- Użyczenie jest nieodpłatne, ale biorący może ponosić zwykłe koszty utrzymania, w tym media i opłaty eksploatacyjne.
- Osoba korzystająca z mieszkania na podstawie ważnego użyczenia może być lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów.
- Nie istnieje jeden ustawowy okres wypowiedzenia każdej umowy użyczenia; sposób zakończenia zależy od czasu trwania, celu umowy, jej treści i art. 715–716 Kodeksu cywilnego.
- Po odmowie wydania mieszkania właściciel powinien uzyskać wyrok i prowadzić egzekucję przez komornika, a nie zmieniać zamki lub odcinać media.
- Po utracie tytułu prawnego osoba nadal zajmująca mieszkanie płaci co miesiąc odszkodowanie określone w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Użyczenie mieszkania – najważniejsze zasady w tabeli
| Wariant | Podstawa i zakończenie | Jak odzyskać nieruchomość |
|---|---|---|
| Lokal mieszkalny zaspokajający potrzeby mieszkaniowe | Art. 710–716 K.c. oraz ustawa o ochronie praw lokatorów. Tytuł kończy się zgodnie z umową, upływem czasu, osiągnięciem celu albo skutecznym żądaniem zwrotu. | Wezwanie, pozew o opróżnienie i wydanie lokalu, następnie egzekucja komornicza. Sąd bada uprawnienie do najmu socjalnego. |
| Lokal użytkowy lub grunt | Przede wszystkim Kodeks cywilny i treść umowy; ustawa lokatorska co do zasady nie ma zastosowania. | Wezwanie do wydania, pozew o wydanie rzeczy, egzekucja na podstawie tytułu wykonawczego. |
| Umowa na czas oznaczony | Kończy się z upływem terminu. Wcześniejszy zwrot może wynikać z umowy lub art. 716 K.c. | Po upływie terminu wezwanie do wydania; w razie odmowy droga sądowa. |
| Umowa na czas nieoznaczony | Znaczenie ma cel z art. 715 K.c. Przy nieformalnym użyczeniu rodzinnym warto złożyć jednoznaczne pisemne wypowiedzenie lub odwołanie zgody i wyznaczyć rozsądny termin. | Po skutecznym zakończeniu umowy wezwanie, a następnie pozew. |
| Korzystanie po zakończeniu umowy | Brak tytułu prawnego; przy mieszkaniu stosuje się w szczególności art. 18 ustawy lokatorskiej. | Powództwo o opróżnienie i wydanie oraz roszczenie o miesięczne odszkodowanie. |
Na czym polega umowa użyczenia?
Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego użyczający zezwala biorącemu na bezpłatne używanie rzeczy przez czas oznaczony albo nieoznaczony. Przedmiotem może być mieszkanie, dom, pokój, lokal użytkowy, garaż, grunt lub wyodrębniona część nieruchomości.
Nieodpłatność odróżnia użyczenie od najmu. Pokrywanie rzeczywistych kosztów mediów, opłat eksploatacyjnych i zwykłych napraw nie musi oznaczać odpłatności. Stała kwota należna właścicielowi za samo korzystanie może jednak wskazywać, że strony faktycznie zawarły najem. Pomocne jest porównanie najmu, dzierżawy i użyczenia.
Jeżeli w danej sytuacji przysługuje dodatek mieszkaniowy, zmiana warunków zamieszkiwania lub rozliczeń może mieć znaczenie dla świadczenia. Warto wtedy sprawdzić zasady dotyczące wstrzymania lub zwrotu dodatku mieszkaniowego.
Co powinna zawierać umowa?
Umowa użyczenia nieruchomości nie wymaga aktu notarialnego ani szczególnej formy, lecz dla celów dowodowych powinna być pisemna. Warto wskazać strony, dokładny przedmiot, cel, czas trwania, osoby uprawnione do zamieszkiwania, koszty, zasady remontów, zakaz oddawania lokalu osobom trzecim, przypadki wcześniejszego zwrotu i sposób doręczania oświadczeń.
Do umowy należy dołączyć protokół przekazania ze stanem liczników, liczbą kluczy, wykazem wyposażenia, opisem usterek i zdjęciami. Drugi protokół przy zwrocie pomaga rozliczyć szkody i ustalić datę zwrotu.
Obowiązki stron i koszty
Biorący powinien używać nieruchomości zgodnie z umową, jej właściwościami i przeznaczeniem. Bez zgody użyczającego nie może oddać jej osobie trzeciej. Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy, natomiast większe remonty, ulepszenia i nakłady najlepiej uregulować w umowie.
Użyczający odpowiada za szkodę wyrządzoną wadą rzeczy, jeżeli wiedział o wadzie i nie zawiadomił biorącego, chyba że wada była łatwa do zauważenia. Biorący może odpowiadać za używanie sprzeczne z umową, samowolne przeróbki, zniszczenia oraz szkody spowodowane przez osoby, którym bez zgody udostępnił lokal.
Podatki przy użyczeniu
Właściciel, który nie otrzymuje czynszu ani innego wynagrodzenia, co do zasady nie uzyskuje przychodu z najmu. Po stronie biorącego wartość nieodpłatnego korzystania może stanowić przychód ustalany według rynkowego czynszu. Art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT przewiduje zwolnienie świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej, z wyjątkami określonymi w art. 21 ust. 20.
Umowa użyczenia co do zasady nie podlega PCC. Podatek od nieruchomości nadal obciąża ustawowego podatnika. Przy użyczeniu przedsiębiorcy lub spółce trzeba osobno ocenić PIT albo CIT, VAT, podatek od nieruchomości i ewentualną zmianę sposobu użytkowania.
Chcesz bezpiecznie użyczyć komuś mieszkanie lub dom?
Opisz strony, czas użyczenia, zasady ponoszenia kosztów i planowany zwrot lokalu. Prawnik może przygotować lub sprawdzić umowę oraz ocenić skutki podatkowe.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Użyczenie mieszkania a użyczenie lokalu użytkowego
Kluczowe znaczenie ma faktyczny sposób korzystania. Jeżeli lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, do relacji mogą mieć zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy magazynie, biurze, garażu, lokalu usługowym lub gruncie podstawowe znaczenie mają Kodeks cywilny oraz umowa.
Wykonywanie działalności w mieszkaniu może wymagać oceny przepisów budowlanych, podatkowych i regulaminów wspólnoty lub spółdzielni. Inaczej ocenia się ciche biuro domowe, a inaczej salon kosmetyczny w lokalu mieszkalnym.
Kiedy kończy się umowa na czas oznaczony i nieoznaczony?
Umowa na czas oznaczony kończy się zasadniczo z upływem terminu. Samo dalsze przebywanie w lokalu nie przedłuża automatycznie każdego użyczenia, ale zachowanie stron może mieć znaczenie dla oceny, czy doszło do dorozumianego uzgodnienia dalszego korzystania.
Jeżeli czas nie został oznaczony, art. 715 Kodeksu cywilnego wiąże zakończenie z uczynieniem przez biorącego użytku odpowiadającego umowie albo z upływem czasu, w którym mógł taki użytek uczynić. Gdy rodzinne lub partnerskie użyczenie jest bezterminowe i nie ma precyzyjnego celu, bezpieczne jest jednoznaczne pisemne wypowiedzenie lub odwołanie zgody oraz wyznaczenie rozsądnego terminu na wydanie lokalu. Nie ma jednego sztywnego okresu wypowiedzenia właściwego dla wszystkich umów użyczenia.
Kiedy właściciel może żądać wcześniejszego zwrotu?
Art. 716 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zwrotu przed upływem uzgodnionego czasu, gdy biorący używa rzeczy sprzecznie z umową, właściwościami lub przeznaczeniem, powierza ją osobie trzeciej bez upoważnienia albo rzecz stała się użyczającemu potrzebna z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy. Umowa może przewidywać dodatkowe przypadki wcześniejszego zakończenia.
Czy osoba mieszkająca na podstawie użyczenia jest lokatorem?
Tak, może być lokatorem. Art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów obejmuje najemcę oraz osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Ważna umowa użyczenia mieszkania jest takim tytułem do chwili jej skutecznego zakończenia.
Ustawa lokatorska dotyczy lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie rozciąga się automatycznie na lokal wykorzystywany wyłącznie jako biuro, magazyn, warsztat ani na grunt. Po zakończeniu użyczenia były biorący traci tytuł prawny, lecz nadal może podlegać regułom dotyczącym sądowego opróżnienia lokalu. Jeżeli po skutecznym zakończeniu umowy osoba nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, eksmisja z użyczonego mieszkania powinna odbyć się na podstawie orzeczenia sądu, a nie poprzez samodzielne usunięcie lokatora.
Jak odzyskać mieszkanie po zakończeniu użyczenia?
- Ustal, czy umowa skutecznie się zakończyła. Sprawdź termin, cel, postanowienia umowy, art. 715–716 K.c. i dowód doręczenia oświadczenia.
- Wyślij pisemne wezwanie. Zażądaj opróżnienia i wydania lokalu, zwrotu wszystkich kluczy oraz wskaż termin i sposób sporządzenia protokołu.
- Ustal wszystkich mieszkańców. W pozwie trzeba prawidłowo oznaczyć osoby faktycznie zajmujące lokal.
- Wnieś pozew. W razie odmowy należy żądać opróżnienia i wydania lokalu przed właściwym sądem.
- Po prawomocnym wyroku skieruj sprawę do komornika. Samodzielne usunięcie mieszkańców nie zastępuje egzekucji.
Nie należy wymieniać zamków, odcinać prądu, wody lub ogrzewania, usuwać rzeczy ani stosować przemocy. Takie działania mogą naruszać posiadanie i dobra osobiste, prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej, a w określonych sytuacjach również karnej.
Najem socjalny, gmina i wykonanie wyroku eksmisyjnego
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd co do zasady orzeka o uprawnieniu albo braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego. Sąd bada dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz sytuację rodzinną, osobistą i materialną osób objętych nakazem. Jeżeli przyzna uprawnienie, wykonanie opróżnienia zostaje wstrzymane do czasu przedstawienia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego.
Nie oznacza to, że każdy były biorący w użyczenie automatycznie otrzyma najem socjalny. Art. 14 ust. 7 ogranicza stosowanie bezwzględnej ochrony kategorii wskazanych w art. 14 ust. 4 wobec osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z ustawowymi wyjątkami. Rozstrzygnięcie zależy od rodzaju lokalu, podstawy utraty tytułu i sytuacji konkretnych osób.
Ochrona jest ograniczona także w przypadkach określonych w art. 17 ustawy, w szczególności gdy nakaz opróżnienia wynika z przemocy w rodzinie, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego albo rażąco nagannego zachowania uniemożliwiającego wspólne zamieszkiwanie. Inaczej ocenia się osobę, która początkowo miała ważne użyczenie, a inaczej osobę, która od początku zajęła lokal bez tytułu prawnego.
Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu
Po utracie tytułu prawnego osoba nadal zajmująca lokal mieszkalny powinna do dnia opróżnienia co miesiąc płacić odszkodowanie na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Co do zasady odpowiada ono czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu lokalu. Jeżeli ta kwota nie pokrywa pełnej szkody, właściciel może dochodzić odszkodowania uzupełniającego, ale musi wykazać jego wysokość i związek z dalszym zajmowaniem lokalu.
Roszczenie to różni się od odszkodowania za zniszczenie lokalu. Pierwsze rekompensuje pozbawienie właściciela możliwości korzystania lub wynajęcia mieszkania po ustaniu tytułu; drugie dotyczy konkretnych uszkodzeń, braków w wyposażeniu lub nieuzgodnionych przeróbek.
Meldunek a prawo do mieszkania
Meldunek ma charakter ewidencyjny. Zameldowanie nie tworzy prawa do mieszkania, a wymeldowanie nie kończy umowy użyczenia i nie zastępuje postępowania o opróżnienie lokalu. Prawo do zamieszkiwania wynika z tytułu cywilnoprawnego, a nie z wpisu w ewidencji ludności. Zobacz również: wymeldowanie dziecka z mieszkania.
Dokumenty i dowody
- umowa użyczenia i wszystkie aneksy,
- protokół przekazania lokalu, zdjęcia i dowód przekazania kluczy,
- wypowiedzenie, odwołanie zgody lub wezwanie do zwrotu z dowodem doręczenia,
- lista i dowody dotyczące osób faktycznie zamieszkujących,
- korespondencja stron,
- rachunki, potwierdzenia opłat, kosztorysy i dokumentacja szkód,
- ogłoszenia i opinie potwierdzające rynkową wysokość czynszu.
Przedawnienie roszczeń z art. 719 Kodeksu cywilnego
Roszczenia użyczającego o naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy oraz roszczenia biorącego o zwrot nakładów i naprawienie szkody wskutek wad rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Termin ten nie obejmuje automatycznie wszystkich roszczeń stron, w szczególności należności za dalsze zajmowanie lokalu po ustaniu tytułu.
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują różnicę między zakończeniem tytułu prawnego a faktycznym odzyskaniem nieruchomości.
Matka pozwoliła dorosłemu synowi bezterminowo mieszkać w jej lokalu. Nie określono szczególnego celu ani okresu wypowiedzenia. Matka pisemnie odwołała zgodę i wyznaczyła rozsądny termin na wyprowadzkę. Po jego upływie syn utracił tytuł prawny, lecz ponieważ nie opuścił mieszkania, matka musi wnieść pozew o opróżnienie i wydanie lokalu; od tego czasu może też żądać miesięcznego odszkodowania.
Właścicielka zgodziła się, aby partner zamieszkał w jej mieszkaniu. Po rozstaniu jednoznacznie odwołała zgodę, doręczyła wezwanie i wyznaczyła termin zwrotu kluczy. Były partner nie może powoływać się na sam meldunek, ale właścicielka nie może usunąć go siłą; potrzebuje wyroku, a sąd oceni również kwestię najmu socjalnego.
Znajomy otrzymał mieszkanie w użyczenie na sześć miesięcy. Umowa wygasła w oznaczonym dniu, ale znajomy pozostał jeszcze dwa miesiące. Upływ terminu zakończył tytuł prawny, natomiast faktyczne odzyskanie lokalu nastąpiło dopiero przy wydaniu kluczy. Za okres bez tytułu właściciel może dochodzić odszkodowania według rynkowego czynszu.
Przedsiębiorca korzystał bezpłatnie z lokalu wyłącznie jako magazynu. Po zakończeniu umowy odmówił wydania pomieszczenia. Ponieważ lokal nie służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, spór opiera się przede wszystkim na Kodeksie cywilnym i umowie, bez typowego orzekania o najmie socjalnym przewidzianego dla lokali mieszkalnych.
FAQ
Czy umowę użyczenia mieszkania można wypowiedzieć w każdym czasie?
Nie zawsze. Trzeba zbadać czas trwania, cel umowy, jej postanowienia oraz przesłanki z art. 715–716 Kodeksu cywilnego. Nie ma jednego ustawowego terminu wypowiedzenia dla wszystkich umów użyczenia.
Czy osoba mieszkająca bez czynszu jest lokatorem?
Może nim być, jeżeli używa mieszkania na podstawie ważnego tytułu prawnego, w tym umowy użyczenia. Nieodpłatność nie wyłącza statusu lokatora.
Czy po wypowiedzeniu można zmienić zamki?
Nie należy tego robić samodzielnie, gdy osoba nadal zajmuje lokal. W razie odmowy wyprowadzki właściwą drogą jest pozew, a po wyroku egzekucja komornicza.
Czy były biorący zawsze otrzyma lokal socjalny?
Nie. Sąd ocenia uprawnienie indywidualnie, a art. 14 ust. 7 ogranicza automatyczną ochronę niektórych kategorii przy prywatnych lokalach spoza publicznego zasobu mieszkaniowego.
Ile wynosi odszkodowanie za dalsze zajmowanie mieszkania?
Co do zasady odpowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu. Gdy nie pokrywa całej szkody, możliwe jest odszkodowanie uzupełniające po jej udowodnieniu.
Czy wymeldowanie usuwa osobę z mieszkania?
Nie. Wymeldowanie jest czynnością ewidencyjną i nie zastępuje zakończenia umowy ani sądowego postępowania o opróżnienie lokalu.
Podsumowanie
Użyczenie mieszkania wymaga rozróżnienia dwóch etapów: zakończenia tytułu prawnego oraz faktycznego odzyskania lokalu. Przy lokalu mieszkalnym biorący może być lokatorem, dlatego właściciel powinien prawidłowo zakończyć umowę, doręczyć wezwanie, a w razie odmowy skorzystać z drogi sądowej i egzekucji komorniczej.
W umowie warto precyzyjnie określić czas, cel, koszty, osoby uprawnione i zasady zwrotu. Po ustaniu tytułu dalsze zajmowanie mieszkania rodzi obowiązek comiesięcznego odszkodowania, niezależnie od ewentualnej odpowiedzialności za zniszczenia.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 710–719 – ELI
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 2, 14, 15, 17 i 18 – ELI
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 11 oraz art. 21 ust. 1 pkt 125 i ust. 20 – ELI
4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – ELI
5. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 71 – ELI
6. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – ELI
7. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – ELI
Stan prawny: 25 lipca 2026 r.
