Dzierżawa gruntu rolnego a VAT

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Umowa dzierżawy gruntu a VAT

Nie każda czynność wykonywana przez osobę prywatną automatycznie podlega VAT. W przypadku dzierżawy gruntu trzeba jednak pamiętać, że ustawa o VAT bardzo szeroko definiuje podatnika i działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje działalnością gospodarczą m.in. czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Grunt jest towarem w rozumieniu ustawy o VAT, a jego odpłatne oddanie do korzystania na podstawie umowy dzierżawy jest wykonywane w sposób ciągły i za wynagrodzeniem. Dlatego nawet właściciel, który nie ma wpisu do CEIDG, może występować jako podatnik VAT w zakresie tej konkretnej czynności.

Z cywilnoprawnego punktu widzenia podstawą jest art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. W VAT taka relacja jest zasadniczo traktowana jako odpłatne świadczenie usług.

Na ocenę podatkową nie wpływa samo to, czy dzierżawca ostatecznie osiągnął z gruntu spodziewane pożytki. W wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 12 marca 2020 r., sygn. I SA/Wr 35/20, wskazano, że niepobranie lub zmniejszenie pożytków nie zmienia kwalifikacji umowy, lecz może być podstawą rozliczeń między stronami.

Dzierżawa gruntu na cele rolnicze

Samo stwierdzenie, że dzierżawa podlega przepisom o VAT, nie oznacza jeszcze obowiązku zapłaty podatku. W aktualnym stanie prawnym nadal obowiązuje zwolnienie dla dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze. Wynika ono z § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Kluczowy jest cel, na jaki grunt zostaje oddany dzierżawcy. Jeżeli dzierżawca wykorzystuje grunt do produkcji roślinnej, hodowli, upraw, sadownictwa, prowadzenia pasieki, chowu zwierząt albo innej działalności mieszczącej się w pojęciu działalności rolniczej z art. 2 pkt 15 ustawy o VAT, dzierżawa może korzystać ze zwolnienia.

W praktyce warto wpisać w umowie nie tylko numer działki i wysokość czynszu, ale także przeznaczenie gruntu, np. uprawa zbóż, produkcja warzyw, prowadzenie łąki kośnej albo pastwiska. Znaczenie ma jednak nie tylko zapis w umowie, lecz również rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości.

W praktyce często pojawia się też odrębne zagadnienie: dopłaty bezpośrednie a dzierżawa.

Jeżeli wydzierżawiającym jest rolnik, trzeba odróżnić zwolnienie dla dzierżawy gruntu na cele rolnicze od statusu status rolnika ryczałtowego w VAT. Status rolnika ryczałtowego nie oznacza automatycznie, że każda odpłatna dzierżawa jest poza VAT. Dzierżawa jest osobną usługą i należy ocenić jej cel oraz ewentualne zwolnienia.

Dzierżawa gruntu rolnego na cele nierolnicze

Zwolnienie dla dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze nie obejmuje sytuacji, w której grunt rolny jest wykorzystywany na inny cel. Sama nazwa gruntu, wpis w ewidencji gruntów albo wcześniejsze prowadzenie gospodarstwa rolnego nie wystarczają, jeżeli dzierżawca używa działki na cele gospodarcze inne niż rolnicze.

Przykładowo dzierżawa części gospodarstwa pod wydobycie piasku lub żwiru, plac składowy, parking, magazyn, infrastrukturę techniczną, działalność usługową albo instalację energetyczną nie jest dzierżawą na cele rolnicze. W takim przypadku usługa dzierżawy zasadniczo podlega VAT według stawki podstawowej 23%, chyba że wydzierżawiający może zastosować inne zwolnienie, w szczególności zwolnienie podmiotowe.

Podobnie należy oceniać dzierżawę ziemi pod farmę fotowoltaiczną. Grunt może formalnie pozostać gruntem rolnym, ale cel korzystania z niego jest energetyczny, a nie rolniczy. Przy takich umowach warto osobno przeanalizować zarówno VAT, jak i podatek dochodowy, w tym zagadnienie dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę.

