Zakup działki rolnej

• Publikacja: 2022-06-22
• Joanna Korzeniewska

Ustawodawca uznał, że rolnicze gospodarstwa rolne zgodnie z Konstytucją powinny podlegać szczególnej ochronie, a ich rozwój winien być wzmocniony, aby jednocześnie zapewnić właściwe zagospodarowanie ziemi rolnej oraz bezpieczeństwo żywnościowe obywateli. Nieruchomość rolna to taka, która jest lub może być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej. W dzisiejszym artykule zajmiemy się zagadnieniem nabywania gruntów rolnych.

Czy każdy może kupić działkę rolną?

Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się m.in. do działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Jednakże w praktyce bardzo rzadko spotyka się działki rolne o takiej powierzchni, gdyż zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wydzielenie działek rolnych o takiej powierzchni dopuszczalne jest tylko w niektórych, wyjątkowych przypadkach (np. dla zwiększenia powierzchni działki sąsiedniej). Teoretycznie więc każdy może nabyć ziemię rolną o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jednak w praktyce to bardzo rzadkie przypadki. Ustawy nie stosuje się również do nieruchomości:

• wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
• tych, które są drogami wewnętrznymi,
• położonych w granicach miasta, jeśli podjęto wobec tych działek uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej.

Zasadniczo nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, ale powierzchnia gospodarstwa nabywanego oraz tego dotychczas posiadanego nie może przekraczać 300 ha. Wprowadzono jednak wiele wyjątków od zasady, iż nabywcą może być tylko rolnik indywidualny, i należą do nich m.in. (jest ich zbyt wiele, by wymieniać wszystkie):

• osoby bliskie zbywcy (w praktyce to najbardziej istotne wyłączenie),
• Skarb Państwa,
• jednostki samorządu terytorialnego,
• niektóre spółki prawa handlowego, np. takie, których głównym udziałowcem lub akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będące operatorami systemu przesyłowego lub z koncesją na przesył paliw ciekłych czy też będące dystrybutorami systemu gazowego,
• związki wyznaniowe, kościoły,
• parki narodowe.

Ograniczenia w nabyciu nieruchomości rolnej nie obejmują również dziedziczenia ani zapisu windykacyjnego, natomiast zarówno umowy odpłatne, jak i nieodpłatne podlegają przepisom powyższej ustawy i nabywca powinien spełnić warunki w niej zawarte.

Kto jest rolnikiem? Pojęcie rolnika i nieruchomości rolnej

Zgodnie z treścią ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zasadniczo właścicielami gospodarstw rolnych, ziemi o przeznaczeniu rolniczym powinni być jedynie rolnicy indywidualni. Rolnikiem indywidualnym jest tylko osoba fizyczna będąca właścicielem, dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym lub samoistnym posiadaczem nieruchomości rolnych. Łączna powierzchnia tych nieruchomości nie może przekraczać 300 ha. Oprócz tego rolnik indywidualny powinien mieć kwalifikacje rolnicze, prowadzić osobiście gospodarstwo rolne oraz od co najmniej 5 lat mieszkać w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Prowadzenie gospodarstwa rolnego oznacza, że dana osoba pracuje w nim osobiście i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące jego prowadzenia. Aby posiadać kwalifikacje rolne, należy posiadać wykształcenie rolnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, a także średnie lub wyższe. Inna ewentualność to tytuł zawodowy (lub np. tytuł mistrza) w zawodzie, który jest przydatny w rolnictwie oraz ma minimum 3-letni staż pracy w rolnictwie. Inna ewentualność to wykształcenie wyższe nierolnicze i 3-letni staż pracy w rolnictwie lub studia podyplomowe z zakresu rolnictwa. Do posiadania kwalifikacji w rolnictwie może też okazać się wystarczające posiadanie wykształcenia podstawowego, średniego lub zawodowego oraz 5-letniego doświadczenia w pracy w rolnictwie.

Aby jednak zaliczono staż pracy w rolnictwie, również trzeba spełnić określone warunki – należy w tym czasie podlegać ubezpieczeniu społecznemu rolników lub też prowadzić działalność w zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego o powierzchni min. 1 ha, być zatrudnionym na podstawie umowy o pracę (lub spółdzielczej umowy o pracę), albo też wykonywać pracę jako członek rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Inną ewentualnością jest też praca w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzona zaświadczeniem.

Co do pojęcia ziemi rolnej, to następuje odesłanie do Kodeksu cywilnego i zgodnie z jego zapisami ziemią rolną są nieruchomości, które są lub też mogą zostać wykorzystane do prowadzenia produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym również sadowniczej, ogrodniczej oraz rybnej.

Czy można kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem? Jak to przeprowadzić?

Nabycie ziemi rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem jest możliwe, choć utrudnione. Trzeba jednak pamiętać, iż fakt, że jest to możliwe, nie oznacza, że jest to pewne, gdyż może dojść do sytuacji, że jednej osobie się to uda, a drugiej już nie. Droga do nabycia nieruchomości rolnej uzależniona jest od tego, czy dana osoba planuje nabyć działkę poniżej lub powyżej 1 ha. Do kupna działki poniżej 1 ha nie trzeba być rolnikiem, pod tym względem sprawa jest dużo prostsza. Należy jednak pamiętać o tym, iż w takich przypadkach nie wyłącza się prawa do pierwokupu, czyli pierwszeństwa nabycia tej działki. Prawo pierwokupu może przysługiwać dzierżawcy (jeśli umowa dzierżawy spełnia określone warunki) lub też Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Praktyka bardzo często wygląda tak, iż strony podpisują wstępną umowę sprzedaży, którą notariusz przesyła do KOWR. Ośrodek ma miesiąc na skorzystanie z prawa pierwokupu. Jeśli złoży oświadczenie, że z tego prawa nie skorzysta lub też nie podejmie żadnych działań, wówczas zbywca ma prawo do sprzedaży nieruchomości na rzecz zbywcy bez dokonywania żadnych dodatkowych formalności. Prawo pierwokupu nie przysługuje, gdy nabywcą jest osoba bliska dla zbywcy. Dodatkowym obowiązkiem, czy też obciążeniem, jest fakt, iż po kupnie nieruchomości przez okres 5 lat nie można zbyć nieruchomości i trzeba prowadzić gospodarstwo rolne. Można jednak zwrócić się do Krajowego Ośrodka z wnioskiem o wyrażenie zgody na zbycie przed upływem 5 lat, ale trzeba wykazać, iż zaszły ważne okoliczności, które uzasadniają takie zbycie.

Nieruchomości rolne powyżej 1 ha zasadniczo mogą nabywać tylko rolnicy indywidualni, co ma na celu uniemożliwienie kupowania takiej ziemi osobom, które nie mają zamiaru prowadzić działalności rolniczej, a jedynie chcą korzystać z pewnych przywilejów przysługujących rolnikom.

Może jednak dojść do kupna ziemi rolnej powyżej 1 ha przez nie-rolnika. W tym celu zbywca powinien wystąpić do KOWR z wnioskiem o wyrażenie na to zgody z formie decyzji administracyjnej. Powinien on jednocześnie wykazać, że nie ma możliwości zbycia ziemi na rzecz rolnika indywidualnego. Jeśli uda się doprowadzić do transakcji, nabywca również powinien prowadzić gospodarstwo rolne.

Nieruchomości rolne mają w Polsce szczególny status i obrót nimi jest znacznie utrudniony. Ustawodawca przyznał daleko idące preferencje nabywania takich nieruchomości przez rodziny oraz rolników indywidualnych. Status rolnika przysługiwać będzie osobie dysponującej określonymi kwalifikacjami oraz doświadczeniem czy stażem zawodowym. Osoba niebędąca rolnikiem może nabyć działkę rolną, jeśli podmiot uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu lub też uzyska zgodę Krajowego Ośrodka na kupno (przy działce powyżej 1 ha). W każdym przypadku nabywca ma obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego.