Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności – zasady i opłaty

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Użytkowanie wieczyste – na czym polega?

Użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim między własnością a ograniczonym korzystaniem z cudzej nieruchomości. Dotyczy przede wszystkim gruntów publicznych – należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego albo ich związków. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób i może swoim prawem rozporządzać, np. sprzedać je albo obciążyć.

Klasycznie użytkowanie wieczyste ustanawia się na 99 lat. W wyjątkowych przypadkach możliwe jest ustanowienie tego prawa na krótszy okres, jednak co najmniej na 40 lat. Istotne jest też to, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na takim gruncie mogą stanowić jego własność, mimo że sam grunt pozostaje własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Podobne rozdzielenie praw wyjaśnia artykuł o własności budynku na cudzym gruncie.

W praktyce oznaczało to przez lata rozdzielenie własności gruntu od własności budynku. Właściciel domu albo lokalu mógł być właścicielem budynku lub lokalu, ale jednocześnie tylko użytkownikiem wieczystym gruntu. To właśnie tę sytuację miała w dużej mierze uporządkować ustawa dotycząca przekształcenia gruntów mieszkaniowych.

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów mieszkaniowych

Najważniejszy tryb przekształcenia wynika z ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z tą ustawą 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów.

Przekształcenie nastąpiło z mocy prawa, czyli bez konieczności zawierania umowy sprzedaży gruntu i bez potrzeby składania wniosku o samo przekształcenie. Wniosek może być jednak potrzebny, aby szybciej uzyskać zaświadczenie albo uporządkować wpisy w księdze wieczystej.

Za grunty zabudowane na cele mieszkaniowe uznaje się przede wszystkim nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi albo budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Ustawa obejmuje także grunty z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, jeżeli umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Aktualne przepisy przewidują również, że ustawa może mieć zastosowanie do gruntu, na którym oprócz budynków mieszkalnych znajdują się także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż mieszkalne nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Grunty mieszane i budynki oddane do użytkowania po 1 stycznia 2019 r.

W praktyce problemy pojawiają się zwłaszcza przy nieruchomościach mieszanych, na których znajdują się również budynki lub lokale użytkowe. Jeżeli powierzchnia użytkowa budynków innych niż mieszkalne przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków, przekształcenie może wymagać wcześniejszego wydzielenia odpowiedniej nieruchomości albo wyłączenia z księgi wieczystej działki niespełniającej warunków przekształcenia.

Ustawa reguluje także sytuację, gdy po 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym oddano do użytkowania budynek mieszkalny. Jeżeli grunt spełnia warunki ustawowe, prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. W takim przypadku zaświadczenie wydaje się co do zasady na wniosek właściciela.

Zaświadczenie o przekształceniu

Dokumentem potwierdzającym przekształcenie jest zaświadczenie. Stanowi ono podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków. W zaświadczeniu organ podaje również informacje o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej, jej wysokości, okresie płatności i możliwości wniesienia opłaty jednorazowej.

Zaświadczenie wydaje właściwy organ, zależnie od tego, kto był właścicielem gruntu przed przekształceniem. Może to być m.in. starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. Przy określonych gruntach Skarbu Państwa właściwy może być również dyrektor oddziału terenowego KOWR, dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego albo dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych MSWiA.

Co do terminów, organ wydaje zaświadczenie:

• z urzędu – nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia,
• na wniosek właściciela – w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku,
• na wniosek uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej dotyczącej lokalu albo potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu – w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

Organ przekazuje zaświadczenie do sądu wieczystoksięgowego w terminie 14 dni od dnia jego wydania. Sąd dokonuje z urzędu wpisu prawa własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową. Za dokonanie tych wpisów nie pobiera się opłat sądowych.

Opłata przekształceniowa

Przekształcenie z mocy prawa nie oznacza, że grunt zawsze staje się własnością bezpłatnie. Co do zasady nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę przekształceniową. Jej wysokość odpowiada wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.

Opłatę wnosi się zasadniczo do 31 marca każdego roku przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności organ może rozłożyć opłatę na raty albo ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Właściciel może też w każdym czasie zgłosić zamiar jednorazowego wniesienia opłaty w kwocie pozostającej do spłaty. Organ powinien poinformować go o wysokości opłaty jednorazowej. Jeżeli właściciel nie zgadza się z jej wysokością, może złożyć wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej albo kwoty należnej do zapłaty w drodze decyzji.

Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej organ wydaje zaświadczenie o wniesieniu opłat. Ten dokument jest potrzebny do wykreślenia z działu III księgi wieczystej roszczenia o opłatę. Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie wynosi 250 zł w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej oraz 75 zł w pozostałych przypadkach.

Bonifikata od opłaty przekształceniowej

Bonifikata nie działa w każdej sprawie automatycznie. Jej wysokość i podstawa zależą przede wszystkim od tego, czy grunt przed przekształceniem był własnością Skarbu Państwa, czy jednostki samorządu terytorialnego.

