Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

• Autor: Marcin Sądej

Z uwagi na rosnące stopy procentowe oraz wzrastającą inflację coraz większa grupa właścicieli decyduje się na sprzedaż nieruchomości. Nierzadko tego rodzaju nieruchomości są obciążone kredytem hipotecznym. W związku z tym warto zastanowić się, jak kwestia posiadanego kredytu wpływa na rozliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości.

Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości

W pierwszej kolejność wskażmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c.

Regulacja ta podaje, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jednakże kosztem podatkowym w momencie sprzedaży nie jest kwota zaciągniętego kredytu na zakup sprzedawanej nieruchomości. Potwierdzają to liczne interpretacje organów podatkowych, np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 16.04.2016 r., nr ITPB4/4511-77/16/KK, gdzie organ podatkowy wskazał, że kosztem nabycia nie jest w żadnym wypadku kwota zaciągniętego i spłaconego po sprzedaży nieruchomości (prawa) kredytu.

Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Powyższe pozostaje aktualne również w 2022 r.

Spłata kredytu jako wydatek na własne cele mieszkaniowe

Nie zawsze podatnicy będą zobligowani do zapłaty podatku, bowiem istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem – zwalnia się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy PIT wydatkiem na własny cel mieszkaniowy jest m.in. spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości, o ile kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą.

Co istotne, od 1 stycznia 2022 r. do ustawy PIT został dodany art. 21 ust. 30a wskazujący, że za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

Wśród podatników pojawia się pytanie: co w przypadku sprzedaży nieruchomości dokonanej przed 2022 rokiem? W tym zakresie warto wskazać na treść interpretacji ogólnej MF z dnia 1 kwietnia 2022 r., nr DD2.8202.5.2020, gdzie podano, że dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2021 r., należy uznać, że wydatek na spłatę kredytu (pożyczki), w tym kredytu konsolidacyjnego i refinansowego, oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego na sfinansowanie wydatków związanych z nieruchomością będącą przedmiotem odpłatnego zbycia, mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy PIT.

Warto dodać, że powyższa interpretacja stanowi odstępstwo od dotychczasowej linii fiskusa, który stał na stanowisku, że wydatek na spłatę kredytu na sprzedawaną nieruchomość nie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. Tak przykładowo interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31.01.2018 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.401.2017.2.IF, gdzie czytamy, że podatnik, który przeznaczył środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie, nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prawo to przysługuje wyłącznie wówczas, gdy spłata ta dotyczy kredytu zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości (prawa), służącej zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych.

Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i tym samym nie wpływa na ustalenie dochodu podlegającego zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Również i w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 20 kwietnia 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 114/17, mogliśmy przeczytać, że skoro skarżąca środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczyła na spłatę kredytów zaciągniętych na jego nabycie, to trafnie organy podatkowe uznały, że nie spełniła ona przesłanek do skorzystania z omawianego zwolnienia od podatku, albowiem nie zostały one przeznaczone na inny, nowy cel mieszkaniowy.

W konsekwencji podatnik decydujący się na odpłatne zbycie nieruchomości musi pamiętać, że nie może zaliczyć kwoty kredytu hipotecznego jako kosztu podatkowego w momencie sprzedaży. Natomiast wydatek na spłatę kredytu może zostać potraktowany jako wydatek na własny cel mieszkaniowy, zatem pomniejsza zobowiązanie podatkowe z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przypomnijmy, że kwotę podatku dochodowego oblicza się według następującego wzoru:

Podsumowując powyższe, możemy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym możliwe jest rozliczenie wydatków na spłatę takiego kredytu w rozliczeniu podatkowym poprzez skorzystanie ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.