Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Jednym ze sposobów nabycia tytułu własności nieruchomości jest zasiedzenie. Oprócz kwestii cywilnoprawnych przeanalizujemy również podatkowe skutki zasiedzenia, w tym możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku w tym zakresie.
Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze – art. 172 § 2 K.c.
Istotą zasiedzenia jest nabycie prawa przez osobę nieuprawnioną wskutek faktycznego wykonywania przez nią tego prawa przez określony ustawą czas. Zasiedzenie prowadzi do nabycia przez posiadacza własności na skutek długotrwałego posiadania przez niego rzeczy, czemu towarzyszy utrata własności przez dotychczasowego właściciela, który w przeszłości utracił posiadanie rzeczy. Na skutek zasiedzenia, które następuje ex lege, dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego.
WAŻNE!
Nabycie tytułem zasiedzenia jest tzw. nabyciem pierwotnym dokonywanym przez posiadacza nieruchomości niebędącego jej właścicielem i jest stwierdzane przez sąd w sytuacji, gdy rzeczywisty stan posiadania jest inny niż stan prawny nieruchomości.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy SD – podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem zasiedzenia. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy nabywanych w drodze zasiedzenia.
Podkreślenia wymaga, że obowiązek podatkowy spoczywa wyłącznie na osobach fizycznych (pismo z dnia 25.08.2021 r. wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0111-KDIB2-3.4015.107.2021.3.JKA).
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze zasiedzenia – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Zgodnie zaś z art. 7 ust. 4 ww. ustawy, przy nabyciu w drodze zasiedzenia wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku (ust. 5 powołanego art. 7 ww. ustawy).
Zaznaczmy, że wielkość i wartość nakładów na przedmiot zasiedzenia może być dowodzona dokumentami (fakturami lub rachunkami), ale również zeznaniami stron i świadków lub opinią biegłego. Do nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem zasiedzenia wliczać się będą zarówno zakupione przez podatników materiały na budowę budynku będącego przedmiotem zasiedzenia, jak i wartość własnej pracy. Celem wyłączenia z opodatkowania wartości poniesionych nakładów przez podatnika jest dążenie ustawodawcy do uniknięcia opodatkowania tej części nabywanej masy majątkowej, która powstała kosztem i staraniem nabywającego przedmiot zasiedzenia.
Stosownie do regulacji zawartych w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn – nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu zawsze w wysokości 7% podstawy opodatkowania; art. 9 ust. 1 ustawy (określający kwoty wolne od opodatkowania w zależności od grupy podatkowej) nie ma w tym wypadku zastosowania.
Zgodnie z art. 17a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn – podatnik tego podatku jest obowiązany złożyć w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe (SD-3).
WAŻNE!
W ciągu miesiąca, licząc od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie, nabywca ma obowiązek złożyć zeznanie SD-3, na podstawie którego naczelnik US ustali wysokość podatku, stosując stawkę 7%.
Jeśli dochodzi do nabycia określonych składników majątku po członkach najbliższej rodziny, nabywca ma możliwość zastosowania całkowitego zwolnienia od podatku SD. W myśl art. 4a ustawy SD warunkiem jest złożenie zgłoszenia SD-Z2 w terminie 6 miesięcy, licząc od dnia powstania obowiązku podatkowego.
Trzeba w tym miejscu wyraźnie podkreślić, że powyższe zwolnienie nie ma zastosowania do nabycia w drodze zasiedzenia. Organy podatkowej wskazują bowiem, że nabycie w drodze zasiedzenia to nabycie pierwotne, zatem nie jest nabyciem po kimś lub od kogoś. Orzeczenie sądu o stwierdzeniu nabycia tytułem zasiedzenia koryguje jedynie rzeczywisty stan posiadania ze stanem prawnym.
W interpretacji Dyrektora KIS z dnia 18.03.2021 r., nr 0111-KDIB2-3.4015.14.2021.1.JS, PSD czytamy:
„Celem wprowadzenia zwolnienia określonego w przepisie art. 4a ww. ustawy było zapewnienie nieopodatkowanego przenoszenia majątku między członkami najbliższej rodziny. Podkreślić należy, że zasiedzenie ma charakter pierwotny – nie jest nabyciem »po« lub »od« określonej osoby. Objęcie zwolnieniem określonym w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, warunkiem zastosowania którego jest przede wszystkim istnienie bardzo bliskiego pokrewieństwa między zbywcą i nabywcą, zasiedzenia (pierwotnego nabycia własności) jest więc niezasadne.
Przepis art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, z uwagi na wskazany wyżej pierwotny charakter nabycia w drodze zasiedzenia, które nie jest nabyciem po określonej osobie, nie ma więc zastosowania w przedmiotowej sprawie.”
Identyczne stanowisko zaprezentował WSA w Warszawie z dnia 19.11.2014 r., III SA/Wa 705/14:
„Osoby zasiadające nieruchomość, która pozostawała uprzednio w posiadaniu samoistnym osoby najbliższej wymienionej w art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie są uprawnione do skorzystania ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 4a ww. ustawy.”
WAŻNE!
Nabycie w drodze zasiedzenia nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku na mocy art. 4a ustawy SD. Nie ma w tym przypadku znaczenia, że poprzedni właściciele byli członkami najbliższej rodziny nabywcy.
Podatek od zasiedzenia jest tym rodzajem zobowiązania podatkowego, które nie przewiduje żadnych odstępstw w postaci zwolnień od podatku. Jedyną możliwością jest wyłączenie z podstawy opodatkowania wartości budynku wybudowanego na zasiadanym gruncie przez nabywcę.
Nabycie działki przez zasiedzenie i obowiązek podatkowy
Jan Kowalski, posiadając nieprzerwanie działkę rolną przez ponad 30 lat, postanowił zainicjować proces sądowy w celu uzyskania tytułu własności przez zasiedzenie. W ciągu tych lat, Jan dokonywał licznych inwestycji na działce, w tym zbudował niewielki domek letniskowy oraz zasadził sad. Po pozytywnym zakończeniu procesu sądowego, zgodnie z art. 17a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, Jan miał miesiąc na złożenie zeznania podatkowego SD-3. W zeznaniu tym wskazał wartość dokonanych przez siebie inwestycji, które zostały wyłączone z opodatkowania zgodnie z art. 7 ust. 4 i 5 ustawy. Ostatecznie, Jan musiał zapłacić 7% podatku od wartości działki minus wartość dokonanych inwestycji.
Zasiedzenie domu w złej wierze
Ewa Nowak, posiadając dom jako posiadacz samoistny, ale w złej wierze, przez okres 35 lat, postanowiła skorzystać z możliwości nabycia własności przez zasiedzenie. W tym przypadku, fakt posiadania w złej wierze nie miał znaczenia ze względu na przekroczenie 30-letniego okresu. Po uzyskaniu tytułu własności przez orzeczenie sądowe, Ewa została zobowiązana do zapłacenia podatku od zasiedzenia. Ewa zgromadziła dokumentację inwestycji w dom, aby zmniejszyć podstawę opodatkowania. Mimo to, nie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku, ponieważ nabycie w drodze zasiedzenia jest traktowane jako nabycie pierwotne.
Próba zastosowania zwolnienia od podatku SD
Mariusz i Katarzyna Bielikowie zasiedli działkę, która przez wiele lat należała do ich zmarłego wujka. Po uzyskaniu orzeczenia sądowego stwierdzającego zasiedzenie, para postanowiła złożyć zeznanie podatkowe, licząc na możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku SD na podstawie art. 4a ustawy, ponieważ działka pochodziła od członka najbliższej rodziny. Jednak, zgodnie z interpretacją prawa, nie mogli skorzystać ze zwolnienia, gdyż zasiedzenie jest uznawane za nabycie pierwotne, a nie przejęcie majątku po kimś. W konsekwencji, musieli uiścić podatek od zasiedzenia w wysokości 7% wartości nieruchomości, nie uwzględniając możliwości zwolnienia.
Podatek od zasiedzenia stanowi istotny element prawnopodatkowy przy nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie. Mimo że zasiedzenie umożliwia nabywcy uzyskanie tytułu własności nieruchomości na podstawie długotrwałego posiadania, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy, który musi uiścić podatek w wysokości 7% wartości nieruchomości, z możliwością wyłączenia z opodatkowania wartości dokonanych inwestycji. Ważne jest, że zwolnienia przewidziane dla nabycia majątku po najbliższej rodzinie nie mają zastosowania w przypadku zasiedzenia, podkreślając jego charakter pierwotnego nabycia.
Potrzebujesz wsparcia w kwestiach związanych z zasiedzeniem nieruchomości i obowiązującym podatkiem? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz profesjonalnej pomocy w przygotowaniu niezbędnych pism. Nasz zespół ekspertów jest do Twojej dyspozycji, aby zapewnić Ci kompleksowe wsparcie i doradztwo dostosowane do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Marcin Sądej
Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami...
>> więcej informacji o autorze
