- Wpłata dokonana przez rodzica, dziadka, małżonka lub inną osobę z najbliższej rodziny na rachunek dewelopera może być darowizną dla kupującego, ponieważ zmniejsza jego zobowiązanie wobec dewelopera.
- Pełne zwolnienie z podatku z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczy tylko tzw. grupy zerowej i wymaga co do zasady zgłoszenia SD-Z2 w terminie 6 miesięcy.
- Najbezpieczniejszy wariant to przelew od darczyńcy na rachunek obdarowanego, a następnie przelew obdarowanego do dewelopera.
- Bezpośredni przelew na konto dewelopera może być broniony w świetle części orzecznictwa NSA, ale organy podatkowe mogą kwestionować zwolnienie, powołując się na literalne brzmienie art. 4a.
- Brak zgłoszenia albo słaba dokumentacja może oznaczać utratę zwolnienia i konieczność zapłaty podatku, a w niektórych sytuacjach także zastosowanie sankcyjnej stawki.
Stan prawny: 20 maja 2026 r.
Wpłata na rzecz dewelopera jako darowizna
Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Przysporzenie nie musi polegać wyłącznie na tym, że pieniądze fizycznie wpływają na konto obdarowanego. Może nim być także spłata jego zobowiązania wobec osoby trzeciej.
Jeżeli więc kupujący podpisał umowę deweloperską, a rodzice opłacają część ceny bezpośrednio na rachunek dewelopera, kupujący uzyskuje korzyść majątkową. Podobnie trzeba oceniać sytuacje, w których w grę wchodzi zagraniczna darowizna i podatek w Polsce, bo kluczowe jest ustalenie, kto faktycznie otrzymuje przysporzenie. Jego dług wobec dewelopera maleje, a ciężar ekonomiczny płatności ponoszą rodzice. W podatku od spadków i darowizn taka operacja powinna być traktowana jako darowizna na rzecz kupującego.
Dla bezpieczeństwa warto sporządzić prostą umowę darowizny albo co najmniej pisemne oświadczenie darczyńcy i obdarowanego. Dokument powinien wskazywać strony, kwotę, datę, cel darowizny oraz informację, że przelew do dewelopera następuje w wykonaniu darowizny dla konkretnego obdarowanego.
Kiedy darowizna od najbliższej rodziny jest zwolniona z podatku?
Darowizna pieniędzy podlega ustawie o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy ciąży na obdarowanym, czyli na osobie, która faktycznie otrzymuje przysporzenie. Przy darowiznach od najbliższej rodziny można jednak skorzystać z pełnego zwolnienia przewidzianego w art. 4a tej ustawy.
Do tzw. grupy zerowej należą: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha. Oznacza to m.in. rodziców, dzieci, dziadków, wnuki, brata i siostrę. Zwolnienie z art. 4a nie obejmuje natomiast wszystkich osób z I grupy podatkowej. Przykładowo teściowie, zięć i synowa są w I grupie, ale nie są objęci tzw. grupą zerową.
Aby skorzystać ze zwolnienia, obdarowany powinien zasadniczo zgłosić nabycie darowizny na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. W przypadku zwykłej darowizny pieniężnej będzie to najczęściej dzień spełnienia świadczenia, czyli dzień przelewu. Niezależnie od stanowiska fiskusa, obowiązek złożenia SD-Z2 w terminie 6 miesięcy zostaje podstawowym warunkiem bezpieczeństwa podatkowego.
Zgłoszenia nie trzeba składać, jeżeli łączna wartość nabyć od tej samej osoby w roku ostatniego nabycia i w ciągu 5 lat poprzedzających ten rok nie przekracza kwoty wolnej dla I grupy podatkowej, czyli obecnie 36 120 zł. W praktyce wpłaty na mieszkanie od dewelopera zwykle przekraczają ten limit, dlatego SD-Z2 najczęściej będzie konieczne.
Zobacz też: zgłoszenie darowizny pieniężnej
Problem przelewu bezpośrednio na konto dewelopera
Najwięcej wątpliwości dotyczy warunku udokumentowania darowizny pieniężnej. Art. 4a ust. 1 pkt 2 ustawy wymaga, aby otrzymanie pieniędzy zostało udokumentowane dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, jego rachunek w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym. Literalnie przepis wskazuje więc rachunek obdarowanego.
W starszym i częściowo nadal aktualnym dla podatników orzecznictwie przyjmowano, że wpłata na rachunek dewelopera może spełniać cel przepisu, jeżeli z dokumentów jednoznacznie wynika, że pieniądze zostały przekazane na rzecz obdarowanego i w wykonaniu jego zobowiązania. Takie stanowisko pojawiało się m.in. w wyrokach NSA dotyczących przelewów na konto dewelopera lub sprzedawcy nieruchomości.
Jednocześnie trzeba uwzględnić zmianę praktyki po uchwale NSA z 20 marca 2023 r., sygn. III FPS 3/22. W uchwale tej podkreślono wymóg przekazania pieniędzy na rachunek obdarowanego. Organy podatkowe często powołują się na tę wykładnię i mogą odmówić zwolnienia, gdy przelew trafił bezpośrednio na rachunek osoby trzeciej.
