Wycofanie nieruchomości z firmy a sprzedaż i podatki

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej a PIT

W jednoosobowej działalności gospodarczej nieruchomość wykorzystywana w firmie nadal należy do tej samej osoby fizycznej. Przesunięcie jej z ewidencji środków trwałych do majątku prywatnego nie oznacza więc sprzedaży, darowizny ani innego odpłatnego zbycia.

Z tego powodu samo wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej co do zasady nie powoduje powstania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie oznacza to jednak, że czynność jest zawsze podatkowo obojętna w każdym zakresie. Osobno trzeba ocenić skutki późniejszej sprzedaży, amortyzację, VAT oraz ewentualną korektę podatku naliczonego.

Takie podejście potwierdzają interpretacje podatkowe, m.in. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 grudnia 2018 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.370.2018.1.DS.

Sprzedaż nieruchomości wycofanej z firmy

Przy sprzedaży nieruchomości wycofanej z działalności najważniejsze jest ustalenie, czy była to nieruchomość użytkowa, czy mieszkalna, oraz w jaki sposób była wykorzystywana w firmie.

W przypadku nieruchomości użytkowych zastosowanie może mieć art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem sprzedaż składników majątku wykorzystywanych wcześniej w działalności gospodarczej może być nadal traktowana jako przychód z działalności, jeżeli od ich wycofania nie upłynął ustawowy termin.

Jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania nieruchomości z działalności do dnia sprzedaży nie minęło 6 lat, sprzedaż nieruchomości użytkowej może zostać rozliczona jako przychód z działalności gospodarczej.

Jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie tego okresu, co do zasady nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Nadal jednak trzeba sprawdzić inne skutki podatkowe, w szczególności VAT oraz ewentualne rozliczenie wcześniejszych odpisów amortyzacyjnych.

5 lat przy prywatnej sprzedaży nieruchomości

Dla prywatnego odpłatnego zbycia nieruchomości podstawowe znaczenie ma termin 5 lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie nieruchomości.

Jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie tego okresu, co do zasady nie powstaje obowiązek zapłaty PIT z tytułu prywatnego zbycia nieruchomości. Jeżeli sprzedaż nastąpi wcześniej, podatnik powinien rozliczyć transakcję w zeznaniu PIT-39.

Przykładowo nieruchomość kupioną w 2021 r. można sprzedać bez PIT z prywatnego zbycia od 1 stycznia 2027 r. Więcej na temat zasad rozliczenia omawia artykuł: sprzedaż nieruchomości po 5 latach.

W przypadku nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w firmie obowiązują szczególne zasady wynikające z art. 10 ust. 3 i art. 14 ust. 2c ustawy o PIT. Zasadniczo ich sprzedaż nie jest rozliczana jak sprzedaż typowego składnika firmowego, lecz według zasad dotyczących odpłatnego zbycia nieruchomości prywatnych. Szczegóły zależą jednak od konkretnego stanu faktycznego, zwłaszcza gdy nieruchomość była towarem handlowym.

Jeżeli wycofany grunt ma charakter rolny, trzeba dodatkowo uwzględnić zasady opodatkowania sprzedaży gruntów rolnych.

PIT-39, 19% podatku i ulga mieszkaniowa

Jeżeli sprzedaż prywatnej nieruchomości następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania, dochód co do zasady podlega opodatkowaniu 19% PIT. Rozliczenia dokonuje się w zeznaniu PIT-39 składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Dochód to różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Przy nieruchomościach wykorzystywanych w działalności trzeba dodatkowo uwzględnić dotychczasowe odpisy amortyzacyjne, jeżeli były dokonywane.

Podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli przeznaczy przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Zwolnienie obejmuje dochód w takiej części, w jakiej przychód został wydatkowany na cele mieszkaniowe.

Amortyzacja a sprzedaż wycofanej nieruchomości

Jeżeli nieruchomość była środkiem trwałym, przy sprzedaży należy sprawdzić jej wartość początkową oraz dokonane odpisy amortyzacyjne. Ma to znaczenie dla ustalenia kosztów podatkowych.

W uproszczeniu: kosztem nie jest pełna historyczna cena nabycia, jeżeli część wartości została już rozliczona przez amortyzację. Przy sprzedaży uwzględnia się niezamortyzowaną wartość początkową oraz inne koszty dopuszczalne na gruncie ustawy o PIT.

Od 2023 r. budynki i lokale mieszkalne co do zasady nie podlegają amortyzacji podatkowej. Nie zmienia to jednak faktu, że przy starszych rozliczeniach lub nieruchomościach użytkowych wcześniejsze odpisy mogą mieć znaczenie przy ustalaniu dochodu.

VAT przy wycofaniu nieruchomości z działalności

Wycofanie nieruchomości z działalności może być neutralne w PIT, ale nie zawsze jest neutralne w VAT.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT nieodpłatne przekazanie towarów należących do przedsiębiorstwa na cele osobiste podatnika może zostać uznane za odpłatną dostawę towarów, jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu, budowie, wytworzeniu albo ulepszeniu nieruchomości.

W praktyce trzeba ustalić przede wszystkim:

• czy podatnik odliczył VAT przy zakupie, budowie albo ulepszeniu nieruchomości,
• czy nieruchomość była wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT,
• czy przekazanie do majątku prywatnego zmienia sposób wykorzystania nieruchomości,
• czy możliwe jest zastosowanie zwolnienia z VAT,
• czy powstaje obowiązek korekty podatku naliczonego.

Korekta VAT przy nieruchomości

Przy nieruchomościach może mieć zastosowanie art. 91 ustawy o VAT, który przewiduje wieloletnią korektę podatku naliczonego. Dla nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania.

Jeżeli w tym okresie zmieni się przeznaczenie nieruchomości, np. z działalności opodatkowanej VAT na cele prywatne albo czynności zwolnione z VAT, może pojawić się obowiązek korekty części wcześniej odliczonego VAT.

Zwolnienie z VAT przy sprzedaży nieruchomości

Przy sprzedaży nieruchomości trzeba odrębnie ocenić możliwość zastosowania zwolnienia z VAT. Najczęściej analizuje się art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT.

Istotne znaczenie ma pierwsze zasiedlenie oraz to, czy od pierwszego zasiedlenia do sprzedaży upłynęły co najmniej 2 lata. Jeżeli warunki zwolnienia nie są spełnione, sprzedaż może podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Skutki VAT należy zawsze badać niezależnie od PIT. To, że sprzedaż nie powoduje przychodu z działalności gospodarczej w PIT, nie przesądza automatycznie o braku VAT.

Nieruchomość jako towar handlowy

Inaczej należy ocenić sytuację, w której podatnik prowadzi działalność polegającą na obrocie nieruchomościami, a dana nieruchomość została nabyta z zamiarem odsprzedaży i ujęta jako towar handlowy.

W takim przypadku sprzedaż może zostać potraktowana jako przychód z działalności gospodarczej, nawet jeżeli nieruchomość ma charakter mieszkalny. Znaczenie mają m.in. cel nabycia, sposób ujęcia w księgach, skala transakcji, powtarzalność działań oraz faktyczny model prowadzenia działalności.

Najem po wycofaniu nieruchomości z firmy

Po wycofaniu nieruchomości z działalności gospodarczej podatnik może przeznaczyć ją na najem prywatny po wycofaniu, jeżeli sposób wynajmu nie ma cech zorganizowanej działalności gospodarczej.

Od 2023 r. najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem od najmu prywatnego. Stawka wynosi 8,5% przychodów do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Przy większej skali najmu, wynajmie wielu lokali, dodatkowych usługach albo zorganizowanym modelu działania warto ocenić, czy najem nadal ma charakter prywatny.

Wycofanie nieruchomości ze spółki osobowej

Artykuł dotyczy przede wszystkim jednoosobowej działalności gospodarczej. Przy spółkach osobowych, np. spółce jawnej albo komandytowej, skutki wycofania nieruchomości mogą być bardziej złożone.

