Sprzedaż gruntów rolnych a stawka podatku VAT

• Autor: Marcin Sądej

Odpłatne zbycie gruntów rolnych na gruncie podatku VAT stanowi odpłatną dostawę towarów. W związku z tym zastanowić się należy, jaka stawka podatku obowiązuje w przypadku sprzedaży gruntów rolnych.

Grunt rolny jako towar

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT – towarem są rzeczy oraz wszelkie postacie energii. To zatem powoduje, że grunty, w tym również te o charakterze rolnym, stanowią towar. W dalszej kolejności powoduje to, że w przypadku sprzedaży gruntów rolnych mamy do czynienia z opodatkowaną czynnością, jaką jest dostawa towarów.

Możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT

W opisanym przypadku warto przeanalizować, czy zastosowanie może znaleźć określone zwolnienie od podatku. Po pierwsze, wskażmy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT – zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Przeznaczenie terenu określane jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O przeznaczeniu gruntu stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

W świetle powyższych wyjaśnień należy pamiętać, że dla możliwości zastosowania zwolnienia konieczne jest ustalenie przeznaczenia gruntu. Jednakże takie przeznaczenie nie jest określane w oparciu o subiektywną ocenę podatnika, lecz w oparciu o akty prawa miejscowego: istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Potwierdza to także interpretacja indywidualna Dyrektora IS w Katowicach z dnia 05.01.2010 r., nr IBPP3/443-2/10/AB:

W konsekwencji, jeżeli zgodnie z aktami prawa miejscowego mamy do czynienia z nieruchomością gruntową o przeznaczeniu rolnym, to dostawa takiego gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Na podstawie art. 106b ust. 2 i ust. 3 pkt 2 ustawy VAT – podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy. Jest on jednak obowiązany wystawić fakturę na żądanie nabywcy, jeżeli takie żądanie zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar. W takim przypadku fakturę wystawia się ze stawką ZW, a jako podstawę zwolnienia należy wskazać art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Sprzedaż gruntu rolnego przeznaczonego pod zabudowę

Jeśli mamy do czynienia z przypadkiem, w którym grunt rolny jest przeznaczony pod zabudowę, to zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT nie możemy zastosować. Pojawia się pytanie, czy możliwe jest w takim przypadku skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ustawy VAT, czyli zwolnienia do rocznego limitu sprzedaży 200 000 zł.

W tym miejscu musimy od razu wskazać na treść art. 113 ust. 13 ustawy VAT, który podaje, że zwolnienia podmiotowego nie stosuje się w przypadku dostawy terenów budowlanych. Jak zatem widać z przywołanych regulacji, ustawodawca jednoznacznie wykluczył sprzedaż gruntów rolnych przeznaczonych pod zabudowę (terenów budowlanych) ze zwolnienia podmiotowego.

Dodatkowo można także przeanalizować, czy w opisanym przypadku można zastosować przepisy dotyczące zwolnienia od podatku VAT przewidzianego dla rolnika ryczałtowego. Jak bowiem podaje art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT – zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

W kontekście takiej definicji należy wyjaśnić, kiedy mamy do czynienia z działalnością rolniczą. W myśl art. 2 pkt 15 ustawy VAT – działalność rolnicza oznacza zasadniczo produkcję roślinną i zwierzęcą, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę zwierząt. W rezultacie dostawa gruntów rolnych nie mieści się w zakresie definicji działalności rolniczej. Grunt rolny nie jest również produktem rolnym.

Oznacza to, że sprzedaż gruntów rolnych nie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla rolników ryczałtowych.

Przechodząc do podsumowania, wskazać możemy, że sprzedaż gruntów o przeznaczeniu rolnym będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT przewidzianego dla dostawy terenów innych niż budowlane.