Mamy 11 050 opinii naszych Klientów

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa najmu mieszkania - ochrona interesów wynajmującego i najemcy

Do często zawieranych w obrocie prawnym umów należą umowy najmu mieszkania i obejmują one bardzo istotne sprawy życia codziennego. Dlatego też ważne jest, aby taka umowa najmu mieszkania została odpowiednio skonstruowana. W dzisiejszym artykule mowa o tym, co taka umowa powinna zawierać, aby dobrze chroniła interesy zarówno wynajmującego, jak i najemcy.

Umowa najmu mieszkania - ochrona interesów wynajmującego i najemcy

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Powinna ona zawierać przynajmniej takie elementy, jak:

  • określenie stron umowy – należy podać dokładne dane, za pomocą których można zidentyfikować, iż chodzi dokładnie o te osoby. Imię, nazwisko i adres mogą być wystarczające, ale dodanie numeru PESEL pozwala już jednoznacznie oznaczyć stronę,
  • miejsce i datę jej zawarcia,
  • dokładny opis, co jest przedmiotem umowy najmu,
  • wysokość czynszu, sposób płatności,
  • wysokość i rodzaj innych opłat,
  • czas trwania umowy,
  • możliwość wypowiedzenia umowy,
  • pozostałe warunki oraz uprawnienia stron,
  • zagadnienie kaucji,
  • podpisy stron.

Aby nie było wątpliwości i nieporozumień, należy skoncentrować się szczególnie uważnie na niektórych elementach, takich jak opis przedmiotu najmu czy sprawy związane z płatnościami, a także warunki wypowiedzenia. Opis wynajmowanego mieszkania powinien być dokładny i zawierać opisanie takich kwestii, jak: powierzchnia, ilość pomieszczeń, a także wyposażenie. Jako że może to zająć znaczną część umowy, dobrze jest uczyni z tego opisu osobny załącznik, co pomoże w zachowaniu czytelności. Bardzo dobrym pomysłem jest zrobienie zdjęć, gdyż wówczas można łatwo udowodnić, jaki był stan faktyczny mieszkania i w jakim stanie znajdowały się sprzęty. Jest to szczególnie istotne przy zdawaniu mieszkania i rozliczaniu kaucji, gdyż informacja zawarta w protokole, pod nazwą kanapa czy szafka, nie odzwierciedla stanu, w jakim były one pierwotnie, czy np. kanapa została zniszczona w trakcie najmu, czy taka już była. Dla obu stron najlepiej jest, aby do umowy załącznikiem był zarówno protokół zdawczo-odbiorczy, jak i zdjęcia.

WAŻNE! Umowa najmu jest dość sformalizowanym dokumentem i powinna zawierać wiele elementów, aby była ważna, a także aby zabezpieczała interesy obu stron.

Umowa najmu mieszkania a opłaty za media

Nie ma obowiązku zawierania w umowie zapisu dotyczącego płatności za media, jednak warto nie zaniedbywać tego i uregulować tę płatność wprost. I mamy tutaj praktycznie pełną dowolność, gdyż opłaty te mogą być ponoszone przez wynajmującego, jak i przerzucone na najemcę. Może być tak, iż umowa jest zawarta przez cały czas z wynajmującym, jak i umowy na dostawę mediów (takich jak prąd, wodę, gaz) mogą zostać zawarte bezpośrednio przez najemcę. Wszystko to zależy od woli stron i na co się zgodzą. Przy umowach zawieranych na stosunkowo krótki okres, np. pół roku czy rok, rachunki zwykle nie są przepisywane na najemcę, a umowa na dostarczanie mediów jest zawierana z wynajmującym. Najczęściej jednak to najemca ponosi koszty zużywanych przez siebie mediów, co zresztą jest logiczne, gdyż też wielkość rachunków zależy od tego, ile dana osoba zużywa. Może się jednak pojawić problem wówczas, gdy w umowie nie będzie konkretnej informacji, kto ma opłacać rachunki, jednakże na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może pobierać od najemcy opłaty niezależne od właściciela wówczas, gdy najemca nie ma umowy bezpośrednio zawartej z dostawcą mediów. Czyli jeśli najemca nie zawrze osobnej umowy na swoje nazwisko, właściciel może obciążać go kosztami rachunków, nawet przy braku konkretnego zapisu w umowie. Jeśli jednak w umowie będzie zapis, iż czynsz obejmuje wszystkie opłaty, łącznie z mediami, wówczas wynajmujący już nie może dochodzić od najemcy dodatkowych kosztów.

WAŻNE!

Strony mogą dowolnie zdecydować, czy właściciel będzie ponosić opłaty za media, czy też będzie to robić najemca. Zasadą jest, iż robi to najemca, jednak nie musi tak być, dlatego też lepiej, aby było to jasno w umowie zapisane.

Umowa najmu mieszkania a ochrona wynajmującego

Jak każda umowa, również umowa najmu powinna zabezpieczać interesy obu stron, jednakże ustawodawca wprowadził większą ochronę praw najemcy tak, aby wynajmujący nie mógł wykorzystywać nadmiernie swojej pozycji jako właściciela mieszkania i osoby, która pozwala na korzystanie z niego. Największe trudności dla wynajmującego są związane z takimi problemami, jak: brak płatności czynszu i innych opłat, opór w wyprowadzce i niszczenie mieszkania. Przy braku płatności za czynsz i media zabezpieczeniem jest kaucja. Aby ułatwić w przyszłości eksmisję, czyli nakaz opróżnienia lokalu, warto pomyśleć o zawarciu umowy w formie najmu okazjonalnego wraz z notarialnym oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazaniu innego lokalu, do którego najemca mógłby się przeprowadzić. Co do ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu, to rozwiązania są dwa i najlepiej zastosować je oba. Pierwsze z nich to wspomniany wyżej protokół zdawczo-odbiorczy oraz zdjęcia. Pozwala to na dokładne ustalenie stanu mieszkania w chwili podpisywania umowy. Równie ważne jest, aby taki protokół i zdjęcia wykonać także przy zdawaniu mieszkania. Kolejne zabezpieczenie chroniące wynajmującego to kaucja. Kaucja ma zabezpieczać pokrycie przez najemcę należności z tytułu najmu mieszkania, które przysługują wynajmującego w dniu opróżniania lokalu (czynsz i media). Kaucja może wynosić maksymalnie dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Podlega ona zwrotowi w terminie miesiąca od wydania lokalu i może być zmniejszona o należności przysługujące wynajmującemu.

WAŻNE!

Wynajmowanie mieszkania może być dla wynajmującego korzystne, niesie jednak również ryzyko, np. związane z brakiem płatności, czy też zniszczeniem mieszkania. Głównym zabezpieczeniem dla wynajmującego jest kaucja. Klauzula dotycząca konieczności zapłaty kaucji nie jest konieczna, ale bardzo często stanowi ona niezbędny warunek zawarcia umowy z najemcą.

Miejsce i data zawarcia umowy najmu mieszkania

Przy zawieraniu umowy najmu mieszkania nie można również zapomnieć o wpisaniu do umowy miejsce jej zawarcia i daty. Miejsce może wpływać na właściwość sądu odpowiedniego do rozpatrywania sporów. Natomiast data po pierwsze świadczy o tym, w jakim stanie prawnym ją zawarto, a ponadto jest to potrzebne ze względu na obliczanie terminów. Należy jednakże odróżniać datę zawarcia umowy od daty obowiązywania oraz daty wprowadzenia się do lokalu. Może być tak, że umowa jest zawarta np. 20 sierpnia, obowiązuje od 1 września (najwygodniej się oblicza przy pełnych miesiącach), a przeprowadzka do mieszkania odbywa się kilka dni później i wówczas następuje faktyczne przekazanie mieszkania. Najważniejsze jest, aby z treści umowy wynikało jednoznacznie, która data to data zawarcia umowy, a która jej obowiązywania.

WAŻNE!

Strony powinny zawrzeć w umowie datę i miejsce jej zawarcia, w szczególności jasno określić, kiedy umowa została zwarta, a od którego dnia obowiązuje, gdyż często daty te się nie pokrywają.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Jedna z najbardziej istotnych kwestii dotyczących najmu to możliwości jej rozwiązania. Rozwiązanie umowy najmu szczegółowo określono w ustawie o ochronie praw lokatorów, która jest ustawą specjalną wobec Kodeksu cywilnego i obowiązuje w przypadku najmu lokali mieszkalnych. Wprowadzono daleko idące instrumenty ochrony najemcy. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie (pod rygorem nieważności) oraz powinno również zawierać przyczynę wypowiedzenia. Przy umowach na czas nieokreślony wynajmujący może wypowiedzieć umowę w takich sytuacjach, jak:

  • używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
  • zwłoka z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
  • podnajęcie lokalu osobom trzecim bez zgody właściciela,
  • konieczność rozbiórki lub remontu budynku,
  • zamiaru zamieszkania w lokalu przez właściciela w należącym do niego lokalu.

Jeśli wypowiedzenie następuje z winy najemcy (np. z powodu podnajęcia), wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia z terminem na koniec miesiąca, a jeśli np. zamierza zamieszkać w mieszkaniu będącym przedmiotem najmu – okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy, jeśli dostarcza lokal zamienny (lub lokator ma inny lokal do zamieszkania), a jeśli zaś nie – wówczas termin ten wynosi 3 lata. Jest to dość skomplikowane, a trzeba pamiętać, że ograniczenia te dotyczą umów na czas nieokreślony i tylko wypowiedzenia ze strony wynajmującego. Natomiast umowa na czas określony może zostać rozwiązane tylko wówczas, gdy zawarto w niej taką możliwość. Oczywiście powyższe nie wyklucza rozwiązania umowy za porozumieniem stron.

Każda umowa może zostać rozwiązana za porozumieniem stron, a ponadto w przypadkach przewidzianych w ustawie lub w umowie. Jest to dość skomplikowane, a szczególne ograniczenia dotyczą wynajmujących, co ma na celu ochronę praw lokatorów.

Umowy najmu są często zawierane w obrocie prawnym, w wielu przypadkach potrafią być dość skomplikowane. Bycie wynajmującym lub najemcą potrafi przysporzyć wielu problemów, dlatego warto szczególnie starannie opracować jej treść, by interesy stron były zabezpieczone i uniknąć jak najmniej problemów w przyszłości.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »