- Zniesienie współwłasności ze spłatą może być traktowane jako odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat liczonych według zasad ustawy o PIT.
- Spłata odpowiadająca wartości udziału bywa podatkowo neutralna, zwłaszcza przy dziale spadku do wysokości udziału w spadku, ale stan faktyczny trzeba oceniać ostrożnie.
- Jeżeli występuje nadwyżka ponad wartość udziału albo dochodzi do zbycia udziału nabytego niedawno, może powstać dochód opodatkowany 19% PIT i obowiązek złożenia PIT-39.
- Przy nabyciu nieruchomości ponad dotychczasowy udział po stronie nabywającego może powstać PCC, najczęściej według stawki 2% dla nieruchomości.
- Dochód z odpłatnego zbycia może korzystać ze zwolnienia, jeżeli przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie przewidzianym w ustawie.
Zniesienie współwłasności nieruchomości – na czym polega?
Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Wynika to z art. 210 Kodeksu cywilnego. Współwłasność można znieść umownie, jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, albo sądownie, gdy porozumienie nie jest możliwe. Jeżeli przedmiotem jest nieruchomość, umowa zniesienia współwłasności wymaga aktu notarialnego.
Pełną procedurę zniesienia współwłasności, możliwe sposoby podziału i koszty postępowania opisuje osobny poradnik.
W praktyce zniesienie współwłasności następuje najczęściej przez:
- fizyczny podział rzeczy, jeżeli jest możliwy i zgodny z przeznaczeniem nieruchomości,
- przyznanie nieruchomości jednemu albo kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych,
- sprzedaż rzeczy i podział ceny między współwłaścicieli.
Jeżeli przedmiotem rozliczeń jest lokal albo mieszkanie wykorzystywane w działalności gospodarczej, trzeba dodatkowo sprawdzić, jak rozliczana jest sprzedaż mieszkania firmowego w PIT, ponieważ firmowe wykorzystanie nieruchomości może zmienić ocenę podatkową.
Nie zawsze trzeba od razu prowadzić sprawę o zniesienie współwłasności. Alternatywnie do zniesienia można dokonać sprzedaży w ramach współwłasności za zgodą wszystkich współwłaścicieli, a następnie podzielić uzyskaną cenę stosownie do udziałów.
Zniesienie współwłasności ze spłatą a przychód w PIT
Podstawową regulacją jest art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Przepis obejmuje odpłatne zbycie nieruchomości, części nieruchomości, udziału w nieruchomości oraz określonych praw majątkowych, jeżeli zbycie nie następuje w działalności gospodarczej i dochodzi do niego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie.
Odpłatne zniesienie współwłasności, w którym jeden współwłaściciel przejmuje nieruchomość i spłaca pozostałych, może być uznane za odpłatne zbycie udziałów przez osoby otrzymujące spłatę. Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie automatycznie wystąpi podatek. Trzeba ustalić co najmniej trzy elementy: datę nabycia udziału, wysokość spłaty oraz to, czy spłata odpowiada wartości udziału, czy przewyższa tę wartość. Osobnej analizy wymaga również sprzedaż nieruchomości położonej za granicą a PIT, bo znaczenie mogą mieć także przepisy umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Jeżeli odpłatne zbycie udziału podlega PIT, podatek wynosi 19% dochodu. Dochodem jest co do zasady różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami ustalonymi według przepisów ustawy o PIT. Rozliczenia dokonuje się w zeznaniu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do zbycia.
Kiedy spłata może być neutralna podatkowo?
Najbezpieczniej przyjąć, że neutralność podatkowa wymaga braku realnego przysporzenia majątkowego albo szczególnej podstawy ustawowej. W sprawach spadkowych znaczenie ma art. 10 ust. 7 ustawy o PIT: dział spadku nie stanowi nabycia ani odpłatnego zbycia do wysokości udziału przysługującego podatnikowi w spadku. Podobnie w orzecznictwie wskazuje się, że spłata odpowiadająca wartości udziału w nieruchomości spadkowej nie powoduje przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Ważne jest jednak, aby nie przenosić tej zasady automatycznie na każdy przypadek. Jeżeli współwłaściciel kupił udział w nieruchomości, a następnie przed upływem pięciu lat przenosi go na innego współwłaściciela za spłatą, organ podatkowy może oceniać sprawę jak odpłatne zbycie udziału. Wtedy znaczenie mają koszty nabycia, wartość spłaty, data nabycia oraz ewentualne zwolnienia podatkowe.
Zniesieniu współwłasności towarzyszy spłata albo dopłata?
Prawnik przeanalizuje datę i sposób nabycia udziału, wartości rynkowe i rozliczenia oraz oceni skutki w PIT i PCC.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Nadwyżka ponad wartość udziału jest szczególnie ryzykowna podatkowo. Jeżeli współwłaściciel otrzymuje więcej, niż wynosi ekonomiczna wartość jego udziału, fiskus może uznać, że doszło do przysporzenia majątkowego. W takiej sytuacji trzeba przeanalizować, czy powstaje przychód, dochód i obowiązek rozliczenia w PIT-39.
Jak liczyć pięcioletni termin przy zniesieniu współwłasności?
Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia albo wybudowania nieruchomości lub udziału. Przykładowo, jeżeli udział został kupiony w 2021 r., pięć lat liczy się od 31 grudnia 2021 r., a odpłatne zbycie po 31 grudnia 2026 r. co do zasady nie jest objęte PIT z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Przy spadku obowiązuje korzystniejsza zasada: okres pięciu lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca, a nie od daty śmierci spadkodawcy. Jeżeli więc rodzic kupił mieszkanie w 2010 r., a dziecko odziedziczyło udział w 2025 r., pięcioletni termin zasadniczo już upłynął.
Osobna reguła dotyczy majątku małżeńskiego. Przy odpłatnym zbyciu po ustaniu wspólności majątkowej pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków albo wybudowana w trakcie wspólności. Ma to znaczenie przy podziale majątku po rozwodzie i spłatach między byłymi małżonkami.
PCC przy zniesieniu współwłasności
Oprócz PIT trzeba sprawdzić podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy umowie o zniesienie współwłasności albo przy orzeczeniu sądu, jeżeli występują spłaty lub dopłaty, może powstać obowiązek PCC. Co istotne, PCC obciąża co do zasady podmiot, który nabywa rzeczy lub prawa majątkowe ponad swój dotychczasowy udział, a nie osobę otrzymującą spłatę.
Podstawą opodatkowania przy zniesieniu współwłasności jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Przy nieruchomościach stawka PCC wynosi zasadniczo 2%. Jeżeli czynność jest dokonywana w formie aktu notarialnego, podatek zwykle pobiera notariusz jako płatnik.
W praktyce oznacza to, że jedna czynność może wymagać dwóch odrębnych analiz: osoba przejmująca nieruchomość ponad udział sprawdza PCC, a osoba otrzymująca spłatę sprawdza ewentualny PIT.
Ulga mieszkaniowa po otrzymaniu spłaty
Jeżeli spłata jest traktowana jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału i transakcja mieści się w pięcioletnim terminie, podatnik może rozważyć zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Warunkiem jest przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Kwoty otrzymane tytułem spłaty można następnie przeznaczyć na wydatki na cele mieszkaniowe, np. zakup mieszkania, budowę domu, spłatę określonego kredytu mieszkaniowego albo remont własnej nieruchomości, jeżeli spełnione są warunki z ustawy. Samo wydanie pieniędzy nie wystarczy, jeżeli cel nie jest faktycznie własnym celem mieszkaniowym podatnika.
Jak ograniczyć ryzyko podatkowe?
Przed podpisaniem aktu notarialnego albo zawarciem ugody warto przygotować wycenę nieruchomości i jasno opisać, co obejmuje spłata. W dokumencie powinno wynikać, czy spłata odpowiada wartości udziału, czy zawiera dopłatę ponad udział, a także kto przejmuje nieruchomość i w jakim zakresie.
W sprawach spadkowych trzeba odróżnić dział spadku od zwykłego zniesienia współwłasności. Dział spadku do wysokości udziału w spadku korzysta ze szczególnej regulacji w PIT, ale przekroczenie udziału albo dodatkowe rozliczenia mogą zmienić ocenę podatkową. Przy bardziej złożonych rozliczeniach, hipotece, nakładach na nieruchomość lub wcześniejszych darowiznach warto ustalić skutki przed dokonaniem czynności.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, dlaczego przy zniesieniu współwłasności decydują szczegóły: sposób nabycia udziału, data nabycia i ekonomiczna wartość spłaty.
Ojciec kupił mieszkanie w 2011 r. i zmarł w 2025 r. Dwoje dzieci odziedziczyło po 1/2 udziału. W 2026 r. jedno dziecko przejmuje mieszkanie i spłaca drugie kwotą odpowiadającą wartości jego udziału. W takim przypadku pięcioletni termin liczy się od nabycia mieszkania przez ojca, a dział spadku do wysokości udziału co do zasady nie stanowi odpłatnego zbycia w PIT.
Dwie osoby kupiły mieszkanie po 1/2 udziału w 2024 r. W 2026 r. jedna z nich przejmuje całą nieruchomość i spłaca drugą. Ponieważ od nabycia udziału nie upłynęło pięć lat, trzeba ustalić, czy po stronie osoby otrzymującej spłatę powstaje dochód do opodatkowania, a po stronie przejmującego mieszkanie ponad udział – PCC.
Małżonkowie kupili dom do majątku wspólnego w 2018 r., a po rozwodzie w 2026 r. dokonują podziału majątku: dom zostaje przy jednym z nich, a drugi otrzymuje spłatę. Pięcioletni termin należy odnosić do nabycia domu do majątku wspólnego, a nie do daty rozwodu. Jeżeli termin upłynął, PIT z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT zwykle nie wystąpi.
FAQ
Czy każda spłata przy zniesieniu współwłasności podlega PIT?
Nie. Trzeba ustalić, czy doszło do odpłatnego zbycia udziału przed upływem pięciu lat, czy spłata odpowiada wartości udziału oraz czy zastosowanie mają szczególne przepisy, np. dotyczące działu spadku.
Czy spłata równa wartości udziału zawsze jest bez podatku?
Nie należy formułować takiej zasady automatycznie dla każdej sprawy. W sprawach spadkowych przepisy i orzecznictwo są dla podatników korzystniejsze, ale przy udziałach kupionych, darowanych albo rozliczanych poza działem spadku trzeba przeanalizować konkretny stan faktyczny.
Kto płaci PCC przy zniesieniu współwłasności?
PCC obciąża zasadniczo osobę, która nabywa rzecz lub prawo majątkowe ponad swój dotychczasowy udział. Przy nieruchomości podstawą jest wartość rynkowa nabyta ponad udział, a stawka wynosi najczęściej 2%.
Czy trzeba złożyć PIT-39 po otrzymaniu spłaty?
PIT-39 składa się wtedy, gdy doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości, udziału w nieruchomości albo określonych praw przed upływem pięciu lat i powstał obowiązek rozliczenia PIT. Termin złożenia zeznania upływa 30 kwietnia następnego roku.
Czy pieniądze ze spłaty można przeznaczyć na własne mieszkanie i uniknąć PIT?
Tak, jeżeli spłata jest przychodem z odpłatnego zbycia objętym PIT, podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej po spełnieniu warunków ustawowych. Przychód trzeba wydać na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.
Podsumowanie
Zniesienie współwłasności ze spłatą wymaga oddzielnej analizy cywilnej i podatkowej. Cywilnie chodzi o zakończenie wspólnego prawa do nieruchomości. Podatkowo trzeba ustalić, czy osoba otrzymująca spłatę zbywa udział przed upływem pięciu lat, czy spłata odpowiada wartości udziału, czy występuje nadwyżka oraz czy można zastosować szczególne zasady dla spadków, małżonków albo ulgę mieszkaniową.
Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy nieruchomość lub udział zostały nabyte niedawno, spłata przewyższa wartość udziału albo dokumenty nie pokazują jasno, jak strony ustaliły rozliczenie. W takich sytuacjach warto sprawdzić skutki PIT i PCC przed zawarciem aktu notarialnego albo przed ugodą sądową.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła
- Kodeks cywilny – przepisy o współwłasności i jej zniesieniu, w szczególności art. 210–212
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – art. 10, art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – art. 1, art. 4, art. 6 i art. 7
- Wyrok NSA z 28.07.2017 r., II FSK 1432/16
