- Darowizna ziemi rolnej podlega podatkowi od spadków i darowizn, chyba że obdarowany spełnia warunki jednego ze zwolnień.
- Zwolnienie dla gruntów rolnych z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy wymaga m.in. utworzenia lub powiększenia gospodarstwa o powierzchni od 11 ha do 300 ha.
- Obdarowany musi prowadzić gospodarstwo przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a zwolnienie stanowi pomoc de minimis w rolnictwie.
- Grunt musi stanowić gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym; grunty zajęte na działalność inną niż rolnicza mogą wypaść z tej definicji.
- Zwolnienie obejmuje grunty wraz z drzewami i innymi roślinami, ale co do zasady nie obejmuje budynków znajdujących się na darowanym gruncie.
Darowizna ziemi rolnej a podatek od spadków i darowizn
Darowizna gruntu rolnego jest nabyciem rzeczy tytułem darowizny, dlatego zasadniczo podlega podatkowi od spadków i darowizn. Podatnikiem jest obdarowany, czyli osoba, która otrzymuje nieruchomość. Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego, w praktyce to notariusz ustala, czy podatek należy pobrać, czy można zastosować zwolnienie.
Najprostsza sytuacja występuje przy darowiźnie od osób z tzw. grupy zerowej, czyli od małżonka, rodziców, dziadków, dzieci, wnuków, rodzeństwa, pasierba, ojczyma lub macochy. Wtedy możliwe jest całkowite zwolnienie na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości dokonanej w akcie notarialnym obdarowany zwykle nie składa osobnego zgłoszenia SD-Z2, ponieważ dane przekazuje notariusz. Przy innych darowiznach w tej grupie trzeba jednak pamiętać o terminie 6 miesięcy oraz o tym, że obowiązki przy zgłoszeniu darowizny mogą przesądzić o utracie zwolnienia.
Jeżeli darczyńcą nie jest osoba z grupy zerowej, nie oznacza to automatycznie konieczności zapłaty podatku od całej wartości gruntu. W przypadku ziemi rolnej znaczenie ma szczególne zwolnienie przedmiotowe z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jest ono jednak obwarowane kilkoma warunkami, które trzeba spełnić łącznie.
Kiedy darowizna gruntu rolnego korzysta ze zwolnienia?
Art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia od podatku nabycie własności gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami. Zwolnienie stosuje się pod warunkiem, że w wyniku nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne.
Aby zwolnienie mogło zostać zastosowane, gospodarstwo rolne utworzone albo powiększone w wyniku darowizny musi mieć powierzchnię nie mniejszą niż 11 ha i nie większą niż 300 ha. Nie wystarczy więc samo otrzymanie działki oznaczonej w ewidencji jako użytek rolny. Liczy się końcowy efekt darowizny, czyli powierzchnia gospodarstwa po nabyciu.
Obdarowany musi także prowadzić to gospodarstwo przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Organy podatkowe zwracają uwagę, że warunki zwolnienia powinny być spełnione łącznie, a gospodarstwo nie powinno zostać w tym okresie uszczuplone w sposób sprzeczny z warunkami preferencji.
Dodatkowo zwolnienie stanowi pomoc de minimis w rolnictwie. Oznacza to konieczność sprawdzenia limitu pomocy przypadającego na jedno przedsiębiorstwo oraz limitu krajowego. Aktualnie, po zmianach w prawie unijnym, indywidualny pułap pomocy de minimis w sektorze rolnym wynosi 50 000 euro w okresie 3 lat. W praktyce notariusz lub urząd skarbowy może oczekiwać informacji o dotychczas otrzymanej pomocy de minimis.
- warto pamiętać, że późniejsza sprzedaż otrzymanego gruntu rolnego rządzi się odrębnymi regułami na gruncie PIT,
- obdarowany, który będzie rolnikiem prowadzącym gospodarstwo, może osobno rozważyć status na gruncie VAT.
Chcesz przekazać ziemię rolną bez niepotrzebnego podatku?
Prawnik sprawdzi warunki zwolnienia, status gruntów i gospodarstwa oraz obowiązki związane z pomocą de minimis.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Co oznacza gospodarstwo rolne przy darowiźnie?
Dla tego zwolnienia nie wystarczy potoczne określenie działki jako rolnej. Trzeba odwołać się do definicji z ustawy o podatku rolnym. Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność albo znajdujących się w posiadaniu określonego podmiotu.
W praktyce trzeba więc sprawdzić klasyfikację działek w ewidencji gruntów, ich powierzchnię, sposób faktycznego wykorzystania oraz to, czy po darowiźnie tworzą albo powiększają gospodarstwo rolne. Inaczej jest, gdy grunt rolny zajęty na cele inwestycyjne, jak farma fotowoltaiczna, skład, plac lub inna działalność niemająca charakteru rolniczego. Taka część gruntu może nie korzystać z traktowania właściwego dla gospodarstwa rolnego.
Czy zwolnienie obejmuje budynki na gruncie rolnym?
Na gruncie prawa cywilnego budynki trwale związane z gruntem są zasadniczo częściami składowymi nieruchomości. Wynika to z art. 47 i 48 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że przy darowiźnie gruntu własność budynków znajdujących się na tym gruncie przechodzi razem z nieruchomością, chyba że mamy do czynienia ze szczególnym wyjątkiem przewidzianym w przepisach.
Nie oznacza to jednak automatycznie, że budynki korzystają ze zwolnienia podatkowego z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przepis wymienia grunty oraz będące ich częścią składową drzewa i inne rośliny. Nie wymienia budynków, budowli, silosów, wiat, magazynów ani budynków mieszkalnych.
Dlatego przy darowiźnie zabudowanego gospodarstwa trzeba oddzielnie ocenić wartość gruntu oraz wartość budynków i innych naniesień. W części dotyczącej budynków zwolnienie dla gruntów rolnych może nie mieć zastosowania. W takiej sytuacji podatek od części nieobjętej zwolnieniem zasadniczo rozlicza notariusz jako płatnik, jeżeli darowizna jest dokonywana w formie aktu notarialnego.
Co grozi za niespełnienie warunków zwolnienia?
Jeżeli w dniu darowizny warunki zwolnienia nie są spełnione, notariusz powinien pobrać podatek według zasad właściwych dla grupy podatkowej obdarowanego. Znaczenie mają stopień pokrewieństwa, wartość nabycia oraz kwoty wolne obowiązujące w dniu powstania obowiązku podatkowego.
Ryzyko pojawia się także po darowiźnie. Jeżeli obdarowany skorzysta ze zwolnienia, ale nie będzie prowadził gospodarstwa przez wymagane 5 lat albo dokona czynności, które spowodują utratę warunków preferencji, urząd skarbowy może zakwestionować zwolnienie i ustalić podatek. Każdą planowaną sprzedaż, darowiznę zwrotną, wydzielenie działki, dzierżawę czy zmianę sposobu wykorzystania gruntu warto ocenić indywidualnie.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce oceniać darowiznę ziemi rolnej pod kątem podatku od spadków i darowizn.
Pan Michał posiada gospodarstwo rolne o powierzchni 8,5 ha. Wujek chce darować mu 3 ha użytków rolnych. Po darowiźnie gospodarstwo będzie miało 11,5 ha, a pan Michał zamierza prowadzić je przez kolejne 5 lat. Jeżeli grunty rzeczywiście stanowią gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, a limit pomocy de minimis pozwala na zastosowanie preferencji, darowizna gruntu może korzystać ze zwolnienia z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Pani Anna otrzymuje od rodziców gospodarstwo rolne o powierzchni 18 ha. Ponieważ darczyńcami są rodzice, w pierwszej kolejności należy rozważyć zwolnienie dla najbliższej rodziny z art. 4a ustawy. Darowizna nieruchomości będzie dokonana w akcie notarialnym, więc notariusz przekaże wymagane informacje organowi podatkowemu. W tym wariancie szczególne zwolnienie rolnicze może nie być potrzebne, choć nadal warto prawidłowo opisać przedmiot darowizny w akcie.
Pani Katarzyna otrzymuje od ciotki 12 ha ziemi rolnej wraz z budynkiem mieszkalnym, stodołą i wiatą. Grunty mogą spełniać warunki zwolnienia, jeżeli pani Katarzyna będzie prowadzić gospodarstwo przez 5 lat i zmieści się w limicie pomocy de minimis. Budynki trzeba jednak ocenić oddzielnie, ponieważ zwolnienie z art. 4 ust. 1 pkt 1 obejmuje grunty, drzewa i inne rośliny, a nie wszystkie części składowe nieruchomości.
FAQ
Czy każda darowizna ziemi rolnej jest zwolniona z podatku?
Nie. Zwolnienie zależy od podstawy prawnej. Przy najbliższej rodzinie najczęściej analizuje się art. 4a ustawy, a przy darowiźnie od dalszej rodziny lub osoby obcej szczególne zwolnienie dla gruntów rolnych z art. 4 ust. 1 pkt 1. Każde z tych zwolnień ma własne warunki.
Czy 10 ha ziemi rolnej wystarczy do zwolnienia rolniczego?
Nie, jeżeli po darowiźnie gospodarstwo ma mieć tylko 10 ha. Zwolnienie z art. 4 ust. 1 pkt 1 wymaga, aby gospodarstwo utworzone lub powiększone w wyniku nabycia miało co najmniej 11 ha i nie więcej niż 300 ha.
Czy trzeba prowadzić gospodarstwo po otrzymaniu darowizny?
Tak. Przy zwolnieniu rolniczym obdarowany musi prowadzić gospodarstwo przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Samo posiadanie gruntu rolnego może być niewystarczające, jeżeli z okoliczności wynika, że gospodarstwo nie jest prowadzone.
Czy budynek gospodarczy na darowanej ziemi też jest zwolniony z podatku?
Co do zasady nie w ramach zwolnienia z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przepis obejmuje grunty oraz drzewa i inne rośliny będące częścią składową gruntu, ale nie wymienia budynków ani budowli.
Czy po darowiźnie można sprzedać część gospodarstwa?
Sprzedaż w okresie 5 lat może zagrozić zwolnieniu, jeżeli spowoduje niespełnienie warunków ustawowych. Dodatkowo sprzedaż gruntu może wywołać osobne skutki w podatku dochodowym, dlatego przed transakcją warto sprawdzić oba podatki.
Podsumowanie
Darowizna ziemi rolnej może być neutralna podatkowo, ale tylko wtedy, gdy obdarowany spełnia warunki właściwego zwolnienia. Przy najbliższej rodzinie kluczowe jest zwolnienie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, a przy dalszych krewnych lub osobach obcych szczególne zwolnienie dla gruntów rolnych.
W przypadku zwolnienia rolniczego trzeba zweryfikować nie tylko klasyfikację gruntów, lecz także powierzchnię gospodarstwa po darowiźnie, prowadzenie gospodarstwa przez 5 lat, limit pomocy de minimis oraz to, czy darowizna obejmuje budynki. Najbezpieczniej przeanalizować te kwestie przed podpisaniem aktu notarialnego.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, t.j. Dz.U. 2026 poz. 478 - tekst aktu
2. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1344 - tekst aktu
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
4. Rozporządzenie Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie pomocy de minimis w sektorze rolnym, z późniejszymi zmianami - EUR-Lex
5. Rozporządzenie Komisji (UE) 2024/3118 z dnia 10 grudnia 2024 r. zmieniające rozporządzenie (UE) nr 1408/2013 - EUR-Lex
6. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27.09.2019 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.120.2019.1.SK.
