Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Ukryta wada budowlana to taka wada domu, mieszkania, lokalu albo działki, której kupujący nie znał przy zawieraniu umowy i której nie mógł łatwo stwierdzić mimo zachowania należytej staranności. Może chodzić m.in. o zawilgocenie, pękające ściany, wadliwe fundamenty, samowolę budowlaną, niezgodność z projektem albo brak wymaganych zgód administracyjnych.
Z artykułu dowiesz się, kiedy można skorzystać z rękojmi, jakie terminy obowiązują przy wadach nieruchomości, co zrobić po wykryciu wady i kiedy w grę wchodzi odpowiedzialność sprzedawcy, dewelopera albo wykonawcy.
Ukryta wada budowlana może dotyczyć zarówno samego budynku, jak i lokalu, domu jednorodzinnego, części wspólnych nieruchomości albo działki budowlanej. W praktyce najczęściej chodzi o wady, które nie były widoczne przy zwykłych oględzinach, lecz istniały już w chwili sprzedaży, odbioru albo wykonania robót.
Jeżeli sprzedawca poinformował kupującego o wadzie przed zawarciem umowy, a kupujący mimo to zdecydował się na zakup, późniejsze powoływanie się na tę samą wadę może być utrudnione. Inaczej jest wtedy, gdy sprzedawca wiedział o problemie i go zataił. W takiej sytuacji kupujący może powoływać się na rękojmię, a upływ zwykłego terminu odpowiedzialności z rękojmi nie wyłącza uprawnień kupującego, jeżeli wada została podstępnie zatajona.
Przy zakupie nieruchomości szczególne znaczenie ma także dokumentacja: pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dokumentacja powykonawcza, protokoły odbiorów, książka obiektu budowlanego, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy. Jeżeli problem polega np. na nielegalnej przebudowie, braku wymaganej decyzji albo istotnym odstępstwie od projektu, sprawa może dotyczyć nie tylko rękojmi, ale również ryzyka administracyjnego.
W przypadku zatajenia samowoli, niezgodności z projektem albo poważnej wady technicznej warto rozważyć roszczenia z rękojmi, w tym rękojmię przy zakupie mieszkania z wadą, obniżenie ceny, żądanie usunięcia wady, a w poważniejszych przypadkach także odstąpienie od umowy.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Przepisy nie zawierają jednej zamkniętej listy wad budowlanych. W praktyce wadą może być każda niezgodność nieruchomości z umową, zapewnieniami sprzedawcy, projektem, przepisami techniczno-budowlanymi albo normalnym przeznaczeniem rzeczy.
Do częstych wad należą w szczególności:
Przy wadach wykonawczych domów jednorodzinnych znaczenie mają też błędy dotyczące usytuowania budynku, ścian, okien, garażu, tarasu albo ogrodzenia. Takie wady mogą prowadzić nie tylko do roszczeń cywilnych, lecz także do sporów sąsiedzkich, w tym sporów o spory o budowę przy wspólnej granicy.
Nie każda wada daje takie same uprawnienia. Wada istotna to taka, która uniemożliwia albo poważnie ogranicza korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Może też znacząco obniżać bezpieczeństwo, trwałość albo wartość nieruchomości.
Wadą istotną może być np. poważna wada konstrukcyjna, przeciekający dach, brak skutecznej izolacji przeciwwilgociowej, istotna niezgodność budynku z projektem albo wada, której usunięcie wymaga bardzo kosztownych prac. Wadą nieistotną może być natomiast drobna usterka wykończeniowa, która nie wpływa zasadniczo na możliwość korzystania z lokalu lub domu.
Ocena, czy wada jest istotna, zależy od konkretnego stanu faktycznego. W razie sporu zwykle potrzebna jest opinia rzeczoznawcy budowlanego lub biegłego sądowego.
Najważniejszym instrumentem ochrony kupującego jest rękojmia. Zgodnie z Kodeksem cywilnym sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Dotyczy to m.in. sprzedaży domu, mieszkania, lokalu albo działki.
Jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił, upływ tego terminu nie zamyka kupującemu drogi do wykonania uprawnień z rękojmi. Nie oznacza to jednak, że można zwlekać bez końca. Po wykryciu wady trzeba działać możliwie szybko, zabezpieczyć dowody i złożyć sprzedawcy jasne oświadczenie albo reklamację.
Kupujący może w szczególności:
Odstąpienie od umowy jest środkiem najdalej idącym i co do zasady wymaga, aby wada była istotna. Przy wadach mniej poważnych częściej stosuje się obniżenie ceny albo żądanie naprawy.
Przy zakupie mieszkania albo domu od dewelopera trzeba odróżnić odbiór lokalu od późniejszej odpowiedzialności za wady. W czasie odbioru nabywca powinien zgłosić wady do protokołu. Deweloper ma obowiązek ustosunkować się do wad w terminie przewidzianym w ustawie deweloperskiej, a uznane wady powinien usunąć w ustawowym terminie, chyba że wskaże przyczyny opóźnienia i nowy termin.
Jeżeli wada istotna zostanie ujawniona przy odbiorze, nabywca może odmówić odbioru. W określonych sytuacjach, po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej, nabywca może skorzystać z dalej idących uprawnień, w tym odstąpienia od umowy. Procedura zależy jednak od rodzaju umowy, daty jej zawarcia oraz tego, czy stosuje się ustawę deweloperską w aktualnym brzmieniu.
Jeżeli wada wynika z robót wykonanych przez wykonawcę, podstawą odpowiedzialności może być umowa o roboty budowlane, rękojmia, gwarancja albo odpowiedzialność odszkodowawcza. W umowach o roboty budowlane do odpowiedzialności za wady stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy umowie o dzieło, a następnie przepisy o rękojmi przy sprzedaży.
W praktyce duże znaczenie ma treść umowy. Dobrze przygotowana umowa powinna określać sposób zgłaszania wad, terminy ich usuwania, kary umowne, zasady odbiorów częściowych i końcowych, zatrzymanie części wynagrodzenia albo zabezpieczenie należytego wykonania umowy.
Jeżeli wykonawca udzielił gwarancji, uprawnienia z gwarancji działają niezależnie od rękojmi. Zakres gwarancji zależy od jej treści, dlatego trzeba sprawdzić dokument gwarancyjny, umowę i protokoły odbioru. Sam odbiór robót bez zastrzeżeń nie musi wyłączać odpowiedzialności gwarancyjnej, jeżeli wada ujawniła się później.
Prawo budowlane nie reguluje bezpośrednio wszystkich roszczeń kupującego wobec sprzedawcy lub wykonawcy. Określa jednak ramy administracyjne inwestycji, w tym zasady projektowania, budowy, utrzymania i użytkowania obiektów budowlanych. Ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy wada polega na samowoli budowlanej, istotnym odstąpieniu od projektu, braku wymaganych dokumentów albo wykonaniu robót bez wymaganej procedury.
Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa przewiduje możliwość budowy albo wykonania robót na podstawie zgłoszenia lub bez takich formalności. Dlatego przy ocenie legalności inwestycji trzeba sprawdzić, czy w danym przypadku istniał obowiązek uzyskania pozwolenia, czy dokonano skutecznego zgłoszenia oraz czy budynek wykonano zgodnie z zatwierdzonym projektem.
Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi nieprawidłowości, możliwe są m.in. postępowanie naprawcze, legalizacyjne, obowiązek przedstawienia dokumentów, wykonania robót dostosowujących, a w skrajnych przypadkach nakaz rozbiórki. Dla kupującego oznacza to, że wada prawno-budowlana może mieć bardzo realne konsekwencje finansowe.
Po wykryciu wady nie należy ograniczać się do rozmów telefonicznych. Najbezpieczniej działać pisemnie i od razu zabezpieczyć dowody.
W praktyce warto:
Jeżeli wada zagraża bezpieczeństwu mieszkańców, trzeba działać pilnie. W takiej sytuacji oprócz roszczeń cywilnych może być konieczne zawiadomienie zarządcy, wspólnoty, inspektora nadzoru budowlanego albo innych właściwych służb.
Jeżeli druga strona odmawia uznania odpowiedzialności, konieczne może być skierowanie sprawy na drogę sądową. W takim sporze kluczowe znaczenie mają dowody: dokumentacja techniczna, korespondencja, zdjęcia, opinia prywatna rzeczoznawcy, protokoły oraz zeznania świadków.
W pozwie można dochodzić m.in. zapłaty kwoty odpowiadającej obniżeniu wartości nieruchomości, zwrotu kosztów usunięcia wady, odszkodowania albo ustalenia odpowiedzialności. W niektórych przypadkach możliwe jest też żądanie zobowiązania do usunięcia wady, choć w praktyce częściej dochodzi się roszczeń pieniężnych.
Przy większych wadach budowlanych warto rozważyć zabezpieczenie dowodu przed procesem, zwłaszcza gdy wada ma zostać usunięta z przyczyn bezpieczeństwa lub użytkowych, a jej późniejsze odtworzenie będzie niemożliwe.
Poniższe przykłady pokazują, jak różne mogą być skutki ukrytych wad budowlanych i dlaczego w każdej sprawie trzeba osobno ocenić umowę, dokumentację oraz moment wykrycia wady.
Anna kupiła dom z rynku wtórnego. Sprzedawca zapewniał, że budynek jest suchy i nie wymaga istotnych nakładów. Po kilku miesiącach, po intensywnych opadach, w piwnicy pojawiła się woda, a rzeczoznawca stwierdził brak prawidłowej izolacji fundamentów. Jeżeli wada istniała przed sprzedażą, a sprzedawca o niej wiedział lub powinien był wiedzieć, Anna może żądać obniżenia ceny, zwrotu kosztów naprawy albo — przy bardzo poważnej wadzie — rozważyć odstąpienie od umowy.
Marek odebrał mieszkanie od dewelopera bez zastrzeżeń, ponieważ ściany wyglądały poprawnie. Po pierwszym sezonie grzewczym pojawiła się pleśń w narożnikach, a badanie kamerą termowizyjną wykazało mostki termiczne. Podpisanie protokołu odbioru bez uwag nie musi zamykać sprawy, jeżeli wada nie była możliwa do wykrycia przy zwykłym odbiorze. Marek powinien zgłosić wadę pisemnie, zażądać jej usunięcia i zabezpieczyć dokumentację techniczną oraz opinię specjalisty.
Karolina kupiła działkę budowlaną, bo sprzedawca zapewniał, że można na niej postawić dom jednorodzinny. Po zakupie okazało się, że z powodu ograniczeń planistycznych oraz braku realnego dostępu do drogi publicznej uzyskanie pozwolenia na budowę jest niemożliwe. Taka sytuacja może stanowić wadę nieruchomości, zwłaszcza jeżeli możliwość zabudowy była istotnym elementem transakcji i wynikała z zapewnień sprzedawcy.
Nie. Odstąpienie od umowy jest co do zasady możliwe przy wadzie istotnej. Przy wadach mniej poważnych częściej w grę wchodzi żądanie usunięcia wady albo obniżenia ceny.
Sprzedawca odpowiada z rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia jej wydania kupującemu. Jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił, upływ tego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi.
Nie zawsze. Jeżeli wada była ukryta i nie dało się jej rozsądnie wykryć podczas odbioru, kupujący nadal może dochodzić roszczeń. Trzeba jednak wykazać, że wada istniała wcześniej i nie powstała dopiero wskutek późniejszego użytkowania.
Jest to możliwe, ale wymaga ostrożności. Przed naprawą warto wezwać odpowiedzialną osobę do usunięcia wady, udokumentować problem i zebrać kosztorysy. Przy nagłych awariach trzeba przede wszystkim ograniczyć szkodę, ale dowody powinny zostać zabezpieczone.
Tak. Przykładem jest samowola budowlana, brak wymaganego pozwolenia, niezgodność budynku z projektem albo ograniczenia uniemożliwiające legalne korzystanie z nieruchomości zgodnie z celem zakupu.
Ukryta wada budowlana może znacząco obniżyć wartość nieruchomości, utrudnić jej użytkowanie, a czasem stworzyć zagrożenie dla bezpieczeństwa albo problemy administracyjne. Najważniejsze jest szybkie udokumentowanie wady, sprawdzenie umowy i dokumentacji oraz wybór właściwego roszczenia: usunięcia wady, obniżenia ceny, odszkodowania albo odstąpienia od umowy.
Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny. Inaczej wygląda odpowiedzialność sprzedawcy z rynku wtórnego, inaczej dewelopera, a jeszcze inaczej wykonawcy robót budowlanych. Znaczenie mają także terminy, treść umowy, rodzaj wady oraz to, czy druga strona wiedziała o problemie i go zataiła.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
Opracowanie redakcyjne na podstawie porady prawnej. Ekspert merytoryczny: Michał Berliński
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku...
>> więcej informacji
