Odrolnienie i odlesienie działki

• Autor: Zuzanna Lewandowska

Na działce rolnej i na gruncie leśnym nie jest możliwe postawienie budynku mieszkalnego, co może okazać się nie lada wyzwaniem dla osób, które nabyły działkę. W celu uzyskania możliwości wybudowania budynku niezbędne jest przekształcenie statusu działki na budowlaną. Potocznie nazywa się to odrolnieniem i odlesieniem działki. Dopiero po uzyskaniu decyzji w tym przedmiocie można ubiegać się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Z dzisiejszego artykułu dowiedzą się Państwo, jak wyglądają poszczególne etapy tej procedury.

Odrolnienie działki

Pierwszym etapem całego postępowania jest zmiana przeznaczenia gruntu, która odbywa się poprzez wprowadzenie zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W pierwszej kolejności należy więc ustalić, czy dana działka w ogóle jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Informację na ten temat należy uzyskać we właściwym urzędzie miasta lub gminy, na terenie której znajduje się działka.

Jeśli działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w takiej sytuacji zmiana przeznaczenia gruntu musi odbyć się w pierwszej kolejności poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli z kolei działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wtedy niezbędne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może przewidywać, że dany grunt ma przeznaczenie inne niż pod zabudowę jednorodzinną, np. na cele rolnicze, pod obiekty produkcyjne albo tereny zielone. Zmiana powinna polegać na wprowadzeniu przeznaczenia gruntu właśnie pod zabudowę jednorodzinną. Tylko w takiej sytuacji będzie bowiem możliwe wybudowanie na gruncie domu mieszkalnego. W tym celu należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy wniosku o wprowadzenie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Podobnie jak w przypadku wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, również wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa się do właściwego urzędu miasta lub gminy, na terenie których znajduje się dana działa. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy zostaje zmienione przeznaczenie gruntu z celów rolnych na cele nierolne. W dalszym kroku należy uzyskać zgodę na wyłączenie terenu z produkcji rolnej.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy drugim etapem procedury odrolnienia działki jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Postępowanie przeprowadza się według zasad określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Jak wynika z art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – przez wyłączenie gruntów z produkcji rozumie się rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że nie ma to zastosowania do gruntów pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, jeżeli przerwa w rolniczym użytkowaniu tych obiektów jest spowodowana zmianą kierunków produkcji rolniczej i trwa nie dłużej niż 5 lat.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest najczęściej jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę, który jest kolejnym etapem odrolnienia działki, a który prowadzi do uzyskania możliwości wybudowania na działce budynku lub innego, nierolniczego użytkowania istniejących rolniczych zabudowań. Niemniej jednak nie zawsze jest to warunek obligatoryjny. W zależności bowiem od klasy bonitacyjnej gleby wyłączenie gruntu z produkcji rolnej nie zawsze będzie wymagane.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie co do gleb zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne. W tych przypadkach konieczne jest uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Informację o klasie gruntu należy sprawdzić w ewidencji gruntów i budynków.

Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter jedynie deklaratoryjny (art. 11 ust. 1b ustawy).

Decyzję o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wydaje starosta. W celu uzyskania decyzji należy więc złożyć stosowny wniosek do starostwa właściwego ze względu na miejsce położenia działki. W siedzibie urzędu albo na jego stronie internetowej powinny być dostępne gotowe formularze wniosków. Jeżeli została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, to należy ją załączyć do wniosku. Wniosek może złożyć właściciel gruntu, posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca – osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Co istotne, warto pamiętać, że zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Ustawa przewiduje od tego obowiązku pewne wyjątki i określa warunki, które muszą być spełnione łącznie.

Odlesienie działki

Procedura odlesienia działki, czyli wyłączenie gruntu z produkcji leśnej, również przebiega w kilku etapach, podobnie jak procedura odrolnienia. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby, a w przypadku pozostałych gruntów leśnych – zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Wniosek o wyrażenie zgody składa w imieniu inwestora wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa należy dodatkowo załączyć opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych – opinię dyrektora parku.

Jeżeli ten etap postępowania przebiegnie pozytywnie i zmiana przeznaczenia działki okaże się możliwa, należy w dalszej kolejności złożyć wniosek o wyłączenie z produkcji leśnej do regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. Dopiero wyrażenie zgody przez dyrektora tej instytucji daje możliwość przejścia do kolejnego etapu, którym jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę.

Należy pamiętać, że w przypadku budowy domu jednorodzinnego na gruncie o powierzchni większej niż 0,05 ha, trzeba będzie dodatkowo uiścić jednorazowe odszkodowanie za przedwczesny wyrąb drzewostanu (art. 12 ust. 1 w zw. z art. 12a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Dodatkowe opłaty mogą wiązać się także z wyłączeniem niektórych gruntów z produkcji rolnej.