Rodzina wpłaciła darowiznę bezpośrednio na konto dewelopera?
Prawnik przeanalizuje przelewy, umowę i aktualne orzecznictwo oraz oceni możliwość zachowania zwolnienia z podatku od darowizn.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Sytuacja nie jest jednak całkowicie zamknięta na korzyść fiskusa. W wyroku NSA z 18 kwietnia 2024 r., sygn. III FSK 51/22, sąd dopuścił możliwość korzystnego rozstrzygnięcia przy płatności na rachunek sprzedawcy lub dewelopera, jeżeli konkretne okoliczności sprawy potwierdzały rzeczywisty charakter darowizny dla obdarowanego. Korzystne dla podatników stanowisko pojawiło się również w wyroku NSA z 25 września 2025 r., sygn. III FSK 629/24, dotyczącym przelewu na rachunek wierzyciela obdarowanego. Podobny spór dotyczący sytuacji, gdy przelew nie wprost na konto obdarowanego, ma szersze zastosowanie także przy innych darowiznach pieniężnych.
Wniosek praktyczny jest następujący: bezpośredni przelew darczyńcy na rachunek dewelopera nie przekreśla automatycznie argumentów podatnika, ale wiąże się z realnym ryzykiem sporu z urzędem skarbowym. Jeżeli transakcja jest dopiero planowana, bezpieczniej wykonać dwa przelewy: najpierw z rachunku darczyńcy na rachunek obdarowanego, a następnie z rachunku obdarowanego na rachunek dewelopera.
Jak udokumentować darowiznę przeznaczoną na mieszkanie?
Dokumenty powinny pozwalać urzędowi skarbowemu ustalić, kto, komu, kiedy i w jakiej wysokości przekazał darowiznę oraz jaki był jej cel. Przy wpłacie na rzecz dewelopera warto przygotować:
- umowę darowizny albo pisemne oświadczenie darczyńcy i obdarowanego,
- potwierdzenie przelewu z rachunku darczyńcy,
- umowę deweloperską, rezerwacyjną albo harmonogram płatności,
- dowód, że rachunek dewelopera był rachunkiem wskazanym dla płatności za lokal obdarowanego,
- opis przelewu wskazujący obdarowanego, lokal i cel płatności, np. darowizna dla córki Anny Kowalskiej, transza za lokal nr 12 zgodnie z umową deweloperską.
Darowizny pieniężnej nie należy przekazywać w gotówce, jeżeli obdarowany chce bezpiecznie korzystać ze zwolnienia z art. 4a. Późniejsza wpłata gotówki na konto albo wpłata do dewelopera nie daje takiego poziomu dokumentacji jak przelew bankowy od darczyńcy. Jeżeli darczyńcami są oboje rodzice, warto jasno określić, czy każde z nich przekazuje po połowie kwoty, czy inny udział. W SD-Z2 co do zasady wykazuje się nabycie od konkretnego darczyńcy, dlatego przy dużych kwotach lepiej unikać niejasnych przelewów z rachunku wspólnego bez opisania, kto faktycznie dokonuje darowizny.
Otrzymane od rodziców pieniądze wpłacone deweloperowi mogą równolegle obsługiwać wydatki na cele mieszkaniowe w innym podatku, np. przy rozliczaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości. To jednak odrębna instytucja podatkowa i nie zastępuje zgłoszenia darowizny w podatku od spadków i darowizn.
Co grozi za brak zgłoszenia albo słabą dokumentację?
Jeżeli obdarowany nie złoży SD-Z2 w terminie, a darowizna przekracza limit zwalniający z obowiązku zgłoszenia, zasadniczo traci prawo do pełnego zwolnienia z art. 4a. Wtedy darowizna od osoby z grupy zerowej może być opodatkowana według zasad właściwych dla I grupy podatkowej.
Ryzyko rośnie, gdy darowizna zostanie ujawniona dopiero w toku kontroli, czynności sprawdzających albo postępowania podatkowego. Jeżeli podatnik powoła się przed organem na niezgłoszoną darowiznę, a podatek nie został zapłacony, może pojawić się sankcyjna stawka 20% przewidziana w ustawie.
W przypadku przelewu bezpośrednio na rachunek dewelopera urząd może dodatkowo zakwestionować sam sposób udokumentowania darowizny. Wtedy obdarowany powinien przedstawić pełny zestaw dokumentów i argumentację opartą na celu przepisu oraz korzystnych orzeczeniach sądów administracyjnych. Przy większych kwotach warto rozważyć wniosek o interpretację indywidualną jeszcze przed wykonaniem przelewu.
Jak najbezpieczniej przeprowadzić płatność?
Najmniej ryzykowny schemat wygląda następująco: darczyńca przelewa pieniądze na rachunek obdarowanego, w tytule wskazując darowiznę i dane obdarowanego. Następnie obdarowany przelewa te same środki deweloperowi zgodnie z harmonogramem płatności. Obdarowany składa SD-Z2 w terminie 6 miesięcy i zachowuje potwierdzenia obu przelewów.
Jeżeli deweloper wymaga szybkiej płatności albo środki zostały już przelane bezpośrednio przez rodziców, nie należy zakładać, że sprawa jest przegrana. Trzeba jednak liczyć się z tym, że urząd może zająć stanowisko odmienne od podatnika. W takiej sytuacji znaczenie ma komplet dokumentów, precyzyjne opisanie przelewu i szybkie złożenie zgłoszenia SD-Z2.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak te same przepisy mogą działać inaczej w zależności od osoby darczyńcy, sposobu przelewu i dokumentów.
Anna kupuje mieszkanie od dewelopera. Jej rodzice chcą przekazać jej 160 000 zł. Najbezpieczniej będzie, gdy rodzice przeleją środki na rachunek Anny z tytułem „darowizna dla Anny na zakup mieszkania”, a Anna następnie opłaci transzę deweloperowi. Anna powinna złożyć SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od otrzymania pieniędzy i zachować potwierdzenia obu przelewów.
Michał ma zapłacić deweloperowi kolejną transzę w ciągu trzech dni. Dziadek przelewa pieniądze bezpośrednio na rachunek wskazany w umowie deweloperskiej, w tytule podając: „darowizna dla Michała, transza za lokal nr 18”. Michał nadal powinien złożyć SD-Z2 i zebrać dokumenty potwierdzające, że płatność dotyczyła jego zobowiązania. Musi jednak liczyć się z tym, że urząd może zakwestionować zwolnienie ze względu na przelew na rachunek osoby trzeciej.
Karolina otrzymuje 80 000 zł od wujka na dopłatę do mieszkania. Wujek nie należy do tzw. grupy zerowej, więc Karolina nie może skorzystać z pełnego zwolnienia z art. 4a. Nawet jeżeli przelew zostanie dobrze udokumentowany, trzeba ocenić obowiązek złożenia właściwego zeznania i wysokość podatku według zasad dla odpowiedniej grupy podatkowej.
FAQ
Czy wpłata rodziców na konto dewelopera jest darowizną dla dziecka?
Tak, jeżeli pieniądze są przekazywane po to, aby zmniejszyć zobowiązanie dziecka wobec dewelopera. Przysporzenie polega wtedy na tym, że dziecko nie musi pokrywać tej części ceny z własnych środków.
Czy zawsze trzeba składać SD-Z2?
Nie zawsze. Zgłoszenia nie trzeba składać, gdy suma darowizn od tej samej osoby z właściwego 5-letniego okresu nie przekracza 36 120 zł albo gdy nabycie nastąpiło na podstawie aktu notarialnego. Przy płatnościach na mieszkanie limit zwykle jest jednak przekroczony, dlatego SD-Z2 najczęściej jest konieczne.
Czy przelew bezpośrednio do dewelopera daje pełne bezpieczeństwo podatkowe?
Nie. Taki przelew może być broniony w świetle części orzecznictwa, ale obecna praktyka organów podatkowych bywa restrykcyjna. Najbezpieczniej jest wykonać przelew najpierw na konto obdarowanego, a dopiero potem do dewelopera.
Co wpisać w tytule przelewu?
Tytuł powinien identyfikować darowiznę, obdarowanego i cel płatności. Przykładowo: „darowizna dla Anny Kowalskiej, płatność transzy za lokal nr 12 zgodnie z umową deweloperską”. Tytuł nie zastępuje SD-Z2, ale wzmacnia dokumentację.
Czy darowizna od wujka albo teściów korzysta ze zwolnienia dla grupy zerowej?
Nie. Wujek nie należy do grupy zerowej, a teściowie, zięć i synowa, choć należą do I grupy podatkowej, również nie są objęci zwolnieniem z art. 4a. W takich przypadkach trzeba odrębnie ustalić grupę podatkową, limit i ewentualny podatek.
Podsumowanie
Wpłata na rzecz dewelopera dokonana przez rodziców lub innych bliskich może być darowizną dla kupującego mieszkanie. Przy darowiźnie od osób z grupy zerowej możliwe jest pełne zwolnienie z podatku, ale pod warunkiem terminowego zgłoszenia SD-Z2 i prawidłowego udokumentowania przelewu.
Najbezpieczniejsza praktyka to przekazanie pieniędzy najpierw na rachunek obdarowanego. Bezpośrednia wpłata na konto dewelopera może być uzasadniana korzystnym orzecznictwem, ale ze względu na uchwałę NSA i restrykcyjne stanowisko organów podatkowych może prowadzić do sporu. Im większa kwota, tym większe znaczenie ma komplet dokumentów i wcześniejsze zaplanowanie całej operacji.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła
- Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a, art. 6, art. 9 i art. 15.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 888.
- Uchwała NSA z 20 marca 2023 r., sygn. III FPS 3/22.
- Wyrok NSA z 18 kwietnia 2024 r., sygn. III FSK 51/22.
- Wyrok NSA z 25 września 2025 r., sygn. III FSK 629/24.
- Wyrok NSA z 7 kwietnia 2010 r., sygn. II FSK 2028/08.
- Materiały informacyjne administracji publicznej dotyczące formularza SD-Z2 i zgłaszania nabycia majątku ze spadku lub darowizny.
