Uzyskanie przychodu podatkowego generuje u podatników obowiązek podatkowy. Taki przychód może powstać na różne sposoby, w tym również gdy dochodzi do odpłatnego zniesienia współwłasności. Tematyka konsekwencji podatkowych przy zmienieniu współwłasności będzie przedmiotem naszej dzisiejszej analizy.
Zniesienie współwłasności może zostać dokonane na wniosek każdego ze współwłaścicieli. Odbywa się to albo w drodze umownej, albo w drodze sądowej, gdy brak jest zgody pomiędzy współwłaścicielami co do sposobu podziału. W przypadku wniosku do sądu o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. Projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Dodajmy, że jeżeli mamy do czynienia ze zniesieniem współwłasności nieruchomości, to umowa taka przybiera postać aktu notarialnego.
Samego zniesienia współwłasności można dokonać na trzy sposoby, tj. poprzez:
W dalszej części naszego artykułu analizować będziemy przypadek zniesienia współwłasności, które prowadzi do przyznania prawa własności wyłącznie jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych.
WAŻNE!
Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności uregulowanym w Kodeksie cywilnym jest przyznanie nieruchomości wyłącznie jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych.
Jeżeli analizujemy przypadek zniesienia współwłasności nieruchomości, to należy wskazać na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, który podaje, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.
Pojęcie odpłatnego zbycia ma szeroki zakres i obejmuje nie tylko typowy przypadek sprzedaży, ale również zniesienie współwłasności za wynagrodzeniem.
Użyte określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć zatem każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem.
Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Oznacza to, że osoby, które otrzymują spłaty w zamian za udziały we współwłasności, zbywają swoje udziały w rzeczy odpłatnie. W związku z tym, po stronie dokonującego odpłatnego (bo w zamian za spłatę) zbycia udziału w nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy, ale tylko wówczas, o ile zdarzenie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zbywanego udziału.
Jednocześnie nie można zapominać, że przychód podatkowy to dodatkowe przysporzenie majątkowe zwiększające aktywa podatnika. W rezultacie należy podkreślić, że tylko jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności podatnik nabywa więcej niż w momencie pierwotnego nabycia, to mamy do czynienia z nowym momentem nabycia nieruchomości, od którego należy liczyć okres 5 lat.
Na potwierdzenie powyższej tezy można przywołać treść interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 16.04.2013r., nr IPTPB2/415-76/13-2/KSM, gdzie organ podatkowy podał, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. A więc za datę nabycia nieruchomości lub prawa należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.
Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności, oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.
Otóż nie występuje przychód podatkowy w stosunku do tej części spłaty, która odpowiada i stanowi równowartość wielkości udziału podatnika. Dopiero nadwyżka ponad ten pierwotny udział podlega opodatkowaniu. Wskazuje na to wyrok NSA z 28.07.2017 r., II FSK 1432/16 gdzie czytamy:
„Zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku którego współwłaściciel (spadkobierca) w zamian za udział we współwłasności nieruchomości otrzymuje spłatę, będącą jego równowartością, nie uzyskuje przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) nawet wówczas, gdyby inne przesłanki opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości zostały spełnione.”
Zatem w przypadku, w którym podatnik w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości otrzymuje od nabywcy udziału w nieruchomości spłatę stanowiącą równowartość udziału tego podatnika, nie powstaje przyrost majątku rozumiany jako zwiększenie aktywów lub zmniejszenie pasywów w tym majątku. Tego rodzaju odpłatne zbycie jest dla neutralne podatkowo w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.
WAŻNE!
Odpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości wygeneruje przychód podatkowy wyłącznie w przypadku, gdy w wyniku spłaty podatnik otrzyma więcej niż wartość przysługującego mu udziału. Natomiast w sytuacji, gdy wartość spłaty równa będzie wartości udziału, to nie spowoduje to powstania przychodu podatkowego w rozumieniu ustawy PIT.
Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że zniesienie współwłasności może być zdarzeniem generującym przychód podatkowy w rozumieniu ustawy PIT. Dla wystąpienia takiego zdarzenia konieczne jest jednak uzyskanie realnego zwiększenia stanu majątkowego, gdyż tylko w takim przypadku mamy do czynienia z przychodem podatkowym w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przypadek rozwodu i podziału majątku wspólnego Małżeństwo postanawia się rozwieść i dokonać podziału nabytej w trakcie związku nieruchomości. Zgodnie z umową, jedno z małżonków decyduje się zatrzymać nieruchomość, wypłacając drugiemu równowartość jego udziału. Jeśli taka spłata przekracza wartość udziału drugiego małżonka w chwili pierwotnego nabycia i odbywa się to przed upływem pięciu lat od nabycia, wówczas drugi małżonek może być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od tej nadwyżki jako przychodu podatkowego.
Dziedziczenie i wykupienie udziałów przez jednego ze spadkobierców Po śmierci rodzica, trójka dzieci dziedziczy dom rodzinny jako współwłaściciele. Jedno z dzieci, chcąc zostać jedynym właścicielem, decyduje się wykupić udziały od pozostałych dwóch, wypłacając im ustaloną kwotę. Jeżeli transakcja ta następuje w ciągu pięciu lat od dziedziczenia i kwota wypłaty przewyższa wartość udziałów, jakie rodzeństwo miało pierwotnie, to dla sprzedających rodzeństwa transakcja ta generuje przychód podatkowy, od którego należy odprowadzić podatek.
Inwestycja w nieruchomości i późniejszy podział zysków Grupa przyjaciół wspólnie inwestuje w zakup nieruchomości z zamiarem jej późniejszej odsprzedaży. Po kilku latach, kiedy wartość nieruchomości wzrasta, postanawiają ją sprzedać. Zamiast jednak sprzedawać nieruchomość na rynku, jeden z przyjaciół zgadza się wykupić udziały pozostałych, wypłacając im ich część z zysku. Jeśli sprzedaż udziałów następuje w ciągu pięciu lat od pierwotnego nabycia i przyjaciółom przysługuje więcej niż ich pierwotny wkład, muszą oni rozliczyć się z fiskusem, płacąc podatek od przychodu podatkowego.
Zniesienie współwłasności nieruchomości może prowadzić do powstania przychodu podatkowego, gdy w wyniku spłat jednej osoby przez inną dochodzi do realnego zwiększenia stanu majątkowego. Kluczowe jest rozróżnienie pomiędzy spłatami odpowiadającymi wartości pierwotnych udziałów a nadwyżkami, które podlegają opodatkowaniu. Dla podatników ważne jest, aby być świadomym potencjalnych konsekwencji podatkowych takich transakcji, szczególnie w kontekście pięcioletniego okresu, po którym zbycie nieruchomości może być wolne od podatku dochodowego.
Potrzebujesz wsparcia w zakresie zniesienia współwłasności i jego skutków podatkowych? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnego przygotowania pism, aby zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć niepotrzebnych kosztów podatkowych. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Marcin Sądej
Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami...
>> więcej informacji o autorze