Ulga termomodernizacyjna a brak prawa własności

Kto może skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej?

Zgodnie z art. 26h ustawy PIT z ulgi termomodernizacyjnej może skorzystać podatnik będący właścicielem albo współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Chodzi o budynek istniejący, służący celom mieszkalnym, a nie o dom dopiero budowany.

Odliczenie dotyczy wydatków na materiały budowlane, urządzenia i usługi związane z przedsięwzięciem termomodernizacyjnym, które mieszczą się w aktualnym wykazie określonym w rozporządzeniu wykonawczym. Od 2025 r. katalog wydatków został zmieniony, dlatego przed rozliczeniem konkretnej faktury warto sprawdzić, czy dany wydatek nadal znajduje się w wykazie.

W praktyce przykład pełnoprawnego wydatku to docieplenie a ulga ścian i fundamentów, jeżeli prace dotyczą istniejącego domu jednorodzinnego i spełniają wymogi rozporządzenia. Inny typowy wydatek to wymiana źródła ciepła, ale tylko wtedy, gdy urządzenie lub usługa mieszczą się w aktualnym katalogu wydatków kwalifikowanych.

Kwota odliczenia nie może przekroczyć 53 000 zł w odniesieniu do wszystkich przedsięwzięć termomodernizacyjnych realizowanych przez danego podatnika w poszczególnych budynkach, których jest właścicielem albo współwłaścicielem. U małżonków limit przysługuje każdemu z nich odrębnie, jeżeli spełniają warunki do ulgi.

Brak prawa własności a ulga termomodernizacyjna

Najważniejszy warunek podmiotowy jest prosty: podatnik musi mieć status właściciela albo współwłaściciela budynku, którego dotyczy termomodernizacja. Jeżeli ktoś ponosi wydatki na dom należący wyłącznie do innej osoby, a sam nie jest właścicielem ani współwłaścicielem, zasadniczo nie ma prawa do odliczenia.

Ulgi nie daje samo zamieszkiwanie w domu, partycypowanie w kosztach jego utrzymania, faktyczne finansowanie remontu, najem, użyczenie, służebność mieszkania ani zgoda właściciela na prowadzenie prac. Takie okoliczności mogą mieć znaczenie cywilne między stronami, ale nie zastępują ustawowego warunku własności lub współwłasności budynku.

Ostrożności wymaga też sytuacja małżonków. Jeżeli dom stanowi majątek osobisty jednego małżonka, a faktura została wystawiona wyłącznie na drugiego małżonka, który nie jest właścicielem ani współwłaścicielem budynku, odliczenie może zostać zakwestionowane. Przy wspólności majątkowej małżeńskiej znaczenie ma to, czy budynek rzeczywiście należy do majątku wspólnego, czy do majątku osobistego jednego z małżonków.

Użytkowanie wieczyste gruntu nie wyklucza ulgi automatycznie. Istotne jest to, czy podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W praktyce budynek wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste może stanowić odrębny przedmiot własności, dlatego taką sytuację trzeba ocenić na podstawie dokumentów nieruchomości.

Kiedy trzeba być właścicielem domu?

Ustawa PIT nie wskazuje wprost, czy podatnik musi być właścicielem budynku już w dniu poniesienia wydatku. Aktualna praktyka organów podatkowych i wyjaśnienia Ministerstwa Finansów koncentrują się na momencie dokonywania odliczenia. Oznacza to, że podatnik powinien mieć status właściciela lub współwłaściciela najpóźniej w chwili składania zeznania podatkowego, w którym wykazuje ulgę.

Jeżeli więc podatnik poniósł wydatek na termomodernizację, a dopiero później nabył udział w domu, odliczenie może być możliwe, jeżeli w dniu złożenia zeznania spełnia już warunek własności oraz pozostałe wymogi ulgi. Takie podejście potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 marca 2020 r., nr 0115-KDIT2.4011.123.2020.1.MM.

Odwrotna sytuacja jest ryzykowna. Jeżeli podatnik był właścicielem w momencie ponoszenia wydatków, ale sprzedał albo darował nieruchomość przed złożeniem zeznania, może utracić prawo do odliczenia, ponieważ w momencie korzystania z ulgi nie ma już statusu właściciela budynku.

Jeżeli jednak podatnik prawidłowo skorzystał z ulgi w pierwotnym zeznaniu, a dopiero później składa korektę, późniejsza utrata własności nie musi sama w sobie pozbawiać go prawa do ulgi, o ile wszystkie warunki były spełnione w chwili pierwotnego rozliczenia.

Faktury, dotacje i termin zakończenia przedsięwzięcia

Wysokość wydatków ustala się na podstawie faktur. Co do zasady faktura powinna być wystawiona przez podatnika VAT czynnego, czyli podmiot niekorzystający ze zwolnienia z VAT. Odliczenie może opierać się również na fakturze z podatkiem od wartości dodanej wystawionej przez podmiot z państwa członkowskiego Unii Europejskiej.

Odliczeniu podlega wydatek faktycznie poniesiony przez podatnika. Jeżeli wydatek został zwrócony, dofinansowany ze środków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, wojewódzkiego funduszu ochrony środowiska i gospodarki wodnej albo w innej formie, tej części nie można odliczyć. Jeżeli zwrot nastąpi już po skorzystaniu z ulgi, podatnik powinien doliczyć wcześniej odliczoną kwotę w zeznaniu za rok otrzymania zwrotu.

