Najem okazjonalny — umowa, zgłoszenie, kaucja i wypowiedzenie

Najem okazjonalny został uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów. W porównaniu z typowym najmem wprowadza większy formalizm, ale w zamian daje właścicielowi lokalu realnie silniejsze zabezpieczenie na wypadek, gdyby najemca po zakończeniu umowy nie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania.

Najem okazjonalny jest najczęściej wybierany przez osoby prywatne wynajmujące mieszkanie lub mieszkalny dom jednorodzinny. Przy wynajmie wyodrębnionego pokoju trzeba natomiast osobno ocenić przedmiot i konstrukcję umowy. W porównaniu ze zwykłym najmem, opisywanym szerzej jako klasyczna umowa najmu mieszkania, najem okazjonalny przewiduje dodatkowe warunki, których niedochowanie może pozbawić właściciela szczególnych uprawnień.

Najem okazjonalny — czym jest i kto może z niego skorzystać?

Zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Z tej definicji wynikają cztery podstawowe warunki:

• przedmiotem umowy musi być lokal mieszkalny, a nie lokal użytkowy, biuro, magazyn czy lokal handlowy,
• właścicielem wynajmującym lokal musi być osoba fizyczna,
• właściciel nie może wynajmować lokalu w ramach działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
• umowa musi być zawarta na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat.

Jeżeli wynajmującym jest spółka, fundacja, inna osoba prawna albo przedsiębiorca wynajmujący lokale w ramach działalności gospodarczej, najem okazjonalny co do zasady nie będzie właściwą konstrukcją. W takich przypadkach należy rozważyć inną podstawę prawną, w szczególności najem instytucjonalny albo zwykłą umowę najmu. Praktyczne zestawienie tych wariantów znajdziesz w materiale zwykły, okazjonalny i instytucjonalny najem.

Umowa najmu okazjonalnego — forma i obowiązkowe załączniki

Umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Dokument powinien jasno określać strony, lokal, czas trwania najmu, czynsz, kaucję, zasady ponoszenia opłat oraz przypadki wcześniejszego zakończenia umowy.

Do umowy dołącza się trzy dokumenty wskazane w art. 19a ust. 2 ustawy:

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie określonym w prawidłowym żądaniu właściciela.
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania obowiązku opróżnienia.
3. Oświadczenie właściciela tego innego lokalu albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny, wyrażające zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających. Podpis na tym oświadczeniu musi zostać poświadczony notarialnie na żądanie wynajmującego, nie w każdym przypadku automatycznie.

To trzy załączniki do umowy — inne niż trzy dokumenty wymagane później przy wniosku do sądu o klauzulę wykonalności. Dokładniejszą checklistę zawiera osobny tekst: dokumenty do najmu okazjonalnego.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Samo podpisanie umowy i zebranie załączników nie wystarcza, aby właściciel mógł korzystać z pełnej ochrony przewidzianej dla najmu okazjonalnego. Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania.

Termin na zgłoszenie wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, a nie od dnia podpisania umowy, jeżeli te daty są różne. Najemca może zażądać od właściciela potwierdzenia dokonania takiego zgłoszenia.

Jeżeli właściciel nie dopełni tego obowiązku, zgodnie z art. 19b ust. 3 nie stosuje się art. 19c i 19d ustawy, w tym uproszczonej procedury opróżnienia lokalu na podstawie aktu notarialnego. Nie oznacza to automatycznie nieważności całej umowy najmu ze skutkiem wstecznym; dalsze uprawnienia stron trzeba wtedy oceniać według właściwych przepisów.

Warto zachować potwierdzenie zgłoszenia: jest ono jednym z załączników wymaganych później przez sąd. Zgłoszenie zawarcia najmu okazjonalnego na podstawie art. 19b to inna czynność niż wpłacanie ryczałtu PIT z najmu prywatnego. Samo rozliczanie podatku nie zastępuje zgłoszenia umowy.

Długoterminowy wynajem okazjonalny

Najem okazjonalny zawsze zawiera się na czas oznaczony. Ustawa wskazuje maksymalny okres 10 lat. Oznacza to, że strony mogą podpisać umowę na kilka miesięcy, rok, trzy lata albo dziesięć lat, ale nie mogą skutecznie zawrzeć umowy najmu okazjonalnego na czas nieoznaczony.

