Mamy 12 503 opinii naszych Klientów

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w drodze zachowku

W naszym dzisiejszym artykule przeanalizujemy kwestię zachowku. Skupimy się jednak na aspekcie podatkowym związanym ze sprzedażą nieruchomości otrzymanej w drodze zachowku. Kluczowe w tym zakresie jest bowiem ustalenie momentu nabycia nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w drodze zachowku

Moment nabycia nieruchomości jako kluczowa przesłanka ustalenia obowiązku podatkowego

Zgodnie z regułą ogólną wyrażoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym miało miejsce nabycie.

Od tej normy podstawowej przewidziano istotny wyjątek odnoszący się na nabycia w drodze spadkobrania. Otóż w myśl art. 10 ust. 5 ustawy PIT – w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku nieruchomości lub praw majątkowych, okres opodatkowania liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. W rezultacie, jeśli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość nabyta w drodze spadku, to termin pięcioletni obliczany jest od końca roku kalendarzowego, w którym to spadkodawca, a nie spadkobierca, nabył nieruchomość. To powoduje, że w przeważającej większości przypadków przy odpłatnym zbyciu nieruchomości podatek w ogóle nie wystąpi z uwagi na upływ okresu opodatkowania.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

WAŻNE!

Ustawa PIT przewiduje preferencyjne zasady obliczania terminu opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku.

Spadek a zachowek

Sam zachowek powszechnie kojarzy się z dziedziczeniem i nie jest to połączenie błędne. W myśl bowiem art. 991 Kodeksu cywilnego – zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek). Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

W konsekwencji, chociaż instytucja zachowku faktycznie wiąże się ze spadkiem, to jednak należy w sposób bardzo wyraźny zaznaczyć, że przedmioty nabyte w drodze zachowku nie stanowią składników masy spadkowej. Osoba uprawniona do zachowku jest uprawniona do dziedziczenia z mocy ustawy, jednakże faktycznie nie dziedziczy. Roszczenie o zachowek kierowane jest nie do spadkodawcy, lecz do spadkobierców.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

WAŻNE!

Zachowek zabezpiecza interesy członków rodziny, którzy nie zostali powołani do spadku. Zachowek nie jest jednak elementem składowym masy spadkowej.

Zachowek jako nowy moment nabycia

W przypadku otrzymania danego składnika majątku tytułem roszczenia z zachowku dochodzi do przeniesienia prawa własności. W rezultacie mamy do czynienia z nabyciem nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.

Ponadto trzeba podkreślić, że skoro zachowek nie jest elementem składowym spadku, to w opisanym przypadku nie stosujemy wyjątku określonego w art. 10 ust. 5 ustawy PIT. Do przypadku nabycia nieruchomości w drodze zachowku konieczne jest zatem kierowanie się regułą podstawową.

Okres opodatkowania jest ustalany jako pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości w drodze zachowku. Data nabycia nieruchomości przez zmarłego spadkodawcę nie ma w tym przypadku znaczenia.

WAŻNE!

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze zachowku termin pięcioletni należy obliczać od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce uzyskanie tytułu własności.

Zachowek jako koszt odpłatnego zbycia nieruchomości

Warto również przeanalizować kwestię wypłaconego zachowku z perspektywy spadkobiercy, który sprzedaje nieruchomość nabytą w spadku.

Pamiętajmy, że 19% podatek dochodowy PIT płatny jest od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, którym jest różnica pomiędzy przychodem a kosztem podatkowym. W kwestii kosztów podatkowych warto zwrócić uwagę na regulację zawartą w art. 22 ust. 6d ustawy PIT. Możemy tam przeczytać, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.

Przez ciężary spadkowe, o których mowa, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia.

Jak zatem widać, zachowek stanowi ciężar spadku, który pomniejsza przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i jest traktowany jako koszt uzyskania przychodów z tego źródła przychodów. Pamiętać jednak należy, że chodzi o faktycznie wypłacony zachowek, a nie o wartość samego roszczenia.

Nie ma natomiast znaczenia, czy zachowek zostanie wypłacony przed czy też po odpłatnym zbyciu nieruchomości nabytej w drodze spadku. Jeśli zachowek zostanie wypłacony już po sprzedaży, podatnik ma prawo do korekty zeznania PIT-39 i zwiększenia wartości kosztów podatkowych.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

WAŻNE!

W świetle aktualnie obowiązujących przepisów podatkowych wypłacony uprawnionym osobom zachowek stanowi dla spadkobiercy ciężar spadku będący kosztem podatkowym przy odpłatnym zbyciu nieruchomości otrzymanej na skutek dziedziczenia.

Omawiany w dzisiejszym artykule zachowek jest ściśle związany z instytucją dziedziczenia, jednakże pojęć tych nie można utożsamiać. Reguła ta jest szczególnie widoczna na tle przepisów podatkowych, gdzie zachowek wywołuje inne skutki podatkowe niż spadkobranie.

Przykłady

Przypadek Pana Jana: Pan Jan otrzymał w drodze zachowku dom od swojej zmarłej cioci, która nie miała bezpośrednich spadkobierców. Dom ten był w posiadaniu cioci od 1985 roku. Jan zdecydował się na sprzedaż tej nieruchomości w 2023 roku. Dzięki wyjątkowi przewidzianemu w ustawie PIT, okres opodatkowania został obliczony od końca roku kalendarzowego, w którym ciocia nabyła nieruchomość, co oznaczało, że Jan nie musiał płacić podatku dochodowego od sprzedaży, gdyż minęło więcej niż 5 lat od momentu nabycia przez spadkodawcę.

 

Sytuacja Pani Katarzyny: Pani Katarzyna otrzymała mieszkanie jako zachowek po swoim ojcu, który zakupił je w 2010 roku. Katarzyna zdecydowała się na sprzedaż mieszkania w 2024 roku. Zgodnie z przepisami, moment nabycia nieruchomości przez jej ojca był kluczowy dla ustalenia obowiązku podatkowego. Sprzedaż odbyła się po upływie okresu pięcioletniego, liczonego od końca roku, w którym ojciec nabył mieszkanie, co oznacza, że transakcja była zwolniona z opodatkowania.

 

Historia Pana Michała: Pan Michał został zobowiązany do wypłaty zachowku swojemu bratu, Karolowi, po śmierci ich matki. Zachowek ten obejmował prawo własności do działki z domkiem letniskowym, który ich matka nabyła w 2000 roku. Karol postanowił sprzedać ten domek już w 2025 roku. Ponieważ przepisy podatkowe traktują moment nabycia nieruchomości przez zmarłego spadkodawcę jako kluczowy dla okresu opodatkowania, a od nabycia przez matkę minęło więcej niż 5 lat, Karol nie był zobligowany do zapłacenia podatku dochodowego od tej transakcji.

Podsumowanie

 

Artykuł omawia złożone zagadnienia podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości otrzymanych w drodze zachowku, podkreślając różnice między tradycyjnym dziedziczeniem a otrzymaniem majątku jako zachowek. Wskazuje na kluczowe aspekty prawne i podatkowe, które należy rozważyć, aby prawidłowo ustalić moment nabycia nieruchomości dla celów podatkowych, co ma bezpośredni wpływ na obowiązek podatkowy przy jej sprzedaży.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz pomocy w zrozumieniu aspektów podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości otrzymanej w drodze zachowku? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnie przygotowanych pism, aby bezpiecznie i efektywnie zarządzać Twoją nieruchomością. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.

Zgadzam się na przesyłanie informacji handlowych przez administratora na podany e-mail zgodnie z ustawą z 18.07.02 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t. j. Dz. U. 2017 poz. 1219, z późn. zm.).

  Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu

Marcin Sądej

O autorze: Marcin Sądej

Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami...

>> więcej informacji o autorze