Dopłata do zachowku po sprzedaży darowanej nieruchomości

Zapłacony zachowek a żądanie dopłaty

Sama późniejsza sprzedaż darowanej nieruchomości za wyższą cenę nie oznacza jeszcze, że osobie uprawnionej do zachowku automatycznie należy się dopłata. Trzeba odróżnić cenę uzyskaną przy sprzedaży od wartości przyjmowanej do obliczenia zachowku.

Zgodnie z art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. Oznacza to, że sąd bierze pod uwagę, w jakim stanie nieruchomość była w dniu darowizny, ale stosuje ceny aktualne dla momentu ustalania zachowku, najczęściej z czasu orzekania albo zawierania ugody.

Jeżeli uprawniony do zachowku przyjął określoną kwotę jako pełne rozliczenie i potwierdził, że nie zgłasza dalszych roszczeń, późniejsze żądanie dopłaty będzie co do zasady bardzo trudne do obrony. Najbezpieczniejsza jest pisemna ugoda, w której strony wskazują, że zapłacona kwota wyczerpuje wszystkie roszczenia z tytułu zachowku po konkretnym spadkodawcy.

Dlaczego cena sprzedaży nie zawsze przesądza o wysokości zachowku?

Cena sprzedaży może być ważnym dowodem, ale nie zawsze przesądza o wartości nieruchomości na potrzeby zachowku. Jeżeli od darowizny do sprzedaży minęło kilka lat, nieruchomość mogła zmienić wartość z powodu rynku, remontów, pogorszenia stanu, zmiany przeznaczenia okolicy albo nakładów poniesionych przez obdarowanych.

Przy rozliczeniu zachowku istotne jest obliczanie wysokości zachowku według ustawowych reguł, a nie wyłącznie według kwoty wpisanej w późniejszej umowie sprzedaży. Jeżeli strony nie są zgodne co do wartości nieruchomości, w procesie zwykle konieczna jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Jeżeli nieruchomość została darowana w stanie gorszym, a po darowiźnie obdarowani wykonali remonty, rozbudowę albo inne nakłady, nie powinno się automatycznie przypisywać całej późniejszej wartości darowiźnie od spadkodawcy. Wycena powinna uwzględniać stan z dnia darowizny, a nie ulepszenia dokonane później przez obdarowanych.

Kiedy może powstać roszczenie o uzupełnienie zachowku?

Roszczenie o uzupełnienie zachowku może pojawić się wtedy, gdy uprawniony otrzymał tylko część należnego zachowku albo gdy zapłata została wyraźnie oznaczona jako częściowa. Może też powstać, jeżeli nie było żadnego porozumienia kończącego spór, a z późniejszej wyceny wynika, że należny zachowek był wyższy.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy uprawniony przyjął pieniądze jako pełne zaspokojenie roszczenia, nie zgłosił zastrzeżeń i z okoliczności sprawy wynika, że strony chciały definitywnie zakończyć rozliczenie. Wtedy późniejsze żądanie dopłaty można kwestionować, zwłaszcza jeżeli druga strona działała w zaufaniu do zawartego porozumienia.

W praktyce znaczenie ma także to, czy uprawniony wcześniej sam wskazywał określoną wartość nieruchomości, czy znał podstawę rozliczenia, czy miał możliwość zakwestionowania wyceny oraz czy po otrzymaniu pieniędzy potwierdził rozliczenie. Jeżeli sprawa trafi do sądu, to osoba żądająca dopłaty powinna wykazać przesłanki swojego roszczenia, w tym wartość substratu zachowku i wysokość brakującej kwoty.

Pozew o zapłatę a sprzedaż darowanej nieruchomości

Jeżeli uprawniony złoży pozew o dopłatę do zachowku, sąd nie ograniczy się do pytania, za ile nieruchomość została sprzedana. Będzie badał m.in. krąg uprawnionych, w tym kwestie takie jak rodzeństwo a prawo do zachowku czy skuteczne wydziedziczenie spadkobiercy, wartość spadku, doliczane darowizny, udział spadkowy, wysokość należnego zachowku, wcześniejsze płatności oraz treść porozumień między stronami.

Sprzedaż nieruchomości może mieć znaczenie dowodowe i ekonomiczne, ale nie zastępuje ustawowej metody obliczania zachowku. Osobną kwestią mogą być konsekwencje podatkowe sprzedaży, zwłaszcza gdy zbycie nastąpiło niedługo po nabyciu lub otrzymaniu nieruchomości.

W sprawie o dopłatę do zachowku pozwany powinien podnieść wszystkie istotne zarzuty: wcześniejszą zapłatę, zawarcie ugody, pokwitowanie, brak zastrzeżeń przy odbiorze pieniędzy, nieprawidłową wycenę, nieuwzględnienie stanu nieruchomości z dnia darowizny, przedawnienie albo nadużycie prawa, jeżeli okoliczności sprawy to uzasadniają.

Termin przedawnienia roszczenia o zachowek

Roszczenia z tytułu zachowku przedawniają się co do zasady z upływem 5 lat. W zależności od sytuacji termin liczy się od ogłoszenia testamentu albo od otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy, gdy roszczenie kierowane jest przeciwko osobie zobowiązanej z tytułu doliczanej darowizny.

Przedawnienie nie jest badane przez sąd w każdej sprawie z urzędu w taki sam sposób, dlatego pozwany powinien wyraźnie podnieść zarzut przedawnienia. Samo wezwanie do zapłaty wysłane przez uprawnionego nie zawsze wystarczy do przerwania biegu przedawnienia; znaczenie mogą mieć np. wniesienie pozwu, zawezwanie do próby ugodowej albo uznanie roszczenia.

Czy sąd może rozłożyć zachowek na raty albo go obniżyć?

Od 22 maja 2023 r. w Kodeksie cywilnym obowiązuje art. 997¹, który pozwala sądowi w szczególnych sytuacjach odroczyć termin płatności zachowku, rozłożyć go na raty, a wyjątkowo także obniżyć jego wysokość. Sąd bierze pod uwagę sytuację osobistą i majątkową uprawnionego oraz zobowiązanego.

Nie oznacza to jednak, że każde roszczenie o zachowek można łatwo obniżyć. To rozwiązanie ma charakter wyjątkowy i wymaga wykazania konkretnych okoliczności. Może mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy zobowiązany nie ma środków na jednorazową zapłatę, a zapłata w pełnej wysokości prowadziłaby do rażąco trudnych skutków.

FAQ

Czy trzeba dopłacić zachowek, jeśli dom sprzedano drożej?

Nie zawsze. Wyższa cena sprzedaży może być dowodem w sprawie, ale zachowek oblicza się według zasad z Kodeksu cywilnego. Liczy się stan nieruchomości z chwili darowizny i ceny z chwili ustalania zachowku.

Czy pokwitowanie zapłaty zachowku wystarczy?

Pokwitowanie jest ważnym dowodem, ale najlepiej, aby zawierało także informację, że zapłata stanowi pełne i ostateczne rozliczenie zachowku po konkretnym spadkodawcy. Samo potwierdzenie przelewu może nie wystarczyć, jeżeli druga strona twierdzi, że była to tylko część należności.

Czy remont po darowiźnie zwiększa zachowek?

Co do zasady nie powinien automatycznie zwiększać zachowku, jeżeli remont został wykonany i sfinansowany już przez obdarowanego. Przy wycenie darowizny bierze się pod uwagę stan nieruchomości z chwili darowizny, a nie późniejsze ulepszenia.

Kto musi udowodnić, że należy się dopłata?

Osoba żądająca dopłaty powinna wykazać wysokość roszczenia, w tym wartość doliczanej darowizny i to, że wcześniejsza zapłata nie pokryła całego zachowku. Pozwany powinien natomiast przedstawić dowody zapłaty, ugody, pokwitowania i wcześniejszych ustaleń.

Czy zachowek można rozłożyć na raty?

Tak. Na podstawie art. 997¹ Kodeksu cywilnego sąd może w określonych sytuacjach odroczyć termin zapłaty, rozłożyć zachowek na raty, a wyjątkowo nawet go obniżyć. Zależy to od sytuacji osobistej i majątkowej stron.

Podsumowanie

Dopłata do zachowku po sprzedaży darowanej nieruchomości zależy od konkretnego stanu faktycznego. Najważniejsze są: treść wcześniejszych ustaleń, dowody zapłaty, ewentualna ugoda, sposób wyceny nieruchomości oraz to, czy wcześniejsza kwota miała charakter częściowy, czy końcowy.

Jeżeli zapłata została przyjęta jako pełne rozliczenie, a uprawniony nie zgłaszał zastrzeżeń, późniejsze żądanie dopłaty można kwestionować. Jeżeli jednak nie było pisemnej ugody, a wypłacona kwota była wyraźnie częściowa albo oparta na błędnej wycenie, spór może wymagać rozstrzygnięcia przez sąd i opinii biegłego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 991, art. 993-995, art. 997¹ i art. 1007.
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 października 2012 r., I ACa 460/12.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2016 r., II CNP 1/16.