Po upływie okresu umowy strony mogą zawrzeć kolejną umowę, o ile nadal spełnione są warunki ustawowe. W praktyce trzeba wtedy ponownie zadbać o dokumenty i aktualność wskazanego przez najemcę lokalu zastępczego, ponieważ sytuacja najemcy oraz osoby udzielającej zgody na jego przyjęcie może się zmienić.

Okazjonalny najem mieszkania, domu albo pokoju

Najem okazjonalny dotyczy lokalu mieszkalnego, dlatego może obejmować mieszkanie, a w odpowiednich okolicznościach również samodzielny dom mieszkalny. Nie można natomiast zakładać, że każdy najem pojedynczego pokoju automatycznie kwalifikuje się jako najem okazjonalny. Ustawa posługuje się pojęciem lokalu mieszkalnego, a przy wydzielonym pokoju znaczenie mają przedmiot umowy, możliwość samodzielnego korzystania i kwalifikacja prawna konkretnej sytuacji. Dla zwykłego najmu zobacz także najem mieszkania krok po kroku.

Nie należy stosować najmu okazjonalnego do lokali użytkowych, powierzchni handlowych, magazynów, biur ani innych przestrzeni przeznaczonych do działalności gospodarczej. W takich przypadkach trzeba dobrać inną umowę i inny model zabezpieczeń.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego wygasa z upływem czasu, na jaki została zawarta. Może też zostać rozwiązana wcześniej, jeżeli ustawa lub umowa przewiduje dopuszczalną podstawę wypowiedzenia. Przy umowie na czas oznaczony przypadki umownego wypowiedzenia należy określić konkretnie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Gdy strony chcą kontynuować najem, warto sprawdzić, jak powinien wyglądać aneks do umowy najmu okazjonalnego i czy trzeba odnowić załączniki.

Właściciel może mieć podstawę do wypowiedzenia m.in. wtedy, gdy najemca:

• używa lokalu wbrew umowie lub niezgodnie z przeznaczeniem i mimo pisemnego upomnienia nie zmienia zachowania,
• zaniedbuje lokal, dopuszczając do powstania szkód, mimo pisemnego upomnienia,
• rażąco lub uporczywie zakłóca porządek domowy, mimo pisemnego upomnienia,
• zalega z czynszem lub innymi należnościami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, po uprzednim pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległości,
• wynajął, podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez wymaganej zgody właściciela.

Przy prawidłowo zgłoszonym najmie okazjonalnym art. 19e ustawy odsyła między innymi do art. 11 ust. 2 pkt 1–3. W tych przypadkach właściciel wypowiada najem na piśmie, wskazując przyczynę, co najmniej miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego; dla zaległości czynszowych wcześniejsze pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesięczny termin na zapłatę są obowiązkowe. Nie jest to siedmiodniowa procedura związana z utratą lokalu zastępczego.

Podstawa rozwiązania	Wymagania i termin
Rażące naruszenia, szkody lub porządek domowy	Pisemne upomnienie, dalsze naruszenia; następnie pisemne wypowiedzenie co najmniej miesiąc naprzód na koniec miesiąca (art. 11 ust. 2 pkt 1).
Zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności	Pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i dodatkowy miesiąc na zaległe oraz bieżące należności; następnie miesiąc naprzód na koniec miesiąca (art. 11 ust. 2 pkt 2).
Nieuprawniony podnajem lub oddanie lokalu do używania	Wypowiedzenie co najmniej miesiąc naprzód na koniec miesiąca, przy spełnieniu przesłanek art. 11 ust. 2 pkt 3.
Brak nowego lokalu zastępczego i wymaganej zgody po utracie dotychczasowego	Po bezskutecznym upływie 21 dni: odrębne, pisemne wypowiedzenie z terminem co najmniej 7 dni (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5).
Przypadki umowne; wady lokalu	Przypadki wypowiedzenia określone w umowie (art. 673 § 3 K.c.) lub szczególne uprawnienia najemcy z powodu wad (art. 664 § 2 i art. 682 K.c.), zależnie od przesłanek.

Najemca również może wypowiedzieć umowę, ale przy umowie na czas oznaczony jego uprawnienie zależy przede wszystkim od postanowień umowy oraz od szczególnych przepisów. Dlatego w interesie obu stron jest jasne wskazanie, czy i w jakich sytuacjach wcześniejsze wypowiedzenie jest dopuszczalne.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy z powodu wad lokalu

Niezależnie od postanowień umowy najemca może mieć podstawę do wcześniejszego rozwiązania najmu, jeżeli lokal ma wady uniemożliwiające używanie zgodnie z umową, których właściciel mimo zawiadomienia nie usuwa w odpowiednim czasie lub których nie da się usunąć (art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego). Jeżeli wady zagrażają zdrowiu najemcy albo jego domowników, art. 682 Kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, także gdy najemca wiedział o wadach przy zawieraniu umowy.

Przykładem może być poważne zawilgocenie lokalu, niesprawna instalacja elektryczna, brak możliwości bezpiecznego ogrzewania albo inne usterki, które realnie uniemożliwiają mieszkanie. Każdą taką sytuację trzeba jednak oceniać indywidualnie, najlepiej z dokumentacją zdjęciową, korespondencją stron i protokołami.

Utrata możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym przez najemcę

Jeżeli najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym jako zastępczy, art. 19a ust. 3 ustawy nakłada na niego obowiązek, aby w ciągu 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazał inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie egzekucji, oraz przedstawił nowe oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby mającej do niego tytuł prawny, wyrażające zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających. Sama informacja o utracie dawnego adresu nie wypełnia tego obowiązku.

Dopiero jeżeli najemca nie dopełni tego obowiązku w wymaganym terminie, właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5). Utrata wskazanego lokalu sama w sobie nie powoduje natychmiastowego zakończenia najmu ani nie upoważnia do samodzielnego usunięcia najemcy.

Opróżnienie lokalu po zakończeniu najmu okazjonalnego

Jeżeli umowa wygasła albo została skutecznie rozwiązana, najemca powinien opróżnić i wydać lokal. Gdy tego nie robi, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (art. 19d ust. 2). Sama wiadomość e-mail ani zwykłe pismo z niepoświadczonym podpisem nie spełniają tego szczególnego wymogu. Nie należy mylić poświadczenia podpisu właściciela na późniejszym żądaniu z aktem notarialnym, który na etapie zawierania umowy podpisuje najemca.

Żądanie musi zawierać oznaczenie właściciela i najemcy, wskazanie umowy oraz przyczyny ustania stosunku najmu, a także termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania, w którym najemca i osoby z nim mieszkające mają opróżnić lokal (art. 19d ust. 3). Trzeba zadbać o dowód doręczenia lub co najmniej wysłania żądania przesyłką poleconą, ponieważ jest wymagany przy dalszym postępowaniu. Zwykłe wezwanie do zapłaty nie zastępuje tego żądania.

Jeżeli termin określony w formalnym żądaniu upłynie bezskutecznie, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Do wniosku należy dołączyć dokumenty dokładnie wskazane w art. 19d ust. 4:

1. Żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia go najemcy albo dowodem wysłania przesyłką poleconą.
2. Dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu, którego dotyczy opróżnienie.
3. Potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego (art. 19b ust. 1).

Wniosek dotyczy nadania klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy; samo posiadanie aktu i umowy nie zastępuje wskazanych załączników. Dopiero uzyskanie tytułu wykonawczego umożliwia wszczęcie egzekucji prowadzonej przez komornika, zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego. Siedmiodniowy termin w żądaniu nie jest terminem, w którym sąd lub komornik musi zakończyć czynności. Właściciel nie może samodzielnie zmienić zamków, odłączyć mediów ani wynieść rzeczy najemcy. Więcej o odrębnych trybach i ograniczeniach wyjaśnia postępowanie o eksmisję lokatora.

Najważniejsze terminy — od jakiego zdarzenia je liczyć?

Czynność	Termin i początek biegu	Podstawa
Zgłoszenie umowy do US	14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, nie od samego podpisania umowy	Art. 19b ust. 1
Wskazanie nowego lokalu zastępczego i zgoda	21 dni od powzięcia wiadomości o utracie możliwości zamieszkania	Art. 19a ust. 3
Szczególne wypowiedzenie z powodu braku nowego lokalu	Co najmniej 7 dni po niedopełnieniu obowiązku z art. 19a ust. 3	Art. 19d ust. 5
Żądanie opróżnienia po ustaniu najmu	Co najmniej 7 dni od doręczenia formalnego żądania	Art. 19d ust. 3 pkt 3
Zwrot rozliczonej kaucji	W ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu	Art. 19a ust. 5

To odrębne terminy związane z różnymi czynnościami. Nie biegną wszystkie od daty podpisania umowy, a termin na dobrowolne opróżnienie nie oznacza terminu zakończenia egzekucji komorniczej.

Kaucja w umowie najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja zabezpiecza należności właściciela z tytułu najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Strony mogą więc ustalić kaucję niższą, np. jednomiesięczną, dwumiesięczną albo trzymiesięczną, ale nie mogą przekroczyć ustawowego limitu.

Dla bezpieczeństwa warto w umowie określić:

• wysokość kaucji,
• termin jej wpłaty,
• rachunek bankowy albo sposób zapłaty,
• zakres należności, które mogą zostać z niej potrącone,
• zasady rozliczenia po opróżnieniu lokalu.

Potrącenie z kaucji za zniszczenia i zaległości

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Właściciel może potrącić m.in. niezapłacony czynsz, opłaty obciążające najemcę, koszty usunięcia zniszczeń przekraczających normalne zużycie lokalu oraz uzasadnione koszty związane z egzekucją obowiązku opróżnienia lokalu.

Potrącenie nie powinno być dowolne. Właściciel powinien wskazać, jakie należności potrąca, w jakiej wysokości i z czego wynikają. W sporach o kaucję bardzo ważne znaczenie ma protokół zdawczo-odbiorczy sporządzony przy wydaniu i zwrocie lokalu, dokumentacja fotograficzna oraz korespondencja stron. Warto korzystać z protokołu zdawczo-odbiorczego wraz ze zdjęciami i spisem wyposażenia.

Więcej o dokumentowaniu szkód, normalnym zużyciu lokalu, terminie zwrotu i dopuszczalnych potrąceniach wyjaśnia artykuł o rozliczeniu kaucji po zakończeniu najmu.

Normalne zużycie lokalu, wynikające z prawidłowego korzystania z mieszkania, co do zasady nie powinno być traktowane jak szkoda. Inaczej należy oceniać uszkodzenia mebli, wybite szyby, zniszczone drzwi, zalanie podłogi albo samowolne przeróbki wykonane bez zgody właściciela.

Gdy po zwrocie mieszkania ujawnią się np. uszkodzone drzwi, zniszczony blat i zaległość za ostatni miesiąc, właściciel powinien udokumentować należności, rozliczyć potrącenia i zwrócić pozostałą kaucję w ustawowym terminie. Zapis o kaucji z góry „bezzwrotnej” nie zastępuje tego rozliczenia.

Najem czy wynajem — kto jest najemcą, a kto wynajmującym?

W praktyce często myli się określenia „najemca” i „wynajmujący”. Najemcą jest osoba, która bierze lokal w najem i płaci czynsz. Wynajmującym jest właściciel albo inna osoba uprawniona do oddania lokalu do używania. Najemca korzysta z rzeczy jako posiadacz zależny, natomiast wynajmujący zachowuje tytuł prawny do lokalu.

Warto też odróżnić najem od dzierżawy. Najem polega na oddaniu rzeczy do używania za czynsz, natomiast dzierżawa obejmuje używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków. Przy lokalach mieszkalnych najczęściej mamy do czynienia z najmem, a nie dzierżawą. Jeżeli lokal wynajmuje przedsiębiorca w ramach działalności, zastosowanie może mieć najem instytucjonalny, który rządzi się odmiennymi zasadami.

Podatek od najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny jest najmem prywatnym, jeżeli właściciel nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Aktualnie przychody z najmu prywatnego są co do zasady opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Podstawowe stawki ryczałtu wynoszą:

• 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.

Oznacza to, że w najmie prywatnym podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu. Właściciel nie rozlicza w tej formule kosztów remontu, wyposażenia, odsetek od kredytu czy amortyzacji mieszkania. Kwestie podatkowe warto jednak każdorazowo sprawdzić przy konkretnym stanie faktycznym, zwłaszcza gdy wynajmowanych jest kilka lokali albo wynajem ma charakter zorganizowany.

Ustawowy limit 100 000 zł może wynosić 200 000 zł dla małżonków pozostających we wspólności majątkowej, którzy skutecznie wybiorą opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z nich. Rozliczenie ryczałtu i zgłoszenie samej umowy najmu okazjonalnego na podstawie art. 19b to odrębne obowiązki.

