Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w ramach zachowku

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w rozliczeniu zachowku może powodować obowiązek zapłaty 19% PIT, jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym podatnik nabył własność tej nieruchomości.

W artykule wyjaśniamy, czym różni się zachowek od spadku, jak ustalić moment nabycia nieruchomości, kiedy składa się PIT-39 i kiedy zapłacony zachowek może być kosztem podatkowym.

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w ramach zachowku a PIT

Zachowek co do zasady jest roszczeniem pieniężnym. Osoba uprawniona nie nabywa automatycznie nieruchomości ze spadku tylko dlatego, że przysługuje jej zachowek. Może się jednak zdarzyć, że strony rozliczą zachowek w inny sposób, np. spadkobierca przeniesie na uprawnionego własność mieszkania, domu albo działki w ramach ugody, umowy lub wykonania orzeczenia.

W takiej sytuacji dla podatku dochodowego kluczowe jest ustalenie, kiedy osoba uprawniona do zachowku faktycznie nabyła własność nieruchomości. To od tej daty zależy, czy sprzedaż będzie opodatkowana PIT.

Moment nabycia nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości jest opodatkowane, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Przy nieruchomościach nabytych w drodze spadku działa szczególna zasada z art. 10 ust. 5 ustawy PIT. W takim przypadku 5-letni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.

Ta preferencja dotyczy jednak nabycia w drodze spadku, a nie każdej sytuacji związanej ze sprawą spadkową. Jeżeli podatnik otrzymał nieruchomość nie jako spadkobierca, lecz w ramach rozliczenia zachowku, należy co do zasady przyjąć datę nabycia własności przez tę osobę, np. datę aktu notarialnego przenoszącego własność.

Spadek a zachowek

Zachowek jest instytucją prawa spadkowego, ale nie jest tym samym co dziedziczenie. Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, przysługuje zachowek, jeżeli nie otrzymali należnej im korzyści w innej formie.

Wysokość zachowku wynosi zasadniczo połowę wartości udziału spadkowego, który przypadałby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosi dwie trzecie wartości tego udziału. Szczegółowo temat omawia poradnik o tym, jak obliczyć należny zachowek.

Co istotne, zachowek jest roszczeniem o zapłatę. Dopiero gdy strony ustalą inne rozliczenie, np. przeniesienie własności nieruchomości zamiast zapłaty pieniędzy, uprawniony może stać się właścicielem konkretnego składnika majątku.

Kiedy sprzedaż nieruchomości otrzymanej w ramach zachowku jest opodatkowana?

Jeżeli uprawniony do zachowku otrzymał nieruchomość na własność i sprzeda ją przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia, sprzedaż co do zasady podlega rozliczeniu w PIT. Stawka podatku wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu.

Przykładowo, jeżeli podatnik nabył mieszkanie w ramach rozliczenia zachowku w 2024 r., pięcioletni termin liczony jest od końca 2024 r. Sprzedaż bez PIT będzie możliwa od 1 stycznia 2030 r., o ile nie wystąpią inne szczególne okoliczności.

Jeżeli sprzedaż nastąpi wcześniej, trzeba złożyć PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Podatnik może jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli spełni warunki z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT i przeznaczy przychód na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Zachowek jako koszt odpłatnego zbycia nieruchomości

Osobny problem dotyczy spadkobiercy, który odziedziczył nieruchomość, sprzedał ją, a następnie musiał wypłacić zachowek osobie uprawnionej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy PIT, przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć m.in. udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe. Do ciężarów spadkowych ustawa zalicza również zaspokojone roszczenia o zachowek.

Oznacza to, że faktycznie zapłacony zachowek może obniżyć dochód ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Nie wystarczy samo istnienie roszczenia. Potrzebne jest jego rzeczywiste zaspokojenie i odpowiednie udokumentowanie, np. przelewem, ugodą, wyrokiem albo potwierdzeniem zapłaty.

Jeżeli zachowek został zapłacony już po sprzedaży nieruchomości, podatnik może mieć podstawę do korekty PIT-39. W praktyce znaczenie ma również prawidłowa wycena nieruchomości na potrzeby zachowku, ponieważ wpływa ona na rozliczenia między spadkobiercą a uprawnionym.

Podatek od spadku a późniejsza sprzedaż nieruchomości

Trzeba odróżnić podatek od spadków i darowizn od podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości. Samo nabycie majątku po śmierci bliskiej osoby może podlegać odrębnym zasadom podatkowym, w tym zwolnieniom dla najbliższej rodziny, jeżeli zostaną spełnione warunki formalne.

Natomiast późniejsza sprzedaż nieruchomości jest oceniana na gruncie ustawy PIT. Osoby mieszkające poza Polską powinny dodatkowo sprawdzić, jak rozliczyć podatek od spadku w Polsce i czy mają obowiązki wobec polskiego urzędu skarbowego.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w ramach zachowku wymaga ostrożnej analizy. Jeżeli podatnik nie odziedziczył nieruchomości, lecz otrzymał ją jako sposób rozliczenia zachowku, 5-letni termin dla PIT liczy się zasadniczo od końca roku, w którym sam nabył własność. Nie należy wtedy automatycznie stosować korzystnej zasady przewidzianej dla nieruchomości nabytych w spadku.

Inaczej wygląda sytuacja spadkobiercy, który sprzedaje odziedziczoną nieruchomość i wypłaca zachowek. Taki zapłacony zachowek może być kosztem podatkowym jako ciężar spadkowy, jeżeli jest prawidłowo udokumentowany.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 22 ust. 6d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 991 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Informacje Ministerstwa Finansów o opodatkowaniu zbycia nieruchomości