Mamy 12 503 opinii naszych Klientów

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Darowizna nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

Tematyka darowizny nieruchomości została już wielokrotnie omówiona, jeżeli chodzi o skutki podatkowe. Warto jednak zastanowić się, jakie skutki podatkowe wywołuje przypadek dokonania darowizny nieruchomości z obciążeniem w postaci kredytu hipotecznego.

Darowizna nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

Podatkowe skutki dokonania darowizny nieruchomości

W przypadku darowizny obowiązek podatkowy w zakresie podatku od spadków i darowizn obciąża osobę obdarowaną. Jeżeli darowizna jest dokonywana pomiędzy członkami najbliższej rodziny, to zastosowanie znajdzie całkowite zwolnienie od podatku. W takich okolicznościach nie ma obowiązku składania zgłoszenia SD-Z2, ponieważ wszelkich formalności dokonuje notariusz.

Inaczej natomiast przedstawia się sytuacja, gdy darowizna ma miejsce pomiędzy osobami niebędącymi najbliższą rodziną. Powoduje to, że konieczne staje się ustalenie podstawy opodatkowania.

WAŻNE!

Jeżeli obdarowany w ramach umowy darowizny nieruchomości nie jest członkiem najbliższej rodziny, to należy liczyć się z koniecznością odprowadzenia podatku od spadków i darowizn. W tym zakresie należy ustalić podstawę opodatkowania.

Zasady określania podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn

Podstawę opodatkowania, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności, hipoteki.

Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy – wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych, zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

WAŻNE!

Podstawą opodatkowania w przypadku podatku od spadków i darowizn jest czysta wartość darowizny, czyli wartość rynkowa pomniejszona o ewentualne długi oraz ciężary.

Hipoteka jako ciężar darowizny

Zgodnie z art. 244 § 1 ustawy – Kodeks cywilny, hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Organy podatkowe akceptują możliwość zaliczenia do kategorii długów i ciężarów wartości hipoteki wpisanej na nieruchomości przekazywanej w drodze darowizny. Co jednak istotne, dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona nieruchomość.

W konsekwencji możemy mieć do czynienia z przypadkiem, w którym obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn, jeżeli wartość hipoteki skompensuje wartość rynkową nieruchomości. W takim przypadku na obdarowanym nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo w piśmie z dnia 24.09.2021 r., wydanym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0111-KDIB2-2.4015.95.2021.1.MZ, czytamy, że skoro w rozpatrywanej sprawie – jak wynika z wniosku – wartość hipoteki przekroczy wartość ww. nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania (stanowiąca czystą wartość udziału w nieruchomości) wyniesie zero. Tym samym w przedmiotowej sprawie wystąpi wprawdzie obowiązek podatkowy, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. A zatem, w związku z opisanym we wniosku zniesieniem współwłasności Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Podobnie też interpretacja Dyrektora KIS z dnia 28.02.2020 r., nr 0111-KDIB4.4015.2.2020.2.JKU:

„Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Zatem jeśli w przedmiotowej sprawie wartość hipoteki (1/2) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero.

Tym samym w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn.”

WAŻNE!

W konsekwencji należy podkreślić, że ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowi ciężar darowizny, który podlega odliczeniu od wartości rynkowej darowanej nieruchomości. Jeżeli hipoteka przekracza wartość rynkową, to zobowiązanie podatkowe z tytułu podatku od spadków i darowizn nie wystąpi.

Podsumowując, wskazać należy, że hipoteka zaliczana jest do kategorii ciężaru darowizny, co oznacza, że wartość wpisanej hipoteki – niezależnie od kwoty spłaty – podlega odliczeniu od wartości rynkowej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne Porady Prawne online

Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.

Zgadzam się na przesyłanie informacji handlowych przez administratora na podany e-mail zgodnie z ustawą z 18.07.02 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t. j. Dz. U. 2017 poz. 1219, z późn. zm.).

  Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu