Sprzedaż mieszkania TBS

• Autor: Michał Soćko

Zagadnienia związane z funkcjonowaniem Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) reguluje przede wszystkim ustawa z 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (ustawa o TBS). Zgodnie z tą ustawą podstawowym zadaniem TBS jest budowa domów mieszkalnych i zarządzanie nimi na zasadach umowy najmu. Ze względu jednak na to, że jest to budownictwo społeczne, a więc realizowane przy wsparciu środków publicznych, obrót lokalami lub budynkami wzniesionymi przez TBS będzie znacząco różnił się od sprzedaży mieszkań na wolnym rynku stanowiących np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub odrębną własność lokalu. Poza tym specyfika budownictwa społecznego oraz liczne i nie do końca spójne zmiany ustawy o TBS skutkują wieloma problemami praktycznymi, pojawiającymi się nawet w orzecznictwie sądowym. Stąd też każda sprawa tego rodzaju powinna być badana indywidualnie, przy uwzględnieniu odpowiednich przepisów przejściowych.

Jak przepisać mieszkanie TBS?

Podpisując umowę z TBS dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego oraz zawierając w jej następstwie umowę najmu, uzyskuje się prawo do zamieszkiwania i korzystania z lokalu. W zamian najemcy uiszczają czynsz, który powinien być skalkulowany tak, aby pozwalał na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań TBS związanych z budową (art. 28 ustawy o TBS).

Umowy o partycypację zaliczyć należy zasadniczo do umów długoterminowych, które powinny obowiązywać w dłuższej perspektywie czasu. Niemniej jednak po wniesieniu wkładu i zawarciu umowy najmu z TBS mamy możliwość przeniesienia takiego prawa na osobę trzecią. W tym celu konieczne jest dokonanie cesji partycypacji (wkładu) na osobę trzecią oraz rozwiązanie dotychczasowej umowy najmu i opuszczenie lokalu.

Partycypacja w TBS - kto może zawrzeć umowę o partycypację?

Zgodnie z ustawą o TBS podstawowym zadaniem TBS jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Jednakże w procesie wznoszenia takich domów mogą finansowo uczestniczyć także inne podmioty. Mogą one partycypować w kosztach takiej inwestycji, uzyskując w zamian stabilne prawo do wynajmowania lokalu. Jednakże, żeby móc uczestniczyć w takiej inwestycji, konieczne jest wcześniejsze zawarcie umowy o partycypację.

Taką umowę o partycypację zawrzeć mogą tylko podmioty wyraźnie wymienione w przepisach ustawy o TBS. Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o TBS może to być przede wszystkim osoba fizyczna. Przy czym kwota uzyskana od takiej osoby (partycypanta i przyszłego najemcy) nie może przekroczyć 30% kosztów budowy lokalu.

Niezależnie od osób fizycznych umowę o partycypację mogą podpisać także inne podmioty. Będą to między innym pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie.

Wśród innych jeszcze podmiotów można wymienić także powiat, gminę, związek międzygminny, Agencję Mienia Wojskowego, organizację pożytku publicznego oraz fundusz inwestycyjny zamknięty.

Zwrot wniesionego wkładu najemcy mieszkania TBS

Zasadniczo zwrot wniesionego wkładu (partycypacji) przez najemcę powinien nastąpić w terminie 12 miesięcy od dnia zakończenia najmu oraz opróżnienia lokalu mieszkalnego. Konieczne jest zatem formalne rozwiązanie umowy najmu oraz opuszczenie lokalu. Dopiero od tego momentu będzie biegł termin na zwrot wkładu.

Może się jednak zdarzyć, że umowa najmu będzie uzależniała termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z kolejnym najemcą. W takiej sytuacji zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia umowy najmu z kolejnym najemcą, jednak nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia zakończenia najmu oraz opróżnienia lokalu mieszkalnego (art. 29a ust. 4 ustawy o TBS).

Kwota zwracanego wkładu obliczana jest według dość skomplikowanego wzoru wskazanego bezpośrednio w przepisach ustawy o TBS. Dla jej obliczania istotne znaczenie będzie miała m.in. kwota wpłaconej partycypacji, okres czasu liczony pomiędzy zawarciem umowy najmu a opróżnieniem lokalu, jak również cena m kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Sprzedaż partycypacji TBS

Warunki sprzedaży (cesji) partycypacji w TBS będą w pewnym stopniu zależały od tego, kto zawarł umowę w sprawie partycypacji. W przypadku sprzedaży partycypacji dokonywanej przez osoby fizyczne znajduje zastosowanie art. 29 ust. 5 ustawy o TBS. Zgodnie z tym przepisem – w brzemieniu obowiązującym od 15.08.2019 r. – osoba fizyczna, która zawarła z TBS umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, nie może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy.

Wprowadzając takie ograniczenie, ustawodawca ustanowił kontrolę TBS nad procesem zbywania partycypacji między osobami fizycznymi. Obecnie bez zgody TBS nie będzie możliwe przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji na rzecz osoby trzeciej. W zamiarach ustawodawcy ma to powstrzymać nagminny proces zawyżania przez nieuczciwych partycypantów kwoty, za jaką przenoszą oni swoje prawa.

Powyższe rygory zostały znacznie złagodzone w przypadku partycypantów będących pracodawcami oraz osobami prawnymi. Podmioty te mogą bez zgody TBS dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy.

Podobnie sytuacja ma miejsce w przypadku partycypantów będących powiatami, gminami, związkami międzygminnymi lub Agencją Mienia Wojskowego. W przypadku tych podmiotów podnajmowanie lub przydział lokali nie wymaga zasadniczo zgody TBS.

Kupno mieszkania TBS

Nabywając partycypację w TBS, należy pamiętać o kliku ważnych kwestiach. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, to w pierwszej kolejności należy zadbać o zgodę TBS na taką transakcję. Bez zgody TBS nie będzie możliwe skuteczne przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji na rzecz osoby trzeciej.

Dalej wskazać należy, że strony – korzystając z zasady swobody umów – samodzielnie ustalają, czy przeniesienie partycypacji na nabywcę nastąpi za zapłatą odstępnego (wynagrodzenie za cesję) czy też nie, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości, jakie będą terminy i forma płatności.

Ostatnim etapem takiego kupna jest zawarcie przez nabywcę partycypacji z TBS umowy najmu opróżnionego lokalu. Żeby to jednak mogło nastąpić, nabywca partycypacji musi spełniać warunki przewidziane w ustawie o TBS. Warunki takie wskazuje przede wszystkim art. 30 ustawy o TBS. Zgodnie z tym przepisem lokal z TBS może być wynajęty osobie fizycznej, jeżeli osoba ta oraz inna osoba zgłoszona przez nią do wspólnego zamieszkiwania, nie mają odrębnego tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Drugim podstawowym warunkiem jest spełnienie kryterium dochodowego, co oznacza, że uzyskiwane dochody nie mogą przekraczać pułapu przewidzianego w ustawie o TBS.

Jak sprzedać mieszkanie TBS?

Sprzedaż partycypacji w TBS nie została w sposób szczególny uregulowana w samej ustawie o TBS. W związku z tym powinny znaleźć zastosowanie ogólne przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) dotyczące przeniesienia wierzytelności (cesji wierzytelności).

Wyjaśnić jednak należy, że samo mieszkanie w TBS nie może być przez partycypanta sprzedane, gdyż nie jest on jego właścicielem. Partycypantowi przysługuje jedynie prawo najmu lokalu oraz roszczenie o zwrot uiszczonego wkładu (partycypacji) po zakończeniu umowy najmu oraz opróżnieniu lokalu. W konsekwencji zbyciu podlegają tylko prawa i obowiązki związane z umową o partycypację.

Niemniej jednak po nabyciu przez osobę trzecią praw i obowiązków związanych z umową o partycypację oraz zawarciu przez nią następnie umowy najmu z TBS będzie ona miało prawo stabilnego zamieszkiwania w takim lokalu jak pierwotny partycypant. A w przyszłości będzie mogła także taką partycypację zbyć kolejnej osobie.

Podstawy prawnej do przeniesienia partycypacji na kolejną osobę należy upatrywać w art. 509 § 1 K.c. Zgodnie z tym przepisem wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Przepisy nie wskazują wprost, w jakiej formie przeniesienie partycypacji powinno mieć miejsce. Niemniej jednak w ślad za art. 511 K.c. przyjąć należy, że jeżeli wierzytelność (prawo do partycypacji) jest stwierdzona pismem, to i przelew tej wierzytelności (cesja) powinien być również pismem stwierdzony.

Jak widać, z mieszkaniem TBS wiąże się wiele kwestii prawnych, a decyzje należy podejmować ze świadomością ich konsekwencji, dlatego warto uprzednio przeanalizować planowane działania, zasięgając porady prawnej.