Przedsięwzięcie termomodernizacyjne trzeba zakończyć w ciągu 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek. Jeżeli termin nie zostanie dotrzymany, podatnik musi doliczyć wcześniej odliczone kwoty do dochodu albo przychodu za rok, w którym upłynął trzyletni termin.

Ulgi nie można rozliczyć podwójnie. Wydatki nie mogą być jednocześnie zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, odliczone od przychodu na ryczałcie w innym trybie ani uwzględnione w związku z innymi ulgami podatkowymi.

Jak rozliczyć ulgę w zeznaniu rocznym?

Ulga termomodernizacyjna jest odliczana od dochodu opodatkowanego według skali podatkowej, od dochodu opodatkowanego podatkiem liniowym albo od przychodu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W zależności od formy rozliczenia podatnik wykazuje ją w PIT-36, PIT-37, PIT-36L albo PIT-28.

Technicznie rozliczenie odbywa się w załączniku PIT/O, czyli informacji o odliczeniach dołączanej do zeznania rocznego. Jeżeli dochód albo przychód za dany rok jest zbyt niski, niewykorzystaną część ulgi można odliczać w kolejnych latach, nie dłużej jednak niż przez 6 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek.

Za datę poniesienia wydatku przyjmuje się zasadniczo dzień sprzedaży wskazany na fakturze. Jeżeli faktura nie zawiera dnia sprzedaży, w praktyce przyjmuje się dzień wystawienia faktury. Ma to znaczenie zarówno dla roku rozliczenia ulgi, jak i dla trzyletniego terminu zakończenia przedsięwzięcia.

FAQ

Czy mogę odliczyć ulgę, jeżeli w dniu faktury nie byłem jeszcze właścicielem domu?

Takie odliczenie może być możliwe, jeżeli najpóźniej w dniu złożenia zeznania podatkowego jesteś już właścicielem albo współwłaścicielem budynku i spełniasz pozostałe warunki ulgi. Warto jednak zachować dokumenty potwierdzające nabycie własności przed złożeniem PIT.

Czy najemca albo osoba mieszkająca w domu rodziców może skorzystać z ulgi?

Nie, jeżeli nie jest właścicielem ani współwłaścicielem budynku. Najem, użyczenie, zamieszkiwanie w domu rodziców, finansowanie remontu lub zgoda właściciela na prace nie zastępują warunku własności.

Czy współwłaściciel musi mieć określony minimalny udział w domu?

Przepisy o uldze termomodernizacyjnej nie wskazują minimalnego udziału we współwłasności. Współwłaściciel musi jednak faktycznie ponieść wydatek, posiadać prawidłowe dokumenty i mieścić się we własnym limicie 53 000 zł.

Czy można odliczyć wydatki na dom w budowie?

Co do zasady nie. Ulga dotyczy przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w istniejącym budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Wydatki ponoszone na etapie budowy domu nie są traktowane jako termomodernizacja istniejącego budynku.

Co zrobić, gdy po rozliczeniu ulgi otrzymam dotację?

Jeżeli dotacja lub inny zwrot dotyczy wydatku wcześniej odliczonego, trzeba doliczyć zwróconą kwotę do dochodu albo przychodu w zeznaniu za rok, w którym otrzymano zwrot. Nie można zachować odliczenia w części faktycznie sfinansowanej przez dotację.

Czy audyt energetyczny jest konieczny do skorzystania z ulgi?

Nie. Brak audytu energetycznego nie wyklucza ulgi, o ile wydatek mieści się w aktualnym katalogu, dotyczy przedsięwzięcia termomodernizacyjnego i spełnione są pozostałe warunki ustawowe.

Podsumowanie

Ulga termomodernizacyjna jest przeznaczona dla właścicieli i współwłaścicieli domów jednorodzinnych. Osoba, która jedynie finansuje prace w cudzym domu, co do zasady nie może odliczyć wydatków, nawet jeżeli faktura została wystawiona na nią i faktycznie zapłaciła za usługę.

Najważniejszy praktyczny wniosek jest taki, że status właściciela albo współwłaściciela powinien istnieć najpóźniej w momencie składania zeznania podatkowego, w którym podatnik korzysta z ulgi. Oprócz tego trzeba pilnować limitu 53 000 zł, trzyletniego terminu zakończenia przedsięwzięcia, prawidłowych faktur oraz zasad rozliczania dotacji i zwrotów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 26h - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ministerstwo Finansów, Ulga termomodernizacyjna PIT - podatki.gov.pl
3. Objaśnienia podatkowe z 30 czerwca 2025 r. - Formy wsparcia przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w podatku dochodowym od osób fizycznych - Ministerstwo Finansów
4. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 19 grudnia 2024 r. zmieniające wykaz rodzajów materiałów budowlanych, urządzeń i usług związanych z realizacją przedsięwzięć termomodernizacyjnych - Dz.U. 2024 poz. 1943
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 marca 2020 r., nr 0115-KDIT2.4011.123.2020.1.MM