Znaczenie ma m.in. status podatkowy spółki i wspólników, sposób przeniesienia nieruchomości, ewentualne rozliczenia między wspólnikami, VAT oraz wcześniejsze odliczenia podatku naliczonego.

Przed wycofaniem nieruchomości ze spółki warto przeanalizować konkretną uchwałę, umowę spółki, księgi oraz planowane dalsze wykorzystanie nieruchomości.

Aktualne interpretacje podatkowe

Linia interpretacyjna organów podatkowych potwierdza, że samo wycofanie nieruchomości z jednoosobowej działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie powoduje przychodu w PIT.

Organy podatkowe odróżniają jednak skutki samego wycofania od skutków późniejszej sprzedaży. W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 czerwca 2020 r., nr 0115-KDWT.4011.8.2020.1.JŁ, wskazano na szczególne zasady dotyczące sprzedaży lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

Interpretacje indywidualne chronią zasadniczo tylko podatnika, który je uzyskał, ale pokazują sposób rozumienia przepisów przez organy podatkowe. W sprawach o większej wartości warto rozważyć wystąpienie o własną interpretację.

Zobacz również

FAQ

Czy samo wycofanie nieruchomości z działalności powoduje PIT?

Co do zasady nie. W jednoosobowej działalności gospodarczej nie dochodzi do zmiany właściciela ani do odpłatnego zbycia. PIT może pojawić się dopiero przy późniejszej sprzedaży.

Kiedy sprzedaż lokalu użytkowego po wycofaniu z firmy jest przychodem z działalności?

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 6 lat liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania lokalu z działalności gospodarczej.

Czy po upływie 6 lat lokal użytkowy można sprzedać bez PIT?

Po upływie 6 lat sprzedaż nie powinna być przychodem z działalności gospodarczej. Trzeba jednak osobno sprawdzić skutki VAT oraz to, czy nie występują inne okoliczności wpływające na opodatkowanie.

Kiedy składa się PIT-39?

PIT-39 składa się, gdy prywatna sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego.

Czy można skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Tak, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Wydatki muszą być prawidłowo udokumentowane.

Czy wycofanie nieruchomości może powodować VAT?

Tak. Jeżeli podatnik miał prawo do odliczenia VAT przy nabyciu, budowie albo ulepszeniu nieruchomości, przekazanie jej na cele prywatne może być traktowane jak dostawa towarów albo powodować korektę VAT.

Czy po wycofaniu nieruchomości można ją wynajmować prywatnie?

Tak, jeżeli najem ma charakter prywatny. Przychody z najmu prywatnego są obecnie opodatkowane ryczałtem: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki.

Podsumowanie

Wycofanie nieruchomości z jednoosobowej działalności gospodarczej zwykle nie powoduje PIT, ponieważ właścicielem nadal pozostaje ta sama osoba fizyczna. Najważniejsze skutki podatkowe pojawiają się najczęściej dopiero przy sprzedaży albo przy rozliczeniach VAT.

Dla nieruchomości użytkowych kluczowy jest 6-letni termin liczony od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania z działalności. Przy prywatnym zbyciu nieruchomości znaczenie ma natomiast 5-letni termin liczony od końca roku nabycia albo wybudowania.

Przed wycofaniem lub sprzedażą nieruchomości warto sprawdzić amortyzację, wcześniejsze odliczenie VAT, ewentualną korektę podatku naliczonego, możliwość zwolnienia z VAT oraz prawo do ulgi mieszkaniowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
3. Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 2 pkt 3, art. 10 ust. 3, art. 14 ust. 2 pkt 1, art. 14 ust. 2c, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 22h oraz art. 30e ustawy PIT
4. Art. 7 ust. 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 91 ustawy VAT
5. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 06.12.2018 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.370.2018.1.DS
6. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30.06.2020 r., nr 0115-KDWT.4011.8.2020.1.JŁ