Mamy 11 050 opinii naszych Klientów

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa dożywocia - zakres i skutki prawne

Jednym ze sposobów przeniesienia własności nieruchomości na rzecz innej osoby, a przy tym zapewnienia sobie regularnych świadczeń z jej strony, jest umowa dożywocia. Umowa dożywocia rodzi szereg konsekwencji na przyszłość. W poniższym artykule omówimy zakres i skutki umowy dożywocia.

Umowa dożywocia - zakres i skutki prawne

Dożywocie dla rodziców

Umowa dożywocia najczęściej zawierana jest z osobą bliską, choć nie jest to wymóg ustawowy. Trudno jednak wyobrazić sobie, by świadczenia taką umową regulowane wykonywały osoby obce. Dotychczasowy właściciel przenosi bowiem własność nieruchomości w zamian za:

  • przyjęcie go jako domownika przez nabywcę;
  • dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału;
  • zapewnienie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie;
  • sprawienie mu na własny koszt pogrzebu według miejscowych zwyczajów.

Zakres świadczeń z umowy dożywocia może być odmienny niż ten wskazany powyżej – strony ustalają go indywidualnie. W ramach treści prawa dożywocia można ustanowić np. obowiązek uiszczania w danym czasie określonej kwoty albo przekazywania świadczeń rzeczowych. Jeśli jednak umowa inaczej nie stanowi, obowiązuje powyższy ustawowy katalog świadczeń.

WAŻNE!

Gdyby wzajemne potrzeby stron były inne, warto odmiennie – stosownie do tych potrzeb – określić świadczenia w umowie, gdyż w razie sporu to zapis umowny będzie podstawą dla określenia, do czego zobowiązany był nabywca.

Właściciel, zbywając nieruchomość, może zapewnić powyższe świadczenia tak sobie, jak i osobom sobie bliskim – obowiązek dożywotniego utrzymania może być ustanowiony na rzecz kilku osób, nie tylko na rzecz zbywcy, np. rodzic może ustanowić prawo dla siebie, jak i dla swojego małżonka. Co więcej, zbywca może nie zapewnić takich świadczeń dla siebie, a tylko dla innej osoby, która jest dla niego bliska. Osoby, na rzecz których zapewniono dożywotnie utrzymanie w umowie dożywocia, w prawie nazywają się „dożywotnikami”. Obowiązek dożywotniego utrzymania (z zastrzeżeniem późniejszego sprawienia pogrzebu) wygaśnie dopiero wraz ze śmiercią tych osób.

Służebność osobista mieszkania w umowie dożywocia

Bardzo często w umowie dożywocia ustanawia się dodatkowo służebność osobistą mieszkania na rzecz dożywotnika – ograniczone prawo rzeczowe, najczęściej wpisywane do księgi wieczystej (art. 296 i nast. Kodeksu cywilnego; dalej „K.c.”). Ustanowienie tego prawa dodatkowo chroni dożywotnika, gdyż zapewnia mu uprawnienie do zamieszkiwania w tym konkretnym lokalu i korzystania z niego w określonym zakresie. Lokal z tak ustanowioną służebnością mieszkania zapewne trudniej będzie sprzedać nabywcy, bowiem prawo służebności będzie skuteczne wobec każdego, kto nabędzie nieruchomość. Ponadto dożywotnik, który ma zapewnioną służebność osobistą mieszkania, może przyjąć do siebie na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci, a także osoby, które utrzymuje, albo takie, które są mu potrzebne w prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Sprzedaż nieruchomości przy umowie dożywocia

Sam dożywotnik nie może sprzedać swojego prawa czy też w inny sposób przenieść go na osobę trzecią (por. art. 912 K.c.) – np. rodzic, który przekazał umową dożywocia nieruchomość jednemu z dzieci, nie może po pewnym czasie przekazać swoich uprawnień z umowy drugiemu z dzieci, swojemu małżonkowi (jeśli w umowie dożywocia nie ustanowił go dożywotnikiem) itd. Natomiast nabywca nieruchomości, który ją otrzymał w drodze umowy dożywocia, może taką nieruchomość zbyć.

WAŻNE!

Nabywca nieruchomości może ją sprzedać, darować, może obciążyć ją innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. hipoteką) bez zgody dożywotnika.

