Prawo własności jest prawem chronionym przez Konstytucję RP i inne ustawy. Konstytucja stanowi, że każdy ma prawo do własności i innych praw majątkowych, które podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza istoty prawa własności. Z takim przypadkiem mamy do czynienia w ustawie – Prawo budowlane, która przewiduje w ściśle określonych sytuacjach prawo do wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. W dzisiejszym artykule omówimy problematykę związaną z dozwolonym wkroczeniem na cudzą własność.
Oprócz Konstytucji RP także inne przepisy chronią prawo własności. Kodeks cywilny stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana. Natomiast w sytuacji, gdy naruszenie własności następuje w inny sposób niż pozbawienie właściciela władztwa nad rzeczą, przysługuje mu roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Kodeks karny przewiduje przestępstwo naruszenia miru domowego polegające na wdarciu się do cudzego domu, mieszkania, lokalu lub pomieszczenia lub nieopuszczaniu takiego miejsca wbrew żądaniu osoby uprawnionej.
Natomiast przepisy Prawa budowlanego przewidują w pewnych przypadkach możliwość legalnego wkroczenia na teren sąsiada. Artykuł 47 tejże ustawy stanowi, że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, to obowiązkowe jest, przed rozpoczęciem robót, uzyskanie zgody właściciela (najemcy) mienia na wejście oraz uzgodnienie z nim przewidywanego sposobu, zakresu i terminów korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
Przepis zawiera kilka elementów, które muszą zostać spełnione łącznie, aby można było wejść na teren sąsiada. Po pierwsze, muszą być wykonywane prace przygotowawcze lub roboty budowlane, do których dokonania niezbędne jest wejście na teren sąsiada. Powyższe oznacza, że bez przekroczenia sąsiedniego terenu wykonanie prac będzie niemożliwe. W literaturze podnosi się, że omawiany przepis dotyczy nieruchomości położonych na granicy bądź blisko granicy prowadzonych prac lub robót. Jako roboty budowlane ustawa definiuje budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Natomiast prace przygotowawcze wiążą się z rozpoczęciem budowy. Zgodnie z przepisami ustawy są nimi:
Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Po drugie, należy uzyskać zgodę właściciela (najemcy) na wejście oraz jednocześnie uzgodnić z nim sposób, zakres i terminy korzystania z obiektów i ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Po trzecie zgoda i pozostałe uzgodnienia muszą być poczynione jeszcze przed rozpoczęciem robót, a nie w ich trakcie. Omawiany przepis dotyczy legalnej budowy, na podstawie pozwolenia na budowę, zgłoszenia, a także robót, które nie wymagają pozwolenia ani zgłoszenia.
WAŻNE!
Wkroczenie na teren sąsiada jest możliwe tylko wtedy, gdy jest to niezbędne do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych.
Przepisy Prawa budowlanego przewidują dwa odrębne tryby postępowania o uzyskanie zgody wejścia na teren sąsiada. Przy czym nie jest obojętne, z którego trybu skorzystają uprawnione osoby w pierwszej kolejności. Wskazuje na to także systematyka art. 47 Prawa budowlanego, który w ustępie 1 stanowi, że inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Oznacza to, że przepisy w pierwszej kolejności stawiają na dobrowolne porozumienie się inwestora z uprawnionym podmiotem, które musi zawierać uzgodnienia co do wszystkich wymienionych w normie prawnej elementów. Dopiero jeśli strony nie dogadają się, zastosowanie znajdzie ustęp 2 art. 47. Przewiduje on rozstrzygnięcie w drodze decyzji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, którym z reguły będzie starosta albo prezydent miasta w miastach na prawach powiatu, na wniosek inwestora, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Powyższa decyzja zastępuje porozumienie stron i upoważnia inwestora do przekroczenia granicy sąsiedniej nieruchomości. W tym przypadku organ ocenia zasadność wniosku inwestora oraz określa granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Można powiedzieć, że decyzja organu musi zawierać te same elementy, które zawierałoby porozumienie stron. Tyle że w przypadku decyzji są to jednostronne uzgodnienia, z góry narzucone stronie. Natomiast w przypadku porozumienia stron właściciel ma wpływ na ich treść i może negocjować z inwestorem.
WAŻNE!
Prawo wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości może przybrać postać dobrowolnego porozumienia stron albo stanowić decyzję odpowiedniego organu.
Jeśli zgoda na wejście na teren sąsiada jest wyrażona w postaci uzgodnienia jej warunków z inwestorem przez właściciela (najemcę), to przybiera ona postać dwustronnego porozumienia stron. Możemy nazwać to zgodą, porozumieniem albo umową. Ważne jest, aby w dokumencie znalazły się wszystkie elementy określone w art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego, a więc:
Przepisy nie określają formy, w jakiej zgoda powinna być wyrażona. Może to nastąpić nawet ustnie. Jednakże lepiej spisać uzgodnienia na piśmie dla celów dowodowych w przypadku ewentualnych roszczeń odszkodowawczych właściciela. Jeśli to organ wydaje decyzję o niezbędności wejścia na teren sąsiada, z reguły przybiera ona postać pisemną. Poza elementami określonymi w Kodeksie postępowania administracyjnego powinna także zawierać szczególne elementy opisane w art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego.
Reasumując: przepisy Prawa budowlanego przewidują prawną możliwość dozwolonego przekroczenia granic sąsiedniej nieruchomości, wymagają jednak od stron sformalizowania tej czynności. W razie wątpliwości lepiej zasięgnąć fachowej porady prawnika, specjalizującego się w tej dziedzinie.
Planujesz roboty budowlane na wąskiej działce i najprawdopodobniej będziesz musiał wejść na sąsiedni teren na co nie dostałeś zgody właściciela? Jak wyjść z takiej sytuacji, aby nie narazić się na kłopoty z prawem? Opisz problem i zadaj pytanie prawnikowi wypełniając formularz poniżej ▼▼▼.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: r.pr. Eliza Polachowska
Radca prawny, mediator i doradca obywatelski. Wiedzę oraz doświadczenie zawodowe zdobywała przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Zielonej Górze. Przez kilka lat pracowała w administracji publicznej, następnie w Kancelariach adwokackich i radcowskich oraz jako asystent sędziego w...
>> więcej informacji o autorze