Mamy 12 503 opinii naszych Klientów

Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej

Powszechnym zjawiskiem jest wykorzystywanie nieruchomości mieszkalnych w prowadzonej przez osoby fizyczne działalności gospodarczej. Takie nieruchomości mają status środków trwałych. Jeśli podatnik podejmuje decyzję o sprzedaży tak wykorzystywanego mieszkania, pojawia się problem z przyporządkowaniem przychodu do odpowiedniego źródła PIT.

Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej

Źródła przychodów przy sprzedaży nieruchomości

Ustawa PIT wyróżnia kilka różnych źródeł przychodu. Poprawna kwalifikacja do odpowiedniego źródła wpływa na zasady opodatkowania oraz stawkę podatku. Z tego też względu ważne jest, aby właściwie rozpoznać źródło przychodu.

Po pierwsze, wskażmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, niewykorzystywanych w działalności gospodarczej, jeżeli zbycie miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. W takim wypadku obowiązuje stawka 19% dochodu ze sprzedaży, a podatnik jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Z literalnej treści przepisu wynika jednak, że reguła ta nie ma zastosowania do nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Aby potwierdzić, że faktycznie sprzedaż nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby firmowe stanowi przychód z działalności gospodarczej (o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy), należy sięgnąć do właściwych przepisów dotyczących działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c.

W omawianej sprawie kluczowe jest wskazane zastrzeżenie określone w art. 14 ust. 2c ustawy. W myśl bowiem tego przepisu do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. W tym zakresie przepis dotyczący zastosowania stawki 19% i konieczności złożenia zeznania PIT-39 stosuje się odpowiednio.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

W świetle przedstawionych regulacji odpłatne zbycie nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowi wyjątek od reguły ogólnej kwalifikującej sprzedaż wykorzystywanych w firmie składników majątku do przychodów z działalności gospodarczej.

Pomimo tego, że nieruchomość mieszkalna jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, to w momencie jej sprzedaży przychód zostanie rozliczony jako odpłatne zbycie nieruchomości prywatnej (poprzez formularz PIT-39) jako osobne źródło przychodów. Znajduje to potwierdzenie m.in. w treści pisma z dnia 30.06.2020 r. wydanego przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0115-KDWT.4011.8.2020.1.JŁ:

„Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa, stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych nie powstanie przychód z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący lokali mieszkalnych) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Do odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych, w sytuacji gdy są one wynajęte w celach zarobkowych w ramach działalności gospodarczej (wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej), zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe opisanej we złożonym wniosku sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.”

Należy bardzo wyraźnie podkreślić, że powyższa zasada dotyczy nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, a więc będących środkami trwałymi w firmie. Reguła ta nie będzie stosowana do przypadku zbycia nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych do dalszej odsprzedaży i stanowiących towar handlowy w firmie.

WAŻNE!

Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej i kwalifikowanego jako środek trwały nie jest przychodem z działalności gospodarczej, lecz przychodem ze sprzedaży prywatnej nieruchomości. W rezultacie znajduje zastosowanie reguła określona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, co oznacza, że jeżeli od końca roku nabycia upłynął okres dłuższy niż 5 lat, to odpłatne zbycie nie spowoduje konieczności zapłaty podatku PIT.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej wycofanej z firmy

Kolejny przypadek warty rozważenia dotyczy nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby firmowe, które następnie zostały wycofane do majątku prywatnego. Tutaj należy zwrócić uwagę na treść art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT, który podaje, że przepisu stanowiącego o opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości w okresie pięcioletnim nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zasadniczo zatem, gdy podatnik wycofa środek trwały z majątku firmowego i postanowi go sprzedać, to odpłatne zbycie będzie kwalifikowane do działalności gospodarczej jeszcze przez okres 6 lat. Dopiero po upływie tego terminu możliwe jest odpłatne zbycie bez podatku.

Również i w tym przypadku kluczowe znaczenie ma zastrzeżenie określone w art. 10 ust. 3 ustawy PIT. Zgodnie z nim przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Powyższe oznacza, że również w przypadku wycofania nieruchomości mieszkalnej z majątku firmowego do majątku prywatnego odpłatne zbycie nieruchomości będzie kwalifikowane do prywatnego zbycia nieruchomości. W tych okolicznościach nie będziemy stosować reguły nieopodatkowania po 6 latach od wycofania lecz zasady, że podatek nie powstaje już po 5 latach, licząc od końca roku kalendarzowego w którym miało miejsce nabycie.

WAŻNE!

Także odnośnie nieruchomości mieszkalnych wycofanych z majątku firmowego do prywatnego i następnie sprzedanych zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. To oznacza, że podatnik powinien ustalić, czy od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, upłynął okres dłuższy niż 5 lat.

Przechodząc do podsumowania, możemy wskazać, że w przypadku nieruchomości mieszkalnych obowiązują szczególne reguły opodatkowania sprzedaży. W każdym bowiem przypadku przychód ze zbycia będzie zaliczany do osobnego źródła przychodu niezależnie od faktu wykorzystywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Przykłady

 

Sprzedaż mieszkania wynajmowanego przez firmę: Anna prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której wynajmuje mieszkanie. Mieszkanie to zostało zakupione przez Annę 6 lat temu i od początku pełniło funkcję wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Kiedy Anna decyduje się na sprzedaż tego mieszkania, przychód ze sprzedaży jest traktowany jako przychód z prywatnej nieruchomości, a nie działalności gospodarczej, ponieważ od momentu zakupu upłynęło więcej niż 5 lat. W związku z tym Anna jest zobowiązana do złożenia zeznania PIT-39.

 

Sprzedaż biura w domu mieszkalnym: Marek jest freelancerem i wykorzystuje jedno z pomieszczeń w swoim mieszkaniu jako biuro. Mieszkanie to nabył 4 lata temu. Decydując się na sprzedaż mieszkania w ciągu 5 lat od zakupu, Marek musi rozliczyć tę transakcję jako sprzedaż prywatnej nieruchomości, co wiąże się z koniecznością zapłaty 19% podatku od dochodu ze sprzedaży i złożenia formularza PIT-39, pomimo że część mieszkania była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.

 

Wycofanie mieszkania z firmy i sprzedaż po kilku latach: Katarzyna jest właścicielką firmy i wykorzystywała zakupione mieszkanie jako siedzibę firmy przez 3 lata. Następnie postanowiła wycofać to mieszkanie z działalności gospodarczej i włączyć do swojego majątku prywatnego. Po dwóch latach od wycofania mieszkania z działalności, Katarzyna sprzedaje to mieszkanie. Mimo że od momentu zakupu upłynęło ponad 5 lat, Katarzyna musi rozliczyć sprzedaż jako przychód z prywatnej nieruchomości, co wynika z faktu, że mieszkanie było wcześniej wykorzystywane w działalności gospodarczej, ale zostało wycofane i sprzedane jako nieruchomość prywatna.

Podsumowanie

 

Podsumowując, sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej traktowana jest, pod względem podatkowym, jako transakcja dotycząca prywatnej nieruchomości, niezależnie od pierwotnego wykorzystania lokalu w firmie. Kluczowe jest tu ustalenie, czy od momentu nabycia mieszkania upłynął okres dłuższy niż 5 lat, co pozwala na uniknięcie obowiązku zapłaty podatku PIT. Zrozumienie i stosowanie tych zasad jest istotne dla właściwej kwalifikacji przychodu i uniknięcia niepotrzebnych zobowiązań podatkowych.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej? Skorzystaj z naszych usług konsultacji online oraz wsparcia w przygotowaniu odpowiednich dokumentów i pism, aby upewnić się, że wszystko przebiegnie zgodnie z prawem. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.

Zgadzam się na przesyłanie informacji handlowych przez administratora na podany e-mail zgodnie z ustawą z 18.07.02 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t. j. Dz. U. 2017 poz. 1219, z późn. zm.).

  Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu

Marcin Sądej

O autorze: Marcin Sądej

Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami...

>> więcej informacji o autorze