Umowa najmu okazjonalnego

• 2024-02-12
• Autor: Marcin Sądej

Najczęstszym przedmiotem umowy najmu są nieruchomości. Dzisiaj zajmiemy się szczególnym rodzajem tego typu umowy, jakim jest najem okazjonalny. Przeanalizujemy wszystkie przepisy regulujące najem okazjonalny z uwzględnieniem specyficznym konstrukcji towarzyszących tego rodzaju umowie.

Najem okazjonalny oraz warunki umowy

Umowa najmu okazjonalnego regulowana jest w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jak podaje art. 19a tejże ustawy – umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. W oparciu o tę definicję ogólną możemy wskazać na kilka szczególnych elementów charakteryzujących umowę najmu okazjonalnego.

Po pierwsze, przedmiotem takiej umowy może być lokal mieszkalny. W rezultacie najem okazjonalny nie dotyczy wynajmu lokali usługowych.

Po drugie, umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie przez właściciela, którym jest osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej. To oznacza, że stroną umowy najmu okazjonalnego nie może być właściciel lokalu będący osobą prawną (np. spółka z o.o.), czy też jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej (np. spółka cywilna). Tutaj dodatkowym warunkiem jest również to, aby osoba fizyczna nie prowadziła działalności gospodarczej. Prowadzi to do wniosku, że najem okazjonalny może dotyczyć wyłącznie najmu prywatnego majątku niewykorzystywanego w ramach działalności gospodarczej.

Ostatni warunek odnosi się do długości trwania umowy. Najem okazjonalny jest zawierany na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Przypomnijmy, że typowa umowa najmu, regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego, może zostać zawarta na czas nieokreślony.

Mówiąc o warunkach zawarcia umowy najmu okazjonalnego, należy wskazać, że może być ona uzależniona od wpłacenia przez najemcę kaucji, która ma zabezpieczać koszty z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Przy czym wysokość kaucji jest limitowana, ponieważ przepis określa, że kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Niewykorzystana kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Obowiązkowe elementy umowy najmu oraz forma

Przepisy ustawy o ochronie lokatorów określają, że do umowy najmu należy dołączyć konkretne załączniki. W szczególności chodzi o:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

W tym miejscu należy także wskazać, że umowa najmu okazjonalnego oraz wszelkie zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Natomiast oświadczenie, o którym mowa powyżej, składane jest przed notariuszem.

Wygaśnięcie i rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

W pierwszej kolejności należy odróżnić wygaśnięcie od rozwiązania umowy. Z wygaśnięciem będziemy mieli do czynienia w momencie, kiedy upłynie czas, na jaki umowa była zawarta. Natomiast rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego ma miejsce w przypadku, gdy strony wypowiedziały umowę najmu i upłynął okres wypowiedzenia.

Po wygaśnięciu lub też rozwiązaniu umowy najmu najemca ma obowiązek opróżnić lokal. Jeżeli tego nie uczyni dobrowolnie, to właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Termin na opuszczenie lokalu nie może być krótszy niż 7 dni, licząc od dnia doręczenia żądania najemcy. Jeżeli najemca nadal nie opróżnia lokalu i wyznaczony przez właściciela termin upłynie, to właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca zobowiązał się do opuszczenia lokalu.

W kontekście powyższych przepisów należy wskazać, że ewidentną korzyścią umowy najmu okazjonalnego jest lepszy system ochrony praw właściciela. Złożenie przez najemcę oświadczenia przed notariuszem zabezpieczone jest klauzulą natychmiastowej wykonalności, którą może nadać sąd.

Obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Na zakończenie wskażmy, że z umową najmu okazjonalnego wiąże się jeszcze jeden obowiązek. Otóż zgodnie z art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel ma obowiązek zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Co istotne, w przypadku niedopełnienie tego obowiązku właściciel traci uprawnienia, które omówiliśmy. W konsekwencji skutki niepoinformowania naczelnika US są bardzo dotkliwe i należy pamiętać o dochowaniu terminu.

Oczywiście umowa najmu okazjonalnego podlega opodatkowaniu jako najem prywatny. Ten zaś może być rozliczany na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Wybór sposobu opodatkowania najmu należy do właściciela.

Jak widać z przedstawionych regulacji, umowa najmu okazjonalnego w stosunku do typowej umowy najmu wynikającej z Kodeksu cywilnego cechuje się wieloma szczególnymi rozwiązaniami. Z pewnością jej najważniejszą cechą jest zdecydowanie większa ochrona praw właścicieli. Warto zatem zadbać o swoje interesy przy zawieraniu umowy najmu.