Jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego?

Najważniejsze cechy umowy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego. Może go stosować właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się wyłącznie na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. To oznacza, że ustne ustalenia albo sama korespondencja mailowa nie wystarczą do skutecznego zawarcia takiej umowy.

Największą praktyczną korzyścią dla wynajmującego jest uproszczona droga odzyskania lokalu po zakończeniu najmu. Nie oznacza to jednak, że właściciel może od razu wezwać komornika. Najpierw umowa musi wygasnąć albo zostać skutecznie rozwiązana, następnie właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem, a dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Jakie dokumenty trzeba dołączyć do umowy najmu okazjonalnego?

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy dołączyć:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela,
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
3. oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę albo osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu, że zgadza się na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Na żądanie wynajmującego oświadczenie osoby udostępniającej lokal zastępczy powinno mieć podpis notarialnie poświadczony. W praktyce wielu właścicieli wymaga takiej formy od razu, aby ograniczyć ryzyko zakwestionowania dokumentu.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi być sporządzone w formie aktu notarialnego. Nie wystarczy zwykłe pisemne oświadczenie podpisane przez najemcę. Dokument przygotowuje notariusz, a jego podstawą jest art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

W oświadczeniu najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu umowy. Dzięki temu właściciel, po spełnieniu ustawowych warunków, nie musi prowadzić typowego procesu o eksmisję. Nadal musi jednak uzyskać klauzulę wykonalności nadawaną przez sąd.

Wskazanie lokalu, do którego najemca może się wyprowadzić

Najemca musi wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji. Nie chodzi tu o „lokal zamienny” zapewniany przez gminę, lecz o konkretny adres wskazany przez najemcę. Może to być mieszkanie rodziców, rodzeństwa, partnera, znajomego albo innej osoby, która ma tytuł prawny do lokalu.

Wskazanie powinno być jednoznaczne. Dobrze, aby zawierało pełny adres lokalu oraz dane osoby, która dysponuje tytułem prawnym do tego lokalu. W praktyce warto także ustalić, czy zgoda obejmuje nie tylko samego najemcę, ale również osoby, które będą z nim mieszkały w wynajmowanym lokalu.

Oświadczenie osoby udostępniającej lokal

Trzecim wymaganym dokumentem jest oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę albo osoby posiadającej inny tytuł prawny do tego lokalu, na przykład najemcy, użytkownika lub współwłaściciela. Z oświadczenia powinno jasno wynikać, że ta osoba zgadza się na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w razie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Przepisy nie narzucają jednego urzędowego wzoru takiego oświadczenia. Powinno ono jednak zawierać co najmniej:

• dane osoby składającej oświadczenie,
• wskazanie jej tytułu prawnego do lokalu,
• pełny adres lokalu,
• dane najemcy, którego zgoda dotyczy,
• wyraźną zgodę na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących,
• datę i podpis.

Przykładowa treść może brzmieć:

Co jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu?

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w umowie, ma obowiązek zawiadomić o tym właściciela w terminie 21 dni od dnia, w którym dowiedział się o tej okoliczności. Powinien także wskazać nowy lokal i przedstawić nowe oświadczenie osoby uprawnionej do tego lokalu.

Jeżeli najemca nie wykona tego obowiązku, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego na piśmie, z zachowaniem co najmniej 7-dniowego terminu wypowiedzenia.

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, a nie od samego podpisania umowy, jeżeli strony ustaliły późniejszy dzień rozpoczęcia najmu.

Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Jeżeli właściciel nie zgłosi umowy w terminie, nie będzie mógł korzystać z najważniejszych ułatwień przewidzianych dla najmu okazjonalnego, w tym uproszczonej procedury opróżnienia lokalu.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego wygasa z upływem czasu, na jaki została zawarta, albo rozwiązuje się po upływie okresu wypowiedzenia. Strony mogą też rozwiązać ją za porozumieniem.

Właściciel może wypowiedzieć umowę m.in. wtedy, gdy lokator:

1. używa lokalu sprzecznie z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, niszczy lokal albo rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy, mimo pisemnego upomnienia,
2. zalega z czynszem lub innymi opłatami co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty,
3. bez pisemnej zgody właściciela wynajął, podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania,
4. nie wskazał nowego lokalu po utracie możliwości zamieszkania w lokalu wcześniej wskazanym do najmu okazjonalnego.

Dokładna możliwość wypowiedzenia zależy od treści umowy oraz od przyczyny wypowiedzenia. Warto więc zadbać, aby umowa nie tylko zawierała wymagane załączniki, lecz także precyzyjnie regulowała obowiązki najemcy, terminy płatności, zasady korzystania z lokalu i tryb wypowiedzenia.

FAQ

Podsumowanie

Do skutecznego najmu okazjonalnego nie wystarczy zwykła umowa najmu z odpowiednią nazwą. Potrzebne są wymagane ustawowo załączniki: akt notarialny z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu na wypadek egzekucji oraz zgoda osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu.

Właściciel powinien także pamiętać o zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia może pozbawić go najważniejszych korzyści, dla których najem okazjonalny jest wybierany.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296