Takie podejście potwierdzają interpretacje podatkowe. W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 kwietnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.139.2020.1.MT, uznano, że dzierżawa części gospodarstwa rolnego przedsiębiorcy na cele nierolnicze, związane z wydobyciem piasku i żwiru, stanowi odpłatne świadczenie usług i daje wydzierżawiającemu status podatnika VAT w tym zakresie.

Zwolnienie podmiotowe przy dzierżawie opodatkowanej

Jeżeli dzierżawa gruntu nie spełnia warunków zwolnienia dla celów rolniczych, nie zawsze oznacza to automatyczną zapłatę VAT od pierwszego czynszu. Trzeba jeszcze sprawdzić, czy wydzierżawiający może korzystać ze zwolnienia podmiotowego z art. 113 ustawy o VAT.

Od 1 stycznia 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego wynosi 240 000 zł wartości sprzedaży bez podatku. Jeżeli podatnik mieści się w tym limicie i nie wykonuje czynności wyłączonych ze zwolnienia, może zasadniczo korzystać ze zwolnienia podmiotowego. W przypadku rozpoczęcia działalności w trakcie roku limit ustala się proporcjonalnie.

Do limitu trzeba brać pod uwagę nie tylko czynsz z jednej umowy dzierżawy, ale także inną sprzedaż opodatkowaną podatnika, jeżeli taka występuje. Jeżeli właściciel jest już czynnym podatnikiem VAT z innego tytułu, np. prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, dzierżawa na cele nierolnicze co do zasady będzie rozliczana w ramach jego działalności VAT.

W praktyce należy odróżnić trzy sytuacje: dzierżawę na cele rolnicze zwolnioną przedmiotowo, dzierżawę na cele nierolnicze objętą zwolnieniem podmiotowym oraz dzierżawę na cele nierolnicze opodatkowaną VAT według stawki 23%.

Jak zabezpieczyć rozliczenie w umowie dzierżawy?

Przy dzierżawie gruntu rolnego warto zadbać o precyzyjne postanowienia umowy. Powinna ona wskazywać cel korzystania z gruntu, wysokość czynszu, zasady dokumentowania płatności oraz odpowiedzialność dzierżawcy za zmianę sposobu korzystania z nieruchomości.

Jeżeli strony chcą utrzymać zwolnienie dla celów rolniczych, umowa powinna jednoznacznie wskazywać rolnicze przeznaczenie gruntu. Gdy dzierżawca zmienia sposób korzystania z działki, np. zaczyna wykorzystywać ją jako plac składowy, może to zmienić skutki VAT po stronie wydzierżawiającego.

Przy dzierżawie nierolniczej trzeba natomiast ustalić, czy czynsz jest kwotą netto powiększaną o VAT, czy kwotą brutto. Brak takiego postanowienia może prowadzić do sporu, kto ekonomicznie ponosi ciężar podatku.

FAQ

Podsumowanie

Dzierżawa gruntu rolnego jest dla celów VAT traktowana zasadniczo jako odpłatne świadczenie usług. Jeżeli grunt jest przeznaczony na cele rolnicze, dzierżawa korzysta ze zwolnienia z VAT. Jeżeli natomiast grunt jest wykorzystywany na cele nierolnicze, zwolnienie dla celów rolniczych nie działa i trzeba sprawdzić, czy należy rozliczyć VAT według stawki 23%, czy można zastosować zwolnienie podmiotowe.

Najbezpieczniej ocenić skutki podatkowe przed podpisaniem umowy, zwłaszcza przy długoterminowej dzierżawie pod inwestycje, energetykę, wydobycie lub działalność usługową. W takich przypadkach błędne ustalenie, że dzierżawa jest rolnicza, może prowadzić do zaległości podatkowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
3. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 832
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 12 marca 2020 r., sygn. I SA/Wr 35/20
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 kwietnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.139.2020.1.MT