Mamy 11 050 opinii naszych Klientów

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Użyczenie mieszkania, lokalu, domu

Z użyczeniem domu, mieszkania mamy do czynienia w sytuacji, gdy jego właściciel, kierując się chęcią pomocy lub inną bezinteresowną pobudką, udostępnia innej osobie lokal nieodpłatnie. W wyniku użyczenia dochodzi do przysporzenia korzyści biorącemu w użyczenie przez użyczającego.

Użyczenie mieszkania, lokalu, domu

Umowa użyczenia na czas określony albo bezterminowo

Kodeks cywilny (K.c.) precyzuje, że w umowie użyczenia jedna strona zobowiązuje się do zezwolenia drugiej na bezpłatne używanie oddanej rzeczy. Taka umowa może zostać zawarta na czas określony bądź bezterminowo.

WAŻNE!

Umowa użyczenia ma charakter realny, tym samym, aby została skutecznie zawarta, nie wystarczy złożenie oświadczeń woli przez strony. Konieczne jest również rzeczywiste wydanie lokalu. Samo osiągnięcie porozumienia, ustalenie warunków, nawet zachowanie formy pisemnej nie spowoduje powstania umowy użyczenia.

Umowa użyczenia mieszkania a podatek dochodowy

Podatek dochodowy od osób fizycznych odprowadzany jest nie tylko od uzyskanych świadczeń, lecz również w związku z zaistnieniem innych sytuacji, w wyniku których zostanie osiągnięta korzyść finansowa kosztem innego podmiotu. Otrzymanie lokalu do nieodpłatnego korzystania powoduje, że faktycznie oszczędzamy wymierne kwoty pieniężne. Tym samym ustawodawca traktuje naszą sytuację jako uzyskanie przysporzenia majątkowego, które należy uznać za przychód podatkowy. W celu obliczenia wartości wspomnianego przychodu należy ustalić wysokość czynszu, który płacilibyśmy za daną nieruchomość, gdyby była wynajmowana.

Nie wszyscy są jednak zobowiązani do odprowadzania podatku dochodowego w związku z zawartą umową użyczenia mieszkania. Osoby zaliczane do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn są zwolnione od jego uiszczania. W gronie osób uprzywilejowanych znajdują się: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), rodzeństwo, teściowie, synowa, zięć, pasierb, ojczym, macocha, zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków i małżonkowie innych zstępnych. Zwolnieniem została zatem objęta cała najbliższa rodzina.

WAŻNE!

Co do zasady opodatkowane podatkiem dochodowym są wartości nieodpłatnych świadczeń z tytułu użyczenia lokalu, jeżeli strony umowy użyczenia nie są zaliczane do osób znajdujących się w I i II grupie podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Należy również zwrócić uwagę, iż zobowiązanie podatkowe powstaje wyłącznie po stronie osoby korzystającej z użyczonego mieszkania. Osiąga ona bowiem przychód, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Na użyczającego nie zostaje natomiast nałożony obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego. Nie ma przy tym znaczenia, komu nieruchomość zostanie udostępniona.

Skutki prawne umowy użyczenia mieszkania

Umowa użyczenia mieszkania może zostać zawarta w dowolnej formie, również ustnie. Z uwagi na realny charakter omawianej umowy do jej zawarcia konieczne jest wydanie mieszkania. Jeżeli strony osiągną porozumienie i lokal zostanie przekazany korzystającemu, umowa wywołuje określone skutki prawne.

Poza kwestią podatkową, w związku z zawarciem umowy użyczenia każda ze stron nabywa konkretne prawa i obowiązki. Jeżeli umawiający się nie ustalą między sobą szczegółowych zasad korzystania z rzeczy, z pomocą przychodzą przepisy Kodeksu cywilnego. Przewidują one, iż osoba użyczająca mieszkanie powinna poinformować biorącego w użyczenie o wszelkich występujących usterkach, chyba że są one łatwe do zauważenia. Jeżeli właściciel mieszkania nie zawiadomi o istniejących wadach, co spowoduje, że korzystający z lokalu poniesie szkody, będzie zobowiązany do zapłaty stosownego odszkodowania.

Do odpowiedzialności może zostać natomiast pociągnięty biorący lokal do używania w sytuacji, gdy:

  1. mieszkanie zostanie uszkodzone z winy korzystającego,
  2. nieruchomość używana jest w sposób odmienny niż przewidziany w umowie,
  3. mieszkanie zostanie powierzone innej osobie, która wyrządzi uszkodzenia.

W opisanych wyżej sytuacjach użyczający może domagać się zapłaty odszkodowania oraz opuszczenia mieszkania.

WAŻNE!

Kiedy okaże się, że właściciel potrzebuje mieszkania, które aktualnie użycza, może w każdej chwili zażądać jego zwrotu. Jest to możliwe, nawet jeśli umowa użyczenia została zawarta na czas oznaczony. Warunkiem powstania przedmiotowego uprawnienia jest jednak okoliczność, iż mieszkanie stało się potrzebne użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w momencie zawarcia umowy.

Obie strony mogą dochodzić wzajemnych roszczeń wynikających z zawartej umowy użyczenia przez rok od dnia zwrotu mieszkania. Po upływie wskazanego terminu roszczenia ulegają przedawnieniu. Użyczający powinien zatem wystąpić o naprawienie szkody zniszczonego mieszkania bez zbędnej zwłoki. Korzystający z lokalu może natomiast domagać się zwrotu nakładów na mieszkanie oraz naprawienia szkody, którą poniósł wskutek wad lokalu.

Umowa użyczenia mieszkania / lokalu osobie obcej

Decydując się na zawarcie umowy użyczenia mieszkania z osobą obcą, powinniśmy zachować te same zasady jak przy udostępnieniu lokalu rodzinie. Odmienna będzie wyłącznie sytuacja podatkowa biorącego mieszkanie w użyczenie, który jako osoba niespokrewniona nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Umowa użyczenia może zostać zawarta w dowolnej formie – również w sposób dorozumiany (konkludentny). Osiągnięcie ustnego porozumienia i wydanie mieszkania stanowią wystarczające elementy skutecznej umowy użyczenia. Użyczony może zostać lokal w całości, jak również jego określona część. Możliwe jest zawarcie umowy na określony czas, np. rok, bezterminowo lub do czasu spełnienia określonego warunku, np. do momentu nabycia własnej nieruchomości przez biorącego mieszkanie w użyczenie lub powrotu użyczającego do kraju itp.

Pomimo że stosowane są te same przepisy prawa i zasady, jeśli nie znamy zbyt dobrze osoby, z którą zamierzamy zawrzeć umowę, rozsądniej jest się zabezpieczyć – spisać umowę i dokładnie określić w niej warunki użyczenia.

WAŻNE!

W treści umowy powinniśmy zawrzeć dane obu stron oraz określić jej przedmiot – czyli na użyczenie jakiego lokalu się umawiamy: adres mieszkania, jego stan techniczny, metraż, ilość pokoi, czy użyczany jest w całości itd. Warto określić, czy umowa została zawarta na czas określony czy bezterminowo oraz opisać konkretne obowiązki stron i sposób wypowiedzenia umowy. Przy opracowaniu kompleksowej umowy, która maksymalnie zabezpieczy nasze prawa, warto skorzystać z pomocy profesjonalisty.

Użyczenie lokalu na działalność gospodarczą

Lokal może zostać nieodpłatnie udostępniony do korzystania zarówno osobie spokrewnionej, jak i obcej. Nie ma przy tym przeciwwskazań, aby nieruchomość została użyczona w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Umowę użyczenia lokalu można zawrzeć zarówno z osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, jak również ze spółką.

Zawierając umowę użyczenia lokalu z przedsiębiorcą, nie musimy spełnić żadnych dodatkowych wymogów. Treść umowy powinna odpowiadać umowie użyczenia mieszkania osobie prywatnej.

WAŻNE!

Warto jednak zwrócić uwagę na prawidłowe i dokładne określenie stron umowy. W przypadku przedsiębiorców wskazanie w umowie imienia, nazwiska, adresu zamieszkania i numeru PESEL będzie niewystarczające. Istotne jest przede wszystkim wskazanie nazwy firmy, jej siedziby i numeru NIP. Kiedy stroną umowy jest spółka, należy określić również jej numer KRS oraz osoby uprawnione do reprezentacji. Niedochowanie powyższych formalności może spowodować, że dochodzenie ewentualnych roszczeń ze stosunku użyczenia może być utrudnione.

Właściciel lokalu powinien pamiętać również o konieczności zgłoszenia w starostwie zmiany sposobu użytkowania lokalu, jeżeli wcześniej w nieruchomości nie była prowadzona działalność gospodarcza. Należy mieć na uwadze podwyższenie należnego do zapłaty podatku od nieruchomości.

Na jakich zasadach można użyczyć mieszkanie / lokal członkowi rodziny?

Użyczając mieszkanie, pozbawiamy się możliwości jego użytkowania, nie otrzymując w zamian żadnej korzyści. Z uwagi na nieodpłatny charakter omawianej umowy użyczający mieszkanie ma znacznie mniej obowiązków niż osoba biorąca lokal do używania.

Przepisy Kodeksu cywilnego nakładają na użytkownika mieszkania obowiązek ponoszenia zwykłych koszów utrzymania lokalu i powstrzymywania się od udostępniania go osobom trzecim bez uzyskania zgody użyczającego.

W przypadku gdy mieszkanie zostało użyczone kilku osobom – ponoszą one odpowiedzialność solidarną. Oznacza to, że użyczający jest lepiej zabezpieczony i może zwrócić się do dowolnie wybranego lokatora o naprawienie całości szkody wyrządzonej w mieszkaniu. Odpowiednie rozliczenie pomiędzy korzystającymi z lokalu zostaje natomiast poza zainteresowaniem właściciela mieszkania.

Kiedy stosunek użyczenia zostanie zakończony, mieszkanie powinno zostać zwrócone w stanie niepogorszonym. Dopuszczalne są wyłącznie ślady zużycia rzeczy, które powstały w wyniku prawidłowego ich używania. Wszelkie usterki powinny zostać naprawione przez biorących mieszkanie w użyczenie. Jeśli korzystający z mieszkania członek rodziny poczyni w nim nadmierne wydatki czy nakłady, do wzajemnych rozliczeń stosuje się przepisy jak w przypadku prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »