Pozwolenie na rozbiórkę budynku – kiedy jest wymagane?

Rozbiórka budynku jako roboty budowlane

Rozbiórka jest jednym z rodzajów robót budowlanych. Nie można więc traktować jej wyłącznie jako technicznego „wyburzenia” starego obiektu. W wielu przypadkach przed rozpoczęciem prac trzeba uzyskać decyzję administracyjną albo dokonać zgłoszenia.

Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć na podstawie właściwej zgody administracyjnej, w tym pozwolenia na rozbiórkę, która przez przepisy traktowana jest podobnie jak tryb decyzji administracyjnej dotyczący pozwolenia na budowę. Wyjątki od tej zasady wynikają wprost z Prawa budowlanego.

Kiedy jest potrzebne pozwolenie na rozbiórkę?

Pozwolenie na rozbiórkę jest potrzebne przede wszystkim wtedy, gdy obiekt nie mieści się w wyjątkach przewidzianych w art. 31 Prawa budowlanego. W praktyce należy sprawdzić nie tylko wysokość budynku, ale także jego położenie względem granicy działki, status konserwatorski oraz wpływ rozbiórki na bezpieczeństwo ludzi i mienia.

Pozwolenia na rozbiórkę wymagają w szczególności:

• budynki i budowle wpisane do rejestru zabytków;
• budynki i budowle objęte ochroną konserwatorską;
• budynki i budowle o wysokości 8 m lub większej;
• budynki i budowle o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest mniejsza niż połowa ich wysokości;
• rozbiórka obiektu, która ze względu na sposób prowadzenia prac może zagrażać bezpieczeństwu ludzi lub mienia;
• sytuacje, w których organ wniesie sprzeciw wobec zgłoszenia i nakaże uzyskanie pozwolenia.

Rozbiórka może też pojawić się jako konsekwencja wcześniejszej samowoli budowlanej. W takim przypadku znaczenie ma nie tylko sama procedura rozbiórkowa, ale również ewentualne nakaz rozbiórki w postępowaniu legalizacyjnym oraz decyzje organów nadzoru budowlanego.

Kiedy wystarczy zgłoszenie rozbiórki?

Zgłoszenia, a nie pozwolenia, wymaga rozbiórka budynków i budowli niewpisanych do rejestru zabytków i nieobjętych ochroną konserwatorską, jeżeli:

• mają wysokość poniżej 8 m, oraz
• ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości obiektu.

W zgłoszeniu trzeba określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót rozbiórkowych. Organ może zażądać uzupełnienia dokumentów, a jeżeli rozbiórka mogłaby spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, może wnieść sprzeciw i nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia.

Do prac objętych zgłoszeniem można przystąpić dopiero wtedy, gdy upłynie ustawowy termin na wniesienie sprzeciwu przez organ. Co do zasady jest to 21 dni od doręczenia zgłoszenia. Jeżeli organ wcześniej wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, można rozpocząć prace przed upływem tego terminu.

Kiedy nie potrzeba ani pozwolenia, ani zgłoszenia?

Pozwolenia ani zgłoszenia nie wymaga rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki. Zawsze trzeba jednak sprawdzić konkretny rodzaj obiektu, ponieważ wyjątki w Prawie budowlanym są szczegółowe.

Jeżeli obiekt jest wpisany do rejestru zabytków, ujęty w gminnej ewidencji zabytków, znajduje się na obszarze objętym ochroną konserwatorską albo jest objęty inną formą ochrony, konieczna może być dodatkowa zgoda konserwatora. W takich sprawach szczególne znaczenie mają obiekty objęte ochroną konserwatorską, ponieważ nawet pozornie proste roboty mogą wymagać odrębnych uzgodnień.

Rozbiórka zabytku lub obiektu objętego ochroną konserwatorską

Najbardziej rygorystyczne zasady dotyczą obiektów zabytkowych. Jeżeli budynek jest wpisany do rejestru zabytków, jego rozbiórka wymaga wcześniejszego usunięcia obiektu z rejestru zabytków w przewidzianym prawem trybie, a następnie uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Sam zły stan techniczny budynku nie oznacza automatycznie, że można go rozebrać.

Przy obiektach ujętych w gminnej ewidencji zabytków albo znajdujących się na obszarze ochrony konserwatorskiej organ administracji architektoniczno-budowlanej może wymagać uzgodnień z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków. W praktyce przed złożeniem wniosku warto ustalić status obiektu w urzędzie gminy, starostwie albo u konserwatora, zwłaszcza gdy sprawa dotyczy nie tylko rozbiórki, lecz także adaptacji budynku gospodarczego przy zabytkowym domu.

Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę

Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę składa się co do zasady do starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu. W sprawach należących do właściwości wojewody wniosek składa się do wojewody. Formularze można przygotować także przez rządowy portal e-Budownictwo.

Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę najczęściej dołącza się:

• zgodę właściciela obiektu na rozbiórkę;
• szkic usytuowania obiektu budowlanego;
• opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;
• opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;
• pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi;
• projekt rozbiórki, jeżeli organ uzna go za potrzebny ze względu na rodzaj obiektu, sposób prowadzenia robót lub bezpieczeństwo;
• pełnomocnictwo wraz z dowodem opłaty skarbowej, jeżeli inwestor działa przez pełnomocnika.

Projekt rozbiórki bywa szczególnie istotny przy budynkach położonych blisko granicy działki, obiektach przylegających do budynków sąsiednich, obiektach wysokich, zabudowie zwartej oraz rozbiórkach wymagających etapowania prac.

Ile kosztuje pozwolenie na rozbiórkę?

Opłata skarbowa za wydanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę wynosi obecnie 36 zł za każdy obiekt. Jeżeli sprawa dotyczy budownictwa mieszkaniowego, może korzystać ze zwolnienia z opłaty skarbowej. Gdy inwestor działa przez pełnomocnika, co do zasady trzeba doliczyć 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, chyba że zastosowanie ma zwolnienie ustawowe.

Dowód zapłaty opłaty skarbowej zwykle dołącza się do wniosku. Opłatę wnosi się na rachunek właściwej gminy lub miasta, a nie zawsze bezpośrednio na rachunek starostwa, dlatego przed przelewem warto sprawdzić dane na stronie urzędu.

Ile czeka się na decyzję?

Organ powinien załatwić sprawę bez zbędnej zwłoki. W praktyce, przy pozwoleniu na rozbiórkę, stosuje się terminy właściwe dla spraw budowlanych, a więc organ powinien wydać decyzję w ustawowym terminie, o ile wniosek jest kompletny i nie wymaga uzupełnień.

Jeżeli wniosek zawiera braki, organ wezwie do ich uzupełnienia. To wydłuża całą procedurę. Najczęstsze problemy to brak zgody właściciela, nieprecyzyjny opis robót, brak wymaganych uzgodnień albo niedostateczne informacje o zabezpieczeniu terenu rozbiórki.

Kiedy można rozpocząć rozbiórkę?

Rozbiórkę wymagającą pozwolenia można rozpocząć po uzyskaniu decyzji, która jest ostateczna albo podlega wykonaniu zgodnie z przepisami. Najbezpieczniej nie rozpoczynać robót od razu po otrzymaniu decyzji, jeżeli innym stronom przysługuje jeszcze odwołanie.

W przypadku zgłoszenia zasadą jest możliwość rozpoczęcia robót po upływie 21 dni od doręczenia zgłoszenia, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu. Jeżeli organ wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, roboty można rozpocząć wcześniej.

Jak długo jest ważne pozwolenie na rozbiórkę?

Pozwolenie na rozbiórkę wygasa, jeżeli roboty nie zostaną rozpoczęte przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Wygasa także wtedy, gdy roboty zostaną przerwane na okres dłuższy niż 3 lata.

To oznacza, że nie wystarczy samo uzyskanie decyzji. Jeżeli inwestor odłoży rozbiórkę na zbyt długo, będzie musiał ponownie przejść procedurę i uzyskać nowe pozwolenie.

Rozbiórka w celu usunięcia bezpośredniego zagrożenia

Prawo budowlane przewiduje szczególny wyjątek dla sytuacji nagłych. Roboty zabezpieczające i rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia albo przed dokonaniem zgłoszenia, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

Nie oznacza to jednak zwolnienia z formalności. Inwestor powinien bezzwłocznie uzyskać wymagane pozwolenie albo dokonać zgłoszenia. Taki tryb należy stosować ostrożnie i tylko wtedy, gdy zagrożenie jest realne oraz bezpośrednie, np. po katastrofie budowlanej, pożarze lub uszkodzeniu konstrukcji.

Rozbiórka budynku w granicy działki

Rozbiórka budynku położonego w granicy działki często wymaga szczególnego zabezpieczenia. Organ może żądać dokładniejszych danych o obiekcie, sposobie prowadzenia robót, zabezpieczeniu sąsiedniej nieruchomości oraz wpływie rozbiórki na budynek przylegający.

Jeżeli obiekt przylega do budynku sąsiada, ogrodzenia, wspólnej ściany albo instalacji, warto przygotować dokumentację techniczną i fotograficzną jeszcze przed rozpoczęciem prac. Może to ograniczyć ryzyko sporu o szkody powstałe podczas rozbiórki.

Rozbiórka a samowola budowlana

Jeżeli obiekt został wybudowany bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia, sprawa może zostać zakwalifikowana jako samowola budowlana. Wtedy rozbiórka nie zawsze jest swobodną decyzją właściciela, lecz może wynikać z postępowania prowadzonego przez nadzór budowlany.

W określonych przypadkach organ może dopuścić legalizację samowoli, ale jeżeli nie są spełnione warunki legalizacji albo inwestor nie przedłoży wymaganych dokumentów, możliwa jest rozbiórka jako skutek samowoli. Przy zakupie nieruchomości warto więc sprawdzić, czy budynki i przebudowy na działce mają prawidłową historię administracyjną.

Konsekwencje rozbiórki bez pozwolenia albo zgłoszenia

Rozpoczęcie rozbiórki bez wymaganych formalności może doprowadzić do interwencji organów nadzoru budowlanego. W zależności od okoliczności możliwe są m.in. wstrzymanie robót, obowiązek przedstawienia dokumentów, nakaz wykonania określonych zabezpieczeń, a także odpowiedzialność za wykroczenie.

Szczególnie poważne konsekwencje grożą przy rozbiórce obiektów zabytkowych, obiektów w zabudowie zwartej, budynków zagrażających sąsiednim nieruchomościom oraz robót prowadzonych bez właściwych zabezpieczeń. Odpowiedzialność może wtedy wynikać nie tylko z Prawa budowlanego, ale także z przepisów o ochronie zabytków, ochronie środowiska, BHP albo z przepisów cywilnych dotyczących szkody.

FAQ

Czy każdy budynek można rozebrać na zgłoszenie?

Nie. Zgłoszenie wystarczy tylko w przypadkach wskazanych w Prawie budowlanym. Jeżeli budynek ma co najmniej 8 m wysokości, stoi zbyt blisko granicy działki albo jest objęty ochroną konserwatorską, zwykle potrzebne będzie pozwolenie na rozbiórkę.

Czy pozwolenie na rozbiórkę jest potrzebne przy budynku mieszkalnym?

To zależy od parametrów i statusu budynku. Budynek mieszkalny o wysokości poniżej 8 m, stojący w odpowiedniej odległości od granicy i nieobjęty ochroną konserwatorską, może podlegać zgłoszeniu. W innych przypadkach potrzebne będzie pozwolenie.

Czy można rozpocząć rozbiórkę od razu po złożeniu zgłoszenia?

Nie. Co do zasady trzeba poczekać 21 dni od doręczenia zgłoszenia, o ile organ nie wniesie sprzeciwu. Wcześniejsze rozpoczęcie prac jest możliwe tylko wtedy, gdy organ wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Czy pozwolenie na rozbiórkę może wygasnąć?

Tak. Pozwolenie wygasa, jeżeli roboty nie rozpoczną się w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo jeżeli roboty zostaną przerwane na okres dłuższy niż 3 lata.

Czy rozbiórka zabytku jest możliwa?

Jest możliwa tylko w szczególnym trybie. Przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków potrzebne są decyzje i uzgodnienia wynikające z przepisów o ochronie zabytków. Bez nich rozbiórka może narazić właściciela na poważne konsekwencje prawne.

Podsumowanie

Pozwolenie na rozbiórkę jest wymagane w wielu typowych sytuacjach, zwłaszcza przy obiektach wysokich, położonych blisko granicy działki, objętych ochroną konserwatorską albo stwarzających ryzyko dla ludzi i mienia. W prostszych przypadkach wystarczy zgłoszenie, ale także wtedy trzeba poczekać na brak sprzeciwu organu.

Przed rozpoczęciem prac warto sprawdzić dokumenty budynku, jego wysokość, odległość od granicy działki, status konserwatorski oraz ewentualne wcześniejsze decyzje nadzoru budowlanego. Błąd w procedurze może opóźnić inwestycję i narazić właściciela na odpowiedzialność.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

2. Art. 31 i art. 31a Prawa budowlanego - zasady zgłoszenia rozbiórki oraz roboty zabezpieczające i rozbiórkowe w razie bezpośredniego zagrożenia - Prawo-budowlane.info

3. Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej - wykaz stawek opłaty skarbowej.