Jednak w przypadku przeniesienia własności nieruchomości nowy nabywca przejmuje uprawnienia dotychczasowego nabywcy z umowy dożywocia – za świadczenia, które miały być spełnione od chwili zawarcia umowy przeniesienia własności, to on będzie odpowiadał (por. art. 910 § 2 K.c.). Kwestia odpowiedzialności dotychczasowego właściciela oraz zakresu odpowiedzialności nabywcy jest kontrowersyjna w doktrynie i orzecznictwie.

WAŻNE!

Czynność prawna, w tym sprzedaż czy darowizna nieruchomości, nie powinna być sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, bowiem w przypadku takiej sprzeczności będzie ona nieważna (art. 58 K.c.). W poszczególnych przypadkach warto zatem dodatkowo rozważyć, czy taką nie była sprzedaż nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia.

Niespełnianie świadczeń z umowy dożywocia

Jeśli nabywca nie wywiązuje się z umowy o dożywocie, dożywotnik może na drodze sądowej dochodzić świadczeń, które miał otrzymać – podstawą takiego żądania będzie zobowiązanie się nabywcy w umowie do tego, że spełni określone nią świadczenia. Ponadto w doktrynie przyjmuje się, że wierzytelność dożywotnika (tj. roszczenie o uiszczenie zaległych świadczeń) może być przedmiotem obrotu – czyli może on ją sprzedać. Natomiast uprawnień, które miały być spełnione, a nie zostały, może dochodzić nabywca wierzytelności (oczywiście może tu chodzić tylko o uprawnienia majątkowe). Zaległe świadczenia z umowy dożywocia ulegają przedawnieniu – można ich dochodzić tylko w określonym czasie (terminy przedawnienia roszczeń określa art. 118 K.c.).

WAŻNE!

Uprawnień z umowy dożywocia (o ile wierzytelność nie została zbyta) może dochodzić tylko dożywotnik – zbywca nieruchomości. Jeśli zatem nabywca nie wywiązuje się z obowiązku utrzymywania dożywotnika, zaś sam dożywotnik w tym celu nie czyni starań, by świadczenia egzekwować, osoba trzecia nie ma możliwości prawnego działania w związku z niewykonywaniem umowy. Sąsiadka nie może zatem wystąpić prawnie w obronie rodzica, co do którego dziecko zaniechało utrzymywania go mimo umowy o dożywocie.

Jeśliby z powodu niewykonywania umowy przez nabywcę dożywotnik (zbywca) poniósł szkodę majątkową, może on także dochodzić odszkodowania od nabywcy według reguł ogólnych (art. 471 K.c.). Zatem jeśli np. dożywotnik dla swojego utrzymania – nie mając innej możliwości – musiał zaciągnąć pożyczkę, jego szkodę stanowić będą koszty tej pożyczki.

Renta z umowy o dożywocie

Świadczenia umowy o dożywocie zakładają osobistą styczność jej stron. Przyjęcie jako domownika, bieżące utrzymywanie, opieka – wszystkie te obowiązki zakładają dobre stosunki między stronami, utrzymywanie kontaktu w celu rozeznania potrzeb dożywotnika i zadośćuczynienia tym potrzebom. Życie pokazuje jednak, że dobre stosunki panujące w chwili zawierania umowy nie muszą rozciągnąć się na następne lata, tym bardziej, że okres wykonywania świadczeń może być bardzo długi. Gdyby między stronami wytworzyły się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały w bezpośredniej styczności, każda z nich może zwrócić się do sądu o zamianę wszystkich bądź też niektórych świadczeń z umowy na dożywotnią rentę, która będzie odpowiadała wartości tych świadczeń (art. 913 § 1 K.c.). Sąd zatem bada, jaka jest wartość umówionych świadczeń i taką wartość renty – w miejsce tych świadczeń – zasądza.

WAŻNE!

W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się na możliwość uwzględnienia przez sąd ciężkiej sytuacji majątkowej osoby zobowiązanej do świadczeń, a także okoliczności, że dożywotnik ma inne źródła dochodu (uchwała SN z 6.02.1969 r. III CZP 130/68).

W konkretnej sytuacji nie można zatem wykluczyć, że sąd zasądzi świadczenie niższe niż odpowiadające wartości świadczenia ustalonego w umowie. Przy zamianie dożywocia na rentę nie jest istotna przyczyna, dla której między stronami powstały złe stosunki.

WAŻNE!

Przyjmuje się, że w wyjątkowych sytuacjach sąd może tę rentę skapitalizować, tj. zasądzić jednorazową kwotę, odpowiadającą sumie świadczeń rentowych – gdyby było to uzasadnione z punktu widzenia interesu dożywotnika.

Odwołanie dożywocia

Zawierając umowę dożywocia, należy liczyć się z tym, że rozporządzenia nią poczynione mają charakter trwały – jest niezwykle trudno jednostronnie „cofnąć” skutki przeniesienia własności, nawet gdy realizacja umowy nie wygląda z punktu widzenia dożywotnika tak, jak to planował. Możliwe pozostaje rozwiązanie przez sąd umowy o dożywocie, ale tylko w wypadkach wyjątkowych (art. 913 § 2 K.c.). W takim przypadku orzeczenie sądu przenosi zwrotnie własność nieruchomości i powoduje wygaśnięcie prawa dożywocia. Z powództwem o rozwiązanie umowy o dożywocie może wystąpić dożywotnik (zbywca) albo zobowiązany (nabywca).

WAŻNE!

Z powództwem o rozwiązanie umowy o dożywocie nie mogą wystąpić osoby trzecie, w tym spadkobiercy dożywotnika. Nie mogą oni podtrzymywać powództwa, gdy dożywotnik po jego wytoczeniu zmarł.

W przypadku śmierci dożywotnika umowa o dożywocie wygasa, stąd też nie ma już podstawy do występowania o jej rozwiązanie.

Orzecznictwo sądów w przedmiocie podstaw do rozwiązania umowy o dożywocie jest bardzo bogate, jednak bardzo rzadko stwierdzane jest zaistnienie podstaw do rozwiązania umowy. Sądy przyjmują, że „wypadek wyjątkowy” dotyczy sytuacji, w której dożywotnik jest krzywdzony, zaś nabywca wykazuje złą wolę. W wyroku SN z 15.07.2010 r., sygn. akt IV CSK 32/10, wskazano, że istotna pozostaje także przyczyna wytworzenia się złych stosunków – wyłączona jest możliwość rozwiązania umowy, gdy ta przyczyna leży tylko po stronie dożywotnika. Oprócz wykazywania przemocy wobec dożywotnika, rozwiązanie umowy uzasadnia np. pozostawienie dożywotnika bez opieki i świadczeń umownych – wyjazd za granicę bez możliwości powrotu. Każdy jednak przypadek należy badać indywidualnie, uwzględniając całość zaistniałych okoliczności.

WAŻNE!

Jeśli jednak nieruchomość obciążona prawem dożywocia zostanie zbyta, dożywotnikowi nie będzie już przysługiwało uprawnienie do żądania rozwiązania umowy o dożywocie w trybie art. 913 § 2 K.c., a będzie tylko mógł wystąpić z żądaniem zmiany dożywocia na rentę (art. 914 K.c.).

Rozwiązanie umowy dożywocia

Zgodnie z zasadą swobody kontraktowania strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania – zgodnie jednak z jego treścią, celem i naturą, a także przepisami ustawowymi i zasadami współżycia społecznego (art. 353 (1) K.c.). Z tej przyczyny można przyjąć (choć nie jest to koncepcja jednolita), że strony mogą zgodnie rozwiązać umowę o dożywocie. Rozwiązanie umowy o dożywocie musi wtedy nastąpić w formie aktu notarialnego (art. 77 K.c.). Na skutek takiej umowy uprawnienia dożywotnika wygasną, własność nieruchomości zaś zwrotnie przejdzie na zbywcę. Przyjmuje się także, że dożywotnik może jednostronnie zrezygnować ze świadczeń z umowy dożywocia – w takim wypadku jednak wygasną tylko jego uprawnienia, zaś własność nieruchomości na powrót nie zostanie przeniesiona na zbywcę.

Biorąc pod uwagę szczególny charakter umowy dożywocia, mimo wielu korzyści z niej płynących (w tym możliwość uniknięcia zachowku czy kwestie podatkowe), warto mieć świadomość, iż jest to umowa obciążona znacznym ryzykiem dla obu stron – stosunki stron mogą ulegać zmianie, a świadczenia umowne będą musiały być wykonywane, zaś odwrócenie skutków umowy bez zgody stron jest niezwykle trudne.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »