Przekształcenie nieruchomości z użytkowej na mieszkalną a podatek od sprzedaży

• Autor: Marcin Sądej

Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej uzależnione są od tego, czy mamy do czynienia z nieruchomością mieszkalną, czy użytkową. Natomiast w naszym dzisiejszym artykule zastanowimy się, co w przypadku, gdy dochodzi do przekształcenia nieruchomości użytkowej w mieszkalną.

Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej

Nieruchomość wykorzystywana na potrzeby firmowe stanowi środek trwały. W momencie sprzedaży mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem środka trwałego, co generuje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT. Jak bowiem stanowi art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT – przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Tymczasem zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy PIT – do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W konsekwencji, jeżeli przedsiębiorca sprzedaje nieruchomość mieszkalną stanowiącą środek trwały, to nie jest to przychód z prowadzonej działalności gospodarczej lecz przychód z prywatnego zbycia nieruchomości określonej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem nie podlega opodatkowaniu odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Kolejna kwestia wymagająca wyjaśnienia, to prawidłowe rozróżnienie, kiedy mamy do czynienia z nieruchomością mieszkalną, a kiedy z nieruchomością użytkową. W tym zakresie należy kierować się rozporządzeniem w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, gdzie czytamy, że budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.

W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Ponadto można także kierować się zapisami rozporządzenia w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych, gdzie podano, że budynki to zadaszone obiekty budowlane, na trwale połączone z gruntem, wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Za szczególny rodzaj budynku uważa się wiatę, która stanowi pomieszczenie naziemne, nieobudowane ścianami ze wszystkich stron lub nawet w ogóle ścian pozbawione. Pojęcie „budynek” obejmuje również samodzielne podziemne obiekty budowlane, takie jak centra handlowe, warsztaty, garaże podziemne.

Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.

Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) oraz przypisano każdemu rodzajowi KŚT odpowiedni symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Przekształcenie nieruchomości użytkowej w mieszkalną

W sytuacji sprzedaży nieruchomości należy oceniać jej status w momencie sprzedaży. W konsekwencji, jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością użytkową przekształconą w nieruchomość mieszkalną, która następnie zostaje sprzedana, to do opodatkowania sprzedaży stosujemy zasady przewidziane dla opodatkowania nieruchomości mieszkalnej.

W rezultacie, jeżeli przedsiębiorca jest właścicielem nieruchomości użytkowej i dokona jej formalnego przekształcenia w nieruchomość mieszkalną (co zostanie potwierdzone w stosownej ewidencji gruntów i budynków), to w momencie sprzedaży należy zastosować art. 14 ust. 2c w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.

Opodatkowanie sprzedaży takiej nieruchomości wystąpi wyłącznie w przypadku, gdy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie upłynęło więcej niż 5 lat. W takim przypadku rozliczenie podatku nie następuje jednak w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz poprzez formularz PIT-39 składany w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Natomiast w przypadku, gdy po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego od nabycia, nieruchomość użytkowa przekształcona w mieszkalną zostanie sprzedana, to przedsiębiorca nie zapłaci podatku.

W świetle przedstawionych argumentów należy wskazać, że przekształcenie nieruchomości stanowiącej środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej zmienia zasady opodatkowania podatkiem dochodowym odpłatnego zbycia.