Mamy 12 503 opinii naszych Klientów

Budowa domu w granicy działki

Często możemy spotkać się z sytuacją, w której nieruchomość w postaci budynku mieszkalnego stanowi swego rodzaju granicę działki, a zarazem część jej ogrodzenia. Kiedyś sytuacja taka występowała zdecydowanie częściej, a to z uwagi na brak dokładnych regulacji prawnych określających warunki takiej zabudowy. Od kilkunastu lat mamy jednak do dyspozycji rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to zostało zmienione w 2018 roku.

Budowa bezpośrednio przy granicy działki jest zatem możliwa w kilku sytuacjach, oczywiście po spełnieniu określonych warunków. W tym artykule postaram się przybliżyć tę tematykę.

Budowa domu w granicy działki

Budowa domu w granicy działki

Często mając wąską działkę, a nie mając innej alternatywy, musimy zagłębić się w przepisy Prawa budowlanego, które odpowiedzą nam na pytanie, jaki budynek może powstać w tym miejscu. Zgodnie z nowymi przepisami dopuszczalne będzie zlokalizowanie takiego budynku w odległości do 4 m od granicy działki. Jeśli ta granica ma być mniejsza, czyli dopuszczalne 3 m, nieruchomość musi być zwrócona do granicy taką ścianą, na której nie znajdziemy ani drzwi, ani też okien. Istnieje również możliwość wybudowania budynku mieszkalnego z zachowaniem odległości 1,5 m, ale tutaj warunkiem jest konieczność zapoznania się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Może bowiem istnieć tam taki zapis, który w całości uniemożliwi nam budowę domu w granicy działek. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza taką możliwość, nie musimy uzyskiwać tzw. zgody na odstępstwo. Zgoda na odstępstwo jest niezbędna dopiero wtedy, gdy chcielibyśmy wybudować budynek i okna oraz drzwi, lub jedno z nich, zwrócić w stronę granicy działki.

Czym jest zgoda na odstępstwo? W przypadkach szczególnie uzasadnionych, również takich jak brak innej nieruchomości, inwestor, który zamierza zbudować dom, może spróbować uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, w tym właśnie na możliwość budowy nieruchomości w granicy, zgodnie z art. 9 ustawy – Prawo budowlane. W takiej sytuacji należy pamiętać, że odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a także ograniczenia dostępności obiektów dla osób niepełnosprawnych.

WAŻNE!

Aby móc zbudować dom w granicy działki, musimy pamiętać o tym, że:

– w ścianie zlokalizowanej bezpośrednio przy granicy działki nie może być okien ani drzwi;

– budynek od strony granicy musi mieć ścianę oddzielenia przeciwpożarowego. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wskazują z czego i jak powinna być wykonana ta ściana;

– budynek sytuowany bezpośrednio przy granicy działki może wymagać uzyskania pozwolenia na budowę. Tą kwestię należy sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Budowa w granicy działki budynku gospodarczego

Na samym początku warto wyjść od tego, czym jest w ogóle budynek gospodarczy. Zgodnie z przepisami – budynek gospodarczy to budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych. Przede wszystkim w większości przypadków będzie to budynek niemieszkalny.

Przepisy dopuszczają możliwość wybudowania w granicy działki budynku gospodarczego pod pewnymi warunkami. Budynek ten może zostać wybudowany przy granicy działki, jeśli jego długość jest nie większa niż 6,5 m, a jego wysokość nie przekracza 3 m. Może być położony bezpośrednio przy granicy lub w odległości 1,5 m od tej granicy. Oczywiście również w tym przypadku konieczne jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile taki plan jest. Konieczne jest również, aby ściana z oknami i drzwiami nie była w ścianie granicznej.

Budowa w granicy na wąskiej działce

Wąska działka często narzuca nam charakter budynku, który zamierzamy postawić. Oznacza to przede wszystkim, że na takiej działce nie mamy pełnej swobody co do budowy. Przepisy w przypadku takiej działki dają nam jednak możliwość zbudowania nieruchomości bliżej jej granicy. Wąska działka to taka, która ma powierzchnię poniżej 16 m. Warto pamiętać też, że jeżeli działka ma 20 m szerokości, to na dom zostanie od 12 do 14 m. Wobec tego przepisy dają nam możliwość zbudowania domu w odległości 1,5 metra od granicy działki – w tej sytuacji przepisy nie wskazują na konieczność sprawdzenia planu zagospodarowania przestrzennego.

WAŻNE!

Jeśli jesteśmy właścicielami wąskiej działki, przepisy dają nam możliwość zbliżenia się z budynkiem do granicy działki sąsiedniej na odległość do 1,5 m.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Budowa w granicy działki a zgoda sąsiada

W tym miejscu należy wskazać, że często powielana jest nieprawdziwa informacja o wymaganej zgodzie sąsiada na budowę w granicy działki. Żaden przepis prawa nie uzależnia usytuowania budynku w ostrej granicy z działką sąsiednią od zgody właścicieli tej działki (wskazuje na to m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 5 października 2017 r. VII SA/Wa 2587/16). Oczywiście dotyczy to sytuacji, gdy nasz budynek spełnia wszystkie normy i wspomniane ramy przewidujące możliwość budowy w granicy działki. Jeśli jednak ich nie spełnia, to budynek zaczyna oddziaływać na nieruchomość sąsiednią, a zatem wykracza poza naszą działkę. W takiej sytuacji budowa domu wymagać będzie pozwolenia na budowę. W takim trybie stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę będzie nasz sąsiad, który może wnieść sprzeciw – tym samym nie wyrazić zgody na naszą budowę.

Czym jest ten obszar? Obszar oddziaływania to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu. Budynek oddziałuje na teren, np. zwiększając zanieczyszczenie powietrza, generując zapachy czy hałas, ograniczając światło dzienne. Określenie obszaru oddziaływania należy do obowiązków projektanta lub w przypadku gotowych projektów domów – do architekta adaptującego, wykonującego projekt zagospodarowania działki. Możliwe zatem, że nasz budynek, zasłaniając światło sąsiadowi, w znaczący sposób zaczyna oddziaływać na jego nieruchomość.

WAŻNE!

W większości przypadków zgoda sąsiada nie jest wymagana. Należy jednak pamiętać o możliwości oddziaływania przez nasz budynek na nieruchomość sąsiada.

Kto może budować w granicy działki?

Podsumowując powyższe rozważania, należy wskazać, że każdy z nas, a już najbardziej właściciel działki, która jest wąska, może budować dom lub inny budynek w granicy działki. Oczywiście pamiętając o wyżej opisanych wymaganiach. Zatem każdy, kto chce wybudować taki dom – po spełnieniu określonych warunków i, co ważne, bez zgody sąsiada – ma do tego prawo. Przepisy przewidują różne warunki dla określonych budynków, takich jak na przykład budynki gospodarcze. Zasadą jednak jest dla budynków zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej zachowanie określonych odległości, tj. 4 metrów, 3 metrów w przypadku ściany bez wyjść (takich jak drzwi i okna), bądź też 1,5 metra – w przypadku działki wąskiej lub przy zgodnie na odstępstwo.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Kiedy można budować w granicy działki?

Przede wszystkim należy wskazać, że nie zawsze będziemy mogli wybudować nieruchomość w granicy działki. Warunkiem koniecznym jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na okoliczność, czy ten dopuszcza taką możliwość. Dla nieruchomości, które planu nie mają, korzystano zawsze z decyzji o warunkach zabudowy, jednakże aktualnie przepis ten został wykreślony z rozporządzenia. Dodatkowo należy wskazać, że można budować w samej granicy działki, jeśli nasz budynek będzie przylegał swoją ścianą do budynku, który istnieje na działce sąsiedniej – tzw. bliźniak. Wysokość tego budynku musi być zgodna z miejscowym planem, a także z decyzją o warunkach zabudowy.

Ponadto w przypadku zabudowy jednorodzinnej lub zagrodowej, o czym już wspominałem, możemy budować w granicy działki, gdy jej szerokość ma 16 metrów lub mniej.

Podsumowując: budowa w granicy działki lub przy samej granicy jest możliwa, ale po spełnieniu określonych warunków. Tematyka Prawa budowlanego jest bardzo skomplikowana i uzależniona od wielu czynników, o czym warto pamiętać już na etapie planowania zakupu działki lub przed rozpoczęciem poszukiwania projektu. W bardziej skomplikowanych sytuacjach warto przed podjęciem wiążących kroków zasięgnąć opinii prawnika albo projektanta.

Przykłady

 

Mała działka w centrum miasta
Pan Kowalski posiadał niewielką działkę w ścisłym centrum miasta. Z uwagi na ograniczoną przestrzeń, zdecydował się na wybudowanie domu mieszkalnego z zachowaniem minimalnej odległości od granicy działki. Skonsultował się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i uzyskał zgodę na odstępstwo, aby jego nowy dom mógł mieć okna wychodzące na ulicę, znajdującą się po przeciwnej stronie niż granica działki.

 

Budowa bliźniaka na przedmieściach
Pani Nowak i jej sąsiad zdecydowali się na wspólną inwestycję i wybudowanie domów w formie bliźniaków, przylegających ścianami do granicy swoich działek. Oba domy zostały zaprojektowane w taki sposób, aby zachować prywatność i nie naruszać przepisów dotyczących odległości od granicy. Dzięki starannej współpracy z architektem oraz zgodnym planom zagospodarowania przestrzennego, udało się stworzyć komfortowe miejsca zamieszkania dla obu rodzin.

 

Adaptacja budynku gospodarczego na obrzeżach wsi
Na obrzeżach pewnej wsi, rodzina Jankowskich postanowiła przekształcić istniejący budynek gospodarczy w niewielki warsztat. Budynek znajdował się bezpośrednio przy granicy działki. Z uwagi na wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego i estetycznego włączenia budynku w otoczenie, zdecydowali się na dokładne zaplanowanie rozmieszczenia okien i drzwi, a także na dodatkowe prace izolacyjne ściany przylegającej do granicy działki. Wszystko to zostało wykonane z zachowaniem przepisów budowlanych oraz w porozumieniu z sąsiedztwem, by uniknąć przyszłych nieporozumień.

Podsumowanie

Budowa w granicy działki wymaga szczegółowej znajomości przepisów Prawa budowlanego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przed przystąpieniem do inwestycji, konieczne jest zrozumienie warunków technicznych, wymogów bezpieczeństwa oraz możliwych do uzyskania zezwoleń na odstępstwo. Staranne planowanie i konsultacje z ekspertami pozwalają na skuteczne i zgodne z prawem wykorzystanie dostępnej przestrzeni budowlanej.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy prawnej w sprawach budowlanych? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz usługi przygotowywania pism, aby mieć pewność, że Twoja inwestycja przebiegnie zgodnie z przepisami i bez niepotrzebnych komplikacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Obwieszczenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 kwietnia 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.

Zgadzam się na przesyłanie informacji handlowych przez administratora na podany e-mail zgodnie z ustawą z 18.07.02 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t. j. Dz. U. 2017 poz. 1219, z późn. zm.).

  Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu

Michał Berliński

O autorze: Michał Berliński

Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku...

>> więcej informacji o autorze