Rozwiązanie umowy najmu mieszkania

• 2024-02-07
• Autor: Zuzanna Lewandowska

W ostatnim czasie słyszymy, że coraz więcej wynajmujących nadużywa swoich uprawnień, a rozwiązywanie umów najmu mieszkania zdarza się nazbyt często. Ceny ciągle rosną, wynajmujący podnoszą czynsz albo rozwiązują umowę w celu wynajęcia mieszkania innej osobie. W jakich przypadkach możliwe jest rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego i jakich warunków należy dochować – o tym w dzisiejszym artykule.

Umowa najmu

Na podstawie umowy najmu wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się do zapłaty czynszu w umówionym terminie. Czynsz zazwyczaj jest określony w pieniądzach, ale może być oznaczony również w świadczeniach innego rodzaju.

Co do zasady, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia, która miałaby obejmować okres dłuższy niż 1 rok, powinna być zawarta na piśmie, bowiem przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) zastrzegają, że w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Niemniej jednak nawet w przypadku umów najmu na okres 1 roku lub krótszy rekomenduje się zawieranie ich na piśmie z uwagi na ewentualne spory pomiędzy wynajmującym a najemcą, które mogłyby powstać w przyszłości.

Podwyższenie czynszu najmu

W stosunku do lokali mieszkalnych i zwykłej umowy najmu zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej „ustawa o ochronie praw lokatorów”). Ustawa przewiduje szczegółowy tryb związany z podwyższeniem czynszu najmu lokalu mieszkalnego.

Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Nie można więc ustalić w umowie najmu terminu krótszego niż 3 miesiące, choć strony mogą postanowić, że termin ten będzie dłuższy. Wynajmujący wypowiada wysokość czynszu najmu na piśmie pod rygorem nieważności. Oznacza to, że wypowiedzenie dokonane przez właściciela w innej formie (np. słownie) będzie nieważne.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na właścicieli szczegółowe zasady ustalania, tryb i kalkulację podwyżki czynszu. Warto zwrócić uwagę, że podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, albo zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że jest ona niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Odmowa przyjęcia podwyżki czynszu może więc skutkować rozwiązaniem umowy najmu, ale z upływem okresu wypowiedzenia, który wynosi, jak już wskazano, co najmniej 3 miesiące. Odmowa przyjęcia podwyżki nie może skutkować rozwiązaniem umowy najmu w trybie natychmiastowym albo z zachowaniem okresu wypowiedzenia krótszego niż 3 miesiące, nawet jeśli takie zapisy znajdują się w umowie najmu.

Zwłoka z zapłatą czynszu

Zwłoka w zapłacie czynszu może być podstawą do rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego, ale muszą zostać spełnione warunki określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela (tylko gdy najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług), co najmniej za 3 pełne okresy płatności oraz pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego jest więc tutaj obwarowane wieloma warunkami, tj. zwłoka w płatności czynszu musi obejmować co najmniej 3 pełne okresy płatności, a najemca musi uchylać się od zapłaty czynszu pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczenia mu dodatkowego 1-miesięcznego terminu do zapłaty. Nawet jeśli powyższe warunki są spełnione, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Rozwiązanie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego możliwe jest tylko w przypadkach i na zasadach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Jak już wspomniano, umowa najmu lokalu mieszkalnego może rozwiązać się wskutek odmowy najemcy przyjęcia podwyżki czynszu, o ile ta podwyżka została dokonana zgodnie z przepisami ustawy. Umowę najmu wynajmujący może rozwiązać także w sytuacji zwłoki w płatności czynszu, o ile spełnione są warunki przewidziane w ustawie i tylko w trybie określonym przepisami.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu również w przypadku, gdy pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Wypowiedzenie jest możliwe również wtedy, gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Jeżeli wynajmujący zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli wynajmujący dostarczy mu lokal zamienny, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli wynajmujący nie dostarczy lokatorowi lokalu zamiennego, a lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu, okres wypowiedzenia wynosi 3 lata naprzód.

Z ważnych przyczyn właściciel lokalu mieszkalnego może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania obowiązującej umowy. To, czy przyczyna jest „ważna”, ocenia sąd, w zależności od konkretnego przypadku. Przykładowo wskazuje się, że ważną przyczyną wystąpienia z powództwem o rozwiązanie umowy najmu lokalu może być nagła konieczność sprzedaży mieszkania w związku ze znacznym pogorszeniem się sytuacji majątkowej. Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu zachodzą wtedy, gdy lokal staje się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu (Magdalena Malinowska-Wójcicka, Krystyna Krzekotowska, Ochrona Praw Lokatorów i Mieszkaniowy Zasób Gminy, Komentarz, komentarz do art. 11, s. 120).

Prawa najemcy

Najemca powinien pamiętać, że rozwiązanie umowy najmu w sposób sprzeczny z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, o których tu była mowa, jest nieważne. Nie ma przy tym znaczenia, że strony w pisemnej umowie określiły inne warunki wypowiedzenia umowy najmu, które byłyby sprzeczne z przepisami ustawy. Wynajmujący, chcący rozwiązać umowę najmu, musi zrobić to zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów oraz z poszanowaniem wskazanego w niej trybu. Na mocy porozumienia stron, jeśli zarówno wynajmujący, jak i najemca wyrażą na to zgodę, umowę najmu można rozwiązać w każdym czasie.