Użyczenie nieruchomości

• Marcin Sądej

Nieruchomości mogą być przedmiotem wielu umów cywilnych. Poza najpopularniejszymi, takimi jak umowa sprzedaży czy umowa najmu, wyróżniamy również użyczenie nieruchomości. Ze względu na specyfikę tego stosunku prawnego warto poświęcić trochę uwagi na bliższą analizę zagadnienia użyczenia nieruchomości. Kwestię tę zbadamy zarówno pod kątem prawa cywilnego, jak i prawa podatkowego.

Treść oraz forma użyczenia nieruchomości

Umowa użyczenia, jej treść oraz forma, została opisana w Kodeksie cywilnym (K.c.). Zgodnie z art. 710 K.c. – przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

W kontekście powyższego przepisu możemy przede wszystkim wskazać, że cechą charakterystyczną umowy użyczenia jest to, że przybiera formę nieodpłatną. W przeciwieństwie zatem do umowy najmu, tutaj biorący w użyczenie nie płaci właścicielowi żadnego wynagrodzenia z tytułu używania nieruchomości.

Jeżeli chodzi o samą treść umowy, to może być ona zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Co istotne, umowa użyczenia nie musi przybierać postaci aktu notarialnego. Zwróćmy bowiem uwagę, że zgodnie z art. 158 K.c. wyłącznie umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Natomiast w przypadku użyczenia nie dochodzi do przeniesienia własności – nadal prawo to przysługuje właścicielowi nieruchomości, a nie osobie biorącej nieruchomość w użyczenie.

Wzajemne prawa oraz obowiązki stron umowy użyczenia nieruchomości

Dalsze przepisy Kodeksu cywilnego (art. 711-719) regulują wzajemne prawa oraz obowiązki stron umowy użyczenia nieruchomości. Przyjrzyjmy się bliżej tym przepisom.

Jeżeli rzecz użyczona ma wady, użyczający obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził biorącemu przez to, że wiedząc o wadach, nie zawiadomił go o nich. Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy biorący mógł wadę z łatwością zauważyć.

Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Biorący do używania jest odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli jej używa w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, albo gdy nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności powierza rzecz innej osobie, a rzecz nie byłaby uległa utracie lub uszkodzeniu, gdyby jej używał w sposób właściwy albo gdyby ją zachował u siebie.

Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważnionym przez umowę ani zmuszonym przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże biorący nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli biorący do używania powierzył rzecz innej osobie, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

Czy użyczona nieruchomość może być przedmiotem wynajmu?

Często zdarza się, że osoba biorąca nieruchomość w użyczenie ma zamiar ją odpłatnie wynajmować. W związku z tym pojawia się pytanie, czy tego rodzaju rozwiązanie jest zgodne z prawem.

W tym zakresie musimy sięgnąć do treści art. 712 K.c. Przepis podaje, że jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

W świetle powyższego przepisu biorący w użyczenie może oddawać nieruchomość osobie trzeciej, o ile zgodę w tym zakresie wyrazi właściciel nieruchomości.

Na marginesie dodajmy, że w tym przypadku podatnikiem z tytułu umowy najmu jest podmiot biorący w użyczenie i oddający nieruchomość w najem osobie trzeciej, ponieważ to on otrzymuje wynagrodzenie w oparciu o umowę najmu.

Skutki podatkowe użyczenia nieruchomości dla obu stron

Na zakończenie warto zastanowić się, jakie skutki podatkowe wywołuje umowa użyczenia dla obu stron umowy. Kluczowym czynnikiem jest tutaj to, że umowa sama w sobie ma charakter nieodpłatny.

Powyższe ma istotne znaczenie w kontekście podatku dochodowego, bowiem zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT – przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Jak zatem widać, przychód powstaje u tej osoby, która otrzymuje określone przysporzenie majątkowe. Skoro natomiast właściciel nieruchomości oddaje ją do nieodpłatnego używania i z tego tytułu nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia, to z perspektywy właściciela umowa ta jest neutralna podatkowo.

Inaczej natomiast ta kwestia prezentuje się z perspektywy podmiotu biorącego nieruchomość w nieodpłatne użyczenie. Zgodnie bowiem z przywołanym art. 11 ust. 1 ustawy PIT – przychodem podatkowym są również wartości nieodpłatnych świadczeń.

Jak podaje art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy PIT, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku, jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku. W konsekwencji choć sama umowa użyczenia jest nieodpłatna, to jednak osoba biorąca w użyczenie musi wykazać z tego tytułu przychód podatkowy w wysokości równowartości czynszu, który przysługiwałby, gdyby doszło do zawarcia odpłatnej umowy najmu.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy PIT – przychody z nieodpłatnych świadczeń stanowią przychody z innych źródeł. W rezultacie sumę rocznych przychodów biorący w użyczenie ma rozliczyć na formularzu PIT-36 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym w części D1 – „Inne źródła”. Przychody z nieodpłatnych świadczeń są opodatkowane na zasadach ogólnych tj. stawką 17% lub 32%.

Na marginesie dodajmy, że ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku w przypadku nieodpłatnych świadczeń pomiędzy członkami najbliższej rodziny. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT – zwalania się od podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczoną zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej. W konsekwencji użyczenie nieruchomości dokonane pomiędzy członkami rodziny jest neutralne podatkowo zarówno dla oddającego, jak i dla biorącego w użyczenie.

Przechodząc do podsumowania naszego dzisiejszego artykułu, warto zapamiętać, że umowa użyczenia nieruchomości wywołuje określone konsekwencje prawne zarówno wobec oddającego, jak i wobec biorącego nieruchomość w nieodpłatne używanie. Mamy do czynienia z katalogiem wzajemnych praw i obowiązków. Co więcej, tego rodzaju umowa wywołuje konkretne skutki na gruncie prawa podatkowego.