- Komornik może prowadzić egzekucję nawet z niewielkiego udziału w nieruchomości, jeżeli udział należy do dłużnika.
- Nie istnieje bezpieczny minimalny udział, którego „nikt nie może zająć” — znaczenie ma to, czy dłużnik nadal jest właścicielem udziału.
- Darowizna całej nieruchomości nie usuwa hipoteki i nie zwalnia automatycznie z kredytu hipotecznego.
- Darowizna na rzecz siostry lub innej osoby bliskiej może zostać podważona, jeżeli pokrzywdzi wierzycieli.
- Po zajęciu nieruchomości przez komornika jej późniejsze przepisanie nie blokuje dalszej egzekucji.
Czy darowizna udziału w nieruchomości chroni przed komornikiem?
Nie w pełni. Jeżeli dłużnik nadal pozostaje właścicielem udziału w nieruchomości, komornik może prowadzić egzekucję z tego udziału. Dotyczy to współwłasności w częściach ułamkowych, czyli sytuacji, w której udział jest określony np. jako 1/2, 1/3, 30% albo 1/100.
Nie ma przy tym znaczenia, że udział jest niewielki. Jeżeli dłużnik posiada 1% udziału w mieszkaniu, ten 1% może zostać zajęty i sprzedany w toku egzekucji. W praktyce taki udział bywa trudniejszy do sprzedaży niż cała nieruchomość, ale sama trudność sprzedaży nie oznacza, że egzekucja jest niedopuszczalna.
Inaczej wygląda sytuacja przy współwłasności łącznej, np. w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Tam nie ma oznaczonych udziałów ułamkowych w trakcie trwania wspólności, dlatego egzekucja wymaga zastosowania odrębnych zasad. Z perspektywy wierzyciela znaczenie może mieć także zabezpieczenie roszczenia w sprawie cywilnej, jeżeli istnieje ryzyko dalszego rozporządzania nieruchomością.
Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości
Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości jest dopuszczalna. Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego przewidują, że do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. O zajęciu udziału komornik zawiadamia również pozostałych współwłaścicieli.
Przy rozporządzaniu udziałem trzeba odróżnić darowiznę od sprzedaży nieruchomości przez współwłaścicieli, ponieważ inne są zasady zapłaty ceny i skutki podatkowe.
W praktyce oznacza to, że jeżeli dłużnik ma udział w mieszkaniu, domu lub działce, wierzyciel może skierować egzekucję właśnie do tego udziału. Nabywca na licytacji nie kupuje całego mieszkania, lecz udział dłużnika. Pozostali współwłaściciele zachowują swoje udziały, ale mogą znaleźć się we współwłasności z osobą trzecią.
Warto pamiętać, że współwłaściciel może co do zasady rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. To samo dotyczy egzekucyjnej sprzedaży udziału — brak zgody rodziny nie blokuje komornika, jeżeli spełnione są warunki prowadzenia egzekucji.
Odrębne zasady obowiązują, gdy postępowanie ma być kontynuowane jako egzekucja z nieruchomości po śmierci dłużnika.
Czy przepisanie całego mieszkania rozwiązuje problem?
Przeniesienie całej własności nieruchomości powoduje, że darczyńca przestaje być właścicielem. To oznacza, że jego zwykły wierzyciel nie może prowadzić egzekucji z nieruchomości tylko dlatego, że kiedyś należała ona do dłużnika. Nie oznacza to jednak pełnego bezpieczeństwa.
Po pierwsze, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, hipoteka nadal obciąża nieruchomość. Bank jako wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, jeśli kredyt nie będzie spłacany, niezależnie od tego, kto aktualnie jest właścicielem.
Po drugie, darowizna nie zwalnia automatycznie z długu kredytowego. Osoba, która podpisała umowę kredytu, co do zasady nadal pozostaje dłużnikiem banku. Przejęcie długu przez inną osobę wymaga odrębnej czynności i zgody wierzyciela, czyli w praktyce banku. Sam akt darowizny mieszkania nie wystarcza, aby przestać odpowiadać za kredyt.
Po trzecie, jeżeli darowizna została dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, wierzyciel może żądać uznania jej za bezskuteczną wobec siebie. Nie chodzi wtedy o automatyczne unieważnienie darowizny wobec wszystkich, lecz o umożliwienie konkretnemu wierzycielowi zaspokojenia się z majątku, który wyszedł z majątku dłużnika.
Darowizna a skarga pauliańska
Największe ryzyko przy przepisywaniu nieruchomości na osobę bliską wynika ze skargi pauliańskiej. Wierzyciel może z niej skorzystać, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika, np. darowizny udziału w mieszkaniu, osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, a dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
Jeżeli obdarowaną jest osoba bliska, np. siostra, dziecko, małżonek albo rodzic, przepisy przewidują domniemanie, że osoba ta wiedziała o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Przy darowiźnie sytuacja wierzyciela jest jeszcze silniejsza, bo jest to czynność nieodpłatna.
Rozważasz darowiznę udziału w nieruchomości zagrożonej egzekucją?
Prawnik przeanalizuje istniejące i możliwe długi oraz oceni ryzyko skargi pauliańskiej, odpowiedzialności i bezskuteczności darowizny wobec wierzyciela.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Skarga pauliańska może mieć znaczenie także wobec przyszłych wierzycieli, jeżeli dłużnik działał z zamiarem ich pokrzywdzenia. Dlatego stwierdzenie „teraz nie mam długów” nie zawsze zamyka temat. Trzeba ustalić, czy w chwili darowizny istniały już zobowiązania, spory, ryzyko roszczeń, zaległości publicznoprawne, sprawy sądowe, poręczenia, gwarancje, nieopłacone faktury albo inne okoliczności wskazujące na realne ryzyko zadłużenia.
Żądanie uznania czynności za bezskuteczną z powodu pokrzywdzenia wierzycieli jest ograniczone terminem. Co do zasady nie można go dochodzić po upływie 5 lat od daty dokonania czynności.
Co jeśli nieruchomość została już zajęta przez komornika?
Jeżeli komornik już zajął nieruchomość lub udział w nieruchomości, późniejsze rozporządzenie tym majątkiem nie wstrzymuje egzekucji. Zbycie nieruchomości po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika.
To oznacza, że darowizna dokonana dopiero po wszczęciu egzekucji z nieruchomości nie jest skutecznym sposobem zablokowania sprzedaży egzekucyjnej. Co więcej, czynności podejmowane w celu udaremnienia lub uszczuplenia zaspokojenia wierzyciela mogą w określonych okolicznościach rodzić nie tylko konsekwencje cywilne, ale również ryzyko odpowiedzialności karnej.
Mieszkanie z hipoteką — co trzeba sprawdzić przed darowizną?
Darowizna mieszkania obciążonego hipoteką jest co do zasady możliwa, ale wymaga dokładnego sprawdzenia umowy kredytowej i księgi wieczystej. Hipoteka nie znika wskutek darowizny. Nadal obciąża nieruchomość i zabezpiecza wierzytelność banku.
Przed podpisaniem aktu notarialnego należy ustalić w szczególności:
- czy umowa kredytu wymaga zgody banku albo zawiadomienia banku o przeniesieniu własności,
- czy darowizna może skutkować wypowiedzeniem umowy kredytu lub żądaniem dodatkowego zabezpieczenia,
- kto po darowiźnie faktycznie będzie spłacał raty,
- czy obdarowany ma przejąć dług, a jeżeli tak — czy bank wyrazi na to pisemną zgodę,
- czy w księdze wieczystej mają zostać wpisane dodatkowe prawa, np. służebność mieszkania.
Jeżeli kredyt będzie spłacany terminowo, bank zwykle nie prowadzi egzekucji z nieruchomości tylko dlatego, że zmienił się właściciel. Nie można jednak opierać się na samym założeniu — decydujące znaczenie ma treść umowy kredytu i stanowisko banku.
Służebność mieszkania i korzystanie z lokalu po darowiźnie
Jeżeli darczyńca chce po darowiźnie nadal mieszkać w lokalu, można rozważyć ustanowienie służebności osobistej mieszkania. Powinna być ona dokładnie opisana w akcie notarialnym i ujawniona w księdze wieczystej.
Trzeba jednak odróżnić prawo do mieszkania od prawa do prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu. Służebność mieszkania służy przede wszystkim zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych uprawnionego. Jeżeli w lokalu ma być nadal prowadzona firma, należy odrębnie uregulować tytuł do korzystania z lokalu na cele działalności — np. przez odpowiednie postanowienia umowne, najem, użyczenie albo inną konstrukcję dopasowaną do sytuacji.
Należy też pamiętać, że w razie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości los służebności, użytkowania lub praw dożywotnika zależy m.in. od ich ujawnienia, pierwszeństwa i relacji do hipotek. Nie każda służebność daje identyczny poziom ochrony.
Egzekucja z użytkowania wieczystego
Jeżeli przedmiotem majątku nie jest własność nieruchomości, lecz użytkowanie wieczyste, również może ono być przedmiotem egzekucji. Do egzekucji z użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości, z odrębnościami przewidzianymi w Kodeksie postępowania cywilnego.
W takim przypadku zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste gruntu oraz budynki stanowiące własność użytkownika wieczystego, jeżeli są związane z tym prawem. Komornik zawiadamia o zajęciu także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji rządowej albo gminę.
Jak bezpiecznie ocenić planowaną darowiznę?
Przed przepisaniem udziału lub całej nieruchomości warto przeanalizować nie tylko aktualny stan własności, ale także całą sytuację majątkową. Sama darowizna może być ważna, ale nie musi być skuteczna wobec wierzyciela, który wykaże pokrzywdzenie.
W praktyce trzeba sprawdzić przede wszystkim:
- czy istnieją już wymagalne długi, zaległości podatkowe, składkowe, faktury albo kredyty,
- czy toczą się sprawy sądowe lub istnieją realne roszczenia kontrahentów,
- czy po darowiźnie darczyńca zachowa majątek wystarczający do spłaty zobowiązań,
- czy obdarowany jest osobą bliską i czy można będzie wykazać gospodarczą przyczynę darowizny,
- czy darowizna nie narusza umowy kredytowej, zasad zabezpieczenia hipotecznego albo praw innych osób.
Jeżeli darowizna ma charakter wyłącznie „ucieczki z majątkiem”, jej skuteczność może zostać zakwestionowana. Jeżeli natomiast jest elementem rozsądnego planowania rodzinnego, a darczyńca pozostaje wypłacalny i nie działa z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli, ryzyko jest mniejsze. Każdorazowo zależy to jednak od konkretnych dokumentów, dat i okoliczności.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, dlaczego przy darowiźnie nieruchomości znaczenie ma nie tylko sam akt notarialny, ale także moment darowizny, rodzaj długu, hipoteka i sytuacja finansowa darczyńcy.
Pan Adam posiada 1/2 udziału w mieszkaniu i prowadzi działalność gospodarczą. Chce darować siostrze 30% udziału, zostawiając sobie 20%. Jeżeli później powstanie dług i wierzyciel uzyska tytuł wykonawczy, komornik nadal może zająć udział, który pozostał przy Adamie. Darowizna części udziału nie chroni tej części nieruchomości, która nadal należy do dłużnika.
Pani Marta darowała córce całe mieszkanie, ale w chwili darowizny miała już zaległości wobec kontrahentów i nie posiadała innego realnego majątku. Jeden z wierzycieli wytoczył powództwo ze skargi pauliańskiej. Jeżeli wykaże wymagane przesłanki, może uzyskać wyrok pozwalający mu dochodzić zaspokojenia z mieszkania tak, jakby darowizna była wobec niego bezskuteczna.
Pan Tomasz przekazał siostrze mieszkanie obciążone hipoteką. Siostra została właścicielką, ale Tomasz nadal był kredytobiorcą, ponieważ bank nie zgodził się na przejęcie długu. Gdy raty przestały być spłacane, bank mógł dochodzić roszczeń wobec Tomasza, a hipoteka nadal zabezpieczała wierzytelność na nieruchomości należącej już do siostry.
FAQ
Czy komornik może zająć 1% udziału w mieszkaniu?
Tak. Jeżeli dłużnik jest właścicielem 1% udziału w nieruchomości, wierzyciel może skierować egzekucję do tego udziału. Mały udział może być mniej atrakcyjny dla nabywców, ale nie jest wyłączony spod egzekucji.
Czy darowizna na siostrę jest bezpieczna, jeśli dziś nie mam długów?
To zależy od pełnej sytuacji. Jeżeli rzeczywiście nie ma długów, sporów, zaległości ani przewidywalnych roszczeń, ryzyko skargi pauliańskiej jest mniejsze. Jeżeli jednak darowizna ma służyć pokrzywdzeniu przyszłych wierzycieli, może zostać zakwestionowana.
Czy siostra odpowiada za moje długi po otrzymaniu darowizny?
Co do zasady sama darowizna nie powoduje, że siostra staje się osobistym dłużnikiem darczyńcy. Może jednak ponieść konsekwencje majątkowe, jeżeli wierzyciel skutecznie podważy darowiznę skargą pauliańską albo jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką.
Czy bank musi zgodzić się na darowiznę mieszkania z kredytem?
Przeniesienie własności nieruchomości i przejęcie długu kredytowego to dwie różne kwestie. Do skutecznego przejęcia długu potrzebna jest zgoda banku. Dodatkowo umowa kredytu może przewidywać obowiązek zawiadomienia banku albo uzyskania jego zgody na zmianę właściciela nieruchomości.
Czy służebność mieszkania zabezpieczy prawo do korzystania z lokalu?
Służebność mieszkania może zabezpieczyć prawo do zamieszkiwania, jeżeli zostanie prawidłowo ustanowiona i ujawniona. Nie zawsze jednak zabezpiecza prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu, dlatego ten cel trzeba uregulować odrębnie i precyzyjnie.
Podsumowanie
Darowizna udziału w nieruchomości nie jest prostym sposobem na ochronę przed egzekucją. Jeżeli dłużnik zachowa jakikolwiek udział, komornik może prowadzić egzekucję z tego udziału. Jeżeli dłużnik przekaże całą nieruchomość, wierzyciel nadal może w określonych przypadkach podważać darowiznę skargą pauliańską.
Najbezpieczniejsza analiza wymaga sprawdzenia księgi wieczystej, umowy kredytu, aktualnych i przyszłych zobowiązań, sytuacji finansowej darczyńcy oraz celu darowizny. Szczególnie ostrożnie należy podchodzić do darowizn na rzecz osób bliskich, dokonywanych w czasie problemów finansowych albo tuż przed spodziewanym sporem z wierzycielem.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 158, art. 196-198, art. 245, art. 296-304, art. 519-523, art. 527-534 oraz art. 888-890.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 921-925, art. 930, art. 1000 oraz art. 1004-1007.
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553, w szczególności art. 300.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1966 r., III CZP 75/66.
Stan prawny zweryfikowany na 15 maja 2026 r.
