Zaniechanie podatku od frankowiczów – aktualne zasady

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Umorzenie kredytu frankowego a przychód podatkowy

Ugody bankowe zawierane przez frankowiczów bardzo często przewidują umorzenie części zadłużenia, przewalutowanie kredytu, rozliczenie nadpłat albo inne świadczenia wzajemne. Z podatkowego punktu widzenia najważniejsze jest ustalenie, czy po stronie kredytobiorcy powstaje realne przysporzenie majątkowe.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT przychodem są między innymi otrzymane pieniądze, wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Jeżeli bank umarza wierzytelność, kredytobiorca zostaje zwolniony z długu, a więc zmniejszają się jego pasywa. W typowej sytuacji takie zwolnienie z długu może zostać potraktowane jako przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 ustawy o PIT.

Nie oznacza to jednak automatycznie obowiązku zapłaty podatku. Dla określonej grupy kredytów mieszkaniowych Minister Finansów wprowadził zaniechanie poboru podatku. W praktyce oznacza to, że przychód może powstać, ale fiskus nie pobiera od niego PIT, jeżeli są spełnione warunki rozporządzenia.

Kiedy działa zaniechanie poboru PIT dla frankowiczów?

Aktualnie obowiązuje rozporządzenie Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów i przychodów związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe. Po zmianach z 2024 r. zaniechanie ma zastosowanie do dochodów i przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2026 r. Osobno trzeba oceniać sytuacje takie jak sprzedaż nieruchomości z kredytem a PIT.

Zaniechanie obejmuje kwoty umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, jeżeli spełnione są łącznie podstawowe warunki:

1. kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a przy kilku kredytach wszystkie dotyczyły wyłącznie tej jednej inwestycji,
2. osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu nie korzystała wcześniej z zaniechania poboru podatku od umorzenia wierzytelności dotyczącej innej inwestycji mieszkaniowej,
3. kredyt został udzielony przed 15 stycznia 2015 r. przez podmiot uprawniony do udzielania kredytów i podlegający nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym,
4. kredyt był zabezpieczony hipotecznie, np. hipoteką na nieruchomości, udziale w nieruchomości, prawie użytkowania wieczystego albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu,
5. kredyt został zaciągnięty na wydatki mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT.

Zaniechanie dotyczy także świadczeń otrzymanych przez osobę fizyczną z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej albo w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, jeżeli przychód powstał w związku z zastosowaniem ujemnego oprocentowania.

Co obejmuje umorzona wierzytelność?

Rozporządzenie wskazuje, że zaniechanie poboru podatku może obejmować nie tylko sam kapitał kredytu. Do kwot wierzytelności objętych zaniechaniem zalicza się:

• kwotę kredytu mieszkaniowego, czyli kapitał,
• odsetki, w tym odsetki skapitalizowane,
• prowizje,
• opłaty, jeżeli ich poniesienie było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego.

Z zaniechania wyłączone są natomiast koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń. W praktyce warto więc sprawdzić, z czego dokładnie składa się kwota umorzenia wskazana w ugodzie lub zaświadczeniu banku.

Jeżeli kredyt został zaciągnięty również na cele inne niż mieszkaniowe, zaniechanie obejmuje tylko część wierzytelności odpowiadającą proporcji, w jakiej kwota kredytu przeznaczona na cele mieszkaniowe pozostaje do całkowitej kwoty kredytu. To ważne przy kredytach, które oprócz zakupu mieszkania finansowały np. wyposażenie, konsumpcję albo inne prywatne wydatki.

Jedna inwestycja mieszkaniowa i własne cele mieszkaniowe

Przez jedną inwestycję mieszkaniową rozumie się inwestycję służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego. Rozporządzenie dopuszcza też sytuację, w której jeden budynek ma służyć więcej niż jednemu gospodarstwu domowemu, ale tylko wtedy, gdy osoby mające wspólnie zajmować budynek należą do I grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Jedno gospodarstwo domowe to gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.

Jeżeli kredyt dotyczył lokalu kupionego wyłącznie inwestycyjnie, np. na wynajem, a nie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika lub jego gospodarstwa domowego, zastosowanie zaniechania może być kwestionowane. W takiej sytuacji decydujące znaczenie ma treść umowy kredytowej, faktyczny cel finansowania oraz sposób wykorzystania nieruchomości.

Kredyt refinansowy, konsolidacyjny i pożyczka mieszkaniowa

Zaniechanie nie jest wykluczone tylko dlatego, że pierwotny kredyt został zastąpiony kredytem refinansowym albo że na jego spłatę zaciągnięto kredyt konsolidacyjny. W takim przypadku zaniechanie obejmuje odpowiednio kwotę wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego albo konsolidacyjnego w części odpowiadającej wierzytelności z pierwotnego kredytu mieszkaniowego.

Od 2025 r. rozporządzenie przewiduje także, że za kredyt mieszkaniowy uważa się również pożyczkę, jeżeli spełnia warunki określone dla kredytu mieszkaniowego. W przypadku takich pożyczek zaniechanie ma zastosowanie do dochodów i przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2026 r.

Jeżeli zaniechanie poboru podatku nie obejmuje całej kwoty albo podatnik nie spełnia warunków rozporządzenia, nie oznacza to jeszcze, że nie ma żadnych narzędzi ochronnych. Równolegle do zaniechania ustawodawczego dostępne są indywidualne ulgi w zapłacie, a gdy zaniechanie nie ma zastosowania, możliwe jest wnioskowanie o rozłożenie podatku na raty.

Czy bank wystawia PIT-11 po umorzeniu kredytu?

Przychodu objętego zaniechaniem poboru podatku nie wykazuje się w zeznaniu rocznym PIT. Zgodnie z art. 42a ust. 1 ustawy o PIT obowiązek sporządzenia informacji PIT-11 nie dotyczy przychodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W praktyce oznacza to, że jeżeli umorzenie wierzytelności mieści się w zakresie rozporządzenia, bank nie powinien sporządzać PIT-11 z tego tytułu. Takie stanowisko potwierdzały interpretacje indywidualne, między innymi interpretacja Dyrektora KIS z 6 maja 2021 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.125.2021.1.MK1.

Jeżeli podatnik otrzymał PIT-11 mimo przekonania, że umorzenie spełnia warunki zaniechania, powinien najpierw wyjaśnić sprawę z bankiem i sprawdzić, jak bank zakwalifikował poszczególne elementy ugody. W razie sporu lub nietypowego rozliczenia bezpiecznym rozwiązaniem może być wystąpienie o interpretację indywidualną.

Na co uważać przy ugodzie frankowej?

Ugoda z bankiem może obejmować kilka różnych rozliczeń. Inne skutki podatkowe może mieć umorzenie części kapitału, inne zwrot nadpłaconych rat, a jeszcze inne wypłata dodatkowej kwoty wynikającej z porozumienia stron. Dlatego nie należy oceniać skutków podatkowych wyłącznie na podstawie potocznego określenia „umorzenie kredytu”.

Najczęstsze elementy wymagające sprawdzenia to:

• czy ugoda wskazuje konkretną kwotę umorzonej wierzytelności,
• czy umorzenie dotyczy kapitału, odsetek, prowizji, opłat czy kosztów dodatkowych,
• czy kredyt finansował wyłącznie jedną inwestycję mieszkaniową,
• czy w umowie pojawiały się cele niemieszczące się w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT,
• czy kredytobiorca lub współkredytobiorca korzystał już wcześniej z zaniechania przy innej inwestycji,
• czy bank prawidłowo ocenił obowiązki informacyjne i ewentualny PIT-11.

FAQ

Podsumowanie

Zaniechanie poboru podatku od umorzeń kredytów mieszkaniowych jest dla frankowiczów istotnym zabezpieczeniem przy ugodach z bankami. Aktualnie obejmuje ono przychody z kwalifikujących się kredytów uzyskane do 31 grudnia 2026 r., a od 2025 r. również wybrane pożyczki mieszkaniowe.

Nie każda ugoda automatycznie daje jednak taki sam skutek podatkowy. Trzeba sprawdzić, czy kredyt był udzielony przed 15 stycznia 2015 r., czy był zabezpieczony hipotecznie, czy dotyczył jednej inwestycji mieszkaniowej, jaką część wierzytelności umorzono oraz czy podatnik nie korzystał już z preferencji przy innej inwestycji.

Źródła

• Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1672, Dziennik Ustaw.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 11, art. 20, art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 42a, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 163 z późn. zm.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 22 § 1 pkt 1, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 111 z późn. zm.
• Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 6 maja 2021 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.125.2021.1.MK1.