Opłacanie rachunków przez lokatorów a przychód właściciela

• Autor: Marcin Sądej

Wyobraźmy sobie sytuację, w której właściciel mieszkania użycza mieszkanie i umożliwia innym osobom nieodpłatne zamieszkiwanie w swojej nieruchomości, natomiast oni opłacają rachunki związane z eksploatacją mieszkania. Zastanowimy się, w jaki sposób takie finansowanie wpływa na kwestie przychodu podatkowego po stronie właściciela nieruchomości.

Nieodpłatne udostępnienie lokalu innym osobom

Jeśli właściciel udostępnia innym osobom lokal mieszkalny do nieodpłatnego korzystania, mamy do czynienia z umową użyczenia uregulowaną w Kodeksie cywilnym (K.c.). W myśl art. 710 K.c. przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy, w zakresie przewidzianym umową i przepisami prawa.

Cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności. Zawarcie umowy użyczenia generuje określone konsekwencje podatkowe, ale jedynie po stronie biorącego w użyczenie. Należy bowiem zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT za przychód podatkowy uznaje się m.in. nieodpłatne świadczenia, które zaliczane są do przychodów z innych źródeł, zgodnie z art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy PIT. Taki przychód z nieodpłatnych świadczeń opodatkowany jest według skali podatkowej w zeznaniu rocznym składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Przepisy ustawy PIT określają także, w jaki sposób należy ustalić wartość takiego przychodu. Otóż zgodnie z art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy PIT – jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku, to wartość nieodpłatnego świadczenia określa się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

Z treści powołanych przepisów wynika, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w następstwie których mamy do czynienia z przyrostem mienia, osiągniętym przysporzeniem majątkowym mającym konkretny wymiar finansowy.

Opłacanie rachunków przez biorącego w użyczenie

W myśl art. 713 K.c. biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej i nie może żądać zwrotu kosztów od użyczającego. Zwykłe koszty utrzymania rzeczy to wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie, np. koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw itp.

Za zwykłe koszty utrzymania rzeczy nie można uznać kosztów obciążających dłużnika niezależnie od istnienia stosunku użyczenia (np. podatków, kosztów ubezpieczenia rzeczy, opłat i innych publiczno- i prywatnoprawnych ciężarów związanych zwykle z własnością lub posiadaniem rzeczy).

Zatem zgodnie z powyższym, jeżeli na podstawie umowy użyczenia biorący w użyczenie ponosi dodatkowe opłaty za użyczającego tytułem opłat czynszowych, które to opłaty użyczający musiałby ponieść bez względu na fakt zawarcia przedmiotowej umowy, to fakt ten wywoła określone skutki podatkowe.

Takie stanowisko zostało wyrażone w treści interpretacji Dyrektora KIS z dnia 21.03.2022 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ. W piśmie tym organ podatkowy wskazał, że wydatki ponoszone przez biorącego w użyczenie tytułem zapłaty za media (energia elektryczna, gaz, woda) oraz pozostałe opłaty licznikowe (tj. rozliczane na podstawie wskazań liczników) wchodzące w skład czynszu nie stanowią dla właściciela jakiegokolwiek przychodu. Nie poniósłby on tych kosztów, gdyby nie to, że korzystał z tego lokalu biorący w użyczenie. Natomiast zapłata przez biorącego w użyczenie świadczenia pieniężnego w postaci opłat za czynsz, z wyłączeniem opłat rozliczanych na podstawie wskazań liczników, jest swoistym zwolnieniem właściciela z długu w postaci zapłaty za właściciela należności, którą i tak musiałby zapłacić w związku z własnością (posiadaniem) rzeczy, tj. w przedmiotowej sprawie lokalu mieszkalnego, nawet w sytuacji, gdyby właściciel z tego lokalu mieszkalnego nie korzystał. W konsekwencji kwota czynszu, która była ponoszona przez biorącego w użyczenie, z wyłączeniem opłat rozliczanych na podstawie wskazań liczników, stanowi dla właściciela nieruchomości przychód z innych źródeł i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych, stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy PIT.

W świetle tej interpretacji po stronie właściciela powstaje przychód podatkowy, jeśli biorący w użyczenie reguluje takie zobowiązania, które mają charakter osobisty i ciążą bezpośrednio na właścicielu. Przykładem może być tutaj czynsz regulowany do spółdzielni czy też podatek od nieruchomości. Jeżeli biorący w użyczenie bierze na siebie ciężar zapłaty takich zobowiązań, to po stronie właściciela powstaje przychód podlegający rozliczeniu w zeznaniu rocznym PIT.

Końcowo należy wskazać, że w przypadku gdy do opłacania rachunków dochodzi pomiędzy członkami rodziny, to zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku określone w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT. W myśl tego przepis zwalnia się od podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej.