Zakup nieruchomości w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Czy przekazanie na polski rachunek bankowy zagranicznych środków podlega opodatkowaniu?

Pierwszą kwestią jest samo przesłanie pieniędzy z zagranicznego rachunku na konto w Polsce. Jeżeli są to własne środki kupującego, taki przelew nie powoduje powstania nowego przychodu podatkowego. Nie dochodzi bowiem do zwiększenia majątku, lecz tylko do przemieszczenia pieniędzy między rachunkami tej samej osoby.

Trzeba jednak odróżnić sam transfer pieniędzy od źródła ich pochodzenia. Jeżeli osoba mieszkająca za granicą jest polskim rezydentem podatkowym, może podlegać w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów, z uwzględnieniem właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jeżeli jest nierezydentem, zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy PIT podlega w Polsce opodatkowaniu tylko od dochodów osiąganych na terytorium Polski.

Sam przelew oszczędności, wynagrodzenia, spadku albo środków ze sprzedaży majątku za granicą na polski rachunek bankowy nie jest więc automatycznie polskim przychodem. Podobnie sama wymiana waluty, dokonana poza działalnością gospodarczą i dotycząca własnych środków, co do zasady nie tworzy przychodu podatkowego.

Potwierdza to interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 sierpnia 2018 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.287.2018.1.TR:

W odniesieniu do nierezydentów istotne znaczenie ma również wyrok WSA w Gdańsku z 4 września 2018 r., sygn. I SA/Gd 670/18:

Zakup nieruchomości w Polsce a PCC i VAT

Podatek od czynności cywilnoprawnych zależy przede wszystkim od rodzaju transakcji. Jeżeli przedmiotem umowy sprzedaży jest nieruchomość położona w Polsce albo prawo wykonywane w Polsce, ustawa o PCC obejmuje taką czynność niezależnie od tego, czy kupujący mieszka w Polsce, Niemczech, Wielkiej Brytanii, USA czy innym państwie.

Przy typowej sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Obowiązek podatkowy spoczywa na kupującym, ale przy umowie sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego podatek pobiera notariusz jako płatnik. Kupujący zwykle nie składa wtedy samodzielnie deklaracji PCC-3.

Inaczej wygląda zakup na rynku pierwotnym, zwłaszcza od dewelopera. Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT, standardowy 2% PCC od umowy sprzedaży co do zasady nie występuje. Przy zakupie z rynku pierwotnego w cenie lokalu najczęściej mieści się VAT, natomiast notariusz nie pobiera klasycznego 2% PCC od sprzedaży.

Od tej zasady istnieje jednak ważny wyjątek: szczególna 6% stawka PCC może dotyczyć sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego albo udziału w takim lokalu w tej samej inwestycji, gdy transakcja jest opodatkowana VAT. To regulacja skierowana głównie do nabywców kupujących pakietowo większą liczbę mieszkań.

Jeżeli zakup jest finansowany nie tylko własnymi oszczędnościami, ale także prywatną pożyczką, trzeba ocenić odrębnie podatek PCC od pożyczki. To inny obowiązek niż PCC od sprzedaży nieruchomości i może mieć własną stawkę, zwolnienia oraz terminy.

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu

Aktualnie nie można już pisać, że przy każdym zakupie mieszkania na rynku wtórnym kupujący zawsze płaci 2% PCC. Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie dla osoby fizycznej kupującej pierwsze mieszkanie, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zwolnienie ma zastosowanie, jeżeli kupującemu w dniu sprzedaży i wcześniej nie przysługiwało prawo własności takiego lokalu lub domu ani odpowiednie spółdzielcze prawo. Wyjątek dotyczy udziału nieprzekraczającego 50%, jeżeli został nabyty w drodze dziedziczenia.

Przy zakupie przez kilka osób warunki zwolnienia trzeba ocenić szczególnie ostrożnie. Jeżeli jedna z osób kupujących miała już wcześniej mieszkanie albo dom, notariusz może odmówić zastosowania zwolnienia. Znaczenie ma nie tylko miejsce zamieszkania, lecz także dotychczasowa historia własnościowa kupującego.

