Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

• 2024-02-12
• Autor: Marcin Sądej

Użytkowanie wieczyste jest szczególnym rodzajem prawa cywilnego. Osoby korzystającego z tego rodzaju prawa są zainteresowane przekształceniem go w prawo własności. W kontekście tego zagadnienia warto zatem zastanowić się nad przepisami regulującymi proces przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Zapraszamy do dalszej lektury!

Użytkowanie wieczyste w świetle prawa

Tematyka użytkowania wieczystego jest uregulowana w Kodeksie cywilnym (K.c.). Tam też w art. 232 możemy przeczytać, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Osoba otrzymująca grunt w użytkowanie wieczyste może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. Prawem do użytkowania wieczystego można rozporządzać, a do oddania gruntów w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy odnoszące się do przeniesienia prawa własności.

Zasadniczo użytkowanie wieczyste jest ustanawiane na okres 99 lat. Jedynie w wyjątkowych przypadkach dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. Ciekawa jest również pozycja prawna budynków oraz innych urządzeń znajdujących się na gruncie. Otóż jak podaje art. 235 K.c. – budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W rezultacie przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Natomiast nadal właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa lub JST. To stanowi wyłom od ogólnej reguły wskazującej, że wszystko, co stanowi część składową gruntu, jest ściśle związane z prawem własności gruntu. Zgodnie z art. 47-48 K.c.: Część składowa nieruchomości nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Natomiast do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w Kodeksie.

Takim właśnie wyjątkiem od reguły podstawowej jest przypadek nieruchomości wybudowanej na gruncie posiadanym w ramach użytkowania wieczystego.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Przechodząc do meritum problemu, wskazać należy, że użytkownicy wieczyści dysponujący prawem własności budynku są również zainteresowani posiadaniem prawa własności gruntu. Do tego potrzebne jest przeprowadzenie procesu przekształcenia, co regulowane jest w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W dalszej części będziemy analizować poszczególne zapisy tejże ustawy.

Bardzo istotna informacja jest zawarta już w pierwszym artykule tejże ustawy, gdzie możemy przeczytać, że z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Jak zatem widać, odbywa się to już z mocy prawa i nie jest w tym zakresie potrzebny żaden wniosek ze strony użytkownika wieczystego. Dokumentem potwierdzającym prawo własności gruntu uzyskane na skutek przekształcenia dokonanego z mocy prawa jest zaświadczenie wydane przez starostę w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub przez wójta / burmistrza / prezydenta miasta odnośnie gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Wspomniane zaświadczenie stanowi podstawę wpisu w księgach wieczystych. W związku z tym pojawia się pytanie o termin, w którym wspomniane zaświadczenie można uzyskać. Taki dokument ww. organ wydaje z urzędu – nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo:

• na wniosek właściciela – w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku, albo
• na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu – w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

Co ważne, zaświadczenie jest doręczane przez organ zarówno dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu, jak i do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, w terminie 14 dni od dnia jego wydania.

Opłata z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności

Użytkownik wieczysty był zobligowany do ponoszenia wydatku w postaci opłaty za użytkowanie. W momencie przekształcenia ta opłata znika, a z tytułu samego przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Reguła ogólna wskazuje, że opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia i jest wnoszona w terminie do dnia 31 marca każdego roku.

Zgodnie z art. 9 ww. ustawy osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielnie mieszkaniowe mogą wnioskować o przyznanie bonifikaty od opłaty przekształceniowej. Dalsza treść przepisu wskazuje, że takim podmiotom przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości:

1. 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
2. 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
3. 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
4. 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
5. 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
6. 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

Warto także dodać, że art. 9a ustawy określa szczególne przypadki, gdy osoba może wnioskować o bonifikatę od przekształceniowej opłaty jednorazowej w wysokości 99%.

Podsumowując nasze dzisiejsze ustalenia, możemy wskazać, że instytucja użytkowania wieczystego stanowi szczególny rodzaj prawa. Co istotne i warte podkreślenia możliwe jest przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Choć wiąże się to z koniecznością opłacenia opłaty przekształceniowej, to odpowiedni wniosek może dać prawo do uzyskania bonifikaty w tym zakresie.