Najczęstsze błędy przy najmie okazjonalnym

Najem okazjonalny dobrze chroni właściciela tylko wtedy, gdy zostanie prawidłowo przygotowany. Do najczęstszych błędów należą:

• brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu,
• zawarcie umowy na czas nieoznaczony,
• brak aktu notarialnego najemcy o poddaniu się egzekucji,
• brak zgody właściciela lokalu, do którego najemca ma się wyprowadzić,
• nieaktualny albo fikcyjny adres lokalu wskazanego przez najemcę,
• nieprecyzyjne postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy,
• brak protokołu zdawczo-odbiorczego i dokumentacji stanu mieszkania.
• brak nowego wskazania lokalu i zgody osoby uprawnionej w ciągu 21 dni od otrzymania wiadomości o utracie poprzedniego lokalu,
• wysłanie zwykłego e-maila zamiast żądania opróżnienia z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela,
• złożenie wniosku o klauzulę wykonalności bez wszystkich dokumentów z art. 19d ust. 4.

Właściciel powinien pamiętać, że sama nazwa „umowa najmu okazjonalnego” nie przesądza jeszcze o skuteczności tej konstrukcji. Liczy się spełnienie ustawowych wymogów i zachowanie dokumentów, które później mogą być potrzebne w sądzie lub u komornika.

FAQ — najem okazjonalny

Czy najem okazjonalny trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?

Tak, właściciel zgłasza zawarcie umowy w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Bez prawidłowego zgłoszenia nie stosuje się art. 19c i 19d, choć sama umowa najmu nie staje się z tego powodu automatycznie nieważna.

Czy umowa musi być zawarta u notariusza?

Nie, sama umowa wymaga pisma pod rygorem nieważności. W formie aktu notarialnego sporządza się oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji; na żądanie właściciela notariusz poświadcza też podpis osoby udzielającej zgody na lokal zastępczy.

Co zrobić, jeżeli najemca utraci wskazany lokal zastępczy?

Najemca ma 21 dni od dnia uzyskania tej wiadomości na wskazanie innego lokalu i przedstawienie wymaganej zgody. Po bezskutecznym terminie właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z zachowaniem co najmniej 7 dni.

Czy wystarczy zwykłe pisemne żądanie wyprowadzki?

Nie. Żądanie z art. 19d wymaga pisma z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, prawidłowej treści oraz co najmniej 7 dni od doręczenia na opróżnienie.

Jakie trzy dokumenty trzeba dołączyć do wniosku o klauzulę wykonalności?

Żądanie wraz z dowodem doręczenia albo wysłania poleconym, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Wniosek dotyczy aktu notarialnego najemcy.

Czy komornik może przeprowadzić eksmisję w ciągu 7 dni?

Nie ma takiej gwarancji. Siedem dni to minimalny termin dobrowolnego opróżnienia wskazany w formalnym żądaniu, a nie czas na uzyskanie klauzuli wykonalności i przeprowadzenie czynności komorniczych.

Czy wynajęcie jednego pokoju zawsze jest najmem okazjonalnym?

Nie. Należy ocenić, czy przedmiot umowy odpowiada ustawowemu pojęciu lokalu mieszkalnego. Samo mieszkaniowe wykorzystanie pokoju nie rozstrzyga kwalifikacji.

Kiedy zwraca się kaucję?

Do miesiąca od opróżnienia lokalu, po rozliczeniu udokumentowanych należności. Limit kaucji to sześciokrotność czynszu miesięcznego z dnia zawarcia umowy.

Podsumowanie

Najem okazjonalny jest korzystnym rozwiązaniem dla właścicieli prywatnych mieszkań, ale wymaga starannego przygotowania. Najważniejsze są: pisemna umowa na czas oznaczony, komplet wymaganych załączników, notarialne oświadczenie najemcy, aktualny lokal wskazany do ewentualnej wyprowadzki oraz terminowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Dobrze sporządzona umowa najmu okazjonalnego ogranicza ryzyko sporu i ułatwia właścicielowi dochodzenie praw, gdy najemca zalega z płatnościami, narusza umowę albo nie chce opuścić lokalu po zakończeniu najmu. Z drugiej strony najemca powinien rozumieć, jakie oświadczenia podpisuje i jakie konsekwencje może mieć akt notarialny o poddaniu się egzekucji.

Przy odmowie wyprowadzki należy odrębnie skontrolować prawidłowość ustania najmu, formę i doręczenie żądania opróżnienia oraz komplet dokumentów dla sądu. Egzekucję po nadaniu klauzuli prowadzi komornik, nie sam właściciel.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego — w szczególności art. 11 ust. 2 pkt 1–3 oraz art. 19a–19e (tekst jednolity z późniejszymi zmianami).
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, w szczególności art. 659 i następne, art. 664 § 2, art. 673 § 3 oraz art. 682.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego, przepisy o klauzuli wykonalności i egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
• Podatki.gov.pl — opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem.