Odstąpienie od zakupu nieruchomości z samowolą budowlaną

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Wada ujawniona po zakupie lokalu mieszkalnego

Wyobraźmy sobie sytuację, w której kupujący nabywa mieszkanie na rynku wtórnym. Po kilku miesiącach zauważa pęknięcia ścian i sufitu. Fachowiec wskazuje, że poprzedni właściciel powiększył przejście między pomieszczeniami, naruszając ścianę nośną, a wykonane zabezpieczenie może być niewystarczające. Z dokumentów nie wynika, aby prace były objęte pozwoleniem na budowę, zgłoszeniem albo zgodą wspólnoty mieszkaniowej.

Taka wada ma podwójny charakter. Po pierwsze, może być wadą techniczną, bo wpływa na bezpieczeństwo użytkowania lokalu i całego budynku. Po drugie, może być wadą prawną lub formalną w praktycznym znaczeniu, ponieważ nieruchomość została sprzedana z nieuregulowanym stanem robót budowlanych. W zależności od skali ingerencji nowy właściciel może stanąć przed postępowaniem nadzoru budowlanego, kosztami ekspertyz, koniecznością legalizacji albo przywrócenia stanu poprzedniego.

Najpierw trzeba więc ustalić, czy wykonane prace były zwykłym remontem niewymagającym formalności, przebudową wymagającą pozwolenia, czy robotami wykonanymi z naruszeniem Prawa budowlanego. Dopiero potem można ocenić, czy kupującemu przysługuje roszczenie z rękojmi, odszkodowanie albo prawo odstąpienia od umowy.

Roboty budowlane, pozwolenie na budowę

Prawo budowlane za roboty budowlane uznaje budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Przebudowa to wykonywanie robót, w wyniku których zmieniają się parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem parametrów charakterystycznych, takich jak m.in. kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji.

Zasada jest taka, że roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa przewiduje wyjątek: wykonanie robót na zgłoszenie albo bez pozwolenia i bez zgłoszenia. Katalog wyjątków znajduje się przede wszystkim w art. 29 Prawa budowlanego, ale nie można go interpretować rozszerzająco. Jeżeli dana robota nie mieści się w zwolnieniu ustawowym, konieczne jest pozwolenie.

Przy mieszkaniach szczególnie ważne jest odróżnienie zwykłych prac wykończeniowych od ingerencji w elementy konstrukcyjne budynku. Malowanie, wymiana podłóg, montaż zabudowy meblowej czy część prac instalacyjnych może nie wymagać pozwolenia, choć czasem konieczna będzie zgoda wspólnoty, spółdzielni albo zachowanie wymogów technicznych. Natomiast prace dotyczące konstrukcji budynku, w tym ścian nośnych, stropów, podciągów czy elementów wspólnych, wymagają znacznie ostrożniejszej kwalifikacji.

Wyburzenie ściany w mieszkaniu – zgłoszenie czy pozwolenie?

Nie każda ściana w mieszkaniu ma takie samo znaczenie prawne i techniczne. Prace dotyczące ściany działowej, która nie pełni funkcji konstrukcyjnej i nie wpływa na konstrukcję budynku, zwykle są traktowane łagodniej. W orzecznictwie wskazywano, że postawienie, przesunięcie albo usunięcie ścianki działowej wewnątrz lokalu nie musi stanowić przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego, jeżeli nie zmienia parametrów technicznych lub użytkowych budynku jako całości.

Inaczej jest przy ścianie nośnej. Wykucie otworu, powiększenie przejścia, podcięcie, osłabienie albo usunięcie ściany nośnej ingeruje w konstrukcję budynku. Takie prace co do zasady należy kwalifikować jako przebudowę wymagającą pozwolenia na budowę. W praktyce potrzebny jest także projekt techniczny, ocena konstruktora oraz zgody wynikające z ustawy o własności lokali, regulaminu wspólnoty lub zasad obowiązujących w spółdzielni.

Nie można więc bezpiecznie przyjmować, że skoro prace wykonywano „tylko wewnątrz mieszkania”, to nie wymagały żadnych formalności. Element konstrukcyjny budynku nie jest wyłącznie prywatną sprawą właściciela lokalu. Może stanowić część nieruchomości wspólnej, a jego naruszenie może oddziaływać na bezpieczeństwo sąsiadów i całego obiektu.

Stanowisko to koresponduje z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30 listopada 2007 r., II SA/Gl 524/07, w którym sąd odróżnił roboty w ścianach działowych od robót ingerujących w ściany nośne i konstrukcję obiektu.

Postępowanie legalizacyjne

Jeżeli nadzór budowlany ustali, że roboty wykonano bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo sprzeciwu organu, może wszcząć postępowanie zmierzające do doprowadzenia obiektu lub robót do stanu zgodnego z prawem. W zależności od rodzaju naruszenia zastosowanie mogą mieć przepisy o legalizacji samowoli budowlanej albo tzw. postępowanie naprawcze dotyczące robót wykonanych niezgodnie z przepisami.

