Mamy 12 503 opinii naszych Klientów

Użyczenie nieruchomości

Nieruchomości mogą być przedmiotem wielu umów cywilnych. Poza najpopularniejszymi, takimi jak umowa sprzedaży czy umowa najmu, wyróżniamy również użyczenie nieruchomości. Ze względu na specyfikę tego stosunku prawnego warto poświęcić trochę uwagi na bliższą analizę zagadnienia użyczenia nieruchomości. Kwestię tę zbadamy zarówno pod kątem prawa cywilnego, jak i prawa podatkowego.

Użyczenie nieruchomości

Treść oraz forma użyczenia nieruchomości

Umowa użyczenia, jej treść oraz forma, została opisana w Kodeksie cywilnym (K.c.). Zgodnie z art. 710 K.c. – przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

W kontekście powyższego przepisu możemy przede wszystkim wskazać, że cechą charakterystyczną umowy użyczenia jest to, że przybiera formę nieodpłatną. W przeciwieństwie zatem do umowy najmu, tutaj biorący w użyczenie nie płaci właścicielowi żadnego wynagrodzenia z tytułu używania nieruchomości.

Jeżeli chodzi o samą treść umowy, to może być ona zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Co istotne, umowa użyczenia nie musi przybierać postaci aktu notarialnego. Zwróćmy bowiem uwagę, że zgodnie z art. 158 K.c. wyłącznie umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Natomiast w przypadku użyczenia nie dochodzi do przeniesienia własności – nadal prawo to przysługuje właścicielowi nieruchomości, a nie osobie biorącej nieruchomość w użyczenie.

WAŻNE!

Podstawową cechą odróżniającą umowę użyczenia od innych stosunków prawnych jest jej nieodpłatny charakter. Umowa użyczenia nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego, co oznacza, że może zostać zawarta w formie pisemnej.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Wzajemne prawa oraz obowiązki stron umowy użyczenia nieruchomości

Dalsze przepisy Kodeksu cywilnego (art. 711-719) regulują wzajemne prawa oraz obowiązki stron umowy użyczenia nieruchomości. Przyjrzyjmy się bliżej tym przepisom.

Jeżeli rzecz użyczona ma wady, użyczający obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził biorącemu przez to, że wiedząc o wadach, nie zawiadomił go o nich. Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy biorący mógł wadę z łatwością zauważyć.

Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Biorący do używania jest odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli jej używa w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, albo gdy nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności powierza rzecz innej osobie, a rzecz nie byłaby uległa utracie lub uszkodzeniu, gdyby jej używał w sposób właściwy albo gdyby ją zachował u siebie.

Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważnionym przez umowę ani zmuszonym przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże biorący nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli biorący do używania powierzył rzecz innej osobie, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Czy użyczona nieruchomość może być przedmiotem wynajmu?

Często zdarza się, że osoba biorąca nieruchomość w użyczenie ma zamiar ją odpłatnie wynajmować. W związku z tym pojawia się pytanie, czy tego rodzaju rozwiązanie jest zgodne z prawem.

W tym zakresie musimy sięgnąć do treści art. 712 K.c. Przepis podaje, że jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

W świetle powyższego przepisu biorący w użyczenie może oddawać nieruchomość osobie trzeciej, o ile zgodę w tym zakresie wyrazi właściciel nieruchomości.

Na marginesie dodajmy, że w tym przypadku podatnikiem z tytułu umowy najmu jest podmiot biorący w użyczenie i oddający nieruchomość w najem osobie trzeciej, ponieważ to on otrzymuje wynagrodzenie w oparciu o umowę najmu.

WAŻNE!

Użyczona nieruchomość może być przedmiotem dalszego wynajmu względem osoby trzeciej, o ile nie sprzeciwia się temu właściciel nieruchomości. Dobrze, aby ta kwestia była uregulowana wprost w umowie użyczenia.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Skutki podatkowe użyczenia nieruchomości dla obu stron

Na zakończenie warto zastanowić się, jakie skutki podatkowe wywołuje umowa użyczenia dla obu stron umowy. Kluczowym czynnikiem jest tutaj to, że umowa sama w sobie ma charakter nieodpłatny.

Powyższe ma istotne znaczenie w kontekście podatku dochodowego, bowiem zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT – przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Jak zatem widać, przychód powstaje u tej osoby, która otrzymuje określone przysporzenie majątkowe. Skoro natomiast właściciel nieruchomości oddaje ją do nieodpłatnego używania i z tego tytułu nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia, to z perspektywy właściciela umowa ta jest neutralna podatkowo.

Inaczej natomiast ta kwestia prezentuje się z perspektywy podmiotu biorącego nieruchomość w nieodpłatne użyczenie. Zgodnie bowiem z przywołanym art. 11 ust. 1 ustawy PIT – przychodem podatkowym są również wartości nieodpłatnych świadczeń.

Jak podaje art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy PIT, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku, jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku. W konsekwencji choć sama umowa użyczenia jest nieodpłatna, to jednak osoba biorąca w użyczenie musi wykazać z tego tytułu przychód podatkowy w wysokości równowartości czynszu, który przysługiwałby, gdyby doszło do zawarcia odpłatnej umowy najmu.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy PIT – przychody z nieodpłatnych świadczeń stanowią przychody z innych źródeł. W rezultacie sumę rocznych przychodów biorący w użyczenie ma rozliczyć na formularzu PIT-36 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym w części D1 – „Inne źródła”. Przychody z nieodpłatnych świadczeń są opodatkowane na zasadach ogólnych tj. stawką 17% lub 32%.

Na marginesie dodajmy, że ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku w przypadku nieodpłatnych świadczeń pomiędzy członkami najbliższej rodziny. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT – zwalania się od podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczoną zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej. W konsekwencji użyczenie nieruchomości dokonane pomiędzy członkami rodziny jest neutralne podatkowo zarówno dla oddającego, jak i dla biorącego w użyczenie.

WAŻNE!

Umowa użyczenia nieruchomości jest neutralna dla właściciela nieruchomości. Natomiast biorący nieruchomość w użyczenie zasadniczo powinien z tego tytułu rozpoznać przychód z nieodpłatnych świadczeń, chyba że umowa jest zawierana pomiędzy członkami najbliższej rodziny.

Przechodząc do podsumowania naszego dzisiejszego artykułu, warto zapamiętać, że umowa użyczenia nieruchomości wywołuje określone konsekwencje prawne zarówno wobec oddającego, jak i wobec biorącego nieruchomość w nieodpłatne używanie. Mamy do czynienia z katalogiem wzajemnych praw i obowiązków. Co więcej, tego rodzaju umowa wywołuje konkretne skutki na gruncie prawa podatkowego.

Przykłady

 

Przykład z życia - Użyczenie domu rodzinnego: Pan Kowalski, mając dom na wsi, postanawia użyczyć go bezpłatnie swojej siostrzenicy na okres jej studiów. Umowa użyczenia zawarta jest na czas nieokreślony, a siostrzenica może korzystać z domu bez konieczności płacenia czynszu. Pan Kowalski nie informuje siostrzenicy o niedziałającym piecu, co zobowiązuje go do naprawienia szkody. W tym przypadku, umowa jest neutralna podatkowo dla Pana Kowalskiego, jako że nieruchomość użyczona jest członkowi rodziny.

 

Przykład z życia - Użyczenie mieszkania na działalność charytatywną: Pani Nowak, właścicielka mieszkania w centrum miasta, postanawia użyczyć swojej nieruchomości organizacji non-profit, która prowadzi darmowe warsztaty dla dzieci. Umowa zawarta jest na okres jednego roku. Pani Nowak nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia, ale musi poinformować organizację o wszystkich znanych wadach mieszkania. W tym wypadku również, z perspektywy podatkowej, umowa użyczenia jest neutralna dla Pani Nowak.

 

Przykład z życia - Użyczenie domku letniskowego przyjacielowi: Pan Jankowski posiada domek letniskowy, który decyduje się użyczyć swojemu przyjacielowi na okres wakacji. Umowa nie ma formy aktu notarialnego i jest zawarta na czas oznaczony. Jego przyjaciel może korzystać z domku bezpłatnie, ale zobowiązany jest do pokrycia kosztów utrzymania, jak np. rachunki za energię. Pan Jankowski musi poinformować przyjaciela o wszelkich istotnych wadach domku. W tym przypadku, Pan Jankowski nie rozpoznaje żadnego przychodu z tytułu użyczenia, więc umowa ta jest neutralna podatkowo.

Podsumowanie

 

Umowa użyczenia nieruchomości to ważna forma cywilnoprawna, pozwalająca na bezpłatne korzystanie z nieruchomości przez określony czas. Jest to umowa nietypowa, gdyż nie wymaga formy aktu notarialnego i nie generuje bezpośrednich skutków podatkowych dla użyczającego. Kluczowe jest jednak, aby strony umowy były świadome swoich praw i obowiązków, zwłaszcza w kontekście ewentualnych wad nieruchomości oraz odpowiedzialności za jej używanie.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej użyczenia nieruchomości lub pomocy w przygotowaniu odpowiednich dokumentów? Skorzystaj z naszych usług prawnych online - szybko, wygodnie i skutecznie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.

Zgadzam się na przesyłanie informacji handlowych przez administratora na podany e-mail zgodnie z ustawą z 18.07.02 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t. j. Dz. U. 2017 poz. 1219, z późn. zm.).

  Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu

Marcin Sądej

O autorze: Marcin Sądej

Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami...

>> więcej informacji o autorze