Prawo wejścia na teren sąsiada przy wykonywaniu robót budowlanych

• Autor: r.pr. Eliza Polachowska

Prawo własności jest prawem chronionym przez Konstytucję RP i inne ustawy. Konstytucja stanowi, że każdy ma prawo do własności i innych praw majątkowych, które podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza istoty prawa własności. Z takim przypadkiem mamy do czynienia w ustawie – Prawo budowlane, która przewiduje w ściśle określonych sytuacjach prawo do wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. W dzisiejszym artykule omówimy problematykę związaną z dozwolonym wkroczeniem na cudzą własność.

Wejście na teren sąsiada przy wykonywaniu robót budowlanych – kiedy wymagana jest zgoda na wkroczenie na cudzy teren?

Oprócz Konstytucji RP także inne przepisy chronią prawo własności. Kodeks cywilny stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana. Natomiast w sytuacji, gdy naruszenie własności następuje w inny sposób niż pozbawienie właściciela władztwa nad rzeczą, przysługuje mu roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Kodeks karny przewiduje przestępstwo naruszenia miru domowego polegające na wdarciu się do cudzego domu, mieszkania, lokalu lub pomieszczenia lub nieopuszczaniu takiego miejsca wbrew żądaniu osoby uprawnionej.

Natomiast przepisy Prawa budowlanego przewidują w pewnych przypadkach możliwość legalnego wkroczenia na teren sąsiada. Artykuł 47 tejże ustawy stanowi, że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, to obowiązkowe jest, przed rozpoczęciem robót, uzyskanie zgody właściciela (najemcy) mienia na wejście oraz uzgodnienie z nim przewidywanego sposobu, zakresu i terminów korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Przepis zawiera kilka elementów, które muszą zostać spełnione łącznie, aby można było wejść na teren sąsiada. Po pierwsze, muszą być wykonywane prace przygotowawcze lub roboty budowlane, do których dokonania niezbędne jest wejście na teren sąsiada. Powyższe oznacza, że bez przekroczenia sąsiedniego terenu wykonanie prac będzie niemożliwe. W literaturze podnosi się, że omawiany przepis dotyczy nieruchomości położonych na granicy bądź blisko granicy prowadzonych prac lub robót. Jako roboty budowlane ustawa definiuje budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Natomiast prace przygotowawcze wiążą się z rozpoczęciem budowy. Zgodnie z przepisami ustawy są nimi:

• wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
• wykonanie niwelacji terenu, czyli jego wyrównania i wypoziomowania;
• zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
• wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Po drugie, należy uzyskać zgodę właściciela (najemcy) na wejście oraz jednocześnie uzgodnić z nim sposób, zakres i terminy korzystania z obiektów i ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Po trzecie zgoda i pozostałe uzgodnienia muszą być poczynione jeszcze przed rozpoczęciem robót, a nie w ich trakcie. Omawiany przepis dotyczy legalnej budowy, na podstawie pozwolenia na budowę, zgłoszenia, a także robót, które nie wymagają pozwolenia ani zgłoszenia.

Kto może uzyskać zgodę na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości?

Przepisy Prawa budowlanego przewidują dwa odrębne tryby postępowania o uzyskanie zgody wejścia na teren sąsiada. Przy czym nie jest obojętne, z którego trybu skorzystają uprawnione osoby w pierwszej kolejności. Wskazuje na to także systematyka art. 47 Prawa budowlanego, który w ustępie 1 stanowi, że inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Oznacza to, że przepisy w pierwszej kolejności stawiają na dobrowolne porozumienie się inwestora z uprawnionym podmiotem, które musi zawierać uzgodnienia co do wszystkich wymienionych w normie prawnej elementów. Dopiero jeśli strony nie dogadają się, zastosowanie znajdzie ustęp 2 art. 47. Przewiduje on rozstrzygnięcie w drodze decyzji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, którym z reguły będzie starosta albo prezydent miasta w miastach na prawach powiatu, na wniosek inwestora, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Powyższa decyzja zastępuje porozumienie stron i upoważnia inwestora do przekroczenia granicy sąsiedniej nieruchomości. W tym przypadku organ ocenia zasadność wniosku inwestora oraz określa granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Można powiedzieć, że decyzja organu musi zawierać te same elementy, które zawierałoby porozumienie stron. Tyle że w przypadku decyzji są to jednostronne uzgodnienia, z góry narzucone stronie. Natomiast w przypadku porozumienia stron właściciel ma wpływ na ich treść i może negocjować z inwestorem.

Warunki formalne uzyskania zgody o niezbędności wejścia na teren sąsiada

Jeśli zgoda na wejście na teren sąsiada jest wyrażona w postaci uzgodnienia jej warunków z inwestorem przez właściciela (najemcę), to przybiera ona postać dwustronnego porozumienia stron. Możemy nazwać to zgodą, porozumieniem albo umową. Ważne jest, aby w dokumencie znalazły się wszystkie elementy określone w art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego, a więc:

• określenie stron umowy,
• wyrażenie zgody na wejście określonych osób na teren nieruchomości, budynku lub lokalu,
• oznaczenie nieruchomości (ulica, księga wieczysta, nr działki),
• określenie sposobu, zakresu i terminu korzystania z obiektów, czyli dokładne określenie, jakie prace będą wykonywane, jakie urządzenia będą montowane, w jakich dniach i godzinach, czy pracę obejmą całą czy część nieruchomości,
• określenie wysokości rekompensaty za korzystanie z cudzego mienia.

Przepisy nie określają formy, w jakiej zgoda powinna być wyrażona. Może to nastąpić nawet ustnie. Jednakże lepiej spisać uzgodnienia na piśmie dla celów dowodowych w przypadku ewentualnych roszczeń odszkodowawczych właściciela. Jeśli to organ wydaje decyzję o niezbędności wejścia na teren sąsiada, z reguły przybiera ona postać pisemną. Poza elementami określonymi w Kodeksie postępowania administracyjnego powinna także zawierać szczególne elementy opisane w art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego.

Reasumując: przepisy Prawa budowlanego przewidują prawną możliwość dozwolonego przekroczenia granic sąsiedniej nieruchomości, wymagają jednak od stron sformalizowania tej czynności. W razie wątpliwości lepiej zasięgnąć fachowej porady prawnika, specjalizującego się w tej dziedzinie.