Odstąpienie od zakupu nieruchomości w związku z samowolą budowlaną

• 2024-01-28
• Autor: Zuzanna Lewandowska

Wielu z nas marzy o własnych czterech kątach, często, nie szczędząc sobie wyrzeczeń, przez wiele lat odkładamy na zakup domu albo mieszkania choćby na rynku wtórnym. Kiedy wreszcie osiągnęliśmy swój cel i otworzyliśmy drzwi mieszkania jako jego właściciele, nie rzadko okazuje się, że czyhają tam na nas niemiłe niespodzianki, które mijają się bardzo z tym, o czym zapewniał sprzedający. W skrajnych przypadkach nowy właściciel może stanąć przed faktem, że zakupił nieruchomość, w której dokonano przeróbek kwalifikujących się na samowolę budowlaną. Czy w takiej sytuacji nowemu właścicielowi grożą konsekwencje prawne? Postaramy się odpowiedzieć na to pytanie, a także poruszymy kwestie wad ukrytych nieruchomości, rękojmi i rozwiązań prawnych , z jakich może skorzystać nowy właściciel lokalu mieszkalnego.

Wada ujawniona po zakupie lokalu mieszkalnego

Podstawą dla naszych rozważań niech będzie taki oto przykład:

Sytuacja z naszego przykładu jest rzeczywiście trudna, nie tylko z punktu widzenia życia codziennego, ale także z punktu widzenia przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Aby zrozumieć sedno problemu, w pierwszej kolejności należy wskazać na wymogi Prawa budowlanego związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę, bowiem to determinuje dalsze kroki w takich sprawach. Wielu właścicieli mieszkań nie wie bowiem, że pewne prace powinny być zgłaszane, a na jeszcze inne wymagana jest zgoda nie tylko administracji, ale także organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Roboty budowlane, pozwolenie na budowę

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego – robotami budowlanymi są budowy, a także wszelkie prace, które polegają na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Przebudowa i remont są więc szczególnym rodzajem robót budowlanych.

W wyniku przebudowy dochodzi do zmiany parametrów użytkowych (np. do zwiększenia liczby pomieszczeń) lub technicznych (np. zwiększenia przepustowości instalacji) istniejącego obiektu budowlanego z wyjątkiem tych z nich, które są charakterystyczne, jak np. kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Remont z kolei polega na odtworzeniu stanu pierwotnego obiektu istniejącego, które nie stanowi bieżącej konserwacji. Przez bieżącą konserwację rozumiemy wymianę jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtworzenia stanu pierwotnego.

Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w ustawie. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej. W niektórych przypadkach wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest wymagane, ale konieczne jest zgłoszenie prac, które mają zostać wykonane. Prawo budowlane wprost przewiduje także sytuacje, gdy nie jest wymagane ani uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, ani dokonanie zgłoszenia.

Wyburzenie ściany w mieszkaniu – na zgłoszenie czy z decyzją o pozwoleniu na budowę?

Zatem postawmy sobie pytanie, czy zmiany polegające na przykład na wyburzeniu ściany w mieszkaniu wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia do właściwego organu? Zależy to od kwalifikacji prawnej ingerencji w ściany w trakcie remontu. W orzecznictwie wskazuje się, że roboty budowlane wykonywane w ścianach działowych, które nie ingerują w konstrukcję obiektu, nie mogą zostać zakwalifikowane jako przebudowa. Wykucie otworów w ścianie działowej czy nawet usunięcie takiej ściany w obrębie jednego lokalu nie stanowi przebudowy, gdyż zmienia jedynie wewnętrzny wygląd pomieszczeń i nie wpływa na rzeczywiste parametry użytkowe lub techniczne całości budynku, tj. nie wpływa na jego kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość czy liczbę kondygnacji. W konsekwencji prace polegające na wykuciu otworu w ścianie działowej lub nawet jej usunięcie w obrębie jednego lokalu nie mogą zostać uznane za roboty budowlane, a tym samym nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia do właściwego organu.

Należy zwrócić uwagę, że identyczne prace w mieszkaniu mogą być traktowane w świetle przepisów Prawa budowlanego zupełnie odmienne w zależności od tego, jakiej ściany dotyczą. Do tej pory zajmowaliśmy się ścianami działowymi. Przejdźmy teraz do ścian nośnych, co do których sytuacja jest zgoła inna. Wskazuje się bowiem, że jakiekolwiek prace w ścianie nośnej stanowią ingerencję w konstrukcję całego budynku. W konsekwencji zmiany w ścianie nośnej powinny być kwalifikowane jako przebudowa. Zmiany w ścianie nośnej lub jej wyburzenie stanowić będą roboty budowlane, które zawsze wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.

Taki pogląd znajduje również potwierdzenie w aktualnym orzecznictwie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 30 listopada 2007 r. (II SA/Gl 524/07) wskazał, że „w odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które ingerują w konstrukcję obiektu, postawienie wewnątrz budynku ścianki działowej, wykucie w niej otworów, przesunięcie jej bądź usunięcie nie może być zakwalifikowane jako przebudowa obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane z 1994 r.”.

Postępowanie legalizacyjne

Wróćmy zatem do naszego przykładu, w którym nowy właściciel mieszkania stwierdza ingerencję w ścianę nośną. Otóż jakiekolwiek zmiany w ścianie nośnej, czy tym bardziej jej wyburzenie, stanowią roboty budowlane i wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy, o którym mowa w przepisach art. 48-49b Prawa budowlanego. Poczynienie zmian w ścianie konstrukcyjnej budynku bez uzyskania uprzedniego pozwolenia jest bowiem samowolą budowlaną.

Organ nadzoru budowlanego przeprowadza stosowne postępowanie, które ma na celu legalizację danego obiektu budowlanego. Celem postępowania legalizacyjnego jest doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem. Co do zasady, organ może nakazać rozbiórkę obiektu, ale dopiero wówczas, gdy brak jest możliwości doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedzibą w Gorzowie Wlkp. z dnia 23 maja 2018 r., II SA/Go 127/18). W naszym przykładzie istotne będzie ponadto ustalenie, czy konstrukcja budynku została odpowiednio zabezpieczona i nie stwarza zagrożenia. Przy braku możliwości zapewnienia odpowiednich warunków technicznych właściciel mieszkania może zostać zobowiązany do przewrócenia stanu pierwotnego, tj. odbudowania przedmiotowej ściany.

Samowola budowlana – czy odpowiedzialność poniesie nowy właściciel mieszkania?

Niestety, przepisy ustawy nie uzależniają dokonania obowiązków, które z niej wynikają, od tego, czy właścicielem budynku nadal pozostaje osoba, która dokonała samowoli budowlanej. Należy więc stwierdzić, że nabywca mieszkania, w którym dopuszczono się wprowadzenia zmian w ścianie nośnej lub jej wyburzenia bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę, będzie ponosił odpowiedzialność za samowolę dokonaną przez zbywcę mieszkania. Nabywca nieruchomości może zostać zobowiązany do legalizacji samowoli budowlanej dokonanej przez poprzedniego właściciela, a tym samym uiszczenia opłaty legalizacyjnej, której wysokość jest uzależniona od rodzaju i wielkości obiektu budowlanego. Na nowego właściciela może także zostać nałożona grzywna.

Wada ukryta – rękojmia jako uprawnienie kupującego

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości możliwe jest na podstawie przepisów o rękojmi. Roszczenia i uprawnienia wynikające z wad nieruchomości budynkowej (w tym również lokalu będącego częścią składową nieruchomości) przysługują kupującemu, jeśli wada zostanie stwierdzona w terminie 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Niemniej jednak upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Podstępne zatajenie wady to umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to więc ukrycie lub zamaskowanie wadliwości lub sytuacja, w której sprzedawca wiedział o istnieniu wady i nie poinformował o niej kupującego. Podstępnym zatajeniem wady może być również sama wiedza sprzedawcy o istnieniu wady (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., I ACa 1394/11 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., I CK 267/02).

Samowola budowlana jako powód odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości

Jeśli dopiero po podpisaniu aktu notarialnego nabywca nieruchomości dowiedział się, że poprzedni właściciel dopuścił się samowoli budowlanej, ma on możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, o ile nie upłynął jeszcze termin przedawnienia roszczeń, o którym mowa powyżej, chyba że wada została podstępnie zatajona przez sprzedawcę. W tym celu nabywca musi złożyć zbywcy na piśmie oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Zbywca musi zwrócić cenę zakupu nieruchomości, a obydwie strony muszą zawrzeć akt notarialny o zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości. Jeżeli poprzedni właściciel nieruchomości nie będzie chciał zwrócić pieniędzy w związku z odstąpieniem od umowy, konieczne będzie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Takie postępowanie powinno obejmować nie tylko żądanie zwrotu kosztów zakupu nieruchomości, ale także żądanie zobowiązania poprzedniego właściciela do złożenia oświadczenia woli o powrotnym przyjęciu przez niego własności tej nieruchomości. W postępowaniu można również dochodzić zapłaty stosownego odszkodowania z tytułu rękojmi.