Linia zabudowy w prawie budowlanym

• 2024-01-08
• Autor: Michał Berliński

W przypadku chęci rozpoczęcia inwestycji budowlanej, a także poczynienia pierwszych ustaleń co do samej budowy, możemy spotkać się z pojęciem tzw. linii zabudowy. Czym zatem jest linia zabudowy? Według wszystkich obowiązujących definicji linia zabudowy to odległość, w jakiej od granicy działki, która to może stanowić drogę dojazdową, możemy zbudować budynek. Definicja legalna wskazuje zaś, że linia zabudowy to linia określająca obszar dopuszczalnego lub wymaganego położenia budynków.

Wraz z pojęciem linii zabudowy możemy spotkać się z terminami „obowiązująca linia zabudowy”, a także „nieprzekraczalna linia zabudowy”. Wszystkie te kwestie postaram się Państwu przybliżyć w niniejszym artykule.

Obowiązująca linia zabudowy

Sama definicja linii zabudowy znajduje się w kilku aktach prawnych i bezsprzecznie stanowi ona definicję stricte techniczną. Z linią zabudowy spotkać możemy się głównie w Prawie budowlanym, a w szczególności w przepisach dotyczących planowania przestrzennego i warunków zabudowy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepisy prawa, które w całości zreformowały kwestie zabudowy i powstawania budynków mieszkalnych, to przede wszystkim ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm. – dalej u.p.z.p.). Co do zasady, linia zabudowy powinna zostać wskazana wprost w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który będzie dawać wytyczne dla każdego potencjalnego inwestora. Zgodnie z przepisami linia zabudowy powinna zostać również wykazana w warunkach zabudowy dla tych nieruchomości, które nie posiadają takiego planu.

Według najprostszej definicji jest to wyznaczone położenie ściany frontowej budynku. Oczywiście linia ta powinna zgadzać się z zabudową na sąsiednich działkach, tak aby razem tworząc jedną całość.

W jednym z orzeczeń możemy wyczytać przede wszystkim, że: „Linia zabudowy nie jest jedyną linią, wzdłuż której mogą być wzniesione frontony budynków, lecz jedynie granicą tej części nieruchomości inwestora, która znajduje się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy terenu. Linia ta wyznacza maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego. Linia zabudowy określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać.”

Według wyżej przywołanej ustawy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego należy obowiązkowo określić przeznaczenie terenów, a także linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi również zbiór zasad zagospodarowania danego terenu, wraz z wszystkimi wytycznymi zarówno dla danej nieruchomości, w tym jej wysokości, miejsc parkowania, powierzchni, a także i przede wszystkim wymaganej linii zabudowy.

Zobacz też: Budowa domu w granicy działki

Nieprzekraczalna linia zabudowy

Tak jak wyżej wskazywałem, to linia zabudowy wyznacza odległość, w jakiej od granicy działki można postawić budynek, niezależnie od jego charakteru i przeznaczenia. Linie zabudowy, które obowiązują z uwagi na ważne plany zagospodarowania przestrzennego, określają nawet to, w którym miejscu powinna znaleźć się ściana budynku – wyznaczają tzw. punkty maksymalne.

Zatem czym będzie nieprzekraczalna linia zabudowy? Pojęcie to nie jest skomplikowane. Co do zasady, nieprzekraczalna linia zabudowy oznacza, że budynki nie mogą być zlokalizowane poza tą linią, aby nie zaburzać pewnego urbanistycznego porządku. Potwierdza to również dotychczasowe orzecznictwo, w tym wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2000 r., sygn. SA/Sz 41/99. Nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza zatem usytuowanie ściany zewnętrznej budynku w określony sposób. W doktrynie możemy spotkać się z pojęciem lico budynku. Licem budynku nazywamy jego ścianę frontową, elewację ze wszystkimi elementami stanowiącymi jej część składową.

W tym miejscu często powstaje pytanie, czy elementy dodatkowe, takie jak schody, balkony, tarasy i wszystkie inne elementy, które stanowią części wystające ze ściany elewacyjnej, są dopuszczalne? Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że w przypadku postawienia ściany frontowej w samej linii zabudowy wszystkie elementy wystające są niezgodne z prawem, więc są po prostu niedopuszczalne.

Druga linia zabudowy działki

Z taką sytuacją również możemy się spotkać. Często taką informację można odnaleźć w ogłoszeniu o sprzedaży nieruchomości w postaci działek budowlanych. Kwestia ta nie jest wprost regulowana przez przepisy, a odnosi się raczej do ogólnego nazewnictwa tych nieruchomości, które znajdują się dalej od głównej drogi, lub też drogi dojazdowej, za pierwszą działką, na której jest lub w najbliższej przyszłości będzie usytuowany budynek mieszkalny. Budując nieruchomość w działce, która nie jest frontowa, również musimy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub też uzyskać warunki zabudowy, które będą tutaj raczej uzależnione od zachowania odpowiednich warunków urbanistycznych, w tym odległości od granicy działek dzielących nasze nieruchomości.

Linia zabudowy a garaż

Nie można udzielić jednoznacznej odpowiedzi, czy w przypadku budowy garażu można wykraczać poza linię zabudowy wyznaczoną przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub też przez warunki zabudowy. W tym miejscu należy wskazać, że dokładnie te dwa dokumenty są naszym wyznacznikiem. W wielu planach można spotkać się z zapisem, że „poza linię zabudowy nie mogą wykraczać budynki przeznaczone na pobyt ludzi”. Wedle rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – garaży nie można uznawać za budynki przeznaczone na pobyt ludzi i w przypadku takich zapisów w planie mogą one wykraczać poza linię zabudowy.

Linia zabudowy a wiata

Rozważania na temat wiaty są bardzo podobne do tych na temat garaży. Ustanowienie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieprzekraczalnej linii zabudowy dokonywane jest w celu wyznaczenia terenów, które powinny pozostać wolne od zabudowy. Ma to na celu zapewnić porządek, a także spójne zagospodarowanie wszystkich nieruchomości objętych planem. Wszelkie zasady wyznacza tutaj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan ten jest aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że jego przepisy dotyczą wszystkich nieruchomości na terenie objętym planem. Zgodnie z zacytowanym w pytaniu § 3 ust. 3 planu „wszelka zabudowa na terenach funkcjonalnych, na których wyznaczono nieprzekraczalne linie zabudowy, musi być sytuowana zgodnie z tymi liniami”. Warto wskazać, że co do zasady zapisy te dotyczą wszelkiej zabudowy na tych terenach, a nie tylko budynków mieszkalnych. Wobec tego może to dotyczyć również garaży lub wiat. Jeśli zatem nasz ustawodawca nie przewidział żadnego wyłączenia dla określonych budynków lub budowli, należ wskazać, że niedopuszczalne jest wybudowanie wiaty poza nieprzekraczalną linią zabudowy.

Linia zabudowy w miejscowym planie

Dla gmin lub ich obszarów, w których uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, należy wskazać, iż jest on podstawowym aktem prawa miejscowego, który reguluje kwestie zabudowy oraz warunków, które zabudowa ta powinna spełniać. Linia zabudowy stanowi nieodłączny element miejscowego planu. Zwykle linia ta zaznaczona jest na mapie, która to w formie rysunku (załącznika) dołączona jest do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub też stanowi załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy dla tych gmin, w których planu nie ma. W pierwszej kolejności należy dowiedzieć się, czy na analizowanym przez nas obszarze obowiązuje plan miejscowy czy też planu nie ma. Jeśli jest obowiązujący plan, należy pobrać uchwałę ws. MPZP i tam znaleźć linię zabudowy.

Wyznaczenie linii zabudowy

Co do zasady każda nieruchomość musi posiadać dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może być realizowany również przez drogę wewnętrzną, w której inwestor będzie posiadał chociażby udziały lub też służebność drogi. Każda z tych opcji jest dopuszczalna. Linia zabudowy zawsze wyznaczana jest w relacji do drogi publicznej lub drogi wewnętrznej stanowiącej najlepszy dostęp do drogi publicznej.

Podstawową kwestią jest wyznaczenie linii zabudowy na działce inwestycyjnej w tej jej części, która graniczy z pasem drogowym drogi publicznej, w celu zachowania ładu przestrzennego od strony tej drogi, o czym wprost mówią przepisy cytowanego powyżej rozporządzenia. Gdy mamy do czynienia z kilkoma działkami, z których dostęp do drogi publicznej ma tylko jedna z nich, należy wskazać, że organ nie może odstąpić od wyznaczenia linii zabudowy na działce głównej. Jednak wyznaczenie linii zabudowy na pozostałych działkach nie jest konieczne.

Czy można zmienić nieprzekraczalną linię zabudowy?

Tak, można zmienić nieprzekraczalną linię zabudowy, ale tylko w jednym przypadku. Dotyczy to jednak sytuacji, gdy pozostałe nieruchomości tworzą linię w tzw. uskoku. Wtedy nowa linia powinna przebiegać wzdłuż granicy tych nieruchomości, które znajdują się dalej od drogi. Nie jest to rozwiązanie korzystne dla właścicieli nieruchomości, tracą oni bowiem w pewnym sensie metry przed zabudowaniami.

Drugą możliwością, która jednak nie wynika już z przepisów rozporządzenia, a z aktów prawa miejscowego, takich jak plan zagospodarowania przestrzennego, należy wskazać, że plan też może dopuszczać wysunięcie poza jej obręb elementów takich jak balkony, tarasy, ganki oraz inne. To samo dotyczy innych zabudowań jak garaż czy wiata. Jeśli akty te nie przewidują takiej możliwości – będzie o to bardzo trudno.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2000 r., sygn. akt SA/Sz 41/99