Wybudowanie budynku na cudzym gruncie - kwestia prawa własności

• Marcin Sądej

Ciekawym przypadkiem wartym rozważenia jest sytuacja, gdy dochodzi do wybudowania budynku na cudzym gruncie. Osoby budujące mają bowiem wątpliwości co do kwestii prawa własności budynku wzniesionego własnym nakładem. W artykule przeanalizujemy ten problem pod kątem przepisów prawa cywilnego.

Zasada trwałego związania z gruntem

Problematyka prawa własności regulowana jest przez postanowienia Kodeksu cywilnego (K.c.). Konieczne jest zatem sięgnięcie do najważniejszych przepisów w tym zakresie.

Jak podaje art. 46 K.c. – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W rezultacie nieruchomościami są zasadniczo grunty. Budynki są uznawane za nieruchomości wyłącznie w sytuacji, gdy na mocy szczególnych przepisów stanowią rzecz odrębną od gruntu.

Następnie wskażmy na treść art. 48 K.c. W przepisie tym możemy przeczytać, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki. Kluczowy jest również art. 47 K.c. Zawarta tam norma podaje, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Podsumowując zatem powyższe ustalenia, możemy stwierdzić, że zasadniczo budynek stanowi część składową gruntu. Część składowa nie może natomiast być przedmiotem odrębnego prawa własności (z zastrzeżeniem pewnych wyjątków). W rezultacie zasada ogólna wskazuje, że budynek, jako element nieruchomości, stanowi własność tej osoby, która jest właścicielem gruntu. W rezultacie, rozpatrując przypadek, w którym osoba buduje z własnych środków budynek na cudzym gruncie, pomimo ponoszenia nakładów finansowych, taki budynek jest własnością właściciela gruntu, a nie osoby budującej.

Podkreślmy, że budynki stają się częścią składową gruntu już z momentem rozpoczęcia budowy. W konsekwencji również rozpoczęta budowa czy nieukończony budynek także stanowią własność właściciela gruntu. Co więcej, budynek wybudowany na cudzym gruncie staje się własnością właściciela tego gruntu nawet w przypadku, gdy środki finansowe poniesione na wzniesienie tego budynku pochodziły od budującego i gdy wartość ekonomiczna nakładów znaczenie przekracza wartość gruntu.

Przyjmijmy, że mamy do czynienia z gruntem o wartości 30 000 zł. Na tym gruncie posiadacz wybudował budynek o wartości 100 000 zł. W takim przypadku zgodnie z ogólną regułą Kodeksu cywilnego właścicielem budynku pozostaje właściciel gruntu. Różnica w wartościach nie zmienia tej zasady.

Budynek wzniesiony na cudzym gruncie jako odrębny przedmiot własności

Jak wskazaliśmy, powyższe zasady obowiązują z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w przepisach prawa. Warto przywołać niektóre wyjątki.

Budynki wybudowane przez użytkownika wieczystego na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub JST stanowią odrębną własność tego użytkownika. Jest to jeden z najpopularniejszych wyjątków od reguły ogólnej. Jeśli dana osoba korzysta z gruntu w oparciu o użytkowanie wieczyste i na takim gruncie wzniesie budynek, to nie będzie on stanowił części składowej gruntu. Właścicielem nie będzie Skarb Państwa ani JST, lecz budujący.

Kolejnym bardzo popularnym przykładem jest własność lokali. W tym przypadku części budynków, tj. samodzielne lokale, stanowić mogą odrębny przedmiot własności w stosunku do gruntu. Osoba, która przykładowo kupuje lokal mieszkalny, staje się wyłącznym właścicielem lokalu. Właścicielem gruntu może być w tym przypadku inny podmiot.

Ostatni przypadek, który warto poruszyć, dotyczy ogródków działkowych. Zgodnie z ustawą o rodzinnych ogrodach działkowych – działkowcowi przysługuje prawo własności nasadzeń, urządzeń i obiektów znajdujących się na działce, które zostały wykonane lub nabyte za jego środki finansowe. Działkowiec nie jest właścicielem gruntu, którym jest ROD.

Powyższe wyliczenie ma charakter przykładowy. W przepisach prawnych możemy odnaleźć również inne przypadki oddzielenia własności budynku od własności gruntu.

Roszczenia cywilne występujące w przypadku budynków wzniesionych na cudzym gruncie

Na zakończenie warto wskazać, że w prawie cywilnym istnieje przepis, który określa możliwość wystąpienia z roszczeniem, gdy dojdzie do wzniesienia budynku na cudzym gruncie. Po pierwsze, taka osoba może domagać się zwrotu poniesionych nakładów na mocy art. 226 K.c. Osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie (będąca samoistnym posiadaczem w dobrej wierze), ma prawo do domagania się od właściciela gruntu zwrotu nakładów poniesionych na wybudowanie budynku. Po drugie, chodzi o art. 231 K.c., który w pierwszej części podaje, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wybudował na cudzym gruncie budynek o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. W rezultacie budynek wybudowany na cudzym gruncie stanowi własność właściciela gruntu, jednakże budujący może żądać przeniesienia własności gruntu. Dodajmy jednak, że z tego rodzaju roszczeniem można wystąpić wyłącznie wtedy, gdy wartość budynku znacznie przekracza wartość zajętej działki.

Osoba budująca budynek na cudzym gruncie może zatem skorzystać albo z pierwszej możliwości albo z drugiej. Podkreślenia wymaga, że opisane uprawnienia przysługują wyłącznie samoistnemu posiadaczowi w dobrej wierze. W konsekwencji z praw tych nie korzystają samoistni posiadacze w złej wierze ani też posiadacze zależni.

Warto wskazać, że analizowany art. 231 K.c. zawiera również drugą część, która odnosi się do uprawnień właściciela gruntu. Wskazano bowiem, że właściciel gruntu, na którym wybudowano budynek o wartości znacznie przekraczającej wartość działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Oba unormowania odnoszą się do wartości budynku znaczenie przewyższającej wartość działki. W celu ustalenia tychże wartości należy kierować się cenami rynkowymi.

Przechodząc do podsumowania naszego dzisiejszego artykułu, należy wskazać, że budynek wzniesiony na cudzym gruncie zasadniczo staje się własnością właściciela gruntu. Przy czym trzeba podkreślić, że budujący może wystąpić z określonymi żądaniami względem właściciela gruntu. Przed wytoczeniem określonego roszczenia warto posiłkować się pomocą ze strony doświadczonego prawnika celem uzyskania profesjonalnej pomocy.