W zwykłym trybie legalizacji organ może wstrzymać budowę lub roboty, poinformować o możliwości złożenia wniosku o legalizację i wezwać do przedłożenia dokumentów. Właściciel, inwestor albo zarządca może zostać zobowiązany m.in. do przedstawienia projektu, zaświadczeń, ekspertyzy technicznej oraz dokumentów potwierdzających zgodność inwestycji z przepisami planistycznymi. Jeżeli legalizacja jest dopuszczalna, trzeba liczyć się z opłatą legalizacyjną. Jej wysokość zależy od rodzaju obiektu lub robót i zasad określonych w Prawie budowlanym.

Jeżeli legalizacja nie jest możliwa, dokumenty nie zostaną złożone, opłata nie zostanie uiszczona albo roboty stwarzają zagrożenie, organ może nakazać rozbiórkę, doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo wykonanie określonych robót zabezpieczających. Przy zagrożeniu życia lub zdrowia ludzi organ może nakazać bezzwłoczne zabezpieczenie obiektu lub usunięcie zagrożenia.

Uproszczona legalizacja po 20 latach

Prawo budowlane przewiduje także uproszczone postępowanie legalizacyjne. Dotyczy ono przypadków, w których od zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części upłynęło co najmniej 20 lat. W tym trybie szczególne znaczenie ma ekspertyza techniczna potwierdzająca, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi i pozwala na bezpieczne użytkowanie.

Nie każda dawna przeróbka w mieszkaniu automatycznie będzie mogła zostać zalegalizowana w uproszczony sposób. Trzeba ustalić, kiedy dokładnie wykonano prace, jaki był ich zakres, czy dotyczyły budowy obiektu lub jego części, czy robót w istniejącym obiekcie, oraz czy nie wydano wcześniej postanowienia o wstrzymaniu budowy. W przypadku starszych nieruchomości znaczenie mogą mieć także przepisy przejściowe oraz to, czy prace wykonano jeszcze przed wejściem w życie obecnego Prawa budowlanego.

Samowola budowlana – czy odpowiada nowy właściciel mieszkania?

Nowy właściciel nie staje się automatycznie sprawcą samowoli budowlanej tylko dlatego, że kupił lokal. Odpowiedzialność karna, wykroczeniowa lub sankcyjna wymaga ustalenia, kto wykonywał roboty, kto był inwestorem i czy można przypisać tej osobie naruszenie przepisów. Inaczej wygląda jednak odpowiedzialność administracyjna związana z doprowadzeniem nieruchomości do stanu zgodnego z prawem.

Organ nadzoru budowlanego może kierować obowiązki do aktualnego właściciela albo zarządcy, ponieważ to oni mają realną możliwość wykonania decyzji dotyczącej lokalu lub budynku. W praktyce oznacza to, że kupujący może zostać zobowiązany do przedstawienia dokumentów, zlecenia ekspertyzy, wykonania robót zabezpieczających, legalizacji albo przywrócenia stanu poprzedniego, mimo że prace wykonał poprzedni właściciel.

Jeżeli samowola jest bardzo stara, trzeba zbadać, czy w grę wchodzi uproszczona legalizacja, przepisy przejściowe albo szczególna sytuacja związana z tym, że prace wykonano przed 1995 r. W podobnych sprawach pomocne może być omówienie dotyczące zagadnienia: samowola sprzed 1995 r.

Wada ukryta – rękojmia jako uprawnienie kupującego

Jeżeli samowola budowlana albo nieprawidłowo wykonane prace istniały już w chwili sprzedaży nieruchomości, kupujący może powoływać się na rękojmię za wady. Dotyczy to zarówno wad fizycznych, takich jak naruszenie konstrukcji, pękające ściany czy wadliwe podciągi, jak i sytuacji, w której lokal ma nieuregulowany stan formalny obciążający jego bezpieczne i zgodne z prawem użytkowanie.

W przypadku nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Upływ tego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Podstępne zatajenie może polegać nie tylko na aktywnym ukrywaniu wady, ale także na świadomym przemilczeniu istotnej informacji, o której sprzedawca wiedział.

Kupujący może w szczególności żądać obniżenia ceny, usunięcia wady, naprawienia szkody, a przy wadzie istotnej – złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. W sprawach dotyczących wad budowlanych znaczenie mają dowody techniczne, dokumenty z nadzoru budowlanego i treść aktu notarialnego. Szerzej podobne zagadnienie omawia temat: rękojmia za wady budowlane

Warto pamiętać, że sprzedawca odpowiada za wadę istniejącą w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynikłą z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Jeżeli zatem pęknięcia ujawniły się dopiero po zakupie, ale ich przyczyną była wcześniejsza, nielegalna ingerencja w ścianę nośną, nie przekreśla to roszczeń kupującego.

Zakres żądań, terminy i sposób wykazania odpowiedzialności sprzedawcy szerzej omawia artykuł o rękojmi za wady nieruchomości.

Samowola budowlana jako powód odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości jest środkiem najdalej idącym. Nie każda nieprawidłowość formalna będzie je uzasadniać. Zasadnicze znaczenie ma to, czy wada jest istotna, czyli czy wpływa na możliwość normalnego, bezpiecznego i zgodnego z prawem korzystania z nieruchomości albo znacząco obniża jej wartość.

Za istotną wadę może zostać uznana np. nielegalna ingerencja w ścianę nośną, która wymaga kosztownej legalizacji, wykonania zabezpieczeń, odbudowy elementu konstrukcyjnego albo powoduje realne zagrożenie dla bezpieczeństwa. Jeżeli natomiast problem jest możliwy do łatwego usunięcia, nie wpływa na bezpieczeństwo i ma niewielkie znaczenie ekonomiczne, bardziej adekwatne może być żądanie obniżenia ceny albo zwrotu kosztów naprawy.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy powinno zostać złożone sprzedawcy w formie pozwalającej wykazać jego treść i datę doręczenia. Przy nieruchomości samo odstąpienie nie kończy jednak sprawy technicznie. Strony powinny następnie zawrzeć akt notarialny przenoszący własność z powrotem na sprzedawcę, a sprzedawca powinien zwrócić cenę. Jeżeli sprzedawca odmawia, konieczne może być postępowanie sądowe o zapłatę oraz o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli.

W pozwie można dochodzić nie tylko zwrotu ceny, ale również kosztów związanych z wadą, takich jak opinie techniczne, ekspertyzy, koszty projektowe, koszty postępowań administracyjnych, zabezpieczenia lokalu albo inne wydatki poniesione wskutek zatajenia problemu. Zakres roszczeń zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego, treści umowy i dowodów.

Co zrobić po wykryciu samowoli budowlanej po zakupie?

Po ujawnieniu podejrzanych przeróbek najważniejsze jest zabezpieczenie stanu faktycznego. Kupujący powinien zrobić dokumentację fotograficzną, zebrać korespondencję ze sprzedawcą, administracją, wspólnotą lub spółdzielnią, a także sprawdzić dokumenty budowlane. Warto wystąpić o informacje do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej i organu nadzoru budowlanego, czy dla danych robót wydano pozwolenie, przyjęto zgłoszenie albo prowadzono postępowanie.

Przy podejrzeniu ingerencji w konstrukcję budynku należy niezwłocznie skonsultować się z osobą posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Opinia konstruktora lub rzeczoznawcy budowlanego może przesądzić, czy lokal nadaje się do bezpiecznego użytkowania, czy konieczne są zabezpieczenia oraz jaki może być koszt przywrócenia prawidłowego stanu.

Dopiero po ustaleniu skali problemu warto kierować do sprzedawcy żądanie z rękojmi. W piśmie należy wskazać wykrytą wadę, dowody, podstawę prawną oraz konkretne żądanie: usunięcie wady, obniżenie ceny, zapłatę odszkodowania albo odstąpienie od umowy. W poważnych sprawach pismo powinno być przygotowane tak, aby mogło zostać później wykorzystane w sądzie.

FAQ

Podsumowanie

Zakup nieruchomości z nieujawnioną samowolą budowlaną może prowadzić do poważnych skutków finansowych i prawnych. Największe ryzyko dotyczy prac wykonanych w elementach konstrukcyjnych, zwłaszcza w ścianach nośnych, bez pozwolenia na budowę, projektu i wymaganych zgód. W takim przypadku aktualny właściciel może zostać wciągnięty w postępowanie administracyjne, nawet jeśli nie wykonywał spornych robót.

Nie oznacza to jednak, że kupujący pozostaje bez ochrony. Jeżeli wada istniała przed sprzedażą, a sprzedawca jej nie ujawnił, kupujący może korzystać z rękojmi, domagać się obniżenia ceny, odszkodowania, usunięcia wady, a przy wadzie istotnej także odstąpić od umowy. Kluczowe jest szybkie zabezpieczenie dowodów i prawidłowe sformułowanie żądań wobec sprzedawcy.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 524, w szczególności art. 3, art. 28, art. 29, art. 48–49i oraz art. 50–51.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 1061, w szczególności art. 556 i nast., art. 559, art. 560 oraz art. 568.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30 listopada 2007 r., II SA/Gl 524/07.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 2 lutego 2012 r., I ACa 1394/11.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 27 listopada 2003 r., I CK 267/02.