki przypadającą na ten udział. Jeżeli oprócz przeniesienia własności strony chcą uregulować spłatę kredytu, rozliczenia między sobą, ustanowienie służebności albo przejęcie długu, powinny wyraźnie ustalić, jakie skutki prawne i podatkowe ma wywołać dana czynność.

FAQ

Czy darowizna mieszkania z kredytem jest ważna bez zgody banku?

Co do zasady przeniesienie własności nieruchomości następuje w akcie notarialnym, ale umowa kredytowa może przewidywać obowiązek uzyskania zgody banku albo poinformowania banku o zmianie właściciela. Brak zgody banku nie zawsze oznacza nieważność darowizny, ale może rodzić konsekwencje umowne wobec banku.

Czy obdarowany automatycznie przejmuje kredyt hipoteczny?

Nie. Hipoteka obciąża nieruchomość, ale osobisty dług kredytowy nie przechodzi automatycznie na obdarowanego. Przejęcie długu wymaga odrębnych czynności, a przy kredycie hipotecznym najczęściej zgody banku.

Czy hipoteka zawsze obniża podatek od darowizny?

Hipoteka może obniżyć podstawę opodatkowania jako ciężar darowizny, jeżeli obciąża przedmiot nabycia. Trzeba jednak ustalić jej wartość przypadającą na darowaną nieruchomość albo udział oraz prawidłową wartość rynkową nieruchomości.

Czy przy darowiźnie od rodziców trzeba składać SD-Z2?

Przy darowiźnie nieruchomości dokonanej w formie aktu notarialnego nie składa się SD-Z2. Notariusz przekazuje informacje organom podatkowym. Inaczej może być przy darowiznach dokonywanych poza aktem notarialnym, np. przy przelewie pieniędzy.

Kiedy przy darowiźnie nieruchomości może wystąpić PCC?

PCC może wystąpić wtedy, gdy umowa darowizny obejmuje przejęcie przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Jeżeli obdarowany nie przejmuje długu osobistego, a jedynie nabywa nieruchomość obciążoną hipoteką, sama darowizna co do zasady nie powinna powodować PCC.

Podsumowanie

Darowizna nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym jest dopuszczalna, ale wymaga ostrożnego przygotowania. W podatku od spadków i darowizn kluczowa jest czysta wartość nabycia. Hipoteka wpisana w księdze wieczystej może zostać potraktowana jako ciężar darowizny i obniżyć podstawę opodatkowania, a w niektórych przypadkach doprowadzić do podatku w wysokości 0 zł.

Nie należy jednak utożsamiać hipoteki z automatycznym przejęciem kredytu. Obdarowany może stać się właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką, ale dłużnikiem osobistym banku zostanie tylko wtedy, gdy dojdzie do skutecznego przejęcia długu. To z kolei może mieć odrębne skutki cywilne i podatkowe, w tym w PCC.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 2026 poz. 478
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 2025 poz. 1071
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 2025 poz. 341
4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2024 poz. 295 ze zm.
5. Pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 września 2021 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.95.2021.1.MZ
6. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 lutego 2020 r., nr 0111-KDIB4.4015.2.2020.2.JKU
7. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 lipca 2025 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.80.2025.1.PB