Dzierżawa gruntów rolnych pod fotowoltaikę a PIT

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Dzierżawa gruntu rolnego a źródło przychodu w PIT

Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Czynsz może być określony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków.

Jeżeli rolnik oddaje grunt w dzierżawę i otrzymuje czynsz, powstaje przysporzenie majątkowe. Nie każde wykorzystanie gruntu rolnego pozostaje jednak działalnością rolniczą w rozumieniu podatku dochodowego. Kluczowe znaczenie ma cel dzierżawy.

Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT jako odrębne źródło przychodów wymienia m.in. najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz dzierżawę gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W praktyce oznacza to, że dzierżawa gruntu wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego na cele rolnicze może pozostawać poza PIT, natomiast oddanie tego samego gruntu na cel nierolniczy powoduje powstanie przychodu podatkowego. Farma fotowoltaiczna nie służy produkcji rolniczej, lecz wytwarzaniu energii, dlatego czynsz z takiej dzierżawy należy rozliczyć w podatku dochodowym.

Odrębną kwestią pozostają dopłaty bezpośrednie a dzierżawa ziemi, ponieważ prawo do płatności obszarowych nie przesądza o tym, jak czynsz z umowy należy zakwalifikować w PIT.

Dzierżawa gruntów rolnych pod panele fotowoltaiczne

Dzierżawa gruntów rolnych pod panele fotowoltaiczne jest typowym przykładem dzierżawy na cele nierolnicze. Nie zmienia tego fakt, że grunt w ewidencji gruntów i budynków nadal może być oznaczony jako użytek rolny ani to, że właściciel gruntu jest rolnikiem.

W aktualnej praktyce podatkowej przychód z takiej umowy, jeżeli grunt nie jest składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą wydzierżawiającego, kwalifikuje się do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Taki przychód jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a nie podatkiem rolnym.

Przy częściowym zajęciu gruntu pod instalację trzeba odrębnie ustalić, czy właściwy jest podatek od nieruchomości czy podatek rolny.

Jeżeli dzierżawa jest elementem prowadzonej przez właściciela działalności gospodarczej, rozliczenie może wyglądać inaczej, ponieważ przychód może zostać przypisany do działalności gospodarczej. Wtedy trzeba ocenić formę opodatkowania tej działalności, sposób ujęcia gruntu w majątku firmowym oraz zapisy umowy. W typowej sytuacji rolnika, który oddaje prywatny grunt inwestorowi fotowoltaicznemu i nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej, właściwe będzie rozliczenie jako dzierżawy prywatnej.

Warto też odróżnić PIT od podatków lokalnych. Podatek dochodowy dotyczy czynszu otrzymywanego przez właściciela. Podatek rolny albo podatek od nieruchomości dotyczy natomiast samego gruntu i sposobu jego faktycznego wykorzystania. Grunty rolne zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza nie są objęte podatkiem rolnym w tej części, w jakiej zostały zajęte na taki cel.

Ryczałt od dzierżawy prywatnej gruntu pod fotowoltaikę

Od kilku lat prywatny najem i dzierżawa, czyli przychody z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, są rozliczane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatnik nie wybiera już między skalą podatkową a ryczałtem dla dzierżawy prywatnej. Skala podatkowa może mieć znaczenie tylko wtedy, gdy przychód należy rozliczać w innym źródle, np. jako przychód z działalności gospodarczej opodatkowanej według skali.

Ryczałt oblicza się od przychodu, a nie od dochodu. Właściciel gruntu nie pomniejsza więc podstawy opodatkowania o koszty, takie jak opłaty administracyjne, podatek od nieruchomości, koszty obsługi prawnej czy inne wydatki związane z zawarciem umowy, chyba że konkretne świadczenia są tak ukształtowane w umowie, że nie stanowią jego przychodu. To wymaga ostrożnej analizy zapisów umownych.

Stawki ryczałtu wynoszą 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Limit 100 000 zł odnosi się do przychodów z najmu i dzierżawy objętych tą stawką, a nie do pojedynczej umowy. Jeżeli podatnik ma kilka umów najmu lub dzierżawy, przychody trzeba zsumować.

Stawki ryczałtu oraz zasady rozliczania prywatnej dzierżawy opisuje artykuł o ryczałcie od najmu i dzierżawy prywatnej.

Przychód powstaje zasadniczo wtedy, gdy czynsz zostanie faktycznie otrzymany albo postawiony do dyspozycji podatnika. Jeżeli dzierżawca spóźnia się z płatnością, sam zapis w umowie nie zawsze oznacza jeszcze otrzymanie przychodu. Znaczenie mają przelewy, potrącenia, kompensaty i inne formy uregulowania należności.

Terminy wpłaty ryczałtu i zeznanie PIT-28

Ryczałt od przychodów z dzierżawy prywatnej wpłaca się w trakcie roku. Przy rozliczeniu miesięcznym płatność za dany miesiąc należy uiścić do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku. Przy rozliczeniu kwartalnym płatność następuje do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału, a za ostatni kwartał do 20 stycznia następnego roku.

Po zakończeniu roku podatnik składa zeznanie PIT-28. Termin złożenia zeznania oraz zapłaty podatku wynikającego z zeznania upływa 30 kwietnia następnego roku. Jeżeli zeznanie zostanie złożone przed 15 lutego, uznaje się je za złożone 15 lutego.

Kwartalne wpłaty ryczałtu są możliwe po spełnieniu warunków ustawowych. Dla rozliczeń w 2026 r. limit przychodów za 2025 r. pozwalający na kwartalne opłacanie ryczałtu wynosi 851 720 zł. O stosowaniu kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu informuje się w zeznaniu rocznym PIT-28 składanym za rok, w którym podatnik stosował ten sposób.

VAT przy dzierżawie gruntu pod farmę fotowoltaiczną

Rozliczenie PIT nie przesądza automatycznie o VAT. Dzierżawa gruntu jest usługą, a dla potrzeb VAT działalność gospodarcza jest rozumiana szerzej niż w PIT. Dlatego tego rodzaju dzierżawa może być opodatkowana VAT, zwłaszcza gdy wydzierżawiający jest czynnym podatnikiem VAT albo gdy zakres i wysokość przychodów powodują utratę prawa do zwolnienia podmiotowego.

Zwolnienie właściwe dla dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze nie obejmuje co do zasady oddania gruntu pod farmę fotowoltaiczną, bo celem dzierżawy jest działalność energetyczna, a nie rolnicza. Jeżeli właściciel korzysta ze zwolnienia podmiotowego w VAT, trzeba sprawdzić limit sprzedaży, charakter świadczonej usługi oraz to, czy umowa nie przewiduje czynności wyłączających zwolnienie.

Odrębnie trzeba ocenić VAT od dzierżawy gruntu rolnego, ponieważ zwolnienie zależy między innymi od celu, na jaki grunt został oddany.

W umowie warto jasno wskazać, czy czynsz jest kwotą netto powiększaną o VAT, czy kwotą brutto. Brak takiego postanowienia może prowadzić do sporu z dzierżawcą, zwłaszcza gdy po zawarciu umowy okaże się, że właściciel powinien naliczać VAT.

Podatek rolny i podatek od nieruchomości

Oddanie gruntu pod fotowoltaikę może wpływać na podatki lokalne. Podatek rolny obejmuje grunty sklasyfikowane w ewidencji jako użytki rolne, ale z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Jeżeli część działki jest faktycznie zajęta pod instalację fotowoltaiczną, drogi techniczne, stacje transformatorowe albo infrastrukturę inwestora, ta część może podlegać podatkowi od nieruchomości.

Nie zawsze cała działka automatycznie traci charakter opodatkowania podatkiem rolnym. W praktyce istotne jest, jaka część gruntu została rzeczywiście zajęta na działalność nierolniczą, jak wygląda projekt zagospodarowania, jakie dane wynikają z ewidencji i jakie stanowisko zajmie gmina. Osoba fizyczna składa informację IN-1 w podatku od nieruchomości albo IR-1 w podatku rolnym, gdy powstaną lub zmienią się okoliczności mające wpływ na opodatkowanie.

Z perspektywy właściciela bardzo ważne jest, aby umowa dzierżawy określała, kto ekonomicznie ponosi ciężar podatku od nieruchomości, opłat administracyjnych i ewentualnych kosztów aktualizacji dokumentacji. Nawet jeżeli podatnikiem wobec gminy pozostaje właściciel, umowa może przewidywać, że dzierżawca zwraca mu określone koszty. Takie postanowienia powinny być precyzyjne również pod kątem PIT i VAT.

Co warto sprawdzić w umowie dzierżawy pod fotowoltaikę?

Umowy dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne są zwykle zawierane na wiele lat. Często przewidują okres przygotowawczy, w którym inwestor dopiero bada możliwość realizacji projektu, uzyskuje warunki przyłączenia, decyzje administracyjne i pozwolenia. Czynsz w tym okresie może być niższy albo płatny dopiero od określonego etapu inwestycji.

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić w szczególności: moment rozpoczęcia naliczania czynszu, zasady waloryzacji, terminy płatności, odpowiedzialność za podatki lokalne, postanowienia dotyczące VAT, możliwość ustanowienia służebności, zakres prawa wejścia na grunt, rekultywację po zakończeniu umowy, kary umowne oraz warunki wypowiedzenia.

Właściciel powinien też ustalić, czy dzierżawa nie ograniczy mu korzystania z pozostałej części gospodarstwa, dostępu do drogi, dopłat, planowanych inwestycji rodzinnych albo możliwości sprzedaży nieruchomości. Skutki podatkowe są tylko jednym z elementów oceny takiej umowy.

FAQ

Podsumowanie

Dzierżawa gruntu rolnego pod panele fotowoltaiczne jest podatkowo oceniana przede wszystkim przez pryzmat celu umowy. Ponieważ instalacja fotowoltaiczna nie jest celem rolniczym, czynsz uzyskiwany przez właściciela co do zasady podlega PIT.

W typowym przypadku prywatnej dzierżawy gruntu rolnik rozlicza przychód ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek 8,5% i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Trzeba pamiętać o wpłatach w trakcie roku i o zeznaniu PIT-28 składanym do 30 kwietnia następnego roku.

Osobno należy przeanalizować VAT oraz podatki lokalne. Dobrze przygotowana umowa powinna wskazywać, czy czynsz jest kwotą netto czy brutto, kto ponosi ciężar podatku od nieruchomości, kiedy rozpoczyna się płatność czynszu i kto odpowiada za przywrócenie gruntu do właściwego stanu po zakończeniu inwestycji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
4. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
5. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym - Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268
6. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
7. Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 27 kwietnia 2020 r., nr 0115-KDIT3.4011.100.2020.1.PS
8. Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 14 października 2024 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.635.2024.3.MG