- Sprzedaż całej nieruchomości wspólnej wymaga co do zasady zgody wszystkich współwłaścicieli, natomiast każdy współwłaściciel może samodzielnie rozporządzić swoim udziałem.
- PIT od sprzedaży nieruchomości występuje zasadniczo wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia lub wybudowania.
- Każdy współwłaściciel rozlicza przychód, koszty i ewentualny dochód proporcjonalnie do swojego udziału oraz składa własny PIT-39.
- Małżonkowie sprzedający nieruchomość z majątku wspólnego nie składają jednego wspólnego PIT-39; każdy z nich rozlicza co do zasady połowę przychodu i kosztów.
- Ulga mieszkaniowa jest oceniana osobno u każdego podatnika, dlatego każdy współwłaściciel musi samodzielnie wykazać wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Współwłasność nieruchomości a zgoda na sprzedaż
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Jest to współwłasność. W praktyce przy nieruchomościach najczęściej spotyka się współwłasność ułamkową, np. po 1/2, po 1/3 albo w innych udziałach wynikających z aktu notarialnego, dziedziczenia lub orzeczenia sądu.
Sprzedaż całej nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd bierze pod uwagę cel planowanej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciel nie może uczestniczyć w czynności osobiście, trzeba prawidłowo udzielić pełnomocnictwa – dobrać jego rodzaj, formę i zasady odwołania, a przy sprzedaży nieruchomości zachować formę wymaganą dla tej czynności.
Inaczej wygląda sprzedaż samego udziału. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że współwłaściciel może sprzedać swój udział w nieruchomości, ale nabywca wejdzie w jego miejsce jako nowy współwłaściciel. W praktyce sprzedaż udziału bywa trudniejsza niż sprzedaż całej nieruchomości, ponieważ kupujący nabywa udział, a nie samodzielne prawo do konkretnej części domu, lokalu lub działki.
Jeżeli współwłaściciele nie są zgodni co do dalszego losu nieruchomości, rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności. Może ono polegać m.in. na przyznaniu nieruchomości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych, fizycznym podziale rzeczy, jeżeli jest możliwy, albo sprzedaży nieruchomości i podziale ceny.
Kiedy sprzedaż nieruchomości przez współwłaścicieli podlega PIT?
Podstawowa zasada wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości jest źródłem przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zasada ta dotyczy sprzedaży prywatnej, czyli takiej, która nie następuje w ramach działalności gospodarczej.
Przykładowo, jeżeli udział w nieruchomości został nabyty w 2022 r., pięcioletni termin liczy się od 31 grudnia 2022 r. Sprzedaż dokonana od 1 stycznia 2028 r. nie powinna już powodować obowiązku zapłaty PIT z tego źródła. Jeżeli jednak sprzedaż nastąpi wcześniej, trzeba zbadać przychód, koszty, ewentualny dochód oraz możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego.
W przypadku nieruchomości nabytej w spadku istotna jest szczególna reguła z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT. Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie od daty śmierci spadkodawcy albo działu spadku. To często powoduje, że sprzedaż odziedziczonego udziału nie podlega PIT, mimo że od samego spadkobrania minęło niewiele czasu.
Trzeba też uważać na sytuacje, w których współwłaściciel nabywa dodatkowy udział, np. w wyniku odpłatnego działu spadku, podziału majątku lub zniesienia współwłasności ze spłatą. Jeżeli nabycie wykracza ponad dotychczasowy udział tej osoby, dla tej nadwyżki może powstać nowa data nabycia. Wtedy pięcioletni termin trzeba oceniać osobno dla poszczególnych części udziału.
Jak współwłaściciele rozliczają przychód, koszty i podatek?
Jeżeli sprzedaż nieruchomości albo udziału w nieruchomości następuje przed upływem pięcioletniego terminu, każdy współwłaściciel jest podatnikiem w zakresie przypadającej na niego części transakcji. Wynika to z art. 8 ust. 1 ustawy o PIT, zgodnie z którym przychody ze wspólnej własności określa się u każdego podatnika proporcjonalnie do jego prawa do udziału. Jeżeli brak dowodu przeciwnego, przyjmuje się, że udziały są równe.
Tak samo dzieli się koszty uzyskania przychodu. Przy sprzedaży nieruchomości nabytej odpłatnie kosztami są przede wszystkim udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Przy nabyciu nieodpłatnym, np. w spadku lub darowiźnie, znaczenie mają przede wszystkim udokumentowane nakłady oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn w części przypadającej na zbywaną nieruchomość lub udział.
Współwłaściciele sprzedają nieruchomość i muszą rozliczyć podatki?
Prawnik przeanalizuje udziały, daty i sposoby nabycia, koszty oraz ulgę mieszkaniową dla każdego sprzedającego.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest opodatkowany według stawki 19% na podstawie art. 30e ustawy o PIT. Dochód stanowi różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami jego uzyskania. Przychodem jest cena określona w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. koszty ogłoszeń, pośrednika lub wyceny, jeżeli pozostają w bezpośrednim związku ze sprzedażą. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może określić przychód według wartości rynkowej.
Każdy współwłaściciel składa własne zeznanie PIT-39. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeżeli ostatni dzień terminu przypada na sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, termin przesuwa się na następny dzień roboczy. PIT-39 trzeba złożyć także wtedy, gdy podatnik chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej i dzięki niej nie zapłaci podatku.
Ulga mieszkaniowa u współwłaścicieli
Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, współwłaściciel może uniknąć podatku w całości albo w części, jeżeli spełni warunki ulgi mieszkaniowej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zwolnienie obejmuje taką część dochodu, jaka odpowiada udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży.
Termin na wydatkowanie środków wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Wydatki muszą być poniesione na cele wskazane w ustawie, np. zakup mieszkania lub domu, zakup gruntu pod budowę domu, budowę, rozbudowę, remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego, a w określonych przypadkach także spłatę kredytu mieszkaniowego.
Przy współwłasności każdy współwłaściciel osobno ocenia, czy przeznaczył swoją część przychodu na własne cele mieszkaniowe. Nie wystarczy, że środki wydał inny współwłaściciel. Jeżeli tylko jeden ze współwłaścicieli przeznaczy swoją część przychodu na cele mieszkaniowe, zwolnienie będzie dotyczyć jego rozliczenia, a nie automatycznie wszystkich sprzedających.
W PIT-39 należy wykazać przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę mieszkaniową, ale ostatecznie nie wyda środków w wymaganym terminie albo wyda je na cel niespełniający warunków ustawowych, powinien skorygować zeznanie i zapłacić podatek z odsetkami.
Sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków
Szczególną sytuacją jest sprzedaż nieruchomości objętej małżeńską wspólnością ustawową. Wspólność ta ma charakter łączny, dlatego w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym. Nie oznacza to jednak, że dla celów PIT można złożyć jedno wspólne zeznanie PIT-39.
W praktyce podatkowej przyjmuje się, że przy sprzedaży nieruchomości należącej do majątku wspólnego podatnikiem jest osobno każdy z małżonków. Jeżeli sprzedaż podlega rozliczeniu w PIT, każdy z małżonków składa własny PIT-39 i wykazuje co do zasady połowę przychodu, połowę kosztów oraz połowę dochodu. Takie stanowisko potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 5 maja 2020 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM.
Jeżeli nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków, a następnie doszło do ustania wspólności, podziału majątku albo dziedziczenia po jednym z małżonków, trzeba dodatkowo uwzględnić art. 10 ust. 6 ustawy o PIT. W wielu sytuacjach pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie do majątku wspólnego, a nie od późniejszego podziału majątku lub nabycia po zmarłym małżonku. Szczegółowa ocena zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego.
Osobne zasady rozliczenia mają znaczenie także wtedy, gdy działa wspólność majątkowa małżonków, ale tylko jeden z małżonków faktycznie dysponuje środkami ze sprzedaży. Sam transfer pieniędzy między małżonkami nie zastępuje rozliczenia PIT-39, jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu.
Zniesienie współwłasności, spłaty i późniejsza sprzedaż
Zniesienie współwłasności może być neutralne podatkowo, jeżeli podatnik otrzymuje składnik majątku mieszczący się w wartości jego dotychczasowego udziału i nie dochodzi do realnego przysporzenia ponad ten udział. Inaczej może być wtedy, gdy jeden współwłaściciel przejmuje nieruchomość ponad swój dotychczasowy udział i spłaca pozostałych. W takim przypadku po stronie osoby otrzymującej spłatę może pojawić się przychód z odpłatnego zbycia udziału.
Dla osoby, która przejmuje nieruchomość i spłaca innych współwłaścicieli, część nabyta ponad dotychczasowy udział może mieć nową datę nabycia. Jeżeli taka osoba sprzeda później całą nieruchomość, trzeba ustalić, jaka część była nabyta pierwotnie, a jaka została nabyta dopiero w wyniku odpłatnego zniesienia współwłasności. Od tego może zależeć, czy sprzedaż danej części podlega PIT.
Przy zniesieniu współwłasności warto więc analizować nie tylko skutki cywilne, ale także podatkowe. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których spłaty są wysokie, udziały były nierówne, nieruchomość była nabywana etapami albo część udziałów pochodzi ze spadku lub darowizny.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak rozliczenie sprzedaży nieruchomości przez współwłaścicieli może wyglądać w praktyce. W każdej sprawie trzeba jednak sprawdzić datę i sposób nabycia udziału, wysokość kosztów oraz ewentualne wydatki mieszkaniowe.
Anna i Bartek odziedziczyli po ojcu mieszkanie po 1/2 udziału. Ojciec kupił mieszkanie w 2014 r., a zmarł w 2025 r. Rodzeństwo sprzedało mieszkanie w 2026 r. Mimo że od nabycia spadku minął tylko rok, pięcioletni termin liczy się od końca 2014 r., czyli od nabycia przez spadkodawcę. Sprzedaż nie powoduje u Anny i Bartka obowiązku zapłaty PIT z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Katarzyna i Michał kupili działkę po 1/2 udziału w 2023 r. i sprzedali ją w 2026 r. za 300 000 zł. Każde z nich rozlicza po 150 000 zł przychodu i odpowiednią część kosztów nabycia oraz kosztów sprzedaży. Jeżeli Katarzyna przeznaczy swoją część przychodu na zakup mieszkania dla siebie, może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w swoim PIT-39. Jeżeli Michał nie poniesie wydatków na własne cele mieszkaniowe, jego rozliczenie nie będzie korzystało z tej ulgi.
Joanna miała 1/2 udziału w domu. W 2024 r. w ramach zniesienia współwłasności przejęła drugą połowę domu i spłaciła byłego partnera. W 2026 r. sprzedała cały dom. Dla udziału posiadanego wcześniej trzeba sprawdzić pierwotną datę nabycia, a dla udziału przejętego odpłatnie w 2024 r. pięcioletni termin może biec osobno od końca 2024 r. Sprzedaż może więc wymagać rozliczenia tylko tej części dochodu, która przypada na później nabyty udział.
FAQ
Czy każdy współwłaściciel musi podpisać akt sprzedaży nieruchomości?
Jeżeli sprzedawana jest cała nieruchomość, co do zasady potrzebna jest zgoda i udział wszystkich współwłaścicieli. Bez tej zgody można sprzedać własny udział, ale nie całą nieruchomość. W razie sporu możliwe jest wystąpienie do sądu, zwłaszcza w sprawie czynności przekraczającej zwykły zarząd albo zniesienia współwłasności.
Czy współwłaściciele składają jeden wspólny PIT-39?
Nie. Każdy współwłaściciel składa własne zeznanie PIT-39, jeżeli sprzedaż jego udziału podlega rozliczeniu. W zeznaniu wykazuje przychód, koszty, dochód i ewentualne zwolnienie przypadające na jego udział.
Czy małżonkowie mogą rozliczyć sprzedaż nieruchomości wspólnie?
Nie w ramach jednego PIT-39. Nawet gdy nieruchomość należała do majątku wspólnego, każde z małżonków składa osobne zeznanie i wykazuje co do zasady połowę przychodu oraz kosztów. Wspólne roczne rozliczenie małżonków nie zastępuje tego obowiązku.
Czy sprzedaż udziału w nieruchomości po spadku zawsze jest opodatkowana?
Nie. Przy spadku pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Jeżeli od tej daty minęło już 5 lat, sprzedaż odziedziczonego udziału nie powinna podlegać PIT z tytułu prywatnego odpłatnego zbycia nieruchomości.
Czy ulga mieszkaniowa działa wspólnie dla wszystkich współwłaścicieli?
Nie. Każdy współwłaściciel osobno wykazuje, czy i w jakiej części przeznaczył swój przychód na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie jednego współwłaściciela nie powoduje automatycznie zwolnienia pozostałych.
Podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości przez współwłaścicieli wymaga rozdzielenia dwóch kwestii: zgody na sprzedaż w prawie cywilnym oraz skutków podatkowych w PIT. Sprzedaż całej nieruchomości wymaga co do zasady zgody wszystkich współwłaścicieli, natomiast sprzedaż udziału jest możliwa samodzielnie. Dla celów podatkowych każdy współwłaściciel rozlicza własny udział, własne koszty i własne prawo do ulgi mieszkaniowej.
Najważniejsze praktyczne pytania to: kiedy podatnik nabył swój udział, czy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, jakie koszty może udokumentować i czy przeznaczy środki na własne cele mieszkaniowe. Przy małżonkach, spadkach, działach majątku i zniesieniu współwłasności szczegóły stanu faktycznego mogą całkowicie zmienić wynik podatkowy.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła
- art. 195, art. 198, art. 199 i art. 210 Kodeksu cywilnego;
- art. 8, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 5 i 6, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 22 ust. 6c-6d oraz art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
- Ministerstwo Finansów: zbycie nieruchomości i PIT-39;
- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 maja 2020 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM.