Zwolnienie nie obejmuje każdego rodzaju nieruchomości. Nie dotyczy np. zakupu samej działki budowlanej, lokalu użytkowego ani nieruchomości kupowanej przez spółkę. Nie ma też zastosowania do ceny opodatkowanej VAT u dewelopera, bo w takim przypadku zwykle nie występuje standardowy 2% PCC od sprzedaży.

Kto płaci PCC i czy trzeba składać deklarację?

Zgodnie z ustawą o PCC obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. W praktyce, gdy sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, notariusz oblicza, pobiera i odprowadza PCC do właściwego urzędu skarbowego. Organem właściwym jest urząd skarbowy według położenia nieruchomości.

Kupujący powinien jednak pamiętać, że notariusz rozlicza PCC tylko od czynności dokonanej w akcie notarialnym. Jeżeli oprócz zakupu nieruchomości występują inne zdarzenia, np. pożyczka od członka rodziny, pożyczka od osoby trzeciej, darowizna pieniędzy albo ustanowienie hipoteki, mogą powstać odrębne obowiązki podatkowe lub dokumentacyjne.

Przykładowo umowa pożyczki pieniędzy co do zasady podlega PCC według odrębnej stawki, a w niektórych przypadkach korzysta ze zwolnień, zwłaszcza w najbliższej rodzinie po spełnieniu warunków formalnych. Darowizna pieniędzy może z kolei podlegać podatkowi od spadków i darowizn, chyba że spełnione są warunki zwolnienia.

Podatek od nieruchomości po zakupie

Zakup nieruchomości w Polsce powoduje także obowiązki wobec gminy. Osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości, użytkownikiem wieczystym gruntu albo posiadaczem samoistnym składa informację IN-1 w urzędzie gminy lub miasta właściwym według położenia nieruchomości.

Termin na złożenie informacji IN-1 wynosi 14 dni od dnia powstania okoliczności uzasadniających obowiązek podatkowy, czyli w praktyce od zakupu. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym doszło do nabycia.

Wysokość podatku ustala organ podatkowy gminy w decyzji. Osoba fizyczna nie oblicza sama rocznego podatku tak jak przedsiębiorca składający deklarację DN-1. Podatek płaci się w ratach wskazanych w decyzji, zwykle do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada, chyba że decyzja albo wysokość zobowiązania uzasadniają inny sposób zapłaty.

Miejsce zamieszkania właściciela za granicą nie zwalnia z podatku od nieruchomości w Polsce. Warto zadbać o prawidłowy adres do korespondencji albo elektroniczny sposób doręczeń, ponieważ brak odbioru decyzji może prowadzić do zaległości podatkowej, odsetek i problemów z egzekucją.

Czy cudzoziemiec mieszkający za granicą potrzebuje zezwolenia?

Jeżeli kupującym jest obywatel polski mieszkający za granicą, samo miejsce zamieszkania poza Polską nie powoduje obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Inaczej może być, gdy kupującym jest cudzoziemiec, czyli osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego albo zagraniczny podmiot.

Co do zasady cudzoziemiec chcący nabyć nieruchomość w Polsce musi uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Ustawa przewiduje jednak istotne wyjątki. Zezwolenia nie potrzebują m.in. obywatele i przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii.

Poza tym zezwolenie nie jest wymagane m.in. przy nabyciu samodzielnego lokalu mieszkalnego położonego poza strefą nadgraniczną, a także w niektórych sytuacjach związanych z pobytem stałym, małżeństwem z obywatelem polskim albo dziedziczeniem. Wyjątki mają jednak ograniczenia, szczególnie przy nieruchomościach w strefie nadgranicznej i przy gruntach rolnych.

Jeżeli kupującym jest obywatel państwa spoza EOG i Szwajcarii, przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto sprawdzić, czy zezwolenie jest potrzebne. Brak wymaganego zezwolenia może uniemożliwić skuteczne nabycie nieruchomości.

Praktyczna lista kontrolna przed zakupem

• Ustal, czy kupujesz na rynku wtórnym, czy pierwotnym, bo od tego zależy PCC albo VAT.
• Sprawdź, czy możesz skorzystać ze zwolnienia z PCC dla pierwszego mieszkania lub domu.
• Przygotuj dokumenty potwierdzające źródło pieniędzy przelewanych z zagranicy.
• Jeżeli środki pochodzą z pożyczki lub darowizny, sprawdź odrębne obowiązki podatkowe.
• Jeżeli nie jesteś obywatelem polskim, oceń, czy wymagane jest zezwolenie MSWiA.
• Po zakupie złóż w gminie informację IN-1 w terminie 14 dni.

FAQ

Czy samo przelanie pieniędzy z zagranicy do Polski powoduje podatek?

Nie, jeżeli są to własne środki kupującego. Sam transfer pieniędzy między rachunkami tej samej osoby nie jest przychodem. Trzeba jednak umieć wykazać źródło środków, a odrębnie ocenia się ewentualną pożyczkę, darowiznę albo dochód, z którego pieniądze pochodzą.

Czy osoba mieszkająca za granicą zawsze płaci 2% PCC?

Nie zawsze. 2% PCC jest typowe dla sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym, ale zakup pierwszego mieszkania lub domu może korzystać ze zwolnienia. Przy zakupie od dewelopera transakcja jest zwykle opodatkowana VAT i standardowe 2% PCC nie występuje.

Kto płaci PCC przy akcie notarialnym?

Podatnikiem jest kupujący, ale przy umowie sprzedaży nieruchomości podatek pobiera notariusz jako płatnik. Kupujący przekazuje kwotę podatku przy akcie, a notariusz odprowadza ją do urzędu skarbowego.

Czy po zakupie trzeba zgłaszać nieruchomość w gminie?

Tak. Osoba fizyczna składa informację IN-1 w terminie 14 dni od zakupu. Następnie gmina wydaje decyzję ustalającą wysokość podatku od nieruchomości.

Czy obywatel polski mieszkający za granicą potrzebuje zezwolenia MSWiA?

Nie. Zezwolenie dotyczy cudzoziemców w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Sam fakt zamieszkania obywatela polskiego poza krajem nie czyni go cudzoziemcem.

Czy cudzoziemiec spoza Unii Europejskiej może kupić mieszkanie w Polsce?

Tak, ale musi sprawdzić, czy potrzebuje zezwolenia. Wiele zakupów samodzielnych lokali mieszkalnych położonych poza strefą nadgraniczną korzysta z wyjątku, ale zakup domu, gruntu, nieruchomości rolnej albo nieruchomości w strefie nadgranicznej może wymagać zezwolenia.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą nie powoduje podatku tylko dlatego, że pieniądze zostaną przelane na polskie konto. Kluczowe znaczenie ma źródło środków, rezydencja podatkowa oraz rodzaj samej transakcji.

Najczęstszy koszt podatkowy przy rynku wtórnym to 2% PCC pobierany przez notariusza, ale trzeba pamiętać o zwolnieniu dla pierwszego mieszkania oraz o tym, że zakup od dewelopera zwykle jest rozliczany przez VAT, a nie przez standardowy PCC. Po zakupie właściciel powinien dopełnić obowiązków wobec gminy w zakresie podatku od nieruchomości.

Jeżeli kupującym jest cudzoziemiec, osobnym zagadnieniem jest zezwolenie na nabycie nieruchomości. W wielu sytuacjach zezwolenie nie jest wymagane, ale przy nieruchomościach gruntowych, domach, gruntach rolnych, strefie nadgranicznej albo nabywcy spoza EOG i Szwajcarii trzeba tę kwestię sprawdzić przed podpisaniem umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
4. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178
5. Serwis podatki.gov.pl, informacje o PCC i podatku od nieruchomości
6. Informacja MSWiA o zezwoleniach na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców
7. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 sierpnia 2018 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.287.2018.1.TR
8. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 września 2018 r., sygn. akt I SA/Gd 670/18