- Nabywcą nieruchomości rolnej co do zasady powinien być rolnik indywidualny, ale wymogu tego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha.
- Przy sprzedaży nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 ha trzeba liczyć się z prawem pierwokupu KOWR, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek.
- Zakup działki z pozwoleniem na budowę wymaga zwykle przeniesienia tego pozwolenia na nowego inwestora zgodnie z art. 40 Prawa budowlanego.
- Sam zakup siedliska przez nierolnika nie oznacza automatycznie obowiązku odrolnienia całej działki, ale zmiana sposobu użytkowania lub dalsza rozbudowa mogą wymagać osobnej analizy planistycznej i administracyjnej.
- Grunty sklasyfikowane jako użytki rolne co do zasady podlegają podatkowi rolnemu, natomiast budynki mieszkalne i grunty faktycznie zajęte na cele inne niż rolne mogą podlegać podatkowi od nieruchomości.
Kto może nabyć nieruchomość rolną?
Działka w zabudowie zagrodowej albo siedlisko najczęściej nadal jest nieruchomością rolną. Sama informacja, że na gruncie znajduje się dom, garaż albo wydano pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej, nie przesądza jeszcze, że działka utraciła charakter rolny.
Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Pełny przegląd ogólnych zasad zakupu ziemi rolnej zawarliśmy w osobnym tekście.
Za nieruchomość rolną uważa się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Kodeks cywilny wskazuje natomiast, że nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są albo mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w tym produkcji roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
W praktyce trzeba więc sprawdzić nie tylko księgę wieczystą, ale także ewidencję gruntów i budynków, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy oraz dokumenty związane z pozwoleniem na budowę.
Nabycie działki zagrodowej przez osobę niebędącą rolnikiem
Najważniejszy wyjątek dotyczy nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha. W takim przypadku nie stosuje się zasady, że nabywcą może być wyłącznie rolnik indywidualny. Oznacza to, że osoba niebędąca rolnikiem może co do zasady kupić działkę rolną lub siedliskową o powierzchni 0,4 ha, 0,83 ha czy 0,99 ha, o ile nie ma innych przeszkód wynikających z ustawy, planu miejscowego, decyzji administracyjnych albo stanu prawnego nieruchomości.
Nie należy jednak mylić dwóch progów powierzchniowych. Jeżeli powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zasadniczo się nie stosuje. Jeżeli natomiast nieruchomość ma co najmniej 0,3 ha, ale mniej niż 1 ha, nierolnik może ją nabyć bez spełniania wymogu bycia rolnikiem indywidualnym, ale w typowej sprzedaży trzeba jeszcze uwzględnić prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
W praktyce notariusz sporządza wtedy warunkową umowę sprzedaży i zawiadamia KOWR. Jeżeli KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu w ustawowym terminie albo złoży oświadczenie o nieskorzystaniu z tego prawa, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność. Jeżeli KOWR skorzysta z pierwokupu, nabywcą nieruchomości staje się KOWR na warunkach określonych w umowie warunkowej.
Przed podpisaniem umowy warto ustalić także, czy działka nie jest objęta ograniczeniami wynikającymi z planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy przy zakupie działki rolnej, ochrony gruntów rolnych, służebności, prawa dojazdu, hipoteki albo wpisów i wzmianek w księdze wieczystej.
Dom w zabudowie zagrodowej i siedlisko na gruncie rolnym poniżej 1 ha
Zakup gotowego siedliska albo działki z rozpoczętą budową wymaga osobnej oceny. Inaczej wygląda nabycie samego gruntu rolnego, inaczej nabycie działki z domem oddanym do użytkowania, a jeszcze inaczej zakup nieruchomości, na której budowa dopiero trwa.
Jeżeli budynek został już oddany do użytkowania, kupujący nabywa nieruchomość z istniejącą zabudową. Nie oznacza to jednak automatycznie, że cała działka staje się działką budowlaną. W ewidencji gruntów część nieruchomości nadal może pozostawać użytkiem rolnym, a sam budynek może być związany z zabudową zagrodową.
Jeżeli natomiast inwestycja jest w toku, kupujący powinien zadbać o przeniesienie pozwolenia na budowę albo praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, jeżeli inwestycja była realizowana na zgłoszenie. Bez tego nowy właściciel może mieć problem z legalnym kontynuowaniem robót.
Przeniesienie pozwolenia na budowę
Jeżeli działka ma już decyzję o pozwoleniu na budowę, nowy właściciel powinien przenieść ją na siebie. Alternatywą bywa trwałe zmienienie statusu działki na nierolniczą, jeżeli pozwala na to plan zagospodarowania albo procedura planistyczna, ale nie zastępuje to automatycznie przeniesienia istniejącego pozwolenia na budowę.
Zgodnie z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, przenosi tę decyzję na rzecz innego podmiotu, jeżeli spełnione są ustawowe warunki. Potrzebna jest zgoda dotychczasowego adresata decyzji, przyjęcie przez nowego inwestora wszystkich warunków zawartych w pozwoleniu oraz złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Postępowanie o przeniesienie pozwolenia nie powinno służyć ponownej ocenie całej inwestycji. Organ bada przede wszystkim, czy zostały spełnione przesłanki z art. 40 Prawa budowlanego. W orzecznictwie podkreśla się, że decyzja wydawana na tej podstawie ma charakter związany, czyli organ powinien przenieść pozwolenie, jeżeli ustawowe warunki są spełnione.
W praktyce problemy pojawiają się wtedy, gdy pozwolenie dotyczy budynku w zabudowie zagrodowej, a nowy inwestor nie jest rolnikiem. Część organów próbuje w takiej sytuacji odmawiać przeniesienia decyzji, wskazując, że zabudowa zagrodowa jest związana z gospodarstwem rolnym. Takie stanowisko nie zawsze znajduje oparcie w przepisach.
Chcesz kupić siedlisko lub działkę zagrodową, ale nie jesteś rolnikiem?
Prawnik sprawdzi status gruntu, warunki zabudowy i ograniczenia KOWR oraz pomoże ocenić możliwość zakupu i realizacji inwestycji.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 16 lutego 2021 r., sygn. II SA/Rz 1322/20, wskazano, że przepisy Prawa budowlanego ani inne przepisy prawa materialnego nie zakazują uzyskania pozwolenia na budowę obiektów stanowiących zabudowę zagrodową tylko dlatego, że inwestor nie prowadzi gospodarstwa rolnego. Sąd podkreślił również, że w postępowaniu dotyczącym przeniesienia pozwolenia na budowę nie bada się, czy osoba, na którą przenoszone jest pozwolenie, jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Nie oznacza to jednak, że każda sprawa zakończy się automatycznie tak samo. Znaczenie ma treść decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, projektu budowlanego, przeznaczenie terenu i sposób faktycznego użytkowania obiektu. Pokrewnym tematem jest darowizna gruntu zagrodowego od rodzica-rolnika, gdzie problem przeniesienia pozwolenia może wyglądać inaczej ze względu na relacje rodzinne i podstawę nabycia.
Czy po zakupie siedliska trzeba odrolnić grunt?
Sam zakup siedliska albo działki zagrodowej przez osobę niebędącą rolnikiem nie powoduje automatycznie obowiązku odrolnienia całej nieruchomości. Jeżeli budowa została legalnie zrealizowana jako zabudowa zagrodowa, a budynek został oddany do użytkowania, nabycie nieruchomości przez nierolnika nie oznacza samo przez się, że trzeba ponownie przeprowadzać procedurę wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.
Inaczej może być, gdy kupujący chce zmienić sposób użytkowania obiektu, rozbudować dom, wybudować kolejny budynek, prowadzić działalność gospodarczą, urządzić obiekt usługowy albo wykorzystać teren w sposób niezwiązany z rolnictwem. Wtedy trzeba sprawdzić, czy konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntu, decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej albo inne zgody administracyjne.
Szczególną ostrożność trzeba zachować przy gruntach dobrych klas bonitacyjnych, zwłaszcza klas I–III. Wyłączenie takich gruntów z produkcji rolnej może wymagać decyzji administracyjnej, a w części przypadków wiązać się z należnością i opłatami rocznymi. Zakres obowiązków zależy od klasy gruntu, powierzchni faktycznie wyłączanej z produkcji, przeznaczenia terenu i rodzaju inwestycji.
Podatek rolny czy podatek od nieruchomości?
Nie jest prawidłowe proste założenie, że jeżeli nieruchomość rolną kupuje nierolnik, cała działka automatycznie przechodzi z podatku rolnego na podatek od nieruchomości. O opodatkowaniu decydują przede wszystkim klasyfikacja gruntu w ewidencji gruntów i budynków oraz sposób faktycznego wykorzystania nieruchomości.
Grunty sklasyfikowane jako użytki rolne co do zasady podlegają podatkowi rolnemu, chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Budynki mieszkalne, garaże i inne obiekty budowlane mogą natomiast podlegać podatkowi od nieruchomości według stawek właściwych dla danego rodzaju budynku. Stawki ustala rada gminy w granicach określonych w przepisach.
Po zakupie siedliska należy więc zgłosić zmianę właściciela do właściwej gminy i złożyć wymagane informacje podatkowe. Gmina ustali, które elementy nieruchomości podlegają podatkowi rolnemu, a które podatkowi od nieruchomości.
Ograniczenia w dalszej rozbudowie siedliska
Zakup działki z zabudową zagrodową nie daje automatycznie pełnej swobody dalszej zabudowy. Jeżeli pierwotna decyzja o warunkach zabudowy albo pozwolenie na budowę dotyczyły zabudowy zagrodowej, późniejsza rozbudowa domu, budowa dodatkowego budynku mieszkalnego, budynku usługowego albo zmiana funkcji obiektu mogą wymagać nowej podstawy planistycznej.
Najbezpieczniejsza sytuacja występuje wtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną albo inną planowaną funkcję. Jeżeli planu nie ma, konieczne może być uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie ma gwarancji, że organ wyda ją dla zabudowy innej niż zagrodowa, zwłaszcza gdy teren pozostaje rolny i nie spełnia warunków dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Dlatego przed zakupem warto sprawdzić nie tylko to, czy aktualny dom istnieje legalnie, ale także to, czy planowana przyszła inwestycja będzie możliwa. Dotyczy to zwłaszcza osób, które kupują siedlisko z myślą o pensjonacie, działalności usługowej, warsztacie, podziale działki albo budowie drugiego domu.
Co sprawdzić przed zakupem działki zagrodowej?
Przed zawarciem umowy warto przeprowadzić praktyczną kontrolę dokumentów. Szczególne znaczenie mają:
- księga wieczysta, w tym dział III i IV oraz wzmianki o wnioskach,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
- powierzchnia całej nieruchomości i powierzchnia użytków rolnych,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy,
- decyzja o pozwoleniu na budowę i projekt budowlany, jeżeli budowa trwa albo ma być kontynuowana,
- decyzja o pozwoleniu na użytkowanie albo dokumenty potwierdzające legalne zakończenie budowy,
- informacja, czy KOWR ma prawo pierwokupu,
- dostęp do drogi publicznej i media,
- ewentualne decyzje dotyczące wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.
Jeżeli zakup ma nastąpić po oddaniu domu do użytkowania, trzeba dodatkowo ustalić, czy budynek został faktycznie i formalnie zakończony, czy nie toczy się postępowanie nadzorcze oraz czy sposób korzystania z budynku odpowiada dokumentacji.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak te zasady mogą działać w praktyce przy zakupie działki zagrodowej albo siedliska przez osobę niebędącą rolnikiem.
Marek chce kupić działkę o powierzchni 0,83 ha, oznaczoną jako grunt rolny, dla której wydano pozwolenie na budowę domu w zabudowie zagrodowej. Nie jest rolnikiem. Taka powierzchnia nie blokuje zakupu tylko z tego powodu, że Marek nie ma statusu rolnika indywidualnego. Notariusz powinien jednak zbadać prawo pierwokupu KOWR, a po nabyciu działki Marek powinien doprowadzić do przeniesienia pozwolenia na budowę na siebie, jeżeli chce kontynuować inwestycję.
Anna kupuje siedlisko o powierzchni 0,4 ha z domem i garażem oddanymi do użytkowania. Działka w ewidencji nadal jest użytkiem rolnym klasy III. Sam zakup przez Annę, która nie prowadzi gospodarstwa, nie oznacza automatycznego obowiązku odrolnienia całej nieruchomości. Jeżeli jednak Anna planuje rozbudowę domu albo zmianę funkcji garażu na lokal usługowy, musi sprawdzić plan miejscowy, warunki zabudowy i ewentualny obowiązek wyłączenia części gruntu z produkcji rolnej.
Piotr kupuje działkę z domem w zabudowie zagrodowej, ale po zakupie chce wybudować drugi dom dla córki. Dotychczasowa decyzja obejmowała tylko jeden budynek w zabudowie zagrodowej. Piotr nie może zakładać, że druga inwestycja będzie możliwa automatycznie. Musi sprawdzić miejscowy plan, a przy jego braku możliwość uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy dla planowanego budynku.
FAQ
Czy nierolnik może kupić działkę zagrodową poniżej 1 ha?
Tak, co do zasady może. Wymogu, aby nabywcą nieruchomości rolnej był rolnik indywidualny, nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Trzeba jednak sprawdzić inne ograniczenia, zwłaszcza prawo pierwokupu KOWR, jeżeli nieruchomość ma co najmniej 0,3 ha.
Czy KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu przy działce 0,4 ha albo 0,83 ha?
Tak, w typowej sprzedaży nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 ha trzeba liczyć się z prawem pierwokupu KOWR, chyba że w konkretnej sprawie zachodzi ustawowy wyjątek. Notariusz powinien ocenić tę kwestię przed zawarciem umowy.
Czy pozwolenie na budowę siedliska można przenieść na nierolnika?
Co do zasady tak, jeżeli spełnione są warunki z art. 40 Prawa budowlanego: zgoda dotychczasowego inwestora, przyjęcie wszystkich warunków decyzji i oświadczenie nowego inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W praktyce organy mogą kwestionować takie przeniesienie, ale orzecznictwo wskazuje, że samo nieposiadanie statusu rolnika nie powinno automatycznie blokować przeniesienia decyzji.
Czy po zakupie siedliska trzeba odrolnić działkę?
Nie zawsze. Sam zakup siedliska przez nierolnika nie powoduje automatycznego obowiązku odrolnienia całej działki. Obowiązki mogą pojawić się przy zmianie sposobu użytkowania, rozbudowie, nowej inwestycji albo faktycznym przeznaczeniu gruntu na cele nierolnicze.
Czy po zakupie siedliska wzrośnie podatek?
Może wzrosnąć, ale nie dlatego, że nabywca nie jest rolnikiem. O podatku decyduje przede wszystkim klasyfikacja gruntu i sposób użytkowania. Grunty rolne co do zasady podlegają podatkowi rolnemu, natomiast budynki mieszkalne, garaże i grunty zajęte na cele inne niż rolnicze mogą podlegać podatkowi od nieruchomości.
Czy można później rozbudować dom w zabudowie zagrodowej?
To zależy od planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy i charakteru planowanej inwestycji. Dotychczasowe pozwolenie na budowę jednego domu w zabudowie zagrodowej nie daje automatycznie prawa do dalszej rozbudowy, budowy kolejnych obiektów ani zmiany funkcji nieruchomości.
Podsumowanie
Zakup działki zagrodowej albo siedliska przez osobę niebędącą rolnikiem jest możliwy, zwłaszcza gdy nieruchomość ma mniej niż 1 ha. Nie oznacza to jednak, że transakcja jest całkowicie wolna od ograniczeń. Trzeba sprawdzić, czy zastosowanie ma prawo pierwokupu KOWR, czy możliwe będzie przeniesienie pozwolenia na budowę, jaki jest status gruntu oraz czy planowana rozbudowa lub zmiana sposobu użytkowania nie będzie wymagała dodatkowych decyzji.
Największe ryzyka pojawiają się przy nieruchomościach z rozpoczętą budową, przy gruntach dobrych klas bonitacyjnych oraz wtedy, gdy kupujący chce wykorzystać siedlisko inaczej niż wynika to z decyzji o warunkach zabudowy albo pozwolenia na budowę. W takich sytuacjach warto przeanalizować dokumenty przed podpisaniem umowy, a nie dopiero po zakupie.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
4. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
5. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym - Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268
6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 22 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 884/05
7. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. akt II SA/Rz 1322/20
8. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Po 330/16
9. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 13 grudnia 2011 r., sygn. akt II SA/Lu 778/11
10. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2020 r., sygn. akt II OSK 1713/20
