- Jeżeli mieszkanie jest rzeczywiście użyczone bez czynszu, właściciel nie uzyskuje przychodu tylko dlatego, że pozwala komuś mieszkać nieodpłatnie.
- Opłaty za media i inne koszty licznikowe zużyte przez osobę korzystającą z lokalu zwykle nie są przychodem właściciela.
- Zapłata przez lokatora zobowiązań obciążających właściciela niezależnie od używania lokalu, np. podatku od nieruchomości, ubezpieczenia albo stałych opłat administracyjnych, może tworzyć u właściciela przychód z innych źródeł.
- Jeżeli lokator płaci właścicielowi wynagrodzenie za możliwość mieszkania, relacja przestaje być czystym użyczeniem i może zostać potraktowana jak najem.
- Przy nieodpłatnym użyczeniu mieszkania członkowi rodziny warto osobno ocenić skutki po stronie osoby korzystającej z lokalu oraz po stronie właściciela.
Nieodpłatne udostępnienie lokalu a przychód właściciela
Jeżeli właściciel udostępnia lokal mieszkalny innej osobie bez pobierania czynszu, co do zasady mamy do czynienia z umową użyczenia. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.
Kluczowa jest bezpłatność. Właściciel nie otrzymuje czynszu ani innego wynagrodzenia za oddanie lokalu do używania, więc po jego stronie nie powstaje z tego tytułu przychód podatkowy. Sam fakt, że ktoś mieszka w lokalu właściciela, nie oznacza jeszcze, że właściciel uzyskał przysporzenie majątkowe.
Inaczej trzeba ocenić sytuację osoby, która korzysta z lokalu. Dla biorącego w użyczenie nieodpłatne udostępnienie mieszkania może być nieodpłatnym świadczeniem w rozumieniu ustawy o PIT. Jeżeli nie ma zastosowania zwolnienie podatkowe, wartość takiego świadczenia ustala się według czynszu, jaki należałby się przy umowie najmu podobnego lokalu.
Opłacanie mediów przez osobę korzystającą z mieszkania
Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Przy lokalu mieszkalnym są to przede wszystkim bieżące koszty jego używania, takie jak energia elektryczna, gaz, woda, ogrzewanie rozliczane według zużycia, ścieki czy wywóz odpadów, o ile faktycznie dotyczą korzystania z lokalu przez tę osobę.
Jeżeli osoba mieszkająca w lokalu płaci rachunki za media, które sama zużywa, nie dochodzi do realnego wzbogacenia właściciela. Właściciel nie otrzymuje pieniędzy za korzystanie z mieszkania, a opłaty odpowiadają kosztom powstałym dlatego, że lokal był faktycznie używany przez biorącego w użyczenie.
Takie stanowisko potwierdza praktyka organów podatkowych, w tym interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 marca 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ. Organ uznał, że wydatki na media i pozostałe opłaty licznikowe nie stanowią przychodu właściciela, ponieważ nie poniósłby ich, gdyby lokal nie był używany przez biorącego w użyczenie.
Kiedy zapłacone rachunki mogą być przychodem właściciela?
Problem pojawia się wtedy, gdy lokator nie tylko płaci za własne zużycie mediów, lecz także reguluje zobowiązania, które ciążyłyby na właścicielu niezależnie od tego, czy lokal byłby używany. Chodzi zwłaszcza o podatek od nieruchomości, ubezpieczenie lokalu, opłaty właścicielskie albo część stałego czynszu administracyjnego niezależną od zużycia.
W takiej sytuacji zapłata dokonana przez lokatora może być potraktowana jak zwolnienie właściciela z długu. Skoro właściciel nie musi zapłacić wydatku, który normalnie obciążałby jego majątek, powstaje u niego przysporzenie. Takie przysporzenie może zostać zakwalifikowane jako przychód z innych źródeł, opodatkowany według skali podatkowej w zeznaniu rocznym.
Nie każda pozycja z rachunku wystawionego przez wspólnotę albo spółdzielnię ma więc taki sam charakter. Część opłat może odpowiadać faktycznemu zużyciu przez mieszkańca, a część może być stałym kosztem właścicielskim. W praktyce warto rozdzielić te kwoty w umowie i w rozliczeniach, aby było jasne, co jest zwykłym kosztem korzystania z lokalu, a co może być zapłatą zobowiązania właściciela.
Lokatorzy opłacają rachunki i nie wiesz, czy powstaje przychód z najmu?
Prawnik sprawdzi umowę, rodzaje opłat i sposób ich przekazywania oraz pomoże oddzielić zwrot kosztów od przychodu podlegającego opodatkowaniu.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Użyczenie czy najem – gdzie przebiega granica?
Umowa użyczenia jest bezpłatna. Jeżeli osoba mieszkająca w lokalu przekazuje właścicielowi kwoty, które są w rzeczywistości wynagrodzeniem za możliwość zamieszkiwania, fiskus może uznać, że nie jest to użyczenie, lecz najem albo inna odpłatna umowa.
Granicą między użyczeniem a najmem jest przychód z najmu prywatnego. Jeżeli strony umawiają się na stałą kwotę dla właściciela, nawet nazwaną zwrotem kosztów, trzeba ocenić, czy w istocie nie jest to czynsz. Sama nazwa umowy nie przesądza o skutkach podatkowych.
W 2026 r. przychody z najmu prywatnego są zasadniczo opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Jeżeli lokal należy do majątku wspólnego małżonków i spełnione są warunki ustawowe, limit dla niższej stawki może wynosić 200 000 zł, gdy całość przychodu rozlicza jeden z małżonków. Gdy umowa wskazuje czynsz, rozliczenie ryczałtem wynagrodzenia jest obligatoryjne dla najmu prywatnego.
Użyczenie mieszkania członkowi rodziny
Przy użyczeniu mieszkania osobie bliskiej trzeba rozróżnić dwie kwestie. Pierwsza to przychód właściciela. Jeżeli członek rodziny płaci jedynie media, które sam zużywa, właściciel zwykle nie osiąga przychodu. Druga kwestia to przychód osoby korzystającej z lokalu z tytułu nieodpłatnego świadczenia.
Ustawa o PIT przewiduje zwolnienie dla wartości świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. W praktyce może ono obejmować nieodpłatne użyczenie mieszkania członkowi najbliższej lub dalszej rodziny mieszczącemu się w tych grupach.
Ostrożność jest potrzebna wtedy, gdy członek rodziny nie tylko korzysta z lokalu, lecz także płaci zobowiązania właściciela. Jeżeli płatność ma charakter pieniężny albo zastępuje właściciela w uregulowaniu jego długu, należy osobno sprawdzić, czy można bezpiecznie zastosować zwolnienie i po czyjej stronie powstaje przychód.
Jak bezpiecznie uregulować rozliczenia w umowie?
W umowie użyczenia warto jasno wskazać, że lokal jest udostępniany bez wynagrodzenia, a osoba korzystająca z lokalu ponosi jedynie zwykłe koszty utrzymania i opłaty wynikające z faktycznego zużycia. Dobrą praktyką jest załączanie kopii rachunków, zestawień ze wspólnoty lub spółdzielni oraz rozliczeń licznikowych.
Jeżeli opłaty administracyjne obejmują zarówno media, jak i koszty właścicielskie, warto je rozdzielić. Im bardziej przejrzysty jest sposób rozliczenia, tym mniejsze ryzyko, że organ podatkowy potraktuje całość płatności jako ukryty czynsz albo przychód właściciela z innych źródeł.
Właściciel powinien też pamiętać, że jeżeli faktycznie otrzymuje zapłatę za korzystanie z lokalu, nie wystarczy nazwać umowy użyczeniem. Decydujące znaczenie ma ekonomiczna treść rozliczeń, a nie sama nazwa dokumentu.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak różnie można ocenić podobne rozliczenia w zależności od tego, czy lokator płaci wyłącznie własne koszty zużycia, czy także zobowiązania właściciela albo wynagrodzenie za mieszkanie.
Jan użyczył mieszkanie siostrze Annie. Anna nie płaci Janowi czynszu, ale opłaca rachunki za prąd, gaz, wodę i internet, z których korzysta jej rodzina. W takim układzie Jan co do zasady nie uzyskuje przychodu z tytułu tych opłat, ponieważ dotyczą one kosztów powstałych wskutek używania lokalu przez Annę. Po stronie Anny można natomiast rozważać przychód z nieodpłatnego świadczenia, ale przy użyczeniu między rodzeństwem zastosowanie może mieć zwolnienie przewidziane dla świadczeń od osób z I i II grupy podatkowej.
Ewa użyczyła pokój znajomemu Tomaszowi. Tomasz płaci rachunki licznikowe, ale dodatkowo reguluje za Ewę stałą część opłaty do wspólnoty oraz ubezpieczenie mieszkania. Opłaty za faktycznie zużyte media nie powinny być przychodem Ewy. Inaczej należy ocenić stałe koszty właścicielskie, ponieważ Ewa musiałaby je ponieść także wtedy, gdy pokój byłby pusty. W tej części może powstać u niej przychód z innych źródeł.
Marta pozwoliła znajomemu mieszkać w kawalerce, ale umówili się, że co miesiąc będzie przekazywał jej 1500 zł oraz osobno zwracał koszty mediów. Mimo że strony nazwały dokument umową użyczenia, comiesięczna kwota 1500 zł ma charakter wynagrodzenia za korzystanie z lokalu. W takim przypadku Marta powinna rozważyć rozliczenie przychodu jak z najmu prywatnego, a nie jak neutralne podatkowo użyczenie.
FAQ
Czy właściciel musi zapłacić PIT od mediów opłacanych przez lokatora?
Co do zasady nie, jeżeli są to media i opłaty licznikowe zużyte przez osobę korzystającą z mieszkania. Właściciel nie uzyskuje wtedy realnego przysporzenia, ponieważ koszty powstały wskutek korzystania z lokalu przez tę osobę.
Czy czynsz administracyjny do wspólnoty jest przychodem właściciela?
To zależy od jego składników. Część odpowiadająca mediom i zużyciu przez mieszkańca może być neutralna podatkowo. Stałe opłaty właścicielskie, które właściciel ponosiłby niezależnie od używania lokalu, mogą być potraktowane jako przychód właściciela.
Czy umowa użyczenia mieszkania musi być pisemna?
Przepisy nie wymagają szczególnej formy dla typowej umowy użyczenia mieszkania. Dla celów dowodowych i podatkowych warto jednak sporządzić ją na piśmie, zwłaszcza gdy strony chcą dokładnie rozdzielić media, opłaty licznikowe i koszty właścicielskie.
Czy osoba korzystająca z mieszkania ma przychód z nieodpłatnego świadczenia?
Może mieć, zwłaszcza gdy jest osobą niespokrewnioną z właścicielem. Wartość świadczenia ustala się zasadniczo według równowartości czynszu najmu podobnego lokalu. Przy użyczeniu członkowi rodziny może mieć zastosowanie zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT.
Kiedy użyczenie może zostać uznane za najem?
Ryzyko powstaje wtedy, gdy osoba korzystająca z lokalu płaci właścicielowi stałą kwotę za samo zamieszkiwanie albo płatności nie odpowiadają rzeczywistym kosztom używania lokalu. W takiej sytuacji liczy się rzeczywista treść rozliczeń, a nie nazwa umowy.
Podsumowanie
Opłacanie przez lokatora rachunków za media przy umowie użyczenia mieszkania nie musi oznaczać przychodu właściciela. Najważniejsze jest ustalenie, czego dotyczą płatności. Koszty zużyte przez osobę korzystającą z lokalu zwykle są neutralne podatkowo dla właściciela, natomiast zapłata jego własnych, stałych zobowiązań może powodować powstanie przychodu.
W praktyce największe znaczenie ma precyzyjna umowa i przejrzyste rozliczenie. Jeżeli w rozliczeniach pojawia się jakiekolwiek wynagrodzenie za możliwość mieszkania, sprawa może wyjść poza użyczenie i wymagać rozliczenia jak najem prywatny.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła
- Kodeks cywilny, w szczególności art. 710 i art. 713.
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 9, art. 11, art. 20 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 125 oraz art. 45 ust. 1.
- Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 marca 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ.
- Stan prawny i podatkowy uwzględniony na dzień 21 maja 2026 r.
