Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej nie zawsze jest rozliczana jak sprzedaż firmowego środka trwałego. W PIT mieszkania, domy i określone prawa do lokali mieszkalnych korzystają ze szczególnego wyjątku – co do zasady stosuje się zasady sprzedaży prywatnej nieruchomości.
W artykule wyjaśniamy, kiedy sprzedaż takiego mieszkania powoduje obowiązek zapłaty 19% PIT i złożenia PIT-39, jak liczyć 5-letni termin oraz kiedy znaczenie ma ulga mieszkaniowa.
Jeżeli osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą sprzedaje składnik majątku używany w firmie, pierwszym krokiem jest ustalenie, do jakiego źródła przychodu należy zaliczyć sprzedaż. Ma to bezpośredni wpływ na sposób rozliczenia podatku, formularz podatkowy, możliwość zastosowania zwolnień oraz termin zapłaty podatku.
Zasadą wynikającą z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT jest to, że odpłatne zbycie nieruchomości prywatnej podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie albo wybudowanie.
Jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie tego terminu, przychód ze sprzedaży w ogóle nie powstaje na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. W praktyce oznacza to brak obowiązku zapłaty PIT oraz brak obowiązku składania PIT-39 wyłącznie z tego tytułu.
Jeżeli natomiast sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest opodatkowany według stawki 19%. Podatnik składa wtedy PIT-39 po zakończeniu roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży, zasadniczo do 30 kwietnia następnego roku.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
W przypadku składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej trzeba uwzględnić art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT. Przepis ten co do zasady zalicza do przychodów z działalności gospodarczej przychody ze sprzedaży składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi wykorzystywanymi w firmie.
Jednocześnie art. 14 ust. 2c ustawy PIT przewiduje ważny wyjątek. Do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów ze sprzedaży wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej m.in.:
Oznacza to, że sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej, jeżeli mieszkanie nie było towarem handlowym przeznaczonym do dalszej odsprzedaży, jest rozliczana według zasad właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości prywatnej. Nie przesądza o tym samo ujęcie lokalu w ewidencji środków trwałych ani faktyczne wykorzystywanie go jako biura, siedziby firmy czy mieszkania wynajmowanego w ramach działalności.
Stanowisko to potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 czerwca 2020 r., sygn. 0115-KDWT.4011.8.2020.1.JŁ:
„Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa, stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych nie powstanie przychód z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący lokali mieszkalnych) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Do odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych, w sytuacji gdy są one wynajęte w celach zarobkowych w ramach działalności gospodarczej (wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej), zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Skutki podatkowe opisanej we złożonym wniosku sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.”
Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej zasadniczo nie będzie przychodem z działalności gospodarczej, jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:
Jeżeli te warunki są spełnione, podatnik powinien ustalić, czy od końca roku kalendarzowego nabycia lub wybudowania mieszkania upłynęło 5 lat. Przykładowo, jeżeli mieszkanie zostało kupione w 2020 r., termin 5 lat liczy się od końca 2020 r. i upływa z końcem 2025 r. Sprzedaż od 1 stycznia 2026 r. nie powoduje już przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w PIT.
Jeżeli sprzedaż nastąpi wcześniej, podatnik powinien rozliczyć ją w PIT-39 i wykazać przychód, koszty oraz ewentualny dochód do opodatkowania. Kosztami mogą być w szczególności udokumentowane koszty nabycia, koszty wytworzenia oraz nakłady zwiększające wartość nieruchomości, jeżeli zostały właściwie udokumentowane.
PIT-39 składa się wtedy, gdy sprzedaż mieszkania podlega rozliczeniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, czyli zasadniczo wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania.
Podatek wynosi 19% dochodu. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania, z uwzględnieniem zasad przewidzianych w ustawie PIT. Sam przychód ze sprzedaży nie oznacza jeszcze automatycznie podatku do zapłaty, ponieważ znaczenie mają koszty nabycia, nakłady oraz ewentualne zwolnienie mieszkaniowe.
Zeznanie PIT-39 składa się po zakończeniu roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży. W praktyce termin przypada od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. W tym samym terminie należy zapłacić podatek, chyba że podatnik korzysta ze zwolnienia mieszkaniowego i prawidłowo wykaże je w zeznaniu.
Jeżeli sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem 5 lat, podatnik może rozważyć zastosowanie zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, potocznie nazywanego ulgą mieszkaniową. Zwolnienie może objąć dochód ze sprzedaży w takiej części, w jakiej przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.
Termin na wydatkowanie przychodu wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Własne cele mieszkaniowe mogą obejmować m.in. zakup mieszkania lub domu, budowę, rozbudowę, remont własnego lokalu albo spłatę określonego kredytu mieszkaniowego, o ile spełnione są warunki ustawowe.
Nie każdy wydatek związany z nieruchomością daje prawo do zwolnienia. Liczy się rzeczywisty własny cel mieszkaniowy podatnika, prawidłowe udokumentowanie wydatków oraz zachowanie ustawowego terminu. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę w PIT-39, ale później nie spełni jej warunków, powinien skorygować zeznanie i zapłacić podatek z odsetkami. Szerzej zasady te wyjaśnia artykuł o tym, kiedy możliwe jest przeznaczenie na cele mieszkaniowe i skorzystanie ze zwolnienia z podatku.
Jeżeli mieszkanie było wykorzystywane w działalności gospodarczej, a następnie zostało wycofane do majątku prywatnego, przy jego sprzedaży nadal należy stosować szczególne zasady dotyczące nieruchomości mieszkalnych. W takim przypadku zasadnicze znaczenie ma art. 10 ust. 3 ustawy PIT, który nakazuje stosować art. 10 ust. 1 pkt 8 do sprzedaży określonych nieruchomości i praw mieszkalnych wykorzystywanych w działalności.
W praktyce oznacza to, że dla mieszkania wycofanego z firmy nadal bada się 5-letni termin liczony od końca roku nabycia lub wybudowania, a nie wyłącznie 6-letni okres właściwy dla wielu innych składników majątku wycofanych z działalności. Szerzej ten problem omawia artykuł: wycofanie nieruchomości z firmy a sprzedaż i podatki.
Wyjątek dotyczący nieruchomości mieszkalnych nie obejmuje każdej sprzedaży mieszkania przez przedsiębiorcę. Szczególną ostrożność trzeba zachować, gdy mieszkanie zostało kupione z zamiarem dalszej odsprzedaży, stanowiło towar handlowy albo sprzedaż następuje w ramach zorganizowanego, powtarzalnego obrotu nieruchomościami.
W takich sytuacjach organ podatkowy może uznać, że sprzedaż jest elementem działalności gospodarczej, a nie zwykłym zarządem majątkiem prywatnym. Znaczenie mają okoliczności faktyczne, w tym liczba transakcji, sposób nabycia nieruchomości, działania marketingowe, zakres podejmowanych czynności przygotowawczych oraz profil działalności podatnika.
Osobno należy analizować także skutki w VAT. Sprzedaż mieszkania może być neutralna albo zwolniona z VAT, ale w określonych sytuacjach może wymagać dodatkowej analizy, zwłaszcza gdy podatnik działa jako podatnik VAT, ponosił nakłady, odliczał VAT albo sprzedaje nieruchomość w warunkach właściwych dla działalności gospodarczej. Znaczenie może mieć także zmiana funkcji lokalu na mieszkalną, jeżeli wcześniej nieruchomość miała charakter użytkowy.
Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce działa 5-letni termin i szczególny wyjątek dla lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej.
Anna kupiła mieszkanie w 2019 r. i przez kilka lat wynajmowała je w ramach działalności gospodarczej. W 2026 r. sprzedała lokal. Ponieważ od końca roku nabycia, czyli od końca 2019 r., upłynęło już 5 lat, sprzedaż nie powoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w PIT. Fakt, że mieszkanie było wykorzystywane w działalności, nie zmienia tej oceny, ponieważ lokal ma charakter mieszkalny.
Marek kupił mieszkanie w 2023 r. i urządził w nim gabinet, w którym wykonywał działalność gospodarczą. W 2026 r. sprzedał lokal. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca 2023 r., dlatego Marek powinien rozliczyć transakcję w PIT-39. Podatek wyniesie 19% dochodu, chyba że Marek spełni warunki zwolnienia mieszkaniowego.
Katarzyna kupiła mieszkanie w 2021 r. i wykorzystywała je jako lokal dla działalności usługowej. W 2024 r. wycofała mieszkanie z działalności, a w 2026 r. je sprzedała. Ponieważ lokal ma charakter mieszkalny, kluczowy jest 5-letni termin liczony od końca 2021 r. Sprzedaż w 2026 r. następuje jeszcze przed jego upływem, dlatego wymaga rozliczenia w PIT-39, chyba że znajdzie zastosowanie ulga mieszkaniowa.
Nie zawsze. Co do zasady mieszkanie wykorzystywane w działalności, które nie było towarem handlowym, rozlicza się według zasad sprzedaży prywatnej nieruchomości. Inaczej może być, gdy podatnik zawodowo obraca nieruchomościami albo kupił lokal z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży.
Jeżeli 5 lat minęło, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia albo wybudowania, sprzedaż mieszkania nie powoduje przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. W takim przypadku zasadniczo nie składa się PIT-39 z tytułu tej sprzedaży.
Nie. Sam fakt wykorzystywania mieszkania jako biura, gabinetu lub siedziby firmy nie powoduje automatycznie, że sprzedaż będzie przychodem z działalności gospodarczej. Dla lokali mieszkalnych ustawa PIT przewiduje szczególny wyjątek.
Tak, ale tylko po spełnieniu warunków zwolnienia mieszkaniowego. Przychód ze sprzedaży trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż, i prawidłowo wykazać to w PIT-39.
Przy nieruchomościach mieszkalnych zasadniczo decyduje 5-letni termin liczony od końca roku nabycia albo wybudowania. Samo wycofanie mieszkania z działalności do majątku prywatnego nie powoduje, że termin ten liczy się od nowa.
Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej wymaga odróżnienia nieruchomości mieszkalnej od innych składników majątku firmowego. Jeżeli lokal ma charakter mieszkalny i nie był towarem handlowym, zastosowanie mają szczególne przepisy ustawy PIT. W praktyce oznacza to rozliczenie według zasad właściwych dla sprzedaży prywatnej nieruchomości.
Najważniejsze jest ustalenie daty nabycia lub wybudowania mieszkania oraz sprawdzenie, czy upłynęło 5 lat liczonych od końca tego roku. Sprzedaż po upływie tego terminu jest zasadniczo neutralna w PIT. Sprzedaż wcześniejsza wymaga rozliczenia PIT-39, chyba że podatnik prawidłowo skorzysta ze zwolnienia mieszkaniowego.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
Opracowanie redakcyjne na podstawie porady prawnej. Ekspert merytoryczny: Marcin Sądej
Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami...
>> więcej informacji
