Podłączenie wody przez drogę prywatną a brak kontaktu z współwłaścicielem – jakie masz możliwości?

• 2025-11-23
• Autor: Adam Dąbrowski

Kupiłam działkę, gdzie jest wspólna droga prywatna. Ja mam 1/4, sąsiad 1/4 i ostatni sąsiad 1/2. Chcę przyłączyć wodę z drogi gminnej, ale wymagana jest zgoda ostatniego sąsiada, do którego należy działka, a jest ona zajęta przez komornika, z właścicielem nie ma kontaktu. W jaki sposób sprawnie uzyskać zgodę na podłączenie wody? 

Wspólna działka z drogą

Być może doszło do umorzenia egzekucji z uwagi na upływ lat i brak działania wierzyciela. Ala to w niczym Pani nie pomoże. Przyłączenie wody z drogi gminnej do Pani działki wymaga zatem położenia instalacji przez działkę, która jest tylko w części Pani współwłasnością.

Przy współwłasności takiej jak u Pani – w częściach ułamkowych – obowiązują pewne zasady współpracy współwłaścicieli. A wynikają one z Kodeksu cywilnego. Stosownie do niego art. 200 „każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną”. Dalej zgodnie Kodeksem:

1. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

2. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

3. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

4. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zarówno prawem, jak i obowiązkiem każdego ze współwłaścicieli nieruchomości jest zarządzanie tą nieruchomością. Zarządzanie może polegać na tzw. czynnościach zwykłego zarządu oraz czynnościach przekraczających zwykły zarząd. Ponadto, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Zarząd współwłaścicieli

Jednym z podstawowych problemów współwłaścicieli nieruchomości są wątpliwości dotyczące zakresu zwykłego zarządu. W zależności bowiem od tego, czy dana czynność brana pod uwagę jest czynnością zwykłego zarządu, czy też zakres tego zarządu przekracza, obowiązują odmienne wymogi ustawowe, jeżeli chodzi o zgodę współwłaścicieli na dokonanie określonej czynności.

Co do zasady w stosunku do przeważającej liczby poszczególnych rodzajów czynności zarządczych nie będzie można jednoznacznie stwierdzić, czy należy je zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu, czy też czynność przekraczającą zwykły zarząd. Jest tak, gdyż w przepisach kodeksowych nie zostało zdefiniowane, czym jest zwykły zarząd. W związku z powyższym ocena, czy określona czynność, dotycząca wspólnej nieruchomości, jest na pewno czynnością zwykłego zarządu czy też nie, wymaga rozważenia indywidualnych okoliczności rozpatrywanego przypadku – nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia (orzeczenie WSA we Wrocławiu z 10.9.2019 r., sygn. akt II SA/Wr 272/19). W razie wątpliwości co do zakwalifikowania danej czynności rozstrzygnięte one zostać powinny przez sąd.

Przez czynności zwykłego zarządu doktryna i orzecznictwo każe rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym.

Czynnością zwykłego zarządu może być przede wszystkim taka czynność, która ani nie narusza, ani nie zagraża interesom niedziałających pozostałych współwłaścicieli.

Do czynności zwykłego zarządu w stosunku do nieruchomości, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, zwykło się uważać:

1. wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej,

2. instalowanie urządzeń typu przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne,

3. zawarcie kolejnej umowy, jedynie uzupełniającej już istniejący i aprobowany przez większość współwłaścicieli sposób korzystania z nieruchomości (w przypadku istnienia wieloletniego, akceptowanego sposobu korzystania z posiadanych przez poszczególnych współwłaścicieli lokali mieszkalnych),

4. dokonywanie bieżących napraw, konserwacji, nakładów koniecznych (tj. nakładów, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem),

5. umowny podział quoad usum nieruchomości.

Do dokonania czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 Kodeksu cywilnego). Bierze się pod uwagę bezwzględną większość (tzn. ponad połowa wszystkich udziałów), tzn. nie ma znaczenia, ilu współwłaścicieli wypowiedziało się w danej sprawie. A ponieważ ma Pani tyko 1/4, to za mało. Nie ma Pani większości we współwłasności. Nie będzie jej Pani miała nawet przy współpracy drugiego sąsiada (który ma udział w 1/4). Oznacza to, że nie będzie zgody na czynności przeprowadzenia rur na działce drogowej do Pani działki. Jako współwłaściciel ma Pani prawo zgłosić żądanie upoważnienia sądowego do dokonania czynności zwykłego zarządu.

Według utrwalonego poglądu przez czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą do czynności przekraczających zwykły zarząd [por. J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 511 i n.] (tak Teresa Filipiak, Komentarz do Kodeksu cywilnego, art. 199, 2015).

W mojej ocenie wykonanie doprowadzenia wody przez działkę wspólną (jak mniemam, na Pani koszt z przywróceniem stanu poprzedniego) jest czynnością nieprzekraczającą zwykłego zarządu. Czynność ta polega na rozkopaniu części wspólnej nieruchomości, położenie instalacji oraz przywrócenie jej do stanu poprzednio istniejącego tyle tylko, że będą już położone i zakryte rury. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że jedynymi osobami zainteresowanymi korzystaniem z tej instalacji będzie tylko Pani.

Instalacja wodociągowa zasilająca Pani działkę jest konieczna, a nadto może być wykonana w miejscu do tego najbardziej odpowiednim. Brak zgody na przeprowadzenie instalacji wiąże się z tym, że Pani działka nie miałaby doprowadzenia wody.

Brak kontaktu z jednym współwłaścicielem

Kłopotem jest niewiadome miejsce pobytu sąsiada mającego udział w 1/2. A on byłby zasadniczo stroną przeciwną. Nie tyle z powodu braku zgody, ile niemożności zapytania go o zgodę. To tak jakby zgody nie było.

W razie postępowania sądowego nie pozostałoby nic innego jak wskazanie sądowi na sytuacje faktyczna o nieznane miejsce pobytu sąsiada. Sąd najpierw doręcza wniosek/pozew stronie przeciwnej. A robi to na adres wskazany w piśmie procesowym początkującym postępowanie. Nieznane miejsce pobytu uniemożliwi skutecznie doręczenie oraz samo postępowanie.

Jak wskazuje Kodeks postępowania cywilnego:

„Art. 143. Jeżeli stronie, której miejsce pobytu nie jest znane, ma być doręczony pozew lub inne pismo procesowe wywołujące potrzebę podjęcia obrony jej praw, doręczenie może do chwili zgłoszenia się strony albo jej przedstawiciela lub pełnomocnika nastąpić tylko do rąk kuratora ustanowionego na wniosek osoby zainteresowanej przez sąd orzekający.

Art. 144. § 1. Przewodniczący ustanowi kuratora, jeżeli wnioskodawca uprawdopodobni, że miejsce pobytu strony nie jest znane. W sprawach o roszczenia alimentacyjne, jak również w sprawach o ustalenie pochodzenia dziecka i o związane z tym roszczenia, przewodniczący przed ustanowieniem kuratora przeprowadzi stosowne dochodzenie w celu ustalenia miejsca zamieszkania lub pobytu pozwanego.

§ 2. O ustanowieniu kuratora przewodniczący ogłosi publicznie w budynku sądowym i lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta), w sprawach zaś większej wagi, gdy uzna to za potrzebne, także w prasie.

§ 3. Z chwilą doręczenia pisma kuratorowi doręczenie staje się skuteczne. Sąd może jednak uzależnić skuteczność doręczenia od upływu oznaczonego terminu od chwili wywieszenia obwieszczenia w budynku sądowym.

§ 4. Czynności określone w § 1–3 może wykonywać także referendarz sądowy”.

Kurator – stosownie do brzmienia art. 144 § 1 – ustanawiany jest w oparciu o postanowienie sądowe albo zarządzenie przewodniczącego, które jednocześnie stanowi źródło jego umocowania do działania.

W literaturze przedmiotu kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu „uznaje się za przedstawiciela ustawowego podmiotu, dla którego został ustanowiony”. Zdaniem K. Korzana „podstawą do przyznania materialnoprawnego charakteru kurateli jest uprawnienie do podejmowania czynności prawnych. Kuratorem procesowym jest tego rodzaju «kurator prawa materialnego», który działa wyłącznie w procesie. Innymi słowy, kurator procesowy jako przedstawiciel ustawowy jest takim kuratorem ad actum, który wyznaczony jest jedynie do podejmowania czynności procesowych w oznaczonej sprawie cywilnej w granicach przyznanych mu uprawnień”. 

Z uwagi na obowiązki, które kurator na siebie przyjmuje, nie może on być osobą przypadkową, niedającą gwarancji należytego wypełniania powierzonej mu funkcji. Bierna postawa kuratora albo jego nieprawidłowe działanie może stanowić przyczynę unieważnienia postępowania. Jeśli osoba nieznana z miejsca pobytu dowie się o postępowaniu, może w oparciu o zarzut pozbawienia strony możliwości ochrony jej praw żądać jego unieważnienia. Jednakże Kodeks postępowania cywilnego milczy w kwestii wymogów, jakie powinien spełniać kurator. Natomiast ustawodawca nie widzi potrzeby uregulowania tej materii, która wszak może nabrać kardynalnego znaczenia w obliczu zniesienia obowiązku meldunkowego od stycznia 2016 r.

Z brzmienia art. 143 § 1 wynikają konkretne obowiązki kuratora, a mianowicie „potrzeba podjęcia obrony praw” strony (najczęściej pozwanej), której miejsce pobytu nie jest znane. Z dyspozycji tego przepisu jasno wynika, że rola kuratora powinna polegać na działaniu, co zresztą znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, którego zdaniem „nie można przyjąć, że pozwany ma zapewnioną należytą obronę swoich praw w sytuacji zupełnej bierności ustanowionego kuratora, tj. nieobecności na wszystkich rozprawach, nieprzedstawieniu żadnego stanowiska czy wniosku na piśmie”. Wszak chodzi o zabezpieczenie interesów procesowych strony, która samodzielnie tego nie dokona.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w sprawie o sygn. akt I ACa 236/14: „kurator uprawniony jest więc do składania oświadczeń woli w imieniu reprezentowanej strony, ale tylko oświadczeń mających charakter procesowy. (…) „kurator absentis dokonuje wszelkich czynności dotyczących osoby i majątku nieobecnego, kierując się ochroną jego praw. Kurator absentis powoływany jest do dokonywania czynności materialnoprawnych i procesowych w imieniu nieobecnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1994 r., II CR 18/94)”.

Fakt, że, jak Pani wskazała, z właścicielem nie ma kontaktu – to trochę za mało. Konieczne jest uprawdopodobnienie, że nie wiadomo, gdzie przebywa. Że nie można wskazać miejsca (adresu,) pod jakim możliwe byłoby doręczenie mu pism procesowych. Że miejsce pobytu strony nie jest znane.

Orzecznictwo stoi na stanowisku, że uprawdopodobnienie jest warunkiem sine qua non ustanowienia kuratora. Niespełnienie tego wymagania przez stronę procesową może skutkować nieważnością postępowania.

Jednocześnie wskazuje się, że sama nieobecność osoby w kraju nie stanowi przesłanki do ustanowienia kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Przepis ten nie ma również zastosowania w razie chwilowego wyjazdu strony na urlop czy też w sprawach służbowych.

Praktyka wskazuje, że kuratorzy ustanawiani są najczęściej dla osób fizycznych, nieznanych z miejsca zamieszkania, w sprawach cywilnych (w postępowaniu procesowym i nieprocesowym) i gospodarczych, w tym także rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym. Orzeczenie sądowe zastąpi zgodę sąsiada.

Podobne artykuły

Likwidacja stanowiska pracy a odprawa, co musisz wiedzieć?

Niewyrejestrowany telewizor i zajęta emerytura za zaległy abonament

Czy przekazywanie pieniędzy córce za granicę wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego?

Przepisanie działki rolnej zagrodowej z rozpoczętą budową domu na córkę

Gospodarstwo rolne w Polsce, a meldunek za granicą

Warunki zabudowy wydane dla jednej działki, co z warunkami dla działek po podziale?

Czy można budować na działce rolno-leśnej z częścią MN?

Czy dziecko z poprzedniego małżeństwa ma prawo do spadku?

Czy rodzeństwo zmarłego męża ma prawo do zachowku?

Spór o zaliczenie pracy na kolei do warunków szczególnych

Zwolnienie lekarskie ze względu na ciążę a wyjazd za granicę