W przypadku gruntów Skarbu Państwa osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych oraz spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od opłaty jednorazowej w wysokości:

1. 60% – gdy opłata jednorazowa została wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie,
2. 50% – gdy opłata jednorazowa została wniesiona w drugim roku po przekształceniu,
3. 40% – gdy opłata jednorazowa została wniesiona w trzecim roku po przekształceniu,
4. 30% – gdy opłata jednorazowa została wniesiona w czwartym roku po przekształceniu,
5. 20% – gdy opłata jednorazowa została wniesiona w piątym roku po przekształceniu,
6. 10% – gdy opłata jednorazowa została wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

Jeżeli grunt był własnością jednostki samorządu terytorialnego, bonifikata zależy od uchwały właściwej rady albo sejmiku. Dlatego w praktyce w jednej gminie zasady mogą być korzystniejsze niż w innej, a w niektórych przypadkach konieczne jest sprawdzenie lokalnej uchwały.

Ustawa przewiduje również szczególną bonifikatę 99% od opłaty jednorazowej. Może ona przysługiwać m.in. osobom z orzeczoną niepełnosprawnością w stopniu umiarkowanym albo znacznym, osobom z niepełnosprawnością orzeczoną przed ukończeniem 16 roku życia, ich opiekunom prawnym lub przedstawicielom ustawowym zamieszkującym z nimi w dniu przekształcenia, członkom rodzin wielodzietnych, inwalidom wojennym i wojskowym, kombatantom oraz określonym świadczeniobiorcom małoletnim lub ich opiekunom. Warunkiem jest m.in. to, aby budynek albo lokal służył wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych tych osób.

Przedsiębiorcy i pomoc de minimis

Jeżeli właściciel gruntu jest przedsiębiorcą i nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, trzeba uwzględnić przepisy o pomocy publicznej, w szczególności pomoc de minimis. Ma to znaczenie m.in. dla okresu wnoszenia opłaty, sposobu rozliczenia korzyści oraz ewentualnej dopłaty do wartości rynkowej nieruchomości.

Przedsiębiorca może w określonych sytuacjach składać oświadczenia dotyczące okresu wnoszenia opłaty. Jeżeli limit pomocy de minimis zostałby przekroczony, przepisy przewidują dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości. W takich sprawach nie warto opierać się wyłącznie na ogólnych informacjach z zaświadczenia – znaczenie mają dokumenty dotyczące pomocy publicznej i faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości.

Sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu, gdy nie ma automatycznego przekształcenia

Automatyczne przekształcenie z ustawy z 2018 r. dotyczy przede wszystkim gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Jeżeli nieruchomość nie spełnia tych warunków, nadal może istnieć możliwość nabycia gruntu przez użytkownika wieczystego, ale na innych zasadach.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Co do zasady sprzedaż taka nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W przypadku gruntów Skarbu Państwa potrzebna może być zgoda wojewody, a w odniesieniu do gruntów samorządowych znaczenie mają lokalne uchwały lub zasady sprzedaży.

Trzeba odróżnić ten tryb od epizodycznego roszczenia o sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, które zostało wprowadzone do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Roszczenie to można było zgłosić w terminie 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy nowelizującej z 26 maja 2023 r., czyli co do zasady do 31 sierpnia 2024 r. Obecnie po upływie tego terminu nadal można analizować sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu, ale nie należy zakładać, że właściciel publiczny zawsze ma obowiązek zawarcia umowy na podstawie wygasłego roszczenia epizodycznego.

Co sprawdzić przed złożeniem wniosku?

Przed podjęciem działań warto ustalić kilka podstawowych kwestii:

Przy ustalaniu zakresu gruntu i sposobu korzystania z nieruchomości pomocne może być także porównanie z problemami granicznymi, takimi jak Przesunięte ogrodzenie odzyskanie gruntu.

• kto jest właścicielem gruntu – Skarb Państwa, gmina, powiat, województwo czy inny podmiot,
• czy grunt jest zabudowany na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy przekształceniowej,
• czy na gruncie znajdują się budynki lub lokale użytkowe i jaki mają udział w powierzchni użytkowej,
• czy wydano już zaświadczenie o przekształceniu i czy zostało ujawnione w księdze wieczystej,
• czy w księdze wieczystej widnieje roszczenie o opłatę przekształceniową,
• czy właścicielowi przysługuje bonifikata albo możliwość jednorazowej spłaty,
• czy nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, co może uruchamiać przepisy o pomocy publicznej.

FAQ

Podsumowanie

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności najczęściej kojarzy się z automatycznym przekształceniem gruntów mieszkaniowych od 1 stycznia 2019 r. Ten tryb nadal ma praktyczne znaczenie, ponieważ wiele spraw dotyczy zaświadczeń, ksiąg wieczystych, opłat, bonifikat i rozliczeń jednorazowych.

Nie każda nieruchomość w użytkowaniu wieczystym została jednak objęta automatycznym przekształceniem. Przy gruntach mieszanych, niemieszkalnych, wykorzystywanych w działalności gospodarczej albo objętych szczególnymi wyłączeniami konieczna jest odrębna analiza. W takich sytuacjach kluczowe jest sprawdzenie księgi wieczystej, zaświadczenia, statusu właściciela gruntu oraz aktualnych zasad sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu.

Źródła

• Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 6
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny