Mamy 12 503 opinii naszych Klientów

Pozwolenie na budowę - kiedy jest wymagane oraz formalności

Większość z nas prowadziła lub zamierza prowadzić prace budowlane na terenie swojego obiektu budowlanego. Czasami jest to związane z większą inwestycją polegającą na budowie, czasem wiąże się z drobniejszymi robotami budowlanymi. Prowadząc określone działania na terenie swojej nieruchomości, musimy wiedzieć, kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę, kiedy zgłoszenie, a kiedy żaden z tych aktów. W dzisiejszym artykule zajmiemy się tematyką pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę - kiedy jest wymagane oraz formalności

Pojęcie pozwolenia na budowę

Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane przez pozwolenie na budowę należy rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Zatem pozwolenie na budowę dotyczy zarówno budowy obiektu budowlanego i wykonywania innych niż budowa robót budowlanych, przez które ustawa rozumie także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną wydawaną przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, którym jest w I instancji starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta bądź w sprawach wskazanych w ustawie – wojewoda. Od decyzji starosty (prezydenta miasta) odwołanie służy do wojewody. Natomiast w stosunku do wojewody organem wyższego stopnia jest Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Generalna zasada w prawie budowlanym jest taka, iż roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29-31 ustawy. Powyższe artykuły dokładnie wyszczególniają, jakie roboty budowlane i budowa jakich obiektów wymaga jedynie zgłoszenia, a które nie wymagają ani decyzji o pozwoleniu na budowę, ani zgłoszenia. Przykładowo nie wymaga żadnego z wymienionych aktów budowa altan działkowych, wiat przystankowych, przydomowych basenów i oczek wodnych do 50 m2, bankomatów. Wymaga natomiast zgłoszenia budowa wolno stojących garaży, wiat – do 35 m2, przydomowych ganków, oranżerii – także do 35 m2, boisk szkolnych, bieżni do rekreacji.

Artykuł 29 Prawa budowlanego, który o tym stanowi, jest katalogiem zamkniętym. Oznacza to, że tylko wymienione w nim budowy i roboty budowlane wymagają zgłoszenia bądź nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Decyzji o pozwoleniu na budowę wymagają przedsięwzięcia – także te zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000.

WAŻNE!

Obiekt budowlany lub jego część będący w budowie albo wybudowany bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia – nosi miano samowoli budowlanej.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Warunki formalne uzyskania pozwolenia na budowę

Generalnie pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Wniosek składa się w formie papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 26 lutego 2021 roku określa wzór formularza wniosku o pozwolenie na budowę. Omawiany dokument – PB-1 zawiera:

  • nazwę organu administracji architektoniczno-budowlanej;
  •  dane inwestora i jego pełnomocnika, jeżeli przez takiego działa;
  • dane dotyczące obiektu;
  • nazwę zamierzenia budowlanego;
  • dane nieruchomości (miejsce wykonywania robót budowlanych);
  • oświadczenie w sprawie wyrażenia zgody na doręczanie korespondencji bądź nie drogą elektroniczną;
  • podpis inwestora (pełnomocnika) i data podpisu.

Do wniosku należy dołączyć jako załączniki:

  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • opłacone pełnomocnictwo do reprezentowania inwestora, jeżeli inwestor działa przez pełnomocnika;
  • potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej – jeżeli obowiązek uiszczenia takiej opłaty wynika z ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany (w postaci papierowej w 3 egzemplarzach albo w postaci elektronicznej) – wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw;
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  • inne załączniki (wymagane przepisami prawa).

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, z wymaganiami ochrony środowiska, z ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, z przepisami techniczno-budowlanymi, dołączenie wymaganych opinii, zaświadczeń, pozwoleń, uzgodnień itp., posiadanie przez projektanta uprawnień budowlanych.

WAŻNE!

Jeśli zostaną spełnione wymagania formalne nałożone przepisami Prawa budowlanego, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Decyzja o pozwoleniu na budowę – elementy formalne decyzji

Decyzja o pozwoleniu na budowę powinna zawierać zarówno elementy określone w art. 107 Kodeksu postępowania administracyjnego, jak również elementy wymienione w art. 36 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z przepisami K.p.a. decyzja administracyjna zawiera:

  • oznaczenie organu administracji publicznej;
  • datę wydania;
  • oznaczenie strony lub stron;
  • powołanie podstawy prawnej;
  • rozstrzygnięcie;
  • uzasadnienie faktyczne i prawne (uzasadnienie faktyczne powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, natomiast uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa);
  • pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie oraz o prawie do zrzeczenia się odwołania i skutkach zrzeczenia się odwołania;
  • podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego pracownika organu upoważnionego do wydania decyzji;
  • pouczenie o dopuszczalności wniesienia powództwa, sprzeciwu od decyzji lub skargi oraz o wysokości opłaty od powództwa, wpisu od skargi lub sprzeciwu od decyzji albo o podstawie do wyliczenia opłaty lub wpisu o charakterze stosunkowym, a także możliwości ubiegania się przez stronę o zwolnienie od kosztów albo przyznania prawa pomocy.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Zgodnie z art. 107 § 2 K.p.a. przepisy szczególne mogą określać także inne składniki, które powinna zawierać decyzja. Takim przepisem szczególnym jest m.in. art. 36 ust. 1 Prawa budowlanego, który określa, jakie elementy – oprócz wyżej wymienionych – może zawierać decyzja o pozwoleniu na budowę. Przy czym jest to wyliczenie przykładowe. W zależności od rodzaju inwestycji decyzja może zawierać także inne składniki. Zgodnie z cytowanym przepisem w decyzji można określić:

  • szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych;
  • czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych;
  • terminy rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania bądź tymczasowych obiektów budowlanych;
  • szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie;
  • informację o obowiązkach i warunkach przystąpienia do użytkowania obiektu.

WAŻNE!

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Problematyka uzyskania pozwolenia na budowę jest skomplikowana i w razie wątpliwości dobrze jest zasięgnąć porady prawnika, najlepiej specjalizującego się w Prawie budowlanym.

Przykłady

 

Budowa domu jednorodzinnego Jan Kowalski planował budowę swojego wymarzonego domu jednorodzinnego na zakupionej działce pod Warszawą. Z uwagi na to, że projekt zakładał budowę obiektu powyżej 35 m², Jan musiał uzyskać pozwolenie na budowę. Złożył wniosek wraz z kompletnym projektem architektoniczno-budowlanym i wymaganymi załącznikami do lokalnego urzędu. Po kilku tygodniach otrzymał decyzję administracyjną, która umożliwiła mu rozpoczęcie budowy.

 

Modernizacja i rozbudowa istniejącego budynku Małżeństwo Nowaków z Krakowa postanowiło przeprowadzić gruntowną modernizację i rozbudowę swojego domu, dodając nowe pomieszczenia. Ponieważ projekt obejmował znaczące zmiany konstrukcyjne, konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę. Nowakowie zgłosili swoje plany do odpowiedniego urzędu, dołączając projekt rozbudowy i niezbędne dokumenty. Pozytywna decyzja pozwoliła im na realizację zaplanowanych prac.

 

Budowa przydomowego garażu Agnieszka Szymańska z Gdańska planowała wybudować na swojej działce przydomowy garaż o powierzchni 25 m². Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane, tego typu obiekt wymagał jedynie zgłoszenia, a nie formalnego pozwolenia na budowę. Agnieszka złożyła zgłoszenie wraz z rysunkiem technicznym garażu w lokalnym urzędzie. Po upływie wymaganego okresu czekania, bez otrzymania sprzeciwu, mogła rozpocząć prace budowlane.

Podsumowanie

 

Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę jest kluczowy w przypadku realizacji większych projektów budowlanych. Wymaga on zrozumienia przepisów prawa budowlanego oraz zgromadzenia odpowiednich dokumentów i projektów. Dla mniejszych inwestycji, takich jak budowa niewielkich garaży czy oranżerii, wystarczające jest często samo zgłoszenie. W każdym przypadku, należy jednak pamiętać o konieczności przestrzegania lokalnych przepisów i uzyskania odpowiednich zgód, aby uniknąć konsekwencji prawnych związanych z samowolą budowlaną.

Oferta porad prawnych

 

Masz wątpliwości dotyczące uzyskania pozwolenia na budowę lub potrzebujesz pomocy w przygotowaniu odpowiednich dokumentów? Skorzystaj z naszych profesjonalnych porad prawnych online i pomocy w redagowaniu pism, aby upewnić się, że Twój projekt budowlany spełnia wszystkie wymagania prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.

Zgadzam się na przesyłanie informacji handlowych przez administratora na podany e-mail zgodnie z ustawą z 18.07.02 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t. j. Dz. U. 2017 poz. 1219, z późn. zm.).

  Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu

O autorze: r.pr. Eliza Polachowska

Radca prawny, mediator i doradca obywatelski. Wiedzę oraz doświadczenie zawodowe zdobywała przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Zielonej Górze. Przez kilka lat pracowała w administracji publicznej, następnie w Kancelariach adwokackich i radcowskich oraz jako asystent sędziego w...

>> więcej informacji o autorze