Mamy 12 503 opinii naszych Klientów

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podatkowe skutki przekształcenia lokalu mieszkalnego w użytkowy

Często zdarza się, że podatnik wykorzystuje lokal mieszkalny wyłącznie do celów użytkowych. Z takim przypadkiem będziemy mieli do czynienia, gdy mieszkanie podatnika zostało zaadoptowane na biuro. W związku z tym pojawia się pytanie o sposób kwalifikacji oraz amortyzacji takiego lokalu, co jest szczególnie istotnie w kontekście ostatnich zmian w ramach Polskiego Ładu.

Podatkowe skutki przekształcenia lokalu mieszkalnego w użytkowy

Amortyzacja lokali

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy PIT – amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Zwróćmy uwagę, że zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy PIT amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

Jednakże dla określenia prawidłowej kwalifikacji danego składnika majątku do odpowiedniego grupowania środków trwałych należy kierować się rozporządzeniem w sprawie KŚT, gdyż stawki amortyzacyjne ustalane są w zależności od przyporządkowanego danemu środkowi trwałemu symbolu KŚT.

WAŻNE!

Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wykorzystywane w działalności gospodarczej przy czym kluczowe jest ustalenie w jaki sposób kwalifikowana jest nieruchomość pod kątem KŚT.

Lokale i budynki na gruncie KŚT

Zgodnie z objaśnieniami zawartymi w KŚT – samodzielny lokal mieszkalny jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Lokal użytkowy to część budynku zawierająca jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.

O zaliczeniu lokalu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku lokali o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.

W świetle wyżej powołanych przepisów, o zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem.

O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu – o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie. Pamiętać jednak należy, iż ustawa – Prawo budowlane nakłada obowiązek użytkowania budynków i lokali w sposób zgodny z ich przeznaczeniem. W myśl bowiem art. 5 ust. 2 tej ustawy – obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Zgodnie natomiast z art. 71 ust. 2 ww. ustawy – zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W konsekwencji KŚT odnosi się do przeznaczenia danego budynku, a nie do jego wykorzystywania. Aby zatem lokal mieszkalny amortyzować jako użytkowy, konieczne są działania mające na celu trwałą zmianę przeznaczenia tego lokalu na użytkowy przez odpowiednie organy nadzoru budowlanego. Bez zmiany przeznaczenia lokalu nie ma możliwości amortyzacji nieruchomości. Tymczasem, jak możemy przeczytać w interpretacji Dyrektora IS w Katowicach z dnia 18.06.2012 r., nr IBPBI/1/415-325/12/ZK:

„Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, iż dla określenia stawki właściwej do amortyzacji wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego, stanowiącego środek trwały w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, decydujące znaczenie ma sposób faktycznego wykorzystania tego składnika majątku, a nie figurujące w dokumentach jego przeznaczenie.

Zakwalifikowanie środka trwałego do odpowiedniego rodzaju Klasyfikacji Środków Trwałych nie może bowiem zależeć jedynie od faktu dochowania przez podatnika obowiązku, bądź nie dokonania zgłoszenia zmiany użytkowania lokalu mieszkalnego.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy, stwierdzić należy, iż skoro wskazany we wniosku lokal mieszkalny wykorzystywany jest w całości na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej (prowadzenie biura rachunkowego), to zmianie uległa funkcja tego lokalu, posiadającego pierwotnie charakter mieszkalny, na użytkowy. Oznacza to, iż prawidłową stawką do jego amortyzacji jest stawka wynosząca 2,5%, właściwa dla lokali niemieszkalnych.”

Trudno znaleźć uzasadnienie dla takiej interpretacji fiskusa, jednakże została ona potwierdzona w kilku kolejnych pismach.

WAŻNE!

Zgodnie z obowiązującymi przepisami dla odpowiedniej kwalifikacji decydujące znaczenie ma wykorzystywanie lokalu. Z drugiej strony można także odnaleźć interpretacje odnoszące się do funkcji, jaką faktycznie pełni nieruchomość.

Przenosząc zatem powyższe na grunt przedstawionego problemu, należy wskazać, że zmiana wykorzystywania lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy bez stosownych zmian w dokumentacji jest działaniem ryzykownym i może prowadzić do zakwestionowania prawa do amortyzacji takiego lokalu.

Nowe przepisy ustawy PIT obowiązujące od 1 stycznia 2022 r. wprost wskazują, że lokale mieszkalne nie podlegają amortyzacji, zatem wydaje się, że sama zmiana sposobu wykorzystywania to jeszcze za mało, aby można było mówić o przywróceniu prawa do amortyzacji.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)