Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Chciałbym przepisać część mieszkania na siostrę. Jest ono obciążone kredytem hipotecznym na ok. 50 tys. zł. Kredyt ten będzie normalnie spłacany, ale mam jeszcze inne zobowiązania i chcę dokonać takiego zapisu na wypadek komplikacji finansowych. Czy wtedy komornik będzie mógł dochodzić należności, jeżeli takie się pojawią? Podkreślam, że teraz nie mam żadnych długów. Jak duży musiałby to być udział w mieszkaniu, aby nikt nie mógł go zająć? Dodam, że prowadzę działalność gospodarczą w tym lokalu i chciałbym, aby planowane działania temu nie przeszkodziły.
Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości może być prowadzona tylko wtedy, gdy udział współwłaściciela wyrażony jest w ułamku w prawie własności tej nieruchomości (art. 196 Kodeksu cywilnego – dalej „K.c.”). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 września 1966 r., III CZP 75/66 (OSNCP 1967, nr 1, poz. 14), obowiązujące przepisy nie wyłączają egzekucji z ułamkowej części nieruchomości rolnej. W aprobującej glosie B. Dobrzański wskazuje na potrzebę ograniczenia tej tezy w tym kierunku, że egzekucja może być prowadzona jedynie w takim wypadku, gdy część ułamkowa stanowi udział współwłaściciela (NP 1967, nr 7-8, s. 999). Tezę zaaprobował E. Wengerek (Przegląd orzecznictwa SN, NP 1968, nr 4, s. 635).
O wszczęciu egzekucji komornik zawiadamia wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na równi z dłużnikiem (§ 126 rozporządzenia w sprawie czynności komorników).
Egzekucja z wieczystego użytkowania przebiega według przepisów o egzekucji z nieruchomości z odrębnościami przewidzianymi w art.
1005-1013 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się tylko odpowiednio.
Nie można prowadzić egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, jeżeli współwłaściciele nie mają ustalonego udziału na częściach ułamkowych. Z sytuacją taką mamy do czynienia, gdy nieruchomość wchodzi w skład masy majątkowej, w której udział każdego ze współwłaścicieli zależy od wyników działu (E. Wengerek, Sądowe postępowanie egzekucyjne..., s. 233). Nie można w trybie przewidzianym dla egzekucji z ułamkowej części nieruchomości prowadzić egzekucji z nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności łącznej (współwłasność wspólników spółki cywilnej lub jawnej oraz współwłasność małżeńska majątkowa).
Nawet jeżeli będzie Pan posiadał jeden procent, to komornik będzie mógł prowadzić egzekucję z tego jednego procenta. Tak więc dopiero darowizna całości uwolni Pana od odpowiedzialności.
Gdyby oddał Pan siostrze 30-procentowy udział, to i tak komornik mógłby sprzedać ten udział. Nabywcą mogłaby być osoba trzecia, niekoniecznie drugi właściciel. Jeśli zaś daruje Pan całość, to przestaje Pan być właścicielem, mimo że będzie Pan zobowiązany do spłaty kredytu. W razie darowizny może Pan zastrzec sobie służebność mieszkania czy też korzystania z lokalu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Proszę rozważyć wszystkie opcje.
Pani Anna, właścicielka połowy mieszkania w centrum miasta, zdecydowała się przepisać swój udział na córkę, obawiając się problemów finansowych związanych z prowadzoną działalnością. Kilka miesięcy później okazało się, że jeden z jej kontrahentów pozwał ją o zapłatę wysokiego odszkodowania. Komornik wszczął egzekucję, ale nie mógł zająć mieszkania – Anna nie była już jego właścicielką. Sprawa jednak trafiła do sądu, gdyż wierzyciel zarzucił jej działanie z pokrzywdzeniem wierzyciela. Ostatecznie sąd uznał, że darowizna była dokonana w dobrej wierze, ponieważ w momencie jej zawarcia nie istniały żadne zaległości.
Pan Marek prowadził niewielką firmę remontową i w celu zabezpieczenia majątku rodzinnego darował swojej siostrze 30% udziałów w mieszkaniu, które sam wcześniej kupił na kredyt. Choć wierzył, że taki krok wystarczy, by chronić przynajmniej część majątku przed ewentualnymi roszczeniami, sytuacja potoczyła się inaczej. Gdy jego firma popadła w tarapaty i doszło do wszczęcia egzekucji, komornik bez problemu zajął 70% udziału w nieruchomości, a pozostałe 30% wciąż należące do siostry nie wystarczyło, by uratować mieszkanie przed sprzedażą udziału obcej osobie.
Pani Elżbieta przekazała córce całe mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, zachowując dla siebie prawo do dożywotniego zamieszkania oraz prowadzenia w nim biura rachunkowego. Bank został poinformowany o darowiźnie, ale nie wniósł sprzeciwu. Gdy po kilku latach pojawiły się jej prywatne długi z tytułu nieopłaconych składek zdrowotnych, komornik nie mógł prowadzić egzekucji z nieruchomości – Elżbieta nie była jej właścicielką. Dzięki ustanowionej służebności nie straciła też prawa do korzystania z lokalu.
Przepisanie mieszkania lub jego części na członka rodziny może stanowić formę zabezpieczenia majątku przed ewentualną egzekucją, ale nie zawsze gwarantuje ochronę. Komornik może zająć nawet niewielki udział, jeśli pozostaje on własnością dłużnika. Skuteczne zabezpieczenie wymaga dokładnego zaplanowania – najlepiej z uwzględnieniem darowizny całej nieruchomości, ustanowienia służebności oraz analizy ryzyka skargi pauliańskiej. Każdy przypadek warto skonsultować indywidualnie, aby uniknąć nieprzewidzianych skutków prawnych.
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej? Skorzystaj z naszej usługi porad online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Opisz swoją sytuację, a doświadczony prawnik przygotuje dla Ciebie szczegółową odpowiedź oraz wskaże najbezpieczniejsze rozwiązania. Gwarantujemy poufność i jasny język bez zbędnych formalności. Zaufaj profesjonalistom – zamów poradę już dziś!
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1966 r., III CZP 75/66
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Tomasz Krupiński
.jpg)
