Najem okazjonalny

• Michał Berliński

Najem okazjonalny to stosunkowo młoda instytucja w polskim porządku prawnym. Obowiązuje od 2010 roku, lecz w stosunku do zwykłego najmu regulowanego przez przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) wprowadza wiele sztywnych i szczegółowych rozwiązań. Najem okazjonalny może być stosowany tylko przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Osoby, które prowadzą taką działalność, mogą skorzystać z najmu instytucjonalnego, który również został uregulowany w 2010 roku. Artykuł omawia najważniejsze aspekty najmu okazjonalnego i warunków takiej umowy.

Ustawodawcy, który wprowadzał przepisy o najmie okazjonalnym, zależało przede wszystkim na pobudzeniu rynku najmu nieruchomości prywatnych, które dzięki wprowadzeniu jasnych reguł zarówno formalnych, jak i podatkowych miało stać się łatwiejsze i co ważne – bezpieczniejsze. Najem okazjonalny likwiduje też szarą strefę w najmie, dzięki czemu Państwo może czerpać większe zyski z podatków.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Co do zasady, umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony, temu też przyświecał cel wprowadzenia tej regulacji. Z drugiej jednak strony w Polsce obowiązuje zasada swobody tworzenia umów, w tym też umów najmu. To strony mogą postanowić, czy będzie możliwe wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego oraz w jakich konkretnie przypadkach. Oczywiście w przypadku tego typów umów to głównie wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu. Dzieje się tak przede wszystkim wtedy, gdy najemca pomimo upomnienia dalej używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. To samo dotyczy sytuacji, gdy najemca zalega od dłuższego czasu z płatnościami. Okres ten zgodnie z wolą ustawodawcy wynosi trzy pełne okresy płatności. Trzecią oczywistą przesłanką jest sytuacja, w której nasz najemca wynajął, podnajął lub oddał nasz lokal do używania innym osobom bez uprzedniego uzyskania naszej zgody.

Przepisy oraz dotychczasowe orzecznictwo pozwala na dopuszczenie jeszcze innych możliwości, takich jak np. wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, które to przejawia się tym, że korzystanie z innych lokali w budynku staje się uciążliwe.

Najemca również ma prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, jednak jego prawo ograniczone jest głównie do treści samej umowy, a zatem to od wymienionych w niej przesłanek zależy prawo najemcy do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu okazjonalnego.

Długoterminowy wynajem okazjonalny

Celem wprowadzenia tej instytucji było uporządkowanie spraw najmu. Umowa najmu okazjonalnego jest zawsze umową zawartą na czas określony. Przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, które wprowadziły ten rodzaj umowy jedną z nowelizacji, wskazują, że okres najmu nie może być dłuższy niż 10 lat. Przepisy Kodeksu cywilnego z zakresu najmu nie przewidują maksymalnego okresu obowiązywania najmu. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa najmu zawarta została na okres 10 lat, a następnie przedłużona. Przepisy nie zabraniają takiej możliwości. W Polskich warunkach okres 10 lat jest stosunkowo długi i większość umów najmu w naszym kraju zawieranych jest na okres do 3 lat.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego jest umową bardzo sformalizowaną. W przypadku zwykłych umów najmu w przepisach nie znajdujemy żadnych wytycznych, tutaj wiele. Przede wszystkim zawsze musi być to umowa zawarta na czas oznaczony, który nie przekracza lat 10-ciu. Wynajmującym może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna, nie można prowadzić działalności gospodarczej, a wynika to z mocy samego prawa. Należy dodatkowo pamiętać, że umowa ta musi być zawarta na piśmie, przepisy wskazują bowiem na rygor jej nieważności w przypadku innej formy jej zawarcia. Zwykły najem może być nawet ustny, co oczywiście nigdy nie jest pożądane. I najważniejsze – najem okazjonalny chroni naszego właściciela, bowiem najemca powinien przekazać mu oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego, w przypadku np. wcześniejszego rozwiązania umowy. Ponadto najemca musi wskazać, gdzie zamieszka w sytuacji wcześniejszego rozwiązania tej umowy. Dzięki temu właściciel zyska prawo przeniesienia nieuczciwego lokatora do tej nieruchomości, np. w przypadku opóźnień w płatnościach.

Ostatnim wymogiem formalnym dla samej umowy jest dołączenie do niej oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym pisałem powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu, który to został wskazany w oświadczeniu.

Okazjonalny najem lokalu, mieszkania, domu

Przepisy ustawy nie rozróżniają w żaden sposób tych kwestii. Przewidują jedynie, że najem dotyczy lokalu mieszkalnego, a zatem dotyczy on najmu każdej powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, niezależnie od tego czy jest to dom, mieszkanie czy inny lokal. Oczywiście nie może on dotyczyć najmu powierzchni handlowych, przemysłowych i przeznaczonych na cele gospodarcze.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

Powyżej wskazywałem możliwości, na podstawie których umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę. Oczywiście należy pamiętać, że umowa wygasa po upływie okresu, na jaki była zawarta, albo po upływie okresu wypowiedzenia przez właściciela. Po upływie jednego lub drugiego okresu mamy jako wynajmujący prawo żądania opróżnienia lokalu przez najemcę. Po raz kolejny należy pamiętać o wskazaniu w umowie możliwości jej wcześniejszego rozwiązania. Poza przyczynami wskazanymi w umowie oraz tymi wskazanymi przy okazji wypowiedzenia, rozwiązanie umowy możliwe jest wtedy, gdy:

• wady lokalu zagrażają bezpieczeństwu i zdrowiu najemcy lub jego domowników,
• lokal w chwili wydania najemcy miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie, albo jeśli powstały one w późniejszym terminie, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie lub też ich usunięcie jest niemożliwe.

Najem czy wynajem

Wiele osób ma problem z tym, jak nazwać strony w umowie najmu. Kto jest najemcą, a kto wynajmującym. Najemcą zawsze będzie osoba, która bierze coś w najem. Niezależnie od tego, czy jest to nieruchomość, czy rzecz ruchoma, ta osoba przejmuje pieczę nad rzeczą i staje się jej posiadaczem zależnym. Jej właściciel zaś jest wynajmującym – osobą mającą prawo do władania tą rzeczą i pozostającym w tym zakresie upoważnionym do oddawania tej rzeczy innym osobom, czyli dawania w najem.

Kaucja w umowie najmu okazjonalnego

Kaucja w przypadku najmu jest zawsze kwestią bardzo istotną. Służy przede wszystkim zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego do najemcy z tytułu zawarcia umowy najmu. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może, lecz nie musi, być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu i przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. O tym, jaka będzie wysokość kaucji, pełne prawo decydowania mają strony umowy. Muszą jednak pamiętać, że kaucja ta nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Należy pamiętać, aby kaucję pobrać najlepiej w dniu zawarcia samej umowy lub najpóźniej w dniu wydania kluczy naszemu najemcy.

Potrącenie z kaucji za zniszczenia

Co do zasady, zgodnie z ustawą – kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Właściciel nieruchomości ma prawo potrącić z niej należności z tytułu niezapłaconego czynszu najmu oraz pozostałych kosztów związanych z egzekucją obowiązku opróżnienia lokalu, w tym za wszystkie zniszczenia lokalu. Potrącenie to powinno odbyć się po złożeniu stosownego oświadczenia najemcy, które to powinno jasno określać przyczyny takiego działania oraz faktyczne uszkodzenia. Warto w tym miejscu pamiętać o sporządzeniu tzw. protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania, który powinien zostać sporządzony w dniu przekazania mieszkania jak i jego odbioru. Przydatna może okazać się dokumentacja fotograficzna.

Umowa najmu okazjonalnego jest jedną z trudniejszych umów z zakresu prawa cywilnego. Z uwagi na jej wysoki formalizm i szereg procedur, których niezachowanie może skutkować brakiem uznania najmu okazjonalnego, a jedynie potraktowanie go za zwykły najem (tym samym powodując brak należytej ochrony dla wynajmującego), doradzam, aby sporządzić ją w sposób bardzo rzetelny lub też zlecić jej zlecenie profesjonalistom.