Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Chciałbym rozwiązać umowę najmu na czas określony z powodu wystąpienia zagrzybienia na ścianie. Nie wiedziałem wcześniej o wadach lokalu. W umowie stoi zapis: „Zerwanie Umowy przez Najemcę lub wypowiedzenie stosunku prawnego przez Wynajmującego z winy Najemcy przed upływem terminów określonych w umowie skutkować będzie prawem Wynajmującego do zatrzymania wpłaconej przez Najemcę kaucji depozytowej jako zadośćuczynienia za poniesione szkody z tytułu niewywiązania się Najemcy z postanowień Umowy. Ponadto Najemca zapłaci Wynajmującemu wszystkie koszty i należności czynszowe w pełnej kwocie obwiązujące do ostatniego dnia miesiąca, w którym to najemca zwróci Lokal Wynajmującemu”. W umowie nie jest zawarta możliwość rozwiązania jej w wyniku wystąpienia ważnych przyczyn. Wynajmujący najpierw kazał mi samemu zwalczyć zagrzybienie, po czym na następny dzień, kiedy powiedziałem, że będę wypowiadał umowę, zobowiązał się do próby usunięcia szkody, jednak chciałbym opuścić lokal jeszcze przed tym. Czy w zaistniałym wypadku należy mi się kaucja po rozwiązaniu umowy?
Podstawę do wypowiedzenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego z powodu zagrzybienia na ścianie stanowi art. 682 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny. Zgodnie z jego brzmieniem „jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”. W doktrynie powszechnie akceptowany jest pogląd, iż wada taka musi stanowić realne niebezpieczeństwo dla zdrowia wymienionych w tym przepisie osób, przy czym wystarczające jest istnienie zagrożenia, nie jest natomiast wymagane, aby szkodliwe skutki już nastąpiły. Mimo iż celem tego uregulowania jest uznanie w konkretnym przypadku nadrzędności dóbr osobistych najemcy nad interesami majątkowymi wynajmującego, to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 2013 r. uznał, iż „uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu, przyznane wynajmującemu w art. 682 Kodeksu Cywilnego ma silny charakter, prowadząc do całkowitego anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim zawiązanych – zarazem jednak jego wykonanie godzi w interesy majątkowe wynajmującego, który traci dochody z tytułu czynszu”. Z tego powodu przepis ten należy stosować w sposób proporcjonalny. Strony powinny dołożyć starań, aby wady lokalu zostały wyeliminowane bez konieczności wypowiadania stosunku najmu. Wynika to z art. 354 § 2 Kodeksu cywilnego, który nakłada na strony obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania. W konsekwencji w razie stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do usunięcia wady. W takiej sytuacji prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady. Inaczej sytuacja ma się w przypadku, jeżeli wady nie da się usunąć lub jest to nieopłacalne ekonomicznie. Przepisy nie określają, w jakiej formie powinno być złożone wezwanie do usunięcia wady przez wynajmującego. Do celów dowodowych zaleca się złożenie go w formie pisemnej.
W Pana sytuacji, jeżeli wada ma charakter nieusuwalny lub mimo wezwania do usunięcia wynajmujący zwleka z jej usunięciem, może Pan wypowiedzieć stosunek najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z zachowaniem prawa do zwrotu kaucji zabezpieczającej. W tym przypadku przepis art. 682 będzie miał charakter bezwzględnie obowiązujący i nie będą miały znaczenia postanowienia umowne. Kaucja może być jednak potrącona na poczet zaległego czynszu, zaległych opłat za energię elektryczną lub zniszczonego przez najemcę przedmiotu najmu.
Jeżeli natomiast wada da się usunąć, a wynajmujący podejmie ku temu odpowiednie kroki, wypowiedzenie przez Pana stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia upoważnia wynajmującego do zachowania kaucji na poczet przyszłych zaległości czynszowych, ponadto wynajmujący w przypadku wypowiedzenia przez Pana umowy będzie mógł się domagać czynszu za kolejne miesiące trwania umowy. W takim wypadku powinien Pan wypowiedzieć umowę z zachowaniem przewidzianych w umowie terminów wypowiedzenia. Po okresie wypowiedzenia przysługuje Panu prawo do zwrotu kaucji zabezpieczającej w terminie miesiąca od dnia opuszczenia lokalu.
W czasie usuwania wady może Pan również opuścić lokal do momentu jej usunięcia i domagać się od wynajmującego wyrównania szkody na zasadach określonych w art. 471. Jednocześnie zaś możliwe będzie utrzymanie wiążącego Pana z wynajmującym stosunku prawnego.
Ponadto art. 682 nie wyklucza prawa do skorzystania z art. 664. W tym wypadku może Pan żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady. Jeżeli z powodu zagrzybienia doszło do uszczerbku na Pana zdrowiu, może Pan również domagać się odszkodowania na podstawie art. 415.
Pani Marta wynajęła mieszkanie w Krakowie na czas określony 12 miesięcy. Już po kilku tygodniach zauważyła, że na ścianie w sypialni pojawiły się ciemne plamy pleśni, a w mieszkaniu unosi się nieprzyjemny, wilgotny zapach. Mimo że zgłosiła ten problem właścicielowi, ten odpowiedział, że „każdy najemca musi sobie radzić z grzybem” i odmówił jakiejkolwiek interwencji. Po trzech tygodniach, gdy pojawiły się u niej objawy kaszlu i uczulenia, Marta zdecydowała się wypowiedzieć umowę powołując się na art. 682 k.c. i opuściła lokal. Kaucja została jej zwrócona w całości po wezwaniu właściciela do zwrotu i przedstawieniu dokumentacji zdjęciowej oraz opinii lekarza.
Pan Michał zawarł umowę najmu na 6 miesięcy i wprowadził się do mieszkania na poddaszu w starej kamienicy. Po pierwszym większym deszczu okazało się, że dach przecieka, a w jednym z pokoi pojawiła się wilgoć i odpadł tynk ze ściany. Wynajmujący uznał, że to „normalne w starym budynku” i zaproponował obniżkę czynszu, ale nie zadeklarował naprawy. Michał, mając małe dziecko, uznał że dalsze zamieszkiwanie z powodu ryzyka rozwoju pleśni i pogarszających się warunków jest niemożliwe. Skorzystał z prawa do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów i przeniósł się do innego lokalu. Po krótkiej wymianie korespondencji właściciel oddał kaucję bez sporu.
Studentka Julia wynajmowała pokój w mieszkaniu na warszawskim Mokotowie. W trakcie zimy na jednej ze ścian w jej pokoju zaczął się pojawiać grzyb. Początkowo próbowała go usuwać domowymi sposobami, ale po kilku tygodniach objawy wracały, a ściana robiła się coraz ciemniejsza. Julia zgłosiła sprawę właścicielowi, który po kilku dniach przysłał ekipę remontową, jednak okazało się, że przyczyną zagrzybienia jest nieszczelna instalacja wodna w ścianie. Ze względu na czas trwania remontu i brak możliwości normalnego korzystania z pokoju, Julia opuściła lokal i powołała się na art. 682, informując właściciela o wypowiedzeniu umowy. Część kaucji została potrącona za zużycie mediów, resztę odzyskała po miesiącu.
Zagrzybienie lokalu może stanowić realne zagrożenie dla zdrowia najemcy i uzasadniać natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu, nawet jeśli zawarto ją na czas określony. Przepis art. 682 Kodeksu cywilnego chroni najemców w sytuacjach, gdy wada lokalu jest poważna, a wynajmujący nie podejmuje skutecznych działań. W takich przypadkach najemca ma prawo do zwrotu kaucji, a postanowienia umowy sprzeczne z tym przepisem nie mają zastosowania. Kluczowe jest jednak udokumentowanie wady i wcześniejsze wezwanie właściciela do jej usunięcia.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie najmu, wypowiedzenia umowy lub odzyskania kaucji? Skorzystaj z naszej porady online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Prześlij opis swojej sytuacji, a doświadczony prawnik przygotuje dla Ciebie indywidualną odpowiedź i wskaże najlepsze rozwiązanie. Wejdź na eporady24.pl i uzyskaj pomoc już dziś.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Maciej Podgórski
.jpg)
