Kredyt hipoteczny a podział majątku po rozwodzie

Podział nieruchomości z kredytem hipotecznym po rozwodzie

Po rozwodzie albo po ustanowieniu rozdzielności majątkowej byli małżonkowie mogą dokonać podziału majątku wspólnego. Jeżeli w skład majątku wchodzi mieszkanie lub dom obciążony kredytem hipotecznym, trzeba odróżnić dwie sprawy: własność nieruchomości oraz zobowiązanie wobec banku.

Sąd w sprawie o podział majątku rozstrzyga przede wszystkim o aktywach, czyli o tym, komu przypadnie nieruchomość, samochód, oszczędności lub inne składniki majątku. Nie oznacza to jednak automatycznego „podziału kredytu” między małżonków. Umowa kredytowa wiąże nadal te osoby, które ją podpisały, chyba że bank zgodzi się na zmianę dłużników.

Jeżeli szukasz szerszego omówienia całej procedury, zobacz także artykuł: podział majątku wspólnego po rozwodzie.

Jak można podzielić mieszkanie lub dom po rozwodzie?

Najczęściej stosowane są następujące sposoby podziału nieruchomości:

• przyznanie nieruchomości jednemu z byłych małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego,
• sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny,
• podział fizyczny nieruchomości, jeżeli jest technicznie i prawnie możliwy,
• przyznanie poszczególnych składników majątku każdej ze stron tak, aby wyrównać ich udziały bez dopłat,
• sprzedaż licytacyjna, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia i nie ma realnej możliwości innego podziału.

W przypadku mieszkania fizyczny podział zwykle nie jest możliwy. Przy domu jednorodzinnym może być rozważany, ale tylko wtedy, gdy pozwalają na to warunki techniczne, przepisy budowlane, dostęp do mediów, możliwość samodzielnego korzystania z wydzielonych części oraz sytuacja prawna nieruchomości.

Jeżeli głównym problemem jest samo mieszkanie, praktyczne rozwinięcie znajdziesz w tekście: podział mieszkania po rozwodzie.

Czy kredyt hipoteczny obniża wartość nieruchomości przy podziale majątku?

To jedna z najważniejszych kwestii w sprawach o podział majątku. Aktualna linia wynikająca z uchwały Sądu Najwyższego z 25 lipca 2019 r., sygn. III CZP 14/19, jest taka, że gdy sąd przyznaje nieruchomość jednemu z małżonków, wartość nieruchomości ustala się co do zasady bez pomniejszania jej o wartość obciążenia hipotecznego.

Oznacza to, że niespłacony kredyt hipoteczny nie jest automatycznie odejmowany od wartości mieszkania lub domu. Wyjątek może wystąpić tylko wtedy, gdy przemawiają za tym istotne powody. Każdorazowo zależy to od konkretnych okoliczności sprawy.

Przykładowo: jeżeli mieszkanie jest warte 700 000 zł, a do spłaty pozostało 300 000 zł kredytu, sąd nie musi przyjmować, że wartość mieszkania do podziału wynosi tylko 400 000 zł. Co do zasady punktem wyjścia będzie wartość rynkowa nieruchomości, a nie wartość po odjęciu kredytu.

Jak ustala się wartość nieruchomości?

Jeżeli byli małżonkowie są zgodni co do wartości nieruchomości, mogą wskazać ją we wniosku albo w ugodzie. Jeżeli spór dotyczy wartości mieszkania lub domu, sąd zazwyczaj dopuszcza dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

W praktyce wartość nieruchomości ustala się według stanu z chwili ustania wspólności majątkowej, ale według cen aktualnych z chwili dokonywania podziału. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy od rozwodu do sprawy o podział majątku minęło kilka lat, a ceny nieruchomości istotnie się zmieniły.

Na wysokość spłaty mogą wpływać także inne rozliczenia, np. nakłady z majątku osobistego na majątek wspólny, spłaty kredytu po ustaniu wspólności, remonty, darowizny od rodziny jednej ze stron albo ustalenie nierównych udziałów w majątku wspólnym.

Czy sąd dzieli kredyt hipoteczny między małżonków?

Co do zasady sąd w sprawie o podział majątku nie dzieli kredytu hipotecznego w taki sposób, aby skutecznie zmienić umowę z bankiem. Sąd może przyznać nieruchomość jednemu z małżonków i ustalić odpowiednie spłaty między byłymi małżonkami, ale nie może jednostronnie pozbawić banku prawa dochodzenia spłaty od obu kredytobiorców.

Jeżeli oboje małżonkowie podpisali umowę kredytu, bank nadal może żądać spłaty od obojga, nawet gdy nieruchomość przypadła tylko jednemu z nich. Dla banku podstawowe znaczenie ma treść umowy kredytowej, a nie samo postanowienie o podziale majątku.

Zmiana kredytobiorców wymaga zwykle zgody banku. W praktyce bank bada zdolność kredytową osoby, która miałaby samodzielnie przejąć spłatę kredytu. Jeżeli uzna, że ryzyko jest zbyt duże, może odmówić zwolnienia drugiego byłego małżonka z długu.

Przejęcie długu przez jednego małżonka

Przejęcie długu jest możliwe na podstawie art. 519 Kodeksu cywilnego, ale wymaga udziału albo zgody wierzyciela, czyli w tym przypadku banku. Samo porozumienie między byłymi małżonkami nie wystarczy, aby było skuteczne wobec banku.

W praktyce mogą wystąpić trzy różne sytuacje:

• bank zgadza się na aneks i jeden z byłych małżonków zostaje jedynym kredytobiorcą,
• bank odmawia zwolnienia jednej osoby z długu i oboje byli małżonkowie nadal odpowiadają za kredyt,
• małżonkowie sprzedają nieruchomość, spłacają kredyt z ceny sprzedaży, a pozostałą kwotę dzielą między sobą.

Szerszy obraz takich spraw omawia także artykuł o tym, jak wygląda odpowiedzialność za zobowiązania kredytowe małżonka.

Jeżeli rozważana jest sprzedaż mieszkania lub domu z hipoteką, pomocny może być również artykuł: sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym.

Co jeśli jeden małżonek spłaca kredyt po rozwodzie?

Spłaty kredytu dokonywane po ustaniu wspólności majątkowej mogą podlegać rozliczeniu między byłymi małżonkami. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy kredyt był wspólny, ale po rozwodzie raty płaci tylko jedna osoba.

Nie każda wpłata będzie jednak rozliczana tak samo. Znaczenie ma m.in. to, kto korzysta z nieruchomości, komu ma ona przypaść po podziale, czy strony zawarły porozumienie oraz czy spłata kredytu nastąpiła przed czy po ustaniu wspólności majątkowej.

Jeżeli jeden z byłych małżonków spłaca kredyt po rozwodzie, powinien zachowywać potwierdzenia przelewów, harmonogramy spłat, zaświadczenia z banku oraz dokumenty pokazujące, z jakiego majątku pochodziły środki. Bez dokumentów późniejsze rozliczenie może być znacznie trudniejsze.

Czy można zawrzeć ugodę w sprawie mieszkania z kredytem?

Tak. Ugoda jest często najlepszym rozwiązaniem, jeżeli byli małżonkowie potrafią uzgodnić, kto przejmie nieruchomość, w jakiej wysokości nastąpi spłata i co stanie się z kredytem. Ugoda nie może jednak naruszać praw banku.

Strony mogą ustalić między sobą, że jedna osoba będzie spłacała raty, a druga otrzyma określoną spłatę albo zrzeknie się części roszczeń. Takie porozumienie może być skuteczne między byłymi małżonkami, ale nie zwalnia automatycznie z odpowiedzialności wobec banku.

Częstym problemem jest brak porozumienia co do sprzedaży wspólnej nieruchomości, zwłaszcza gdy jedna ze stron chce z niej dalej korzystać albo blokuje rozmowy z potencjalnym kupującym.

Dlatego przed zawarciem ugody warto uzyskać z banku informację o aktualnym saldzie zadłużenia, warunkach wcześniejszej spłaty, możliwości zwolnienia jednego kredytobiorcy oraz ewentualnych kosztach aneksu.

Koszty i formalności przy sądowym podziale majątku

Wniosek o podział majątku wspólnego składa się do sądu rejonowego. Jeżeli strony przedstawiają zgodny projekt podziału, opłata sądowa wynosi 300 zł. W pozostałych przypadkach opłata od wniosku wynosi 1000 zł.

Do wniosku warto dołączyć dokumenty dotyczące nieruchomości i kredytu, w szczególności:

• odpis księgi wieczystej,
• umowę kredytową i aneksy,
• akt notarialny nabycia nieruchomości,
• zaświadczenie banku o aktualnym saldzie zadłużenia,
• historię spłat kredytu,
• dokumenty potwierdzające nakłady i remonty,
• propozycję sposobu podziału majątku.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różnie może wyglądać rozliczenie nieruchomości z kredytem hipotecznym po rozwodzie.

FAQ

Czy po rozwodzie kredyt hipoteczny przechodzi na osobę, która dostała mieszkanie?

Nie automatycznie. Przyznanie mieszkania jednemu z byłych małżonków nie zmienia samo przez się umowy kredytowej. Jeżeli oboje byli małżonkowie są kredytobiorcami, bank nadal może żądać spłaty od obojga, chyba że zgodzi się na zmianę umowy.

Czy sąd odejmie kredyt od wartości mieszkania?

Co do zasady nie. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 25 lipca 2019 r., sygn. III CZP 14/19, przy przyznaniu nieruchomości jednemu z małżonków wartość nieruchomości ustala się z pominięciem obciążenia hipotecznego, chyba że istnieją istotne powody przemawiające za innym podejściem.

Czy były małżonek może żądać zwrotu rat zapłaconych po rozwodzie?

Tak, w wielu sytuacjach może żądać rozliczenia spłat dokonanych po ustaniu wspólności majątkowej. Trzeba jednak zbadać, kto korzystał z nieruchomości, z czyich środków były płacone raty i jak wygląda cały podział majątku.

Czy bank musi zgodzić się na wykreślenie jednego małżonka z kredytu?

Nie. Bank nie ma obowiązku zwolnienia jednego kredytobiorcy z długu. Zwykle bada zdolność kredytową osoby, która miałaby samodzielnie spłacać kredyt, i może odmówić, jeżeli uzna, że jego interes jest zagrożony.

Czy lepiej sprzedać nieruchomość, czy przyznać ją jednemu małżonkowi?

To zależy od sytuacji finansowej stron, wysokości kredytu, wartości nieruchomości, zdolności kredytowej oraz możliwości dokonania spłaty. Sprzedaż bywa najprostsza, gdy żadna ze stron nie może samodzielnie utrzymać kredytu albo gdy konflikt uniemożliwia dalsze wspólne zobowiązanie.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny znacznie komplikuje podział majątku po rozwodzie, ale nie uniemożliwia przeprowadzenia sprawy. Najważniejsze jest rozróżnienie między własnością nieruchomości a odpowiedzialnością wobec banku. Sąd może przyznać mieszkanie lub dom jednej osobie, ale bank nadal może traktować oboje byłych małżonków jako dłużników.

Przed podjęciem decyzji warto ustalić aktualną wartość nieruchomości, saldo zadłużenia, możliwość przejęcia kredytu przez jedną osobę oraz konsekwencje podatkowe i finansowe sprzedaży. W sprawach spornych duże znaczenie mają dowody: dokumenty z banku, historia spłat, potwierdzenia nakładów i realna zdolność do wykonania proponowanego podziału.

Źródła

• Kodeks rodzinny i opiekuńczy – w szczególności art. 31, art. 43 i art. 45.
• Kodeks cywilny – w szczególności art. 519 dotyczący przejęcia długu.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 25 lipca 2019 r., III CZP 14/19.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – opłata od wniosku o podział majątku wspólnego.