Sprzedaż gruntu rolnego a PIT – kiedy jest podatek, a kiedy zwolnienie?

Sprzedaż gruntu rolnego może być całkowicie poza PIT, zwolniona z PIT albo opodatkowana 19% podatkiem – zależy głównie od daty nabycia, sposobu nabycia i tego, czy grunt po sprzedaży zachowa charakter rolny.

W artykule wyjaśniamy, kiedy działa pięcioletni termin, kiedy można skorzystać ze zwolnienia dla gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz kiedy trzeba złożyć PIT-39.

Sprzedaż gruntu rolnego a PIT – od czego zacząć?

Przy sprzedaży gruntu rolnego trzeba najpierw odróżnić dwie kwestie: podatek rolny od podatku dochodowego od osób fizycznych. Podatek rolny dotyczy posiadania i użytkowania gruntów rolnych. Sama sprzedaż nieruchomości nie jest jednak działalnością rolniczą w rozumieniu ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalnością rolniczą jest zasadniczo wytwarzanie produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym z własnych upraw, hodowli lub chowu. Sprzedaż gruntu, nawet rolnego, jest więc co do zasady oceniana na gruncie przepisów o odpłatnym zbyciu nieruchomości.

Podstawowe znaczenie ma art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT. Przepis ten obejmuje odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie nieruchomości.

Przykładowo, jeżeli podatnik kupił grunt rolny w 2019 r., pięcioletni termin liczy się od 31 grudnia 2019 r. Sprzedaż dokonana od 1 stycznia 2025 r. nie jest już objęta PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.

Sprzedaż gruntu rolnego przed upływem 5 lat

Jeżeli sprzedaż gruntu rolnego następuje przed upływem pięcioletniego terminu, co do zasady powstaje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. W takim przypadku podatek wynosi 19% dochodu, a rozliczenia dokonuje się w zeznaniu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Kosztami mogą być zwłaszcza udokumentowane wydatki na nabycie gruntu, opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacony przy zakupie, opłaty sądowe oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, jeżeli zostały poniesione w czasie jej posiadania.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy sprzedaż ma charakter zorganizowany, powtarzalny albo jest poprzedzona działaniami typowymi dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, np. uzbrojeniem terenu, podziałem na wiele działek, aktywną reklamą lub zmianą przeznaczenia gruntu pod zabudowę. Wtedy organ podatkowy może badać, czy sprzedaż nie jest elementem działalności gospodarczej. Każdy taki przypadek wymaga osobnej analizy.

Sprzedaż gruntu rolnego nabytego w spadku

Przy sprzedaży gruntu rolnego nabytego w spadku obowiązuje szczególna zasada z art. 10 ust. 5 ustawy PIT. Pięcioletni termin liczy się nie od dnia śmierci spadkodawcy ani od dnia stwierdzenia nabycia spadku, lecz od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył albo wybudował daną nieruchomość.

Oznacza to, że spadkobierca może sprzedać odziedziczony grunt bez PIT nawet krótko po nabyciu spadku, jeżeli spadkodawca był właścicielem nieruchomości wystarczająco długo. Jeżeli natomiast spadkodawca nabył grunt niedawno, pięcioletni termin trzeba liczyć od jego nabycia.

W praktyce warto ustalić i udokumentować datę nabycia gruntu przez spadkodawcę. Może wynikać ona z aktu notarialnego, postanowienia sądu, aktu własności ziemi, decyzji administracyjnej albo księgi wieczystej.

Zwolnienie z PIT przy sprzedaży gruntów rolnych

Nawet jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, możliwe jest zastosowanie zwolnienia z PIT. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy PIT wolne od podatku są przychody ze sprzedaży całości albo części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie obejmuje jednak przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku ze sprzedażą utraciły charakter rolny.

Aby skorzystać ze zwolnienia, co do zasady muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

• sprzedawane grunty muszą być użytkami rolnymi,
• grunty muszą wchodzić w skład gospodarstwa rolnego,
• sprzedaż musi dotyczyć całości albo części nieruchomości wchodzących w skład tego gospodarstwa,
• w związku ze sprzedażą grunty nie mogą utracić charakteru rolnego.

Dla oceny, czy mamy do czynienia z gospodarstwem rolnym, znaczenie ma definicja z ustawy o podatku rolnym. Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu określonego podmiotu.

Nie każda sprzedaż ziemi oznaczonej w ewidencji jako rolna automatycznie korzysta więc ze zwolnienia. Kluczowe jest to, czy grunt rzeczywiście wchodził w skład gospodarstwa rolnego i czy w związku ze sprzedażą nie zmieni swojego rolnego charakteru.

Kiedy grunt traci charakter rolny?

Utrata charakteru rolnego nie musi wynikać wyłącznie ze zmiany wpisu w ewidencji gruntów. Organy podatkowe badają przede wszystkim, czy w związku ze sprzedażą grunt ma być faktycznie wyłączony z produkcji rolnej albo przeznaczony na cele nierolnicze.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 marca 2021 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.867.2020.2.JM, wskazano, że dla oceny utraty charakteru rolnego istotne są m.in. cel nabycia, faktyczny zamiar nabywcy, treść aktu notarialnego, charakter nabywcy oraz inne okoliczności towarzyszące transakcji.

Ryzyko utraty zwolnienia może pojawić się zwłaszcza wtedy, gdy nabywcą jest deweloper, inwestor kupujący teren pod budowę, przedsiębiorca planujący wykorzystanie nieruchomości na cele magazynowe, przemysłowe lub usługowe, albo gdy już z dokumentów wynika przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze.

Jeżeli natomiast grunt kupuje rolnik w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, a okoliczności transakcji potwierdzają dalsze rolnicze wykorzystanie nieruchomości, zastosowanie zwolnienia jest znacznie bezpieczniejsze.

Sprzedaż części gospodarstwa rolnego

Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy PIT może dotyczyć zarówno sprzedaży całego gospodarstwa rolnego, jak i jego części. Nie oznacza to jednak, że każda pojedyncza działka rolna będzie objęta zwolnieniem. Trzeba sprawdzić, czy sprzedawana nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego oraz czy jej sprzedaż nie prowadzi do utraty charakteru rolnego.

Jeżeli po sprzedaży pozostałe grunty nadal mają powierzchnię przekraczającą 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, sprzedający może nadal posiadać gospodarstwo rolne. Nie jest to jednak jedyny warunek zwolnienia. Decydujące pozostają cechy sprzedawanej działki i skutki samej transakcji.

W sprawach dotyczących gospodarstw rolnych podobne znaczenie praktyczne może mieć również opodatkowanie innych form korzystania z ziemi, np. dzierżawa gruntów rolnych pod panele fotowoltaiczne albo wynajem pokoi w gospodarstwie rolnym.

Czy sprzedaż gruntu rolnego trzeba wykazać w PIT-39?

Jeżeli sprzedaż gruntu rolnego w ogóle nie podlega PIT, bo nastąpiła po upływie pięcioletniego terminu, podatnik nie składa PIT-39 z tego tytułu.

Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, ale podatnik korzysta ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy PIT, w praktyce należy zachować dokumenty potwierdzające spełnienie warunków zwolnienia. Mogą to być m.in. wypis z ewidencji gruntów, dokumenty potwierdzające powierzchnię gospodarstwa, akt notarialny oraz dokumenty wskazujące, że grunt nie utracił charakteru rolnego.

Jeżeli zwolnienie nie ma zastosowania, sprzedaż przed upływem 5 lat należy rozliczyć w PIT-39. Podatek wynosi 19% dochodu. W określonych przypadkach możliwe jest także skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, ale dotyczy ona przeznaczenia przychodu na własne cele mieszkaniowe, a nie samego rolnego charakteru gruntu.

Sprzedaż gruntu rolnego a VAT i PCC

Ten artykuł dotyczy przede wszystkim PIT, ale przy sprzedaży gruntu rolnego mogą pojawić się również inne podatki. Jeżeli sprzedawcą jest osoba prywatna rozporządzająca majątkiem osobistym, transakcja zwykle nie podlega VAT. Inaczej może być, gdy sprzedaż ma charakter działalności gospodarczej albo sprzedający podejmuje aktywne działania właściwe dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Po stronie kupującego może natomiast powstać obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli sprzedaż nie jest opodatkowana VAT. W praktyce PCC pobiera notariusz przy zawieraniu aktu notarialnego.

Warto też pamiętać, że obrót nieruchomościami rolnymi może podlegać ograniczeniom wynikającym z przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie są to przepisy podatkowe, ale mogą mieć wpływ na możliwość i sposób przeprowadzenia transakcji.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różne okoliczności mogą wpływać na rozliczenie sprzedaży gruntu rolnego.

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż gruntu rolnego należy rozliczać przede wszystkim według przepisów ustawy o PIT. Jeżeli od końca roku nabycia minęło 5 lat, sprzedaż zasadniczo pozostaje poza PIT. Przy gruntach odziedziczonych termin liczy się od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Jeżeli sprzedaż następuje wcześniej, trzeba sprawdzić, czy można zastosować zwolnienie dla gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Najważniejsze jest wtedy ustalenie, czy grunt w związku ze sprzedażą nie utraci charakteru rolnego. W razie braku zwolnienia sprzedaż rozlicza się w PIT-39, a podatek wynosi 19% dochodu.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym – Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268
3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 marca 2021 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.867.2020.2.JM