Sprzedaż nieruchomości za granicą a PIT w Polsce

Sprzedaż nieruchomości za granicą a polska rezydencja podatkowa

Podstawowe pytanie brzmi: czy sprzedający jest polskim rezydentem podatkowym. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy PIT osoby fizyczne mające miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej podlegają w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów.

Za osobę mającą miejsce zamieszkania w Polsce uważa się osobę, która posiada w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych, czyli ośrodek interesów życiowych, albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Jeżeli jednocześnie inne państwo uznaje podatnika za swojego rezydenta, trzeba sprawdzić właściwą umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania i zawarte w niej reguły rozstrzygania rezydencji.

Jeżeli sprzedający jest polskim rezydentem podatkowym, sama okoliczność, że nieruchomość znajduje się np. w Hiszpanii, Grecji, Niemczech, USA albo Brazylii, nie wyłącza automatycznie polskich przepisów PIT. O tym, czy transakcja będzie opodatkowana w Polsce, decyduje przede wszystkim art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT oraz właściwa umowa międzynarodowa. Przy kilku właścicielach dodatkowej analizy może wymagać sprzedaż nieruchomości współwłaścicieli.

5-letni termin przy sprzedaży zagranicznej nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości albo określonych praw do nieruchomości jest źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ta zasada dotyczy także nieruchomości zagranicznych. Analogiczny 5-letni okres karencji stosuje się do nieruchomości krajowych i położonych poza Polską. Jeżeli podatnik kupił apartament w Portugalii w 2018 r., okres pięciu lat liczy się od końca 2018 r., a więc upływa z końcem 2023 r. Sprzedaż w 2024 r. lub później nie tworzy w Polsce przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, o ile nie jest elementem działalności gospodarczej. Jeżeli nieruchomość była wykorzystywana w biznesie, odrębnej analizy może wymagać sprzedaż mieszkania firmowego PIT.

Trzeba jednak pamiętać o wyjątkach. Przy nieruchomości nabytej w spadku 5-letni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Przy zbyciu po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej znaczenie mogą mieć szczególne zasady z art. 10 ust. 6 ustawy PIT. Jeżeli tytuł własności powstał za granicą, data nabycia może wymagać analizy dokumentów i prawa państwa położenia nieruchomości.

Stanowisko, że sprzedaż zagranicznej nieruchomości po upływie 5 lat nie powoduje obowiązku zapłaty polskiego PIT, potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13.04.2018 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.78.2018.1.MST, dotycząca sprzedaży nieruchomości położonej w Stanach Zjednoczonych.

Sprzedaż przed upływem 5 lat: PIT-39 i podatek 19%

Jeżeli polski rezydent podatkowy sprzedaje prywatną nieruchomość położoną za granicą przed upływem 5 lat, zasadniczo powinien rozliczyć transakcję w Polsce w zeznaniu PIT-39. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeżeli ostatni dzień terminu przypada na dzień wolny od pracy, termin przesuwa się zgodnie z zasadami Ordynacji podatkowej.

Podatek wynosi 19% dochodu. Dochodem jest przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu, w szczególności udokumentowane wydatki na nabycie albo wybudowanie nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające jej wartość. W przypadku nieruchomości nabytej nieodpłatnie, np. w spadku albo darowiźnie, sposób ustalenia kosztów wymaga odrębnej analizy.

Kwoty wyrażone w walucie obcej trzeba przeliczyć na złote według zasad z art. 11a ustawy PIT. Co do zasady przychód przelicza się według średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu, koszty według kursu z dnia poprzedzającego ich poniesienie, a zagraniczny podatek według kursu z dnia poprzedzającego jego zapłatę.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania

Polskie przepisy stosuje się z uwzględnieniem umów międzynarodowych. Wynika to z art. 4a ustawy PIT. W praktyce oznacza to, że przy każdej sprzedaży zagranicznej nieruchomości trzeba sprawdzić umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartą między Polską a państwem położenia nieruchomości.

Większość umów opiera się na zasadzie, że zyski z przeniesienia własności majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w państwie, w którym nieruchomość jest położona. Sformułowanie „mogą być opodatkowane” nie oznacza swobodnego wyboru państwa przez podatnika. Oznacza ono przyznanie państwu położenia nieruchomości prawa do opodatkowania, jeżeli jego przepisy wewnętrzne przewidują taki podatek.

Nie wolno jednak zakładać, że w każdej sprawie automatycznie działa ta sama metoda rozliczenia. UPO przewiduje metodę właściwą dla nieruchomości i konkretnego państwa. W jednej sprawie znaczenie może mieć metoda proporcjonalnego odliczenia, w innej szczególne postanowienia danej umowy. Dlatego przed rozliczeniem trzeba sprawdzić aktualną treść właściwej umowy i przepisy państwa położenia nieruchomości.

Jeżeli zagraniczny dochód podlega opodatkowaniu w Polsce i jednocześnie został opodatkowany za granicą, polski podatnik może co do zasady odliczyć podatek zapłacony za granicą w granicach limitu wynikającego z polskich przepisów albo właściwej umowy. Odliczenie nie może przekroczyć tej części polskiego podatku, która proporcjonalnie przypada na dochód osiągnięty za granicą. W praktyce do PIT-39 dołącza się wtedy zwykle załącznik PIT/ZG.

Państwo bez umowy z Polską

Jeżeli nieruchomość znajduje się w państwie, z którym Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, trzeba sięgnąć bezpośrednio do ustawy PIT. Zgodnie z art. 30e ust. 9 ustawy PIT, gdy podatnik podlegający w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu osiąga dochody ze sprzedaży nieruchomości poza terytorium Polski, które nie są zwolnione na podstawie umowy, albo gdy Polska nie zawarła z danym państwem umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, stosuje się mechanizm odliczenia podatku zapłaconego za granicą.

Przykładowo polski rezydent podatkowy sprzedający w 2026 r. nieruchomość położoną w państwie bez umowy z Polską, nabytą w 2024 r., powinien rozważyć rozliczenie dochodu w PIT-39 za 2026 r. Jeżeli zapłacił podatek za granicą, może odliczyć go od polskiego podatku tylko w granicach ustawowego limitu. Konieczne jest posiadanie dokumentów potwierdzających zapłatę podatku oraz przeliczenie kwot na złote.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży nieruchomości za granicą

Sprzedaż przed upływem 5 lat nie zawsze oznacza faktyczną zapłatę podatku w Polsce. Jeżeli podatnik przeznaczy przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, może skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Przychód trzeba wydatkować począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Praktyczne warunki zwolnienia omawia także ulga mieszkaniowa sprzedaży nieruchomości.

Zwolnienie obejmuje taką część dochodu, jaka odpowiada udziałowi wydatków mieszkaniowych w przychodzie ze sprzedaży. Jeżeli podatnik przeznaczy cały przychód na kwalifikowane cele mieszkaniowe, dochód może być zwolniony w całości. Jeżeli przeznaczy tylko część przychodu, zwolnienie będzie proporcjonalne.

Wydatki mieszkaniowe muszą mieścić się w katalogu z art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Mogą to być m.in. wydatki na zakup, budowę, rozbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku albo lokalu mieszkalnego. Przy nieruchomościach położonych poza Polską trzeba dodatkowo sprawdzić ograniczenia dotyczące państwa położenia nieruchomości i możliwość wymiany informacji podatkowych. Sam zakup inwestycyjny, zakup pod wynajem albo zakup dla innej osoby może nie spełniać warunku własnego celu mieszkaniowego.

Nawet gdy podatnik planuje skorzystać z ulgi mieszkaniowej, powinien złożyć PIT-39 za rok sprzedaży i wykazać w nim przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego. Jeżeli później nie spełni warunków ulgi, konieczna może być korekta zeznania i zapłata podatku wraz z odsetkami.

Jakie dokumenty warto zgromadzić?

Przy sprzedaży zagranicznej nieruchomości podatnik powinien zachować przede wszystkim umowę nabycia, dokumenty potwierdzające datę nabycia lub wybudowania, umowę sprzedaży, dowody zapłaty ceny, dokumenty potwierdzające koszty transakcyjne, faktury i rachunki dotyczące nakładów oraz dokumenty potwierdzające podatek zapłacony za granicą.

Przy uldze mieszkaniowej potrzebne będą także dokumenty potwierdzające wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe, np. akt notarialny, umowa deweloperska, faktury remontowe, potwierdzenia przelewów oraz dokumenty wykazujące, że dana nieruchomość służy realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

FAQ

Czy każdą sprzedaż nieruchomości za granicą trzeba wykazać w Polsce?

Nie. Jeżeli polski rezydent podatkowy sprzedaje prywatną nieruchomość po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania, sprzedaż zwykle nie podlega opodatkowaniu PIT w Polsce i nie wymaga złożenia PIT-39. Inaczej może być przy sprzedaży przed upływem 5 lat albo w ramach działalności gospodarczej.

Jak liczyć 5 lat przy nieruchomości położonej za granicą?

Termin liczy się tak samo jak przy nieruchomości krajowej: od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przy spadku liczy się go od końca roku nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę. Przy wspólności majątkowej, podziale majątku albo nietypowych tytułach nabycia trzeba przeanalizować dokumenty.

Czy podatek zapłacony za granicą można odliczyć w Polsce?

Co do zasady tak, jeżeli dochód podlega opodatkowaniu w Polsce i właściwa umowa albo ustawa PIT przewiduje mechanizm odliczenia. Odliczenie jest limitowane i nie może przekroczyć części polskiego podatku przypadającej proporcjonalnie na dochód zagraniczny.

Czy trzeba złożyć PIT-39, jeżeli korzystam z ulgi mieszkaniowej?

Tak. Skorzystanie z ulgi mieszkaniowej nie zwalnia z obowiązku złożenia PIT-39, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego.

Czy zakup mieszkania za granicą może być własnym celem mieszkaniowym?

Może, ale nie w każdej sytuacji. Wydatek musi mieścić się w katalogu z ustawy PIT, służyć własnym potrzebom mieszkaniowym podatnika i spełniać warunki dotyczące państwa położenia nieruchomości oraz wymiany informacji podatkowych.

Co zrobić, gdy Polska nie ma umowy z państwem położenia nieruchomości?

Wtedy stosuje się zasady z ustawy PIT, w szczególności art. 30e ust. 9. Jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu w Polsce i podatnik zapłacił podatek za granicą, może rozważyć odliczenie tego podatku w granicach ustawowego limitu.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości położonej poza Polską może być neutralna podatkowo w Polsce, ale tylko wtedy, gdy transakcja spełnia warunki wynikające z ustawy PIT, zwłaszcza z 5-letniego terminu. Przy sprzedaży przed upływem tego terminu trzeba rozważyć PIT-39, 19% podatek od dochodu, przeliczenie walut, załącznik PIT/ZG, ulgę mieszkaniową oraz przepisy właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Najbezpieczniej oceniać taką transakcję na podstawie dokumentów nabycia i sprzedaży, dat, kwot, państwa położenia nieruchomości, zapłaconego podatku zagranicznego oraz planów mieszkaniowych podatnika. Drobna różnica w dacie nabycia, statusie rezydencji albo treści umowy międzynarodowej może zmienić sposób rozliczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 - tekst aktu
2. Serwis podatki.gov.pl, „Zbycie nieruchomości” - informacje Ministerstwa Finansów
3. Interpretacja ogólna Ministra Finansów dotycząca katalogu wydatków na cele mieszkaniowe - komunikat KAS
4. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13.04.2018 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.78.2018.1.MST