Pozwolenie na budowę - kiedy jest wymagane oraz formalności

• Autor: r.pr. Eliza Polachowska

Większość z nas prowadziła lub zamierza prowadzić prace budowlane na terenie swojego obiektu budowlanego. Czasami jest to związane z większą inwestycją polegającą na budowie, czasem wiąże się z drobniejszymi robotami budowlanymi. Prowadząc określone działania na terenie swojej nieruchomości, musimy wiedzieć, kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę, kiedy zgłoszenie, a kiedy żaden z tych aktów. W dzisiejszym artykule zajmiemy się tematyką pozwolenia na budowę.

Pojęcie pozwolenia na budowę

Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane przez pozwolenie na budowę należy rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Zatem pozwolenie na budowę dotyczy zarówno budowy obiektu budowlanego i wykonywania innych niż budowa robót budowlanych, przez które ustawa rozumie także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną wydawaną przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, którym jest w I instancji starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta bądź w sprawach wskazanych w ustawie – wojewoda. Od decyzji starosty (prezydenta miasta) odwołanie służy do wojewody. Natomiast w stosunku do wojewody organem wyższego stopnia jest Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Generalna zasada w prawie budowlanym jest taka, iż roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29-31 ustawy. Powyższe artykuły dokładnie wyszczególniają, jakie roboty budowlane i budowa jakich obiektów wymaga jedynie zgłoszenia, a które nie wymagają ani decyzji o pozwoleniu na budowę, ani zgłoszenia. Przykładowo nie wymaga żadnego z wymienionych aktów budowa altan działkowych, wiat przystankowych, przydomowych basenów i oczek wodnych do 50 m², bankomatów. Wymaga natomiast zgłoszenia budowa wolno stojących garaży, wiat – do 35 m², przydomowych ganków, oranżerii – także do 35 m², boisk szkolnych, bieżni do rekreacji.

Artykuł 29 Prawa budowlanego, który o tym stanowi, jest katalogiem zamkniętym. Oznacza to, że tylko wymienione w nim budowy i roboty budowlane wymagają zgłoszenia bądź nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Decyzji o pozwoleniu na budowę wymagają przedsięwzięcia – także te zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000.

Warunki formalne uzyskania pozwolenia na budowę

Generalnie pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Wniosek składa się w formie papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 26 lutego 2021 roku określa wzór formularza wniosku o pozwolenie na budowę. Omawiany dokument – PB-1 zawiera:

• nazwę organu administracji architektoniczno-budowlanej;
•  dane inwestora i jego pełnomocnika, jeżeli przez takiego działa;
• dane dotyczące obiektu;
• nazwę zamierzenia budowlanego;
• dane nieruchomości (miejsce wykonywania robót budowlanych);
• oświadczenie w sprawie wyrażenia zgody na doręczanie korespondencji bądź nie drogą elektroniczną;
• podpis inwestora (pełnomocnika) i data podpisu.

Do wniosku należy dołączyć jako załączniki:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• opłacone pełnomocnictwo do reprezentowania inwestora, jeżeli inwestor działa przez pełnomocnika;
• potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej – jeżeli obowiązek uiszczenia takiej opłaty wynika z ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej;
• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany (w postaci papierowej w 3 egzemplarzach albo w postaci elektronicznej) – wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• inne załączniki (wymagane przepisami prawa).

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, z wymaganiami ochrony środowiska, z ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, z przepisami techniczno-budowlanymi, dołączenie wymaganych opinii, zaświadczeń, pozwoleń, uzgodnień itp., posiadanie przez projektanta uprawnień budowlanych.

Decyzja o pozwoleniu na budowę – elementy formalne decyzji

Decyzja o pozwoleniu na budowę powinna zawierać zarówno elementy określone w art. 107 Kodeksu postępowania administracyjnego, jak również elementy wymienione w art. 36 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z przepisami K.p.a. decyzja administracyjna zawiera:

• oznaczenie organu administracji publicznej;
• datę wydania;
• oznaczenie strony lub stron;
• powołanie podstawy prawnej;
• rozstrzygnięcie;
• uzasadnienie faktyczne i prawne (uzasadnienie faktyczne powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, natomiast uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa);
• pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie oraz o prawie do zrzeczenia się odwołania i skutkach zrzeczenia się odwołania;
• podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego pracownika organu upoważnionego do wydania decyzji;
• pouczenie o dopuszczalności wniesienia powództwa, sprzeciwu od decyzji lub skargi oraz o wysokości opłaty od powództwa, wpisu od skargi lub sprzeciwu od decyzji albo o podstawie do wyliczenia opłaty lub wpisu o charakterze stosunkowym, a także możliwości ubiegania się przez stronę o zwolnienie od kosztów albo przyznania prawa pomocy.

Zgodnie z art. 107 § 2 K.p.a. przepisy szczególne mogą określać także inne składniki, które powinna zawierać decyzja. Takim przepisem szczególnym jest m.in. art. 36 ust. 1 Prawa budowlanego, który określa, jakie elementy – oprócz wyżej wymienionych – może zawierać decyzja o pozwoleniu na budowę. Przy czym jest to wyliczenie przykładowe. W zależności od rodzaju inwestycji decyzja może zawierać także inne składniki. Zgodnie z cytowanym przepisem w decyzji można określić:

• szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych;
• czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych;
• terminy rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania bądź tymczasowych obiektów budowlanych;
• szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie;
• informację o obowiązkach i warunkach przystąpienia do użytkowania obiektu.

Podsumowując, problematyka uzyskania pozwolenia na budowę jest skomplikowana i w razie wątpliwości dobrze jest zasięgnąć porady prawnika, najlepiej specjalizującego się w Prawie budowlanym.