Przeniesienie nieruchomości z działalności gospodarczej do prywatnego majątku podatnika i sprzedaż

• 2024-01-14
• Autor: Marcin Sądej

Nieruchomość wykorzystywana na potrzeby firmowe może zostać następnie przeniesiona do prywatnego majątku podatnika. Takie wycofanie nieruchomości jest zdarzeniem prawidłowym pod względem prawnym i podatkowym. Warto jednak bliżej przyjrzeć się kwestii późniejszej sprzedaży nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej.

Wycofanie nieruchomości z działalności jako czynność neutralna podatkowo

Jeśli analizujemy przypadek osoby fizycznej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą, należy wskazać, że jej majątek firmowy nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku osobistego. Wyłącznym właścicielem obu majątków jest ta sama osoba fizyczna. To z kolei powoduje, że jeżeli dochodzi do jakichkolwiek przesunięć składników pomiędzy majątkiem firmowych a prywatnych, to nie dochodzi do zmiany właściciela. Skoro nie zmienia się w żaden sposób właściciel, to nie można w tym przypadku mówić o żadnym nowym przysporzeniu majątkowym, zatem w takich okolicznościach nie mamy do czynienia z przychodem podatkowym. Zatem to oznacza, że wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej jest zdarzeniem neutralnym podatkowo.

Przykładowo w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 06.12.2018 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.370.2018.1.Ds czytamy, że czynność wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i nieodpłatnego przekazania jej na potrzeby prywatne (osobiste) nie będzie rodziła skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej

Chociaż sama czynność wycofania nie będzie wiązała się z koniecznością zapłaty podatku, to jednak skutki podatkowe wywoła następnie dokonana sprzedaż takiej nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy wskazać na zasadę ogólną wyrażoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, która stanowi, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Jednakże w kontekście analizowanego problemu należy zwrócić uwagę na treść art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT, który podaje, że reguły ogólnej nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Należy zatem zwrócić uwagę, że w sytuacji sprzedaży nieruchomości, która została wycofana z działalności gospodarczej, sprzedaż bez podatku PIT możliwa jest dopiero po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej. W opisanej sytuacji nie znajdzie zastosowania reguła ogólna ustanowiona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT odnosząca się do okresu pięcioletniego.

Wyjątek dotyczący wycofania nieruchomości mieszkalnej

Trzeba jednak podkreślić, że reguła ustanowiona w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT nie dotyczy nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej o charakterze mieszkalnym. Jak bowiem stanowi art. 10 ust. 3 ustawy PIT – przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
• gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Możemy zatem wskazać, że zasada, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, dotyczy zarówno nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych prywatnie, jak i firmowo. To oznacza, że jeśli podatnik wycofa nieruchomość mieszkalną z działalności gospodarczej i dokona jej sprzedaży, to podatek nie wystąpi, gdy od roku nabycia upłynęło więcej niż 5 lat.

Potwierdzają to również organy podatkowe. Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 23.08.2012 r., nr ITPB1/415-566a/12/WM:

„Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu, stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten lub lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.”

Zagadnienie wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i sprzedaży będzie przede wszystkim determinowane rodzajem nieruchomości, tzn. czy mamy do czynienia z nieruchomością mieszkalną, czy użytkową. W zależności od klasyfikacji będą obowiązywały różne zasady opodatkowania sprzedaży.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
2. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 06.12.2018 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.370.2018.1.Ds
3. Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 23.08.2012 r., nr ITPB1/415-566a/12/WM