Jakie dokumenty trzeba dołączyć do umowy najmu okazjonalnego?

• Autor: Joanna Korzeniewska

Umowa najmu okazjonalnego od lat święci triumfy popularności wśród wynajmujących, którzy coraz częściej decydują się na zawarcie takiej właśnie umowy, jeśli chcą wynająć mieszkanie. Część z nich nie zgadza się na zawarcie innej umowy, a że jest problem ze znalezieniem mieszkania do wynajęcia, to najemcy, chcąc nie chcąc, podpisują tego typu umowy. Warto nie tylko wiedzieć, czym różni się ona od zwykłej umowy najmu, ale przede wszystkim, jakie skutki niesie jej podpisanie oraz jakie dokumenty powinny zostać do umowy najmu okazjonalnego.

Najważniejsze cechy umowy najmu okazjonalnego

Co sprawia, że umowa najmu okazjonalnego jest tak popularna wśród wynajmujących? Otóż chodzi tu przede wszystkim o ułatwioną eksmisję najemców, którzy np. nie płacą lub nie chcą się wyprowadzić dobrowolnie po rozwiązaniu umowy. Aby jednak do tego doszło, należy spełnić dodatkowe warunki, które poniżej omówimy.

Istnieje wiele ograniczeń dotyczących umowy najmu okazjonalnego. Pierwsze z nich polega na tym, że może ona zostać zawarta jedynie pomiędzy osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali i może dotyczyć tylko najmu lokalu przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Istnieją również inne restrykcje zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów, które dotyczą m.in. możliwości rozwiązania umowy. Tak więc umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana w następujących przypadkach:

1. Jeżeli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innym mieszkańcom budynku (nie później niż na miesiąc naprzód).
2. Kiedy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
3. Kiedy bez pisemnej zgody właściciela lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część.

Oprócz tych wariantów, w każdej chwili umowa najmu może zostać rozwiązana za porozumieniem stron.

Umowa powinna zostać zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Powinien w niej znaleźć się wprost zapis, że jest to umowa najmu okazjonalnego oraz na jaki czas zostaje zawierana, a także powinno się podać dane osób, które mają w danym lokalu zamieszkać. Aby jednak można było uznać, że została skutecznie zawarta umowa najmu okazjonalnego, konieczne jest dołączenie do niej odpowiednich załączników i oświadczeń.

Po pierwsze, najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji. Po drugie, do umowy należy dołączyć oświadczenie osoby trzeciej o wyrażeniu zgody na zamieszkanie przez najemcę w jego lokalu oraz oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Oświadczenie osoby trzeciej – właściciela lokalu zastępczego

Najem okazjonalny wzmacnia pozycję wynajmującego i zarazem osłabia pozycję najemcy, co nie oznacza, że pozbawia się go całkowicie ochrony W Polsce trudno jest o tak zwaną „eksmisję na bruk” i często chroni się lokatorów, którzy nawet przez lata zajmują lokal bez tytułu prawnego. W przypadku najmu okazjonalnego również zagwarantowano najemcom pewną ochronę, chociaż mogą odbierać obowiązek złożenia dodatkowych oświadczeń jako piętrzenie im trudność, cel jest jednak inny – chodzi o upewnienie się, że w przypadku ewentualnej eksmisji lokatorzy będą mieli gdzie zamieszkać.

Dlatego też najemca powinien w treści umowy albo jako osobny załącznik do niej wskazać inny lokal, gdzie będzie mógł zamieszkać po jej rozwiązaniu. Aby jednak nie była to fikcyjna deklaracja, konieczne jest również oświadczenie właściciela tego innego lokalu, w którym najemca miałby zamieszkać. Trzeba tu jeszcze sprecyzować, że używanie pojęcia „właściciel” jest pewnym skrótem myślowym, gdyż może to być równie dobrze osoba, która ma inny tytuł prawny do lokalu (np. sama jest najemcą, ale ma możliwość przyjęcia do siebie osób, których deklaracja dotyczy). W ustawie użyto określenia „właściciel lub osoba dysponująca tytułem prawnym do lokalu”, dlatego można to rozumieć szeroko. Czy takie oświadczenie nakłada obowiązek przyjęcia do siebie do domu? Cóż, gdyby doszło do eksmisji z lokalu objętego umową najmu okazjonalnego, najemcy zostaną eksmitowani do wskazanego w umowie lokalu. I co dalej? Tak naprawdę wtedy jest to już zmartwienie osoby, która podpisała oświadczenie. Od niej zależy też, czy naprawdę zgodzi się ich przyjąć, czy nie. Niektórzy mają obawy przed podpisaniem takiego oświadczenia i tutaj trudno dać jednoznaczną odpowiedź, czy jest się czego obawiać, czy nie, bo to przede wszystkim zależy od osób, którym takie oświadczenie się podpisuje.

Co powinno zawierać takie oświadczenie? Przepisy nie regulują, jaką dokładnie powinno mieć ono treść. Powinno jednak być sporządzone w formie pisemnej, a na żądanie wynajmującego musi być w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Z treści powinno jednoznacznie wynikać, że dana osoba zgadza się w razie potrzeby na przyjęcie do siebie najemcy. Może to być osobna kartka dołączona do umowy, ale nie ma przeszkód, ażeby to oświadczenie zawrzeć w umowie. Ważna jest odpowiednia treść, na przykład taka:

Trzeba też pamiętać, że w razie utraty prawa do zamieszkania w lokalu zastępczym najemca ma obowiązek powiadomić o tym wynajmującego w terminie 21 dni od powzięcia o tym wiadomości oraz przedstawienia nowego zaświadczenia. W przeciwnym wypadku wynajmujący będzie miał prawo do rozwiązania z nim umowy.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Aby umowa najmu okazjonalnego była skuteczna i ważna z punktu widzenia prawa, powinno być do niej dołączone również oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Egzekucja dotyczyć ma przymusowego opróżnienia lokalu. Co to oznacza w praktyce? Chodzi o to, że gdy umowa wygasa lub zostanie rozwiązana, niezależnie od trybu i powodu, a najemca nie chce się wyprowadzić, wtedy wynajmujący nie musi wszczynać postępowania eksmisyjnego w sądzie. Może pójść z tą umową oraz tym aktem o poddaniu się egzekucji wprost do komornika, który w asyście policji dokona eksmisji.

Czy zatem jest się czego bać? Cóż, to zależy od tego, czy ma się uczciwe zamiary. Osób, które nie chcą łamać postanowień umownych i dopełnią obowiązku wyprowadzki w momencie rozwiązania umowy, nie trzeba będzie przymusowo eksmitować. Jedynie osoby, które planują zachować się nieuczciwie, tracą możliwość przeciągania sprawy na czas postępowania sądowego.

Jaką treść powinno mieć takie oświadczenie? Najważniejsze jest stwierdzenie, że najemca poddaje się dobrowolnie egzekucji odnośnie obowiązku opuszczenia lokalu po rozwiązaniu stosunku najmu. Nie można jednak samodzielnie sporządzić takiego oświadczenia, gdyż zawsze musi być ono zawarte w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że notariusz tworzy jego treść i to on odpowiada za to, by oświadczenie odpowiadało wymogom obowiązującego prawa.

Najem okazjonalny to umowa, która lepiej zabezpiecza interesy wynajmujących niż zwykły najem. Jej zawarcie jest obarczone dodatkowymi formalnościami i musi ona zawierać określone prawem oświadczenia. Należą do nich: oświadczenie najemcy o tym, że będzie dysponować lokalem zastępczym (zamiennym) oraz oświadczenie osoby udostępniającej lokal zamienny, a także oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Jest to niezbędne, aby została zawarta ważna umowa najmu okazjonalnego. Dzięki temu, jeśli w trakcie najmu wystąpią problemy, bo najemcy okażą się nieuczciwi, wynajmujący zaoszczędzi czas i pieniądze, gdyż nie będzie musiał kierować sprawy do sądu.