Różnica między własnością a posiadaniem

Własność – co oznacza w prawie cywilnym?

Prawo własności jest najszerszym prawem do rzeczy. Właściciel może z niej korzystać, pobierać z niej pożytki i inne dochody oraz rozporządzać rzeczą, np. sprzedać ją, darować, obciążyć, wynająć albo wydzierżawić.

Zakres prawa własności określa art. 140 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób, ale tylko w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.

Oznacza to, że własność nie daje właścicielowi prawa do dowolnego działania. Przykładowo właściciel lokalu nie może naruszać miru domowego najemcy, właściciel nieruchomości nie może wykonywać swojego prawa w sposób sprzeczny z przepisami sąsiedzkimi, a właściciel rzeczy oddanej innej osobie nie może samowolnie pozbawić jej posiadania. W długotrwałych sporach o faktyczne władanie nieruchomością warto też odróżnić ochronę własności od sytuacji, w której może wchodzić w grę zasiedzenie nieruchomości.

Jak można nabyć własność?

Najczęściej własność nabywa się na podstawie umowy, np. sprzedaży, darowizny, zamiany albo przekazania nieruchomości. Zgodnie z art. 155 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości co do zasady przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowią.

Przy nieruchomościach konieczna jest forma aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego umowa przenosząca własność nieruchomości jest nieważna. W przypadku rzeczy ruchomych przepisy zwykle nie wymagają aktu notarialnego, choć dla celów dowodowych warto zachować formę pisemną, zwłaszcza przy rzeczach wartościowych.

Własność można nabyć także w inny sposób, np. przez zasiedzenie, dziedziczenie, połączenie, przetworzenie, objęcie w posiadanie samoistne rzeczy niczyjej albo w szczególnych przypadkach przez nabycie od osoby nieuprawnionej. Każdy z tych sposobów ma własne warunki i nie należy ich utożsamiać z samym faktycznym władaniem rzeczą.

Posiadanie – czym różni się od własności?

Posiadanie polega na faktycznym władaniu rzeczą. Kodeks cywilny wyróżnia dwa podstawowe rodzaje posiadania:

• posiadanie samoistne – gdy dana osoba włada rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli formalnie właścicielem nie jest;
• posiadanie zależne – gdy dana osoba włada rzeczą jak najemca, dzierżawca, użytkownik, zastawnik albo na podstawie innego prawa do cudzej rzeczy.

Przykładowo właściciel mieszkania, który oddał lokal najemcy, nadal pozostaje właścicielem, ale to najemca jest posiadaczem zależnym lokalu. Właściciel nie traci prawa własności, jednak musi respektować uprawnienia najemcy wynikające z umowy i przepisów prawa. Więcej o praktycznych skutkach najmu przeczytasz w artykule o umowie najmu okazjonalnego.

Możliwa jest także sytuacja, w której dana osoba włada cudzą rzeczą jak właściciel, mimo że nie ma do niej tytułu prawnego. Wtedy może być posiadaczem samoistnym. Samo posiadanie samoistne nie oznacza jeszcze własności, ale w określonych warunkach może mieć znaczenie np. przy zasiedzeniu.

Domniemania związane z posiadaniem

Posiadacz korzysta z kilku ważnych domniemań prawnych. Z Kodeksu cywilnego wynika m.in., że domniemywa się, iż osoba, która faktycznie rzeczą włada, jest posiadaczem samoistnym. Domniemywa się również ciągłość posiadania oraz zgodność posiadania ze stanem prawnym.

Domniemania te można obalić dowodem przeciwnym. W praktyce znaczenie mogą mieć np. umowy, korespondencja, potwierdzenia zapłaty, zeznania świadków, dokumenty dotyczące nieruchomości, protokoły przekazania rzeczy albo wpisy w księdze wieczystej.

Czy właściciel może sam odebrać rzecz posiadaczowi?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno samowolnie naruszać posiadania, nawet jeżeli posiadacz jest w złej wierze. Oznacza to, że właściciel nie powinien samodzielnie wymieniać zamków, usuwać cudzych rzeczy, zabierać pojazdu, odcinać mediów albo fizycznie odbierać rzeczy, jeżeli prowadziłoby to do samowolnego naruszenia posiadania.

Właściciel powinien korzystać z przewidzianych prawem roszczeń, przede wszystkim z roszczenia windykacyjnego o wydanie rzeczy. W sprawach dotyczących nieruchomości, lokali, najmu albo rzeczy ruchomych szczególne znaczenie mają dokumenty potwierdzające tytuł prawny oraz okoliczności objęcia rzeczy w posiadanie.

Ochrona właściciela

Podstawowym roszczeniem właściciela jest roszczenie windykacyjne z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Jeżeli więc najemca nadal ma ważną umowę najmu, właściciel nie może żądać wydania lokalu tylko dlatego, że jest właścicielem. Inaczej będzie, gdy umowa wygasła, została skutecznie wypowiedziana albo osoba włada rzeczą bez żadnego tytułu prawnego.

Właściciel może też korzystać z roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, gdy jego własność jest naruszana inaczej niż przez pozbawienie faktycznego władztwa nad rzeczą. Może wtedy żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Ochrona posiadacza

Posiadaczowi przysługuje ochrona posesoryjna. Z art. 344 Kodeksu cywilnego wynika, że przeciwko osobie, która samowolnie naruszyła posiadanie, oraz przeciwko osobie, na której korzyść naruszenie nastąpiło, posiadacz może żądać przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń.

Roszczenie posesoryjne nie zależy co do zasady od tego, czy posiadacz był w dobrej czy złej wierze, ani od tego, czy posiadanie było zgodne ze stanem prawnym. Sąd w sprawie posesoryjnej bada przede wszystkim ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, a nie pełny spór o własność.

Trzeba jednak pamiętać o terminie. Roszczenie posesoryjne wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia posiadania.

Dobra i zła wiara posiadacza

Dobra albo zła wiara posiadacza ma znaczenie zwłaszcza przy rozliczeniach z właścicielem. Posiadacz w dobrej wierze to osoba, która pozostaje w usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje jej prawo do rzeczy. Posiadacz w złej wierze wie albo powinien wiedzieć, że nie ma takiego prawa.

Zgodnie z art. 224 Kodeksu cywilnego posiadacz samoistny w dobrej wierze zasadniczo nie musi płacić właścicielowi wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie odpowiada za jej zużycie, pogorszenie albo utratę. Sytuacja zmienia się od chwili, gdy dowie się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.

Posiadacz samoistny w złej wierze odpowiada surowiej. Na podstawie art. 225 Kodeksu cywilnego musi liczyć się m.in. z obowiązkiem wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków albo ich wartości oraz odpowiedzialnością za pogorszenie lub utratę rzeczy.

Najważniejsze różnice między własnością a posiadaniem

FAQ

Podsumowanie

Różnica między własnością a posiadaniem ma duże znaczenie praktyczne. Własność jest prawem do rzeczy, natomiast posiadanie polega na faktycznym władaniu rzeczą. Właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która włada nią bez skutecznego tytułu, ale nie powinien samowolnie naruszać posiadania.

W sporach o mieszkanie, grunt, samochód, sprzęt albo inne rzeczy trzeba ustalić nie tylko, kto jest właścicielem, lecz także kto i na jakiej podstawie rzeczą włada. Od tego zależy wybór właściwego roszczenia, możliwe rozliczenia oraz ryzyko odpowiedzialności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 5, 140, 155, 181, 222, 224, 225, 336, 339-342 i 344 Kodeksu cywilnego.