Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Działka rolno-leśna ma dwóch właścicieli zgodnych co do jej przeznaczenia. Proszę o analizę dołączonych MPZP i mapki sytuacyjnej pod kątem planowanej inwestycji. W środku działki znajduje się część budowlana (RVI siedlisko), oznaczona w MPZP jako MN (pow. 2300 m2). Wokół tej części jest las, ale jest ona połączona z drogą gminną 4-metrową działką rolną (RVI). Czy uzyskam zgodę na budowę budynku mieszkalnego? Problem polega na tym, że na działce są dwie wydzielone powierzchnie MN, ale bez możliwości dojazdu, chociaż w ewidencji gruntów te dojazdy są gruntami rolnymi.
.jpg)
Budowa budynku mieszkalnego musi wynikać z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Po przeanalizowaniu zapisów Uchwały Rady Miejskiej w X wskazuję, że obszar przeznaczony pod zabudowę MN obejmuje część działki 1 oraz 2.
Zgodnie z § 10 wymienionej uchwały RM – pod zabudowę mieszkaniową przeznacza się tereny oznaczone na rysunku planu symbolem MN. Nadto na tych terenach obowiązują m.in. następujące zasady zagospodarowania:
Gdyby udało się podzielić działkę na mniejsze, nie byłoby problemu z zachowaniem wymogu, że jeden budynek na jednej działce. Trzeba jednak pamiętać, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.
Zważywszy na to, że w oznaczeniu użytku na Geoportalu widnieje oznaczenie jako droga gruntowa, istnieje wysokie prawdopodobieństwo, iż organ administracji architektoniczno-budowlanej uzna ten grunt za dostęp do drogi publicznej, bo nie jest on przeznaczony na grunt rolniczy. Oznaczałoby to, że po spełnieniu pozostałych warunków określonych w planie dopuszczalne byłoby wybudowanie budynku mieszkalnego.
Niemniej jednak wskazuję, że niniejsza opinia nie ma mocy wiążącej i starosta może stać na odmiennym stanowisku. Z doświadczenia wiem, że w podobnych stanach faktycznych dwa różne starostwa mogą rozstrzygnąć w odmienny sposób. Dlatego też zalecam przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac zmierzających do realizacji inwestycji skonsultowanie się z pracownikami starostwa, czy w takim przypadku nie będzie problemu z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Gdyby fakt istnienia drugiego budynku wymagał wydzielenia działki, być może udałoby się wydzielić działkę razem z drogą dojazdową albo też na tej drodze można by było ustanowić służebność, jeśli działka przeznaczona pod zabudowę miałaby należeć do drugiego współwłaściciela.
Zapisy planu i oznaczenia graficzne nie pozwalają jednoznacznie stwierdzić, jaki charakter ma droga istniejąca na gruncie. Natomiast w mojej ocenie istnieje szansa, że oznaczenie drogi nie jako grunt rolny mogłoby jednak umożliwić realizację planowanej inwestycji.
Dwa domy – jedna działka, jeden problem. Anna i Marek odziedziczyli po dziadkach działkę rolno-leśną, na której część oznaczona jako MN miała powierzchnię idealną pod budowę dwóch domów – dla nich i ich dorosłego syna. Niestety, do każdej z dwóch wyznaczonych części MN nie było odrębnego dojazdu. Chociaż w ewidencji gruntów istniały wąskie paski ziemi jako „drogi gruntowe”, starostwo nie uznało ich za wystarczające. Ostatecznie musieli ustanowić służebność przejazdu, co znacznie opóźniło realizację inwestycji.
Budowa na MN bez problemu – dzięki zapisom MPZP. Pan Józef chciał wybudować dom na działce rolno-leśnej, którą kupił kilka lat temu. Na środku działki znajdował się teren MN o powierzchni ponad 2000 m². Po analizie MPZP okazało się, że możliwa jest tam zabudowa jednorodzinna, a droga gruntowa łącząca teren z drogą gminną została uznana przez urząd jako dostęp do drogi publicznej. Dzięki temu pan Józef bez problemu uzyskał pozwolenie na budowę.
Nieudana inwestycja przez niejasności w planie. Małżeństwo z Krakowa zainwestowało w działkę, licząc na jej szybkie odrolnienie i budowę domu. W MPZP część działki miała oznaczenie MN, ale dojazd do niej prowadził przez pas ziemi rolniczej. Starostwo odrzuciło wniosek o pozwolenie, argumentując brak dostępu do drogi publicznej. Mimo prób ustanowienia służebności i podziału działki, projekt utknął, a inwestorzy musieli zrezygnować z planów.
Podsumowując, możliwość budowy na działce rolno-leśnej z wydzieloną częścią MN zależy przede wszystkim od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zapewnienia legalnego dostępu do drogi publicznej. Choć formalnie wiele przemawia za dopuszczalnością inwestycji, ostateczna decyzja należy do starostwa, dlatego przed podjęciem działań warto skonsultować się z odpowiednim urzędem.
Potrzebujesz indywidualnej analizy swojej działki lub pomocy w przygotowaniu pisma do urzędu? Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism dotyczących planowania przestrzennego i warunków zabudowy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie...
>> więcej informacji o autorze
.jpg)
(1).jpg)
