Zakup działki rolnej – kto może kupić ziemię rolną i kiedy potrzebna jest zgoda KOWR

Czy każdy może kupić działkę rolną?

Nie każda działka opisana potocznie jako „rolna” podlega takim samym ograniczeniom. Podstawowe znaczenie ma ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która chroni obrót gruntami rolnymi i przeciwdziała ich nadmiernej koncentracji. Ustawodawca uznaje gospodarstwa rodzinne za podstawę ustroju rolnego, dlatego obrót ziemią rolną został ograniczony szczególnymi zasadami. Jeśli nabywca planuje w przyszłości zabudować ziemię, powinien wcześniej sprawdzić, czy możliwa będzie zmiana przeznaczenia działki na cele budowlane.

W praktyce trzeba rozróżnić trzy sytuacje:

• użytki rolne poniżej 0,3 ha – ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zasadniczo się nie stosuje;
• nieruchomość rolna od 0,3 ha do mniej niż 1 ha – może ją co do zasady nabyć także osoba niebędąca rolnikiem, ale nadal mogą mieć znaczenie przepisy o prawie pierwokupu;
• nieruchomość rolna o powierzchni 1 ha lub większej – nabywcą powinien być zasadniczo rolnik indywidualny, chyba że zachodzi wyjątek albo zostanie uzyskana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, do dróg wewnętrznych, do określonych nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz do niektórych nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miast, jeśli spełniają szczególne warunki ustawowe.

Trzeba jednak uważać na praktyczny problem: wydzielenie bardzo małej działki rolnej nie zawsze jest możliwe. Przepisy o gospodarce nieruchomościami ograniczają podziały nieruchomości rolnych i leśnych, dlatego działka poniżej 0,3 ha często pojawia się jedynie w szczególnych sytuacjach, np. przy powiększeniu nieruchomości sąsiedniej albo regulacji granic.

Kto jest rolnikiem indywidualnym?

Rolnik indywidualny to osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, a łączna powierzchnia użytków rolnych w jej gospodarstwie nie przekracza 300 ha. Musi też posiadać kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat mieszkać w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa, i przez ten okres osobiście prowadzić gospodarstwo.

Osobiste prowadzenie gospodarstwa oznacza zarówno pracę w tym gospodarstwie, jak i podejmowanie decyzji dotyczących jego prowadzenia. Jeżeli nieruchomość rolna ma wejść do majątku wspólnego małżonków, wystarczy, że wymogi rolnika indywidualnego spełnia jeden z małżonków.

Kwalifikacje rolnicze można wykazać na kilka sposobów. W grę wchodzi m.in. wykształcenie rolnicze zawodowe, branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe. Kwalifikacje mogą wynikać także z tytułu zawodowego przydatnego do prowadzenia działalności rolniczej i odpowiedniego stażu pracy w rolnictwie, z wykształcenia nierolniczego połączonego ze stażem rolniczym albo ze studiów podyplomowych związanych z rolnictwem.

Staż pracy w rolnictwie również wymaga udokumentowania. Może wynikać m.in. z podlegania ubezpieczeniu społecznemu rolników, prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwie, zatrudnienia przy produkcji rolnej albo pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzonej odpowiednimi dokumentami.

Czym jest nieruchomość rolna?

Nieruchomością rolną jest grunt, który jest lub może być wykorzystywany do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w szczególności produkcji roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej albo rybnej. Nie jest konieczne, aby na działce faktycznie prowadzono uprawę lub hodowlę. Wystarczy, że jej przeznaczenie i cechy pozwalają na wykorzystanie rolnicze.

Przy ocenie charakteru działki należy sprawdzić przede wszystkim:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków, w tym oznaczenie użytków rolnych;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeżeli obowiązuje;
• decyzję o warunkach zabudowy, jeśli została wydana;
• księgę wieczystą, zwłaszcza wpisy dotyczące własności, ograniczonych praw rzeczowych, hipotek i roszczeń;
• umowy dzierżawy, ponieważ mogą wpływać na prawo pierwokupu.

Jeżeli działka jest w planie miejscowym przeznaczona na cele inne niż rolne, może nie być traktowana jako nieruchomość rolna w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Sam fakt, że w ewidencji widnieją użytki rolne, nie zawsze rozstrzyga więc sprawę. Decydujące znaczenie ma pełna analiza dokumentów.

Czy można kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem?

Tak, ale zakres formalności zależy przede wszystkim od powierzchni nieruchomości. Osoba niebędąca rolnikiem może co do zasady kupić nieruchomość rolną o powierzchni od 0,3 ha do mniej niż 1 ha bez uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Nie oznacza to jednak, że każda taka transakcja jest tak prosta jak zakup zwykłej działki budowlanej.

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej trzeba sprawdzić, czy prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy. Dotyczy to sytuacji, gdy umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Jeżeli dzierżawca nie ma prawa pierwokupu albo z niego nie skorzysta, prawo pierwokupu może przysługiwać KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa.

W praktyce sprzedaż często odbywa się w dwóch etapach. Najpierw strony zawierają u notariusza warunkową umowę sprzedaży, a następnie notariusz zawiadamia uprawniony podmiot. Jeżeli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu w ustawowym terminie, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność. Szczególnie wartą uwagi sytuacją jest zakup działki z warunkami zabudowy, gdzie procedura wymaga dodatkowego sprawdzenia decyzji, dostępu do drogi publicznej, uzbrojenia terenu i zgodności planowanej inwestycji z przepisami.

Jeżeli nieruchomość rolna ma powierzchnię 1 ha lub większą, osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym najczęściej musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Odrębną kategorię stanowi nabycie działki zagrodowej z istniejącym pozwoleniem na budowę, które wymaga osobnej analizy dokumentów i celu zakupu.

Kiedy zgoda KOWR nie jest wymagana?

Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej nie jest potrzebna w przypadkach przewidzianych w ustawie. Do najważniejszych należą nabycie przez rolnika indywidualnego oraz nabycie przez podmioty ustawowo uprzywilejowane, np. Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, parki narodowe w określonym zakresie, kościoły i związki wyznaniowe, a także niektóre szczególne spółki wskazane w ustawie.

W praktyce bardzo istotny jest wyjątek dotyczący osób bliskich zbywcy. Osobami bliskimi są m.in. zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie. Podobne znaczenie ma darowizna działki rolnej dziecku pod budowę, jeżeli celem jest szybkie rozpoczęcie budowy siedliska.

Ograniczenia w nabyciu nieruchomości rolnej nie obejmują również niektórych przypadków dziedziczenia, działu spadku i zapisu windykacyjnego. Szczegółowo zasady dziedziczenia ziemi rolnej opisaliśmy w osobnym tekście.

Wyłączenia mogą dotyczyć także m.in. nabycia w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego, nabycia w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego oraz określonych przypadków zniesienia współwłasności. Każdy taki przypadek warto jednak sprawdzić indywidualnie, ponieważ wyjątki mają precyzyjne warunki.

Jak uzyskać zgodę KOWR na zakup ziemi rolnej?

Jeżeli nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, a nieruchomość rolna ma powierzchnię 1 ha lub większą, nabycie może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. Postępowanie wszczyna się na wniosek uprawnionego podmiotu. Szerzej procedurę po stronie zbywcy wyjaśnia osobny tekst o zgodzie KOWR na sprzedaż ziemi rolnej.

Wniosek może złożyć m.in. zbywca nieruchomości rolnej, osoba fizyczna posiadająca kwalifikacje rolnicze i zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne, a w szczególnych przypadkach także inne podmioty wskazane w ustawie.

Gdy wniosek składa zbywca, powinien wykazać m.in., że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, a transakcja nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. W praktyce znaczenie mogą mieć ogłoszenia sprzedaży, odpowiedzi potencjalnych nabywców, informacje o cenie, planowany sposób wykorzystania nieruchomości oraz dokumenty dotyczące samej działki.

Do wniosku zwykle dołącza się m.in. wypis z ewidencji gruntów i budynków, informację z księgi wieczystej, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo dokument potwierdzający jego brak, a także dokumenty uzasadniające spełnienie przesłanek do wydania zgody. Wniosek składa się do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość jest dzierżawiona, przed zakupem warto również ustalić, jak umowa wpływa na korzystanie z gruntu i komu przysługują płatności. Zagadnienie to szerzej omawiamy w artykule o dopłaty bezpośrednie a dzierżawa.

Zgoda KOWR, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy, jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Oznacza to, że po uzyskaniu decyzji nie należy nadmiernie zwlekać z finalizacją transakcji.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej

Prawo pierwokupu oznacza, że uprawniony podmiot może wejść w miejsce kupującego i nabyć nieruchomość na warunkach określonych w umowie sprzedaży. W przypadku nieruchomości rolnych prawo to może przysługiwać przede wszystkim dzierżawcy albo KOWR.

Dzierżawca korzysta z pierwszeństwa tylko wtedy, gdy spełnione są ustawowe warunki, w szczególności umowa dzierżawy ma formę pisemną i datę pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata, a nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Jeżeli takiego dzierżawcy nie ma albo nie skorzysta on z prawa pierwokupu, prawo pierwokupu może przysługiwać KOWR.

Nie każda sprzedaż uruchamia prawo pierwokupu. Ustawa przewiduje wyjątki, np. gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy albo gdy transakcja następuje między określonymi podmiotami wymienionymi w ustawie. Mimo to przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba dokładnie ustalić, czy zawiadomienie uprawnionego podmiotu jest konieczne. Pominięcie wymaganej procedury może prowadzić do nieważności czynności prawnej.

Obowiązki po zakupie nieruchomości rolnej

Nabywca nieruchomości rolnej ma zasadniczo obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W tym samym 5-letnim okresie nieruchomość nie może być co do zasady sprzedana ani oddana w posiadanie innemu podmiotowi, np. w dzierżawę. Zgody na wcześniejszą sprzedaż albo oddanie w posiadanie może udzielić Dyrektor Generalny KOWR w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli przemawia za tym ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej albo interes publiczny.

Od tych obowiązków istnieją wyjątki. Nie stosuje się ich m.in. do nieruchomości nabytych w wyniku dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego, do zasiedzenia, do określonych nieruchomości położonych w granicach miast oraz w innych przypadkach wymienionych w ustawie. Inne zasady mogą też dotyczyć zbycia na rzecz osoby bliskiej.

Naruszenie przepisów ustawy może mieć poważne skutki. Czynność prawna dokonana niezgodnie z ustawą może być nieważna, a KOWR może w określonych przypadkach wystąpić do sądu z odpowiednimi roszczeniami.

Co sprawdzić przed zakupem działki rolnej?

Przed zakupem działki rolnej nie wystarczy sprawdzić ceny i położenia gruntu. Trzeba przeanalizować dokumenty, które przesądzą o bezpieczeństwie transakcji i możliwościach korzystania z nieruchomości.

• Księga wieczysta – pozwala ustalić właściciela, hipoteki, służebności, roszczenia i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.
• Ewidencja gruntów i budynków – pokazuje rodzaj użytków, klasę gruntów i powierzchnię użytków rolnych.
• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – decyduje o przeznaczeniu terenu, jeśli obowiązuje.
• Warunki zabudowy – mają znaczenie, gdy planu miejscowego nie ma, a nabywca chce zabudować nieruchomość.
• Dostęp do drogi publicznej – jego brak może utrudnić zabudowę, podział albo korzystanie z działki.
• Dzierżawa – może wpływać na prawo pierwokupu i faktyczną możliwość objęcia gruntu w posiadanie.
• Klasa gruntów – grunty wysokich klas są trudniejsze do wyłączenia z produkcji rolnej i mogą generować dodatkowe koszty.

Jeżeli zakup ma służyć budowie domu, inwestycji albo podziałowi nieruchomości, analiza powinna objąć również przepisy o planowaniu przestrzennym, ochronie gruntów rolnych i leśnych, dostępie do mediów oraz ograniczenia wynikające z ochrony środowiska.

FAQ

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę rolną?

Tak. Osoba niebędąca rolnikiem może co do zasady kupić nieruchomość rolną od 0,3 ha do mniej niż 1 ha bez zgody KOWR. Przy nieruchomości o powierzchni 1 ha lub większej najczęściej konieczna będzie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek.

Czy działka rolna poniżej 0,3 ha podlega ograniczeniom ustawy?

Co do zasady nie. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Trzeba jednak sprawdzić, czy taka działka została prawidłowo wydzielona i jakie ma przeznaczenie w dokumentach planistycznych.

Czy KOWR zawsze ma prawo pierwokupu?

Nie zawsze. Najpierw należy ustalić, czy prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy. KOWR może mieć prawo pierwokupu, gdy nie ma uprawnionego dzierżawcy albo gdy dzierżawca z prawa nie skorzysta. Ustawa przewiduje też wyjątki, np. przy nabyciu przez osobę bliską zbywcy.

Ile czasu trzeba prowadzić gospodarstwo po zakupie ziemi rolnej?

Zasadniczo przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. W tym czasie nabywca nie może swobodnie sprzedać nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innym osobom. Wcześniejsza sprzedaż lub oddanie w posiadanie może wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Czy można sprzedać kupioną działkę rolną przed upływem 5 lat?

Można, ale nie zawsze swobodnie. Co do zasady potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, wydawana w drodze decyzji administracyjnej, gdy przemawia za tym ważny interes nabywcy albo interes publiczny. Ustawa przewiduje również wyjątki, np. przy określonych czynnościach na rzecz osób bliskich.

Czy warunki zabudowy wystarczą, aby bezpiecznie kupić działkę rolną pod dom?

Nie zawsze. Decyzja o warunkach zabudowy jest ważnym dokumentem, ale trzeba sprawdzić także klasę gruntów, dostęp do drogi publicznej, media, ograniczenia środowiskowe, ewentualną konieczność wyłączenia gruntu z produkcji rolnej oraz zasady wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Podsumowanie

Zakup działki rolnej wymaga ustalenia, czy dana nieruchomość podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, jaka jest powierzchnia użytków rolnych, czy nabywca jest rolnikiem indywidualnym oraz czy w transakcji występuje prawo pierwokupu. Najprostsze są zwykle transakcje dotyczące małych działek, ale nawet przy powierzchni poniżej 1 ha warto sprawdzić dokumenty planistyczne, ewidencję gruntów, księgę wieczystą i ewentualną dzierżawę.

Największe ograniczenia dotyczą nieruchomości rolnych o powierzchni 1 ha lub większej. W takich przypadkach osoba niebędąca rolnikiem najczęściej musi uzyskać zgodę KOWR albo wykazać, że korzysta z jednego z wyjątków ustawowych. Po zakupie trzeba też pamiętać o 5-letnich obowiązkach związanych z prowadzeniem gospodarstwa i zakazem swobodnego zbycia lub oddania gruntu w posiadanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
4. Informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl/web/kowr
5. Informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o obowiązkach nabywcy nieruchomości rolnej - gov.pl/web/kowr