Nabycie nieruchomości rolnych

• 2024-02-11
• Autor: Michał Berliński

Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości, co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. Ostatnia z takich nowelizacji miała miejsce w czerwcu zeszłego roku i trzeba wskazać, że wprowadziła ona wiele ułatwień, a także znacząco ograniczyła ilość warunków, które musi spełnić taki potencjalny nabywca.

Aby móc mówić o treści tych przepisów musimy najpierw zweryfikować szereg pojęć, które to wymienione są w słowniczku ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowiącej podstawę przedmiotowych ograniczeń.

Nieruchomość rolna

Nieruchomość rolną stanowi grunt wykorzystywany do uprawy, hodowli zwierząt, produkcji sadowniczej lub ogrodniczej, do prowadzenia gospodarstwa rybnego, jak również grunt, na którym jedynie możliwe jest prowadzenie takiej działalności. Do ustalenia możliwości wykorzystywania nieruchomości w określony sposób pomocne mogą być zapisy w ewidencji gruntów oraz plany zagospodarowania przestrzennego. Nie ma również żadnego obowiązku aby na takim gruncie faktycznie prowadzić, którąś z tych działalności, a wystarczy jedynie, że prowadzenie takiej działalności, jest możliwe. W tym przypadku ważna jest również powierzchnia nieruchomości. Nieruchomość rolna stanowi niezbędny składnik gospodarstwa rolnego, jednak w każdym przypadku charakter nieruchomości rolnej przesądza o istnieniu gospodarstwa rolnego, albowiem ustawa wprowadza pewne wymagania obszarowe dotyczące nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstw rolnych. Zgodnie z art. 2 pkt 2 u.k.u.r. gospodarstwem rolnym jest gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego o obszarze wynoszącym co najmniej 1 ha użytków rolnych.

Ograniczenia w handlu nieruchomościami rolnymi

Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 1,0 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

Nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie- rolnik indywidualny.

Ograniczenia te powstały w celu uniknięcia wyprzedawania polskich nieruchomości rolnych przez obcokrajowców, a także rozdrabniania gospodarstw rolnych. W wielu jednak przypadkach przepisy te zamiast odnieść zakładany efekt, jedynie ograniczyły zasadę swobody rozporządzania takimi nieruchomościami.

Wyłączenia ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych

Przepisy przewidują również kilka możliwości kiedy ograniczenia z ustawy nie będą stosowane. Przede wszystkim, jak już wskazywaliśmy będzie to powierzchnia tej nieruchomości, a zatem nieruchomość będzie mniejsza niż 1 ha. Dodatkowe wyłączenia dotyczą toczącego się postępowania egzekucyjnego, sanacyjnego, upadłościowego i restrukturyzacyjnego co oznacza, że nieruchomość taką można nabyć na jednej z takich licytacji. Oczywiście na uprzywilejowanej pozycji znajduje się Skarb Państwa, a także spółki, w których Skarb Państwa ma udziały oraz Kościoły i inne związki wyznaniowe. Dla każdego z Nas jednak najważniejszym wyłączeniem jest możliwość nabycia takich nieruchomości, w tym otrzymania darowizny przez osoby bliskie zbywcy. Dodatkowo oczywiście przepisów nie stosuje się do nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia, działu spadku, a także zniesienia współwłasności.

Rolnik indywidualny

Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5-ciu lat  mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Jednym z warunków jest zatem posiadanie na terenie tej samej gminy działki rolnej, czyli po prostu innej nieruchomości o charakterze rolnym. Dodatkowym warunkiem jest fakt zamieszkiwania na terenie tejże gminy od 5-ciu lat i dotyczy on potencjalnego nabywcy nieruchomości.  Ustawa przewiduje, że nie tylko osoby z wykształceniem wyższym rolniczym mogą być uznani za rolników indywidualnych. Zgodnie z ustawą osobą posiadającą kwalifikacje rolnicze jest osoba, która ma:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

KOWR – czym jest?

Krajowy Ośrodek Wsparcia rolnictwa jest organem, który zarządza zasobem nieruchomości rolnych i przede wszystkim – wydaje zgodę na nabycie takiej nieruchomości. KOWR powołany został w miejsce dotychczas funkcjonującej Agencji Rynku Rolnego.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych

Jest to specjalne prawo, które przysługuje na ogół na rzecz wspomnianego wyżej KOWR. Prawo to polega na możliwości wykupienia tej nieruchomości przez KOWR, przed sprzedażą tej nieruchomości innej osobie. Prawo to wymaga zawarcia odrębnej umowy i co do zasady przysługuje przez określony czas, który wynosi najczęściej 5 lat od daty nabycia nieruchomości.

Obowiązki po zakupie nieruchomości rolnej

Ustawa przewiduje też pewne obowiązki dla nabywcy nieruchomości rolnych. Zgodnie z art. 2b wyżej przywołanej ustawy jej nabywca musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 5 lat od daty nabycia. Dodatkowym warunkiem jest konieczność prowadzenie tego gospodarstwa osobiście. Nie może on również zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innym osobom. W szczególnych przypadkach zgodę na sprzedaż lub przekazanie nieruchomości przed upływem wymaganego okresu może wyrazić Sąd. Sąd może oczywiście wyrazić zgodę jednakże wniosek ten należy dobrze uargumentować- np. choroba, wyjazd.

Zgoda na nabycie nieruchomości rolnych

Jeśli nabywca nie spełnia definicji rolnika indywidualnego, a nieruchomość ma powierzchnię większą od 1 ha musi on uzyskać zgodę KOWR na jej nabycie. W takim przypadku konieczne będzie złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który został powołany przez przepisy ustawy w 2017 roku. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione uprzednio, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, którą Dyrektor wyraża w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej na wniosek:

1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, (…) a ten termin jeszcze nie minął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Mając na uwadze powyższe stosowny wniosek może złożyć zbywca lub chcący utworzyć gospodarstwo. Zbywca częściej dostaję zgodę na sprzedaż- musi wykazać, że sprzedaż innej osobie, czyli rolnikowi nie była możliwa i mimo ogłoszeń- nabywca się nie znalazł.

KOWR ma wydanie stosownej decyzji 1 miesiąc od daty wpływu wniosku. Termin ten niestety jest rzadko dotrzymywany.

Transakcje z udziałem nieruchomości rolnych uległy znaczącej zmianie w ostatnich latach. Z uwagi na szereg wyłączeń, ograniczeń oraz warunków przed zakupem takiej nieruchomości warto skonsultować sprawę z prawnikiem, aby ustrzec się błędów. Tematyka ta